7. Teilfähigkeit - KREDITE AN PRIVATE
Relevante Gesetze und bankengesetzliche Vorschriften erklären Begriffe und Belehnungen aus dem Liegenschaftengeschäft erklären Grundbuch und Grundpfandtitel erklären Belehnungssatz im Grundpfangeschäft anwenden Produkte im Grundpfand- sowie Faustpfandgeschäft unterscheiden (Privatkunden) Finanzielle Auswirkungen von Grundpfandkrediten aufzeigen (Privatkunden) Finanzierung einer Liegenschaft (Privatkunden) Konsumkredit und Konsumgüterleasing unterscheiden
Relevante Gesetze und bankengesetzliche Vorschriften erklären Begriffe und Belehnungen aus dem Liegenschaftengeschäft erklären Grundbuch und Grundpfandtitel erklären Belehnungssatz im Grundpfangeschäft anwenden Produkte im Grundpfand- sowie Faustpfandgeschäft unterscheiden (Privatkunden) Finanzielle Auswirkungen von Grundpfandkrediten aufzeigen (Privatkunden) Finanzierung einer Liegenschaft (Privatkunden) Konsumkredit und Konsumgüterleasing unterscheiden
Kartei Details
| Karten | 127 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | VWL |
| Stufe | Berufslehre |
| Erstellt / Aktualisiert | 26.08.2019 / 27.11.2023 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20190826_7_teilfaehigkeit_kredit_an_private
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Was ist der Ertragswert?
Berücksichtigt die Rendite, die mit der Bewirtschaftung einer nicht selbst genutzten Liegenschaft erzielt werden kann.
Bei Renditeobjekte, die einen Mietzinsertrag einbringen.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Nettomietertrag pro Jah x 100/ Kapitalisierungssatz
Was ist der Kapitalisierungssatz beim Ertragswert?
besteht aus dem Zinssatz für eine 1. Hypothek und einem Zuschlag für die genannten Kosten.
Der Zuschlag beträgt je nach Situation 1 bis 3%.
Was ist der Verkehrswert?
Ist der Preis, der unter normalen Marktverhältnissen beim Verkauf der Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt erzielt werden kann.
Was ist, wenn der Verkehrswert zu hoch ist?
Und welche Folgen hat dies für die Bank?
gibt die Bank einen zu hohen Hypothekarkredit.
Bei einer Zwangsversteigerung ist dann womöglich nur ein Teil des Kredits gedeckt und die Bank erleidet einen Verlust.
Was ist, wenn der Verkehrswert zu tief ist?
Die Bank bietet eiinen zu tiefen Hypothekarkredit. Die Kreditsuchenden wenden sich deshalb vielleicht an eine andere Bank, die bereit ist, ihnen eine höhere Hypothek zu gewähren.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
((3 x Ertragswert) + (1 x Realwert)) / 4
Was ist der Gebäudeversicherungswert?
Und was wird versichert?
Der Versicherungswert entspricht dem geschätzten Gebäudewert.
Versicherung für Feuer- und Elementarschäden.
Wie ist die Belehnung bei Ein-/ Zweifamilinhäuser, Eigentumswohnungen?
2/3 des Verkehrswerts
Wie ist die Belehnung bei Ferienhaäuser/-wohnunge
50-60% des Verkehrswerts
Wie ist die Belehnung bei Mehrfamilienhäuser?
50-60% des Verkehrswerts
Wie ist die Belehnung bei Bürogebäude und Geschäftshäuser?
60% des Verkehrswerts
Wie ist die Belehnung bei Grossgewerbe, Industrie, Spezialliegenschaften
50% des Verkehrswerts?
Wie ist die Belehnung bei Hotels?
50–60% des Ertragswerts gemäss SGH (Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredite)
Welche Möglichkeiten bestehen, sollte die Tragbarkeit nicht gegeben sein?
welche Möglichkeiten gibt es, wenn zu wenig Eigenmittel vorhanden sind, um die Finanzierung doch noch zu erhalten.
