Hypo

Gesetzliche Vorgaben (Quartier- & Zonenpläne, Bau/Landwirtschaftsland)

• Gebäudeart (EFT, Mietliegenschaft)
• Konstruktion
• Zustand: (Alter, Sanierungsbedarf, Mängel)
• Raumkonzept
• Umgebung
•  

• Konventionelle Bewertung
• Hedonistische Methode
• Discounted-Cash-Flow Methode

Bei der klassischen Methode wird eine Bewrtung anhand der vorgenannten Unterlagen und Angaben zum Objekt vorgenommen

Dank standardisierter Computerprogramme können Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auch mit dieser Methode bewertet werden.. Diese basiert auf effektiv bezahlten Preisen bei Handänderungen sowie einem statistischen Verfahren.

Hier handelt es sich um eine dynamische Ertragswertberechnung.

Der Marktwert einer Liegenschaft wird auf Grund der Summe aller in Zukunft zu erwartenden Erträge bestimmt.

Wird auch Zeitwert genannt und setzt sich aus dem ermittelten Land- und Bauwert zusammen

Landwert aktuell, Kubikinhalt x Neuwert pro m3 :/ Altersentwertung z.B 1% p.a)

Gesamtkosten für den Erwerb einer bestehenden Liegenschaft bzw. für die Erstellung einer neuen Liegenschaft. Beim Erwerb fallen zusätzlich zum Kaufpreis der Liegenschaft selbst Steuern, Gebühren, Spesen etc. Bei einem Neubau setzen sich die Anlagekosten aus dem Bodenwert, dem Bauwert und Baunebenkosten zusammen.

Realwert der Liegenschaft, dividiert durch Wertquote, Zuschläge für STWE-Begründung und Sondernutzung gemeinschaftlicher Räume

Bruttoertrag (ohne Nebenkosten) x 100 : Kapitalisierungssatz (4-10%)

Diese Bewertung wird für Objekte in schlechtem Zustand, mangelnder Nachfrage, angewendet. Aktueller Marktwert bzw mutmasslicher Wiederverkaufswert, der derzeit erzielt werden kann, abzüglich der Kosten für eine Umnutzung oder Liquditation.

Bruttoertrag x 100 : Verkehrswert

Nettoertrag x 100 : Verkehrswert

(Nettoertrag - Zinsen) : (Verkehrswert - Hypotheken) x 100

(Nettoertrag - Zinsen - Steuern) : (Verkerhrswert - Hypotheken) x 100

Neuwert

./. Altersabzug

= Zeitwert

+ Aussenanlagen

+ Nebenkosten 

= Bauwert

+

Landwert

= Realwert

• Umgebungskosten
  • Erschliessung (Weg, Kanalisation, Strom etc.)
  • Baugrubensicherung
• Baunebenkosten (12-18%)
  • Bewilligungen
  • Gebühren
• Altersentwertung
  • Wertverlust bauliche und technische Anlagen (1% / 1 Jahr)
  • Einflussfaktoren auch durch Beanspruchung durch Mieter
  • Laufende Unterhaltsarbeiten
  •  

Es ist eine Standardbewertung (Pultmethode)

• Die hedonische Bewertung einer Liegenschaft stützt sich auf Verkaufspreise vergleichbarer Liegenschaften in der Region, die in letzter Zeit den Besitzer gewechselt haben.

Per Computer werden die Eigenschaften sowie die Lage von EFH und EGW mit Tausenden anderen Objekten verglichen. Auf Basis von tatsächlich erzielten Preisen wird mit einem statistischen Verfahren der Verkehrswert bestimmt.

• Der Schätzer füttert den Computer mit aufgenommenen / berechneten Daten.
• Schätzer trägt nur die Verantwortung für die korrekte Erfassung von Daten.
• Günstig und mit weniger Aufwand verbunden.
• Braucht nicht zwingend eine Besichtigung durch einen Experten.

• Ganz alte Liegenschaften, Luxus- und Liebhaberobjekte sowie solche mit einem sehr grossen Volumen- und grossen Landanteil lassen sich nur unsicher bewerten
• KEine individuelle Würdigung durch den SChätzer möglich

Diese Begriffe entsprechen der topografischen Raum- bzw. Ortslage. Während die Makrolage Bezug auf das grossräumige Umfeld nimmt, in dem sich die Immobilie befindet (etwa innerhalb der Kleinstadt, Grosstadt Region) wird unter Mikrolage das direkte bzw. kleinräumige Umfeld der Immobilie verstanden. Die Mikrolage betrachtet mithin das nachbarschaftliche Umfeld eines Grundstücks. Bei einem städtischen Grundstück ist im Rahmen der Makrolage die Stadt und der Stadtteil im Mittelpunkt der Beuirteilung, bei der Mikrolage spielt die Strasse und ihre nähere Umgebung (Nachbarschaft) eine Rolle

• Kontoguthaben
• Verkaufte Wertschriften
• Bezüge aus der 3. Säule
• Erbvorbezüge / Schenkungen sowie Differenz zwischen dem Vorzugspreis / verkehrswert
• bezahltes oder geschenktes Bauland (bei NEubauten)

Dahrlehen

Pensionskassengelder / Freizügigkeitsgelder

Eigenmittel: 10/20%

1. Hypothek im Rahmen von ca. 65%

2. Hypothek im Rahmen von ca. 15%

• 2. Hypothek muss innert maximal 10/15 Jahren amortisiert werden
• Amortisation muss linear erfolgen
• Beginn direkte Amortisation spätestens per Quartalsende 12 Monate nach Auszahlung
• Beginn indirekte Amortisation spätestens auf Ende des Folgejahres

Der Eigenmietwert richtet sich in den meisten Kantonen nach dem Mietzins, den man erzielen könnte, wenn man die Immobilie vermieten würde.

Laut Bundesgericht muss der Eigenmietwert mindestens 60% der Marktmiete betragen.

• ZGB, vierter Teil
• BGBB, Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht
• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer
• VZG, Verordnung über Zwangsversteigerung von Grundstücken
• Ntariatgesetz der einzelnen Kantone
• Kantonale Grundbuchverordnung