Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

Ausser bei der Übertragung der Familienwohnung durch den Richter, gibt es kein gesetzliches Recht einen Wohnungsmietvertrag zu übertragen, ist aber möglich, wenn alle Parteien zustimmen z.B. bei Trennung eines Konkubinatpaars

Nein

Es muss ein baureifes Projekt vorliegen

• Zahlungsrückstand (OR Art. 257d) - Kündigungsfrist 30 Tg. auf Ende eines Monats
• Verletzung der Sorgfaltspflicht (OR Art. 257f) - Kündigungsfrist 30 Tg. auf Ende eines Monats - 
• Bei vorsätzlich schwerem Schaden fristlose Kündigung möglich
• Beseitigung eines Mangels (OR Art. 259b) - Fristlose Kündigung (erhebliche Beeinträchtigung, Vermieter muss Kenntnis haben)
• Wechsel des Eigentümers (OR Art. 261 Abs. 2a) - Gesetzliche Kündigungsfrist auf gesetzlichen Termin  
• Wichtige Gründe (OR Art. 266g Abs.1) z.B. Einbruch, Gesundheit, Job etc. - Gesetzliche Kündigungsfrist auf beliebigen Zeitpunkt
• Tod des Mieters (OR Art. 266i) - Gesetzliche Kündigungsfrist auf gesetzlichen Termin
• Konkurs des Mieters (OR Art. 266h) - Fristlose Kündigung wenn innert vorgegebener Frist keine Sicherheit gewährleistet wird - Angemessene Frist beträgt mindestens 2 Wochen

Ja
Bei den Akontobeträgen ist die Fälligkeit analog dem Mietzins. Bei der Abrechnung erst, wenn die Nachzahlung nicht innerhalb angemessener Frist erfolgte.

• Wenn kein Nachfolger gemeldet wird, ist die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin wirksam
• Ein Nachfolgemieter der das Mietverhältnis übernimmt muss zumutbar und solvent sein
• Ein Ersatzmieter der die Kriterien erfüllt reicht aus  Der Vermieter hat 2-3 KW Zeit die Angaben des Ersatzmieters zu prüfen (AVB MV meist 14 Tg.).
• Die Mieterschaft ist erst befreit, wenn der Interessent den MV unterzeichnet hat
• Wenn die Vermieterschaft einen zumutbaren und solventen Ersatzmieter ablehnt oder nicht in der Frist Stellung nimmt, ist der Mieter auf den Zeitpunkt ent- lassen, auf welchen der Nachfolgemieter die Wohnung übernommen hätte

1. Eine Abmahnung an die betreffende Mieterin senden.
2. Wenn das Problem weiterhin besteht, eine Mahnung mit Fristansetzung an die Mieterin senden, damit die Ruhestörung aufhört.
3. Den Mieter bitten, bei der nächsten nächtlichen Ruhestörung die Polizei zu rufen.
4. Den Sachverhalt objektivieren, schriftliche Zeugenaussagen aufnehmen.
5. Wenn die Ruhestörung nach Ablauf der Frist weiter besteht oder wieder anfängt, den Mietvertrag gemäss Art. 257f OR kündigen, unter Einhaltung einer 30- tägigen Frist zum Monatsende.

Kündigung wegen dringendem Eigenbedarf auf amtlichem Formular, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin

Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsstelle anfechten (OR Art. 273)

• Begründung der Kündigung verlangen  
• Klage auf Nichtigkeit
• Erstreckung verlangen

• Wenn der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht
• Wenn der Vermieter eine Mietzinsanpassung oder eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters durchsetzen will
• Wenn der Vermieter den Mieter zum Erwerb der Wohnung veranlassen will
• Während eines Schlichtungsverfahrens
• Vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens vor der Schlichtungsstelle oder einem Gericht, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Klage zurückgezogen, den Richter nicht mehr angerufen oder sich mit dem Mieter geeinigt hat
• Wegen Änderung der familiären Situation des Mieters, welche für den Vermieter keine wesentlichen Nachteile bringt

Ja, bei folgenden Tatbeständen kann trotzdem gekündigt werden:

• Dringender Eigenbeedarf
• Zahlungsrückstand
• Schwere Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme
• Infolge Veräusserung
• Wichtige Gründe
• Konkurs des Mieters (OR Art 271a Abs. 3)

Ja

• Wohnung 4 Jahre
• Geschäftsmietvertrag 6 Jahre
• OR Art. 272b

• wegen Zahlungsrückstand des Mieters
• wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
• wegen Konkurs des Mieters
• Mietvertrag zeitlich befristet bis Baubeginn oder Abbruch der Liegenschaft
• Bei Angebot eines gleichwertigen Ersatzobjektes durch den Vermieter OR Art. 272a

•  OR; Mietrecht und Verordnung (VMWG) 
•  Einführungsgesetz zum ZGB (kantonal) 
•  Zivilgesetzbuch; Sachenrecht
•  SchKG
•  Umweltschutzgesetz
•  Planungs- und Baugesetz
•  BFU und SUVA Richtlinien
•  SIA-Normen
•  Energiegesetz und Energieverordnung 
•  Etc.