- 2./3. Säule Guthaben
- Lebensversicherungspolice mit Rückkaufswert
- verpfändbaren Wertschriften
- weiteren Kontoguthaben
- Erbvorbezug
Was ist der Realwert und wie wird er auch noch genannt?
Er wird für alle Typen von Liegenschaften errechnet (EFH, MFH oder Geschäftsliegenschaften) und setzt sich aus dem Landwert, dem Gebäudewert, den Aussenanlagen und den Zusatzkosten zusammen.
Er wird auch Substanz- oder Sachwert genannt.
Was ist der Landwert?
Der Landwert ist der Preis, der für das Land bezahlt werden muss
Welche Faktoren können den Landwert beeinflussen?
- die Gemeinde, in der sich das Land befindet,
- die Lage innerhalb der Gemeinde (sind ÖV, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe; liegt das Haus in einem ruhigen Wohnquartier oder grenzt es an ein Industriequartier),
- die Steuersätze in der Gemeinde und im Kanton (Land in steuergünstigen Gemeinden oder Kantonen ist gesuchter und daher teurer als Land in Gemeinden oder Kantonen mit hohen Steuern)
Mit welchen Methoden wird der Landwert ermittelt?
Die Vergleichswertmethode (auch marktorientiertes Verfahren genannt): Hier werden Verkaufsdaten ähnlicher Grundstücke herangezogen, miteinander verglichen und mit dem zu bewertenden Grundstück in Beziehung gebracht.
Die Lageklassenmethode: Diese Methode beruht auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert der Bauten und dem Landwert in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht. Dieses Verhältnis wird über eine Bestimmung sogenannter Lageklasse festgelegt. Ist das Verhältnis bestimmt, kann aus dem bekannten Bauwert der Landwert ermittelt werden.
Was ist der Gebäudewert?
Baukosten bei Neubauten, wert mit Abnützung und Renovationen bei bestehenden Liegenschaften.
Welche Ursachen müssen beim Gebäudewert von bestehenden Bauten berücksichtigt werden?
- Abnützung des Hauses
- Ausbaustandard
Was sind die Aussenanlagen?
- Gartenanlage
- die Gestaltung der Zufahrten und Wege
- Bauten wie Stützmauern
- usw.
Was sind Zusatzkosten?
Kosten, die rund um den Hausbau entstehen.
z.B.
- Finanzierungskosten
- Gebühren für Kanalisation oder Wasserleitungen
- Kosten für die Privatstrasse, die bis zur Dorfstrasse gebaut werden muss
- usw.
Was ist der Verkehrswert?
Der Wert gibt an, für wie viel man das Haus zum heutigen Zeitpunkt verkaufen kann.
Aus welchen Werten setzt sich der Verkehrswert zusammen?
Aus dem Realwert und dem Ertragswert
In welchem Verhältnis wird der Realwert und der Ertragswert beim Verkehrswert gesetzt und weshalb?
im Verhältnis 1:3
Der Verkauf kann i.d.R. nur einmal beim Verkauf erzielt werden, aber der Ertragswert kann jährlich erzielt werden.
Was ist der Ertragswert?
entspricht den kapitalisierten Nettomietzinserträgen. Er fällt nur bei Mehrfamilienhäusern und Geschäftsliegenschaften an, bei denen ein Mieterertrag erwirtschaftet werden kann.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der unter normalen Marktverhältnissen beim Verkauf der Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt erzielt werden kann. Für die Bank ist er die Grundlage für die Kreditvergabe und Belehnung.
Was gibt der Verkehrswert an?
Der Wert gibt an, für wie viel man das Haus zum heutigen Zeitpunkt verkaufen kann.
Wichtig um die Hypotheken zu berechnen, damit bei Ausfall des Kunden, die Bank den Kredit decken kann
Woraus setzt sich der Verkehrswert zusammen?
aus dem Realwert & Ertragswert
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