Grundstückgewinnsteuer SSK1

Es ist eine Objektsteuer.
Im Gegensatz zu den Einkommens- und Vermögenssteuern bzw. Gewinn- und Kapitalsteuern, die allesamt zu den Subjektsteuern zählen, handelt es sich bei der GGSt um eine Objektsteuer. Grund-sätzlich nimmt sie auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Grundeigentümers keine Rücksicht (Abschwächung dieses Grundsatzes seit Änderung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ab 2004 betreffend interkantonale Verlustverrechnung). Die Bemessungsgrundlage bildet allein der Gewinn auf dem Objekt. Die übrigen Einkommensverhältnisse des Pflichtigen sind unerheblich.

Das monistische (oder auch «Zürcher Modell») und das dualistische (auch «St. Galler Modell») System.

Im monistischen System werden auch die sich im Geschäftsvermögen (NP oder JP) befindlichen Liegenschafen von der als Sondersteuer ausgekleideten Grundstückgewinnsteuer erfasst bzw. besteuert.

Wurde die Liegenschaft während der Besitzesdauer vom bisherigen Eigentümer (NP) bzw. von der bisherigen Eigentümerin (NP oder JP) zulasten der Erfolgsrechnung abgeschrieben, werden die sog. wiedereingebrachten Abschreibungen im Verkaufsfall von der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst (§ 18 Abs. 5 bzw. § 64 Abs. 3 StG).

Man verfährt nach der so genannten Präponderanzmethode. Nach dieser gelten gemischt genutzte Liegenschaften (oder auch andere Vermögenswerte) als GV, wenn sie ganz oder vorwiegend der geschäftlichen Tätigkeit dienen. Beträgt der Anteil der geschäftlichen Nutzung (konstant, d.h. über einige Jahre) mehr als 50 Prozent, liegt eine überwiegend geschäftliche Nutzung vor.

Zivilrechtliche und wirtschaftliche Handänderungen.

Zivilrechtliche Handänderung: Kauf / Tausch / Schenkung / Erbgang, -teilung / Vermächtnis / Erbvorbezug / Sacheinlage / Fusion / Umwandlung von Gesellschaften etc.

Öffentliches Recht:  Zwangsvollstreckung / Enteignung / Güterzusammenlegung etc.

Wirtschaftliche Handänderung: Kettenhandel / Übertragung Mehrheit an Immobiliengesellschaft (GmbH/AG).

Dauerhaftigkeit.
Wesentlichkeit.
Entgeltlichkeit.

Nein. Gemäss Art. 779 l Abs. 1 ZGB kann ein Baurecht (als selbständiges Recht) auf maximal 100 Jahre errichtet werden. Es mangelt daher an der notwendigen Dauerhaftigkeit, damit die Entschädigung durch die GGSt erfasst werden könnte. Immerhin ist die vom Grundeigentümer erhaltene Zahlung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer entsprechend zu berücksichtigen.

Bei beiden Positionen handelt es sich um sog. nichtliegenschaftliche Werte, die es vom Verkaufser-lös auszuscheiden gilt. Der gst relevante Erlös beträgt demnach CHF 1‘038‘000.-- minus das noch zu schätzende Mobiliar ( Allenfalls mittels Auflageverfahren bestimmen; Rechnungen des Mobiliars verlangen).

Die Verwendung des Erlöses für z.B. die Abtragung von Schulden (Definanzierung) hat für die Besteuerung keinen Einfluss.

Steuerpflichtig ist der Veräusserers (§ 217 StG), also der, der die wesentlichen Herrschaftsbefugnis-se über das Grundstück auf einen Dritten übertragen hat oder derjenige, der sein Grundstück mit einer grundsteuerlich massgebenden privatrechtlichen Dienstbarkeit belastet hat.

Nein. Der Veräusserer bleibt steuerpflichtig.

Werterhaltenen Aufwendungen dienen typischerweise dem Unterhalt der Liegenschaft. Sie fallen v.a. bei Renovationen oder Sanierungen an. Auch der Ersatz (mit gleichbleibender Funktionalität) gehört in diese Kategorie von Aufwendungen, die primär der Werterhaltung dienen. Im Gegensatz dazu stehen wertvermehrende Aufwendungen, die einer dauernde und über mehrere Jahre Ver-besserung des Gebäudes bewirken. Mit ihnen werden neue Werte geschaffen.

