Mietrecht

• Mietverträge
• Gebrauchsleihe (unentgeltlich)
• Pacht (Pächter kommt zusätzlich in den Genuss des Nutzens der Erträge / Früchte)

ein Dauerschuldverhältnis "die Obligation / Verpflichtung dauert bis zur Beendigung des Vertrages."

allgemeine Bestimmungen des OR + Art. 258 Abs. 1 OR

mietrechtliche Bestimmungen (Art. 253 ff OR)

für Mietzinse bis zum Kündigungstermin

• Mietzinserhöhung und andere einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters (Art. 269d Abs. 1 + 3 OR)
   
• Kündigung durch Vermieter (Art. 266 Abs. 2 OR)
   
• nur in gewissen Kantonen: - Mitteilung des Anfangmietzinses (Art. 270 Abs. 2 OR)

Mietzinshinterlegung (Art. 259g OR)

• Mängelrüge
• Fristansetzung
• Androhung der Hinterlegung

Änderung am Mietobjekt durch den Mieter

• Zustimmung ( Art. 260a Abs. 1 OR)
• Wiederherstellungsfplicht (Art. 260a Abs. 2 OR)

Fristansetzung vor Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR)

Zustimmung des Vermieters zur Übertragung der Miete (Art. 263 Abs. 1 OR)

Abmahnung vor Kündigung zufolge Pflichtverletzung (Art. 257f OR)

Kündigung durch den Mieter (Art. 266l OR)

eine Schadenersatzklage einreichen

erst nach Übergabe / -nahme des Mietobjektes

Der Mieter hat eine Nachfrist für die Mängelbehebung anzusetzen, wenn nach deren Ablauf die Mängel nicht behoben sind, kann er vom Vertrag zurücktreten.

Er muss einen "gleichwertigen" Nachmieter bringen, andernfalls wird er Schadenersatzpflichtig.
Mitteilung an Vermieter eventuell hat er noch Interessenten von der ersten Suche.

1. Nachfrist setzen
2. Falls er das Mietverhältnis immer noch nicht antretet, kann der Vermieter vom Vertrag zurücktreten
3. Schadenersatz einfordern, falls die Wohnung totz Suche leer bleibt

• Für die Zeit bis zum Kündigungstermin Betreibung mit Mietvertrag als "provisorischen Rechtsöffnungstitel" einreichen.
• Für die Zeit nach Kündigungstermin muss auf Schadenersatz geklagt werden.

• das Recht des Mieters zur Untermiete
• die Schriftform für die Bewilligung von Änderungen des Mieters am Mietobjekt
• die Rückbaupflicht
• die diversen Mängelrechte
• etc.

Kündigungsfristen (Art. 266b-f OR), können verlängert, aber nicht verkürzt werden (Art. 266a Abs. 1 OR)

Art. 269 - 270e OR

und

Art. 10 - 20 VMWG

1. Wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird.
    
2. Wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Wenn sie:

1. im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegen.
2. durch Kostensteigerung oder Mehrleistungen des Vermietes begründet sind.
3. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen.
4. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, wobei der Zahlungsplan dem Mieter im Voraus bekannt sein muss (WEG).
5. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleicht.
6. das in Rahmenverrträgen empfohlene Ausmass nicht überstiegt. Diese Bestimmung kann aber nur angewendet weren, wenn der geforderte Mietzins, gestützt auf einen gesamtschweizerischen Rahmenvertrag, als zulässig erscheint.

1. Kosten- und Marktfaktoren dürfen nicht kummuliert werden, ebenso wenig wie absolute und relative Gründe.
    
2. absolute Gründe:

• angemesener Ertrag (Kostenfaktor)
• kostendeckende Bruttorendite (Kostenfaktor)
• Orts- und Quartierüblichkeit (Marktfaktor)
• Neuvermietung (Marktfaktor)

relative Gründe:

• Referenzzinssatz
• Teuerung auf dem risikotragenden Kapital
• Kostensteigerung (Unterhalt, Verwaltung)
• Mehrleistungen
• Indexveränderungen

Sie ist nichtig:

1. wenn sie nicht mit dem amtlichen Formular mitgeteilt wurde.
    
2. wenn sie nicht begründet ist.
    
3. wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird.

1.  Begründungspflicht durch den Vermieter.
2. Bisheriger Nettomietzins und bisherige Belastungen des Mieters für Nebenkosten müssen ausgewiesen werden.
3. Zeitpunkt auf wann die Erhöhung in Kraft tritt.
4. Klare Begründung der Erhöhung (mehrere Anpassungsgründe sind separat in Einzelbeträgen aufzuführen).
5. gesetzliche Voraussetzungen der Anfechtung.
6. Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit. 

1. Die Zustellung muss nur an den Vertragspartner erfolgen.
    
2. Bei mehreren Mietern ist es empfehlenswert alle Mietparteien im Adressfeld aufzuführen.
    
3. Mietzinserhöhung muss mind. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Da die Zustellung normalerweise mit Einschreiben erfolgt, muss die 7-tägige Abholfrist eingerechnet werden.