• Gewährleistung der Vollvermietung zu marktkonfor- men Mietzinsen
• Führen des Buchhaltungs- und Abrechnungswesens 
• Sicherstellen von Unterhalt und allgemeiner Immobilien-Bewirtschaftung

•  Massgeschneiderte, professionelle Bewirtschaftung 
•  Umsetzung Strategie und Ziele des Eigentümers
•  Erhaltung der Substanz, Wertsteigerung
•  Erzielung eines angemessenen Ertrages
•  Sorgsamer Umgang mit den Ausgaben (Kosten) 
•  Einhaltung der SVIT Standesrichtlinien
•  Massgeschneidertes Reporting
•  Info bei besonderen Ereignissen

•  Erhalt eines Mietobjektes nach seinen Vorstellungen zu einem angemessenen Preis
•  Betrieb einer massvollen Mietzinspolitik
•  Angemessene Hauswartung zu einem marktüblichen Preis (NK)
•  Pünktliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung
•  Zügige Erledigung der Aufträge und optimale Betreuung der allgemeinen Teile
•  Erreichbarkeit des Bewirtschafters

•  Vermietung, Erst- und Wiedervermietung
•  Betreuung der Mieter
•  Einwandfreier Betrieb der Liegenschaft
•  Mietverträge, Vertragsanpassungen, Kündigungen, Mietzinsinkasso
•  Buchführung / Budget / Abrechnung
•  Ordentlicher und ausserordentlicher Liegenschaftenunterhalt
•  Kontrollen, Zustandsberichte
•  Administration, Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge etc.
•  Aus- und Weiterbildung, Seminare und Kurse
• Führungsaufgaben, Betriebspersonal

Gute Allgemeinbildung, einen einwandfreien Leumund, fundiertes Fachwissen, psychologisches Geschick, stän- dige Lernbereitschaft, Organisationstalent und Arbeits- disziplin, kostenbewusstes Denken und Handeln, die Fähigkeit zu führen und zu motivieren, Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge, Vertändnis für eine zweckmässig aufgebaute Liegenschaf- tenbewirtschaftung

Ca. 400 - 700 je nach Unterstützung durch Sachbearbei- tung und Buchhaltung.

Beispiel Umsatzberechnung: Annahme 700 Whg. x MZ CHF 1500.- = 12.6 Mio
Umsatz bei 4% Honorar = 504'000
(Ohne Berücksichtigung HNK Honorar)

• Bewirtschaftung von ca. 700 Wohnungen 
• Mietertrag von ca. 10 Mio.
• Vermögen von ca. 200 Mio.
• Jahresbudget ca. 1.6 Mio.

Grössten und einflussreichsten Verbände:

• Schw. Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT) 
• Hauseigentümerverband
•  Mieterverband

Weitere:

• Schw. Stockwerkeigentümerverband
• Verband der Geschäftsmieter
• Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband 
• Verband der Immobilieninvestoren

• Durch Erteilung / Annahme eines Auftrags (zweiseitiges Rechtsgeschäft)
• schriftlich (mündlich oder stillschweigend möglich) 
• Einfacher Auftrag OR Art. 394ff

• Schriftliche Definition der Aufgaben (Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten)
• Übersicht der vereinbarten Leistungen
• stellt eine Vollmacht für den Bewirtschafter gegenüber Dritten dar

Zahlung Honorar und Spesen, Befreien von eingegangenen Verbindlichkeiten, kein Schaden zuführen

Getreue und sorgfältige Geschäftsführung, Wahrung der Interessen des Auftraggebers, persönliche Ausführung, nach dem Willen des Auftraggebers handeln, Rechen- schaftspflicht

Vermietung, Mietzinsfestsetzung, Inkasso, Buchhaltung / Budget / ev. Kontenrahmen, Kommunikation mit Behörden, Unternehmungen und Privaten, Hausordnung, Hauswart, Unterhalt, Service Abonnemente, Versicherungen, Bearbeitung von Schadenfällen, Kreditorenbewirtschaftung