STWEG Bewi 2024

Die Hausordnung ist kein zwingender Bestandteil des Stockwerkeigentums, allerdings im Normalfall Bestandteil der Gemeinschaftsordnung. Sie gleicht jener in einer Mietliegenschaft. Sie ist ein - in der Regel von der Stockwerkeigentümergemeinschaft verfasstes - Dokument, das Bestimmungen über das tägliche Zusammenleben enthält und sich sowohl auf Sonderrecht als auch auf gemeinschaftliche Teile beziehen kann. Die Hausordnung wird als Ausführungsnorm des Reglements verstanden

Art. 646 ZGB. Gemeinschaftliches Eigentum mehrerer Personen nach Bruchteilen und ohne äusserliche Aufteilung an einer Sache. Rechnerisch steht also jeder Person ein Bruchteil, eine Quote zu. Wird nichts anderes vereinbart, gehören allen gleich grosse Quoten. Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil verkaufen, verschenken, belasten etc.

Art. 712g Abs. 3 ZGB. Das Reglement ist ein von der Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. bei der Begründung vom Alleineigentümer erlassenes schriftliches Dokument, das Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben des Verwalters enthält. Das Reglement ist kein zwingender Bestandteil des Stockwerkeigentums, jeder Stockwerkeigentümer kann jedoch den Erlass eines Reglements verlangen. Es erfüllt eine ähnliche Funktion wie die Statuten eines Vereins oder einer Aktiengesellschaft. Wenn ein Reglement erlassen wurde, ist es sowohl für den Stockwerkeigentümer als auch für seine Rechtsnachfolger bindend. Es kann im Grundbuch angemerkt werden

Art. 712k ZGB. Eine Mobiliarhypothek zugunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die sich auf bestimmte Sachen innerhalb der Stockwerkeinheit bezieht

Das Recht eines Stockwerkeigentümers, die anderen Stockwerkeigentümer und Dritte von der Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils auszuschliessen (z. B. Parkplätze, Dachterrasse, Gartensitzplatz etc.). Ein aus der Praxis hervorgegangenes Recht, das keinerlei rechtliche Grundlage hat

Art. 712b Abs. 1 ZGB. Räumt dem einzelnen Stockwerkeigentümer das ausschliessliche Recht ein, bestimmte Gebäudeteile (= Sonderrechtteile) zu benutzen, zu verwalten und Innen auszubauen. Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnung oder als Einheit von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume (z. B. Keller, Bastelraum etc.) umfassen können

Das Grundstück, das dem Stockwerkeigentum als Basis dient (= zwingend gemeinschaftlich). Es handelt sich entweder um eine Liegenschaft oder um ein selbstständiges und dauerndes Baurecht.

Bezeichnet den im Grundbuch als Grundstück eingetragenen Miteigentumsanteil des Stockwerkeigentümers. Dabei handelt es sich lediglich um ein Recht (Art. 655 Abs. 2 lit. 4 ZGB) und nicht um materielles Eigentum

Art. 712a Abs. 1 ZGB. Ein besonders ausgestaltetes, an einer Liegenschaft oder einer selbstständigen und dauernden Baurechtsdienstbarkeit bestehendes Miteigentum, das dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten und Innen auszubauen. Dabei sind die Befugnisse des Stockwerkeigentümers und die gemeinschaftlichen Elemente vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgegeben.

Gesetzlicher körperschaftlicher Bestandteil des Stockwerkeigentums, der die Stockwerkeigentümer - mit dem Ziel der Verwaltung des Stammgrundstücks und der gemeinschaftlichen Teile - zusammenführt. Sie entsteht automatisch und von Gesetzes wegen bei der Begründung des Stockwerkeigentums

Art. 712m ZGB. Oberstes und einziges gesetzlich vorgeschriebenes Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die dem Zweck der Willensbildung und Willensäusserung der Stockwerkeigentümergemeinschaft dient. Sie ist damit die oberste Gewalt der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Art. 712b ZGB. Bezeichnet sämtliche Sonderrechtteile, die einem Stockwerkeigentümer zugeteilt worden sind. Sie enthält zwingend mindestens einen abgeschlossenen Raum mit einem eigenen Zugang, der eine wirtschaftliche Einheit bildet.