Postzustellung                                                  3 Tage  (1-3 Tage)
Einschreiben (postalische Abholfrist)     7 Tage
Frist gem. Art. 269d Abs. 1 OR                  10 Tage
                                                                          ________

                                                                      18 - 20 Tage

1. Es muss von einer Amtsstelle genehmigt sein (z.B. Kt. ZH Volkswirtschaftsdirektion des Regierungsrates).
    
2. Firmeneigene Formulare müssen genehmigt sein.

1. Sie müssen nicht mit dem amtlichen Formular angezeigt werden.
    
2. Sie unterliegen keiner Formvorschrift.

1. Referenzzinssatz (Kostenfaktor - relativ)
2. Teuerung des risikotragenden Kapitals - Ausgleich der Kaufkraftverlust des Vermieters auf dem Eigenkapital durch Anhebung des Mietzinses max. 40% der Stigerung des LIK (Art. 269a lit. e OR, VMWG Art. 16).
3. Kostensteigerung (Kostenfaktor - relativ) - Erhöhung der Gebühren, öffentliche Abgaben, Objektsteuern, Baurechtszinsen, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten
4. Mehrleistungen (Kostenfaktor - relatv) - Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen (Art. 269a lit. b OR)
5. Orts- und Quartierüblichkeit (Marktfaktor absolut) - Objekte nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar
6. Kostendeckende Bruttorendite (Kostenfaktor absolut) - nur bei neueren Bauten möglich

1. Mietzinsvorbehalte können dem Mieter für nicht geltend gemachte oder nur teilweise ausgeschöpfte Referenzzinserhöhungen, Kostensteigerungen und/oder Teuerung auf dem risikotragenden Kapital entgegengehalten werden.
    
2. in CHF oder % der Nettomiete.
    
3. Gegen einen Vorbehalt kann der Mieter keinen Einspruch machen, erst bei der Geltendmachung. Mietzinsvorbehalte können nur zu Gunsten des Vermieters ausgewiesen werden.
    
4. Vorbehalte müssen bei jeder Mietzinserhöhung erneut angezeigt werden sonst können sie nicht mehr ausgeschöpft werden.

1. Einführung einer Mietzinssicherheit
2. Veränderung der Mietzinszahlungstermine
3. Wegfall eines Mitbenützungsrechtes
4. Verkleinerung eines Kellerabteils wegen Einbau eines Heizungsraumes
5. VMWG 19 - Umschreibung der Forderung, Zeitpunkt, auf den sie wirksam wird, klare Begründung der Forderung

1. Wertvermehrende Investitionen können auf den Mietzins überwälzt werden, laufender Unterhalt nicht, da dieser im Nettomietzins inbegriffen ist und dem Erhalt der Tauglichkeit des Objektes dient.
    
2. Investitionen können nur geltend gemacht werden, wenn dadurch für den Mieter ein tatsächlicher Mehrwert resultiert.
    
3. Wertvermehrende Investitionen sind wegen der damit verbundenen Möglichkeit häufig der einzig gangbare Weg um tiefe Mieten in Altbauten auf ein angemessenes Niveau anzuheben.

1. Wenn es sich um eine bisher nicht angebotene Leistung des Vermieters handelt, wie: Einbau Lift, Anbau Balkon, Waschmaschine pro Mietobjekt, Geschirrspüler, Energiesparmassnahmen.
    
2. Wenn durch den Ersatz alter Einrichtungen eine wesentliche Qualitätssteigerung und/oder geringere Energiekosten erreicht werden, wie: Ersatz von DV- durch IV-Fenster - grösserer Komfort und geringere Heizkosten, Kühlschrankersatz durch grösseres Modell mit geringerem Stromverbrauch.

1. 100% bei neuen, zusätzlichen Leistungen des Vermieters, die noch nicht existierten.
    
2. 50-70% bei umfassenden Sanierungen/Renovationen mit mehreren Arbeitsgattungen, wo die effektive Wertvermehrung nur mit unverhältnismässigem Aufwand und rechnerisch ungenau nachvollziehbar ist.
    
3. 20-50% bei Ersatzanschaffungen, welche eine wesentliche Qualitätssteigerung zur Folge haben, Bsp. Modernisierung der Küche und Bad etc.

Sie müssen rasch nach Verfall gemahnt werden unter Berücksichtigung der Verzögerung des Zahlungseinganges bei Post- und Banküberweisungen.

1. Schuldner gerät in Verzug.
    
2. Vermieter schickt Zahlungserinnerung (Dienstleistung am Kunden, ist nich vorgeschrieben).
    
3. Vermieter schickt Mahnung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR.
    
4. Mieter lässt Frist verstreichen - Vermieter kann kündigen.

10 Tage nach Fälligkeit per normaler Post versenden. Ist kein gesetzliches Erfordernis, im Streitfall muss dies nicht bewiesen werden.

1. Zahlungsrückstand des Mieters.
    
2. Vermieter setzt schriftlich Zahlungsfrist und bei unbenutzem Ablauf der Frist Kündigung des Mietverhältnis.
    
3. Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen mind. 30 Tage, bei übrigen Mietverhältnissen 10 Tage.
    
4. Bezahlt der Mieter nicht - Kündigung durch den Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende des Monats, bei übrigen Mietverhälntissen fristlos.

1. Mietzinsausstand - Mietzins muss fällig sein, keine Stundung.
    
2. Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung mind. 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen, im Schreiben darauf hinweisen, dass dies im Sinne von Art. 257d OR ist. Angabe der unbezahlten Monate und Total der ausstehenden Mietzinse.
    
3. Ausbleiben der Zahlung innert Frist - Vermieter muss dem Mieter die Mindestfrist von 30 Tagen zugestehen. Frist beginnt am Tag nach Entgegennahme der Kündigung - bei nicht Entgegennahme gilt das Schreiben am Ende der 7-tägigen Abholfrist als zugestellt - Mieter kann Kündigung abwenden bei Bezahlung der gesamten Ausstände am letzten Tag der Zahlungsfrist. Wird die Kündigung vom Mieter nicht abgeholt muss der Brief aus Beweisgründen verschlossen aufbewahrt werden. Sinnvoll ist die Zustellung der Kündigungsandrohung mit normaler Post.
    
4. 8-tung! 30-tägige Frist muss unbedingt eingehalten werden, sonst ist die Kündigung wirkungslos!