Von den Lebenshaltungskosten, die zwar im Zusammenhang mit der Liegenschaft stehen, aber nur den persönlichen Bedürfnissen dienen.

Massgebend ist i.d.R. der Zeitraum zwischen dem letzten steuerpflichtigen Erwerb und der Ver-äusserung. Wird auf den Verkehrswert vor 20 Jahren abgestellt (§ 220 Abs. 2 StG), wird vom Han-dänderungsdatum des Verkaufs ausgegangen. Als sog. Stichtag (= Ankaufszeitpunkt) gilt dann der-selbe Kalendertag vor 20 Jahren.

Nein. Die Geldentwertung kann nicht als steuermindernder Faktor geltend gemacht werden (die Aufzählung der anrechenbaren Aufwendungen in § 221 StG ist abschliessend).

Der Bundesgesetzgeber hat in Art. 12 Abs. 5 StHG festgelegt, dass kurzfristig realisierte Grund-stückgewinne stärker zu besteuern sind. Diskutabel wäre einzig die Höhe der Zuschläge, ganz darauf zu verzichten wäre bundesrechtswidrig.

- Erbgang (Erfolge / Erbteilung / Vermächtnis), Erbvorbezug, Schenkung (auch gem. Erbvorbezug oder Schenkung)
- Handänderung unter Ehegatten (nicht per se, sondern nur im Zsh. mit dem Güterecht, zur Ab-geltung ao. Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und scheidungsrechtliche An-sprüche). Wichtig: Nur mit Einverständnis beider Ehegatten.
- Umstrukturierungen (gem. § 19 Abs. 1 und § 67 Abs. 1 und 3 StG).
- Landumlegungen
- Ersatzbeschaffungen (betriebliches AV, dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum)

Ja. Das Ersatzgrundstück kann innerhalb der ganzen Schweiz erworben werden (§ 216 Abs. 3 lit. i StG).

Ja. Im Steuergesetz ist für den Tausch weder eine Befreiung noch ein Aufschub vorgesehen. Obwohl zivilrechtlich ein einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, liegen beim Tausch aus grundsteuerlicher Sicht zwei von einander abhängige Handänderungen an den am Abtausch beteiligten Grundstücken vor, die jede für sich die GGSt auslöst.

Ja. Ohnehin wird i.d.R. nicht auf die von den Tauschenden festgelegten Übertragungswerte abge-stellt. Massgebend sind vielmehr die entsprechenden Verkehrswerte (als Ersatzwerte) der getauschten Liegenschaften.

Ja. Das Grundsteuerveranlagungsverfahren richtet sich aufgrund von § 206 StG sinngemäss nach den Bestimmungen über die Staatssteuern. Der Steuerpflichtige ist daher berechtigt, seine Steuer-erklärung vor Einschätzungsbehörde mündlich zu vertreten (§ 138 Abs. 2 i.V.m. § 206 StG).

Nicht jede Übertragung von Aktien an einer Immobiliengesellschaft löst eine Steuerpflicht aus. Vielmehr liegt nach ständiger Zürcherischer Praxis nur dann eine steuerbare wirtschaftliche Handänderung vor, wenn eine beherrschende Beteiligung (> 50%) die Hand wechselt. Durch die Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung wird die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück vom Veräusserer preisgegeben und auf eine Drittperson übertragen. Vorliegend wird nur eine Min-derheitsbeteiligung übertragen, weshalb der Aktienverkauf nicht grundstückgewinnsteuerpflichtig ist.

Nur die Übertragung von Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft kann die Grundstückgewinnsteuer auslösen. Die Übertragung von Beteiligungen an Betriebsgesellschaften, d.h. von Ge-sellschaften, deren Liegenschaft lediglich die sachliche Grundlage für bspw. einen Handels- oder sonstigen Geschäftsbetrieb bildet, stellt demgegenüber keine steuerbare wirtschaftliche Handänderung dar.