Art. 712q ZGB. Eine von der Stockwerkeigentümerversammlung gewählte oder vom Richter eingesetzte Person, die alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglements sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer vollzieht und von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen trifft. Der Gesetzgeber verpflichtet die Gemeinschaft nicht zur Bestellung eines Verwalters. Jeder Eigentümer oder bestimmte Dritte können die Forderung nach einem Verwalter allerdings sogar gerichtlich durchsetzen

Art. 712c ZGB. Regelt Verfügungsgeschäfte bezüglich Stockwerkanteile. Im Gegensatz zum gewöhnlichen Miteigentum besteht für Stockwerkeigentum kein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Art. 712e Abs. 1 ZGB. Abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt beteiligten arithmetisch zum Ausdruck bringt. Die Wertquote drückt die Rechtsposition des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen aus. Sie bezieht sich sowohl auf die Rechte als auch auf die Pflichten des Stockwerkeigentümers und ist in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.

Mit dem Eintrag ins Grundbuch. 

Sonderrechte und gemeinschaftliche Teile. 

Der Grundsatz, dass das Gebäude untrennbar mit dem Grund und Boden verbunden ist (Akzessionsprinzip), wird durchbrochen

Die Räumlichkeiten, die zu Sonderrecht ausgeschieden werden, müssen

• in sich abgeschlossen sein,

• über einen eigenen Zugang verfügen und

• eine wirtschaftliche Einheit bilden

Die Wertquoten müssen in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner angegeben werden. Über die Art und Weise der Berechnung hat das Gesetz keine Vorschriften erlassen. In der Praxis werden bei der Berechnung folgende Faktoren berücksichtigt: • Grundfläche (z. B. Wohnfläche m2 oder Rauminhalt (m3 ),

• Nebenräume, die ausschliesslichen Benutzungsrechte,

• Lage des Stockwerks im Haus,

• Aussicht,

• Lärmimmissionen,

• Zugang/Benutzbarkeit,

• besondere Eignung der Stockwerkeinheit,

• Grösse und Aufteilung der Einheit.

Durch Rechtsgeschäft.

Beispiele:
• Veräusserung einer Stockwerkeinheit,
• Verzicht auf eine Stockwerkeinheit,
• Enteignung einer Stockwerkeinheit,
• Zwangsverwertung einer Stockwerkeinheit,
• Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft,
• Aufhebung der Stockwerkeinheit.

Meist durch Gründe, welche die Stockwerkeigentümer nicht beeinflussen können.

Beispiele:
• Untergang der Liegenschaft (z. B. Erdrutsch, Erdbeben, Absinken der Liegenschaft in einen See, Explosion),
• Untergang des Baurechtes,
• Aufhebungsvereinbarung, Aufhebungserklärung,
• Aufhebungsklage,
• Willentlichen oder vom Grundbuchverwalter angeordneten Umwandlung von Stockwerkeigentum in gewöhnliches Miteigentum,
• Zwangsverwertung der Stammliegenschaft,
• Enteignung der Stammliegenschaft.

Das einzige vom Gesetz vorgeschriebene Organ einer STWEG ist die Versammlung der Stockwerkeigentümer

Drei oft vorgesehene Organe sind:

• Bewirtschafter. Vertreter der Gemeinschaft nach aussen, ausführendes Organ, im Rahmen der erteilten Kompetenzen.

• Ausschuss (Delegierte) – Bindeglied zwischen Gemeinschaft und Bewirtschafter, beratende Funktion – Kompetenzen nur, wenn sie durch die Versammlung erteilt werden.

• Revisoren: prüfen die Abrechnung auf Vollständigkeit und Plausibilität und empfehlen der Versammlung die weiteren Schritte.

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann nach den gesetzlichen Bestimmungen durchgeführt werden, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer (mindestens 2) mit der Hälfte aller Wertquoten anwesend oder vertreten ist

Es können keine Beschlüsse gefasst werden – alle Anwesenden nach Hause schicken, eine neue Versammlung einberufen, die nicht vor Ablauf von 10 Tagen stattfinden darf – Einladungsprozedere etc. wie bei der ursprünglichen Versammlung.

Einladungsfrist für die Versammlung ist gesetzlich nicht geregelt, sie steht in den meisten Reglementen – falls nicht, sollte die Frist von 10 Tagen nicht unterschritten werden (Antragsmöglichkeit für den Eigentümer, analog Frist für 2. Versammlung, wenn die 1. nicht beschlussfähig ist)

• Notwendige bauliche Massnahmen: z. B. Reparatur einer defekten Fassade

• Nützliche bauliche Massnahmen: z. B. Isolation der Fassade oder Verbesserung der Isolation der Fassade

• Luxuriöse bauliche Massnahmen: z. B. Ausschmückung der Fassade mit einem Mosaik oder Marmor

Jeder Eigentümer hat eine Kopfstimme, egal wie viele Stockwerkeinheiten ihm gehören. Das Kopfstimmenprinzip kommt zum Zug, wenn im Reglement oder Begründungsakt nichts anderes vorgesehen ist.