Prüfungsteil Nr. 4 / Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Teil Nr. 4 Immobilienbewirtschaftung
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 197 |
|---|---|
| Utilisateurs | 12 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Culture générale |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 18.10.2017 / 10.12.2024 |
| Lien de web |
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Was sagt ein durchschnittliches Reglement über den Erneuerungsfond aus?
-Es wird ein Erneuerungsfonds gebildet
-Äufnung durch jährliche Beiträge
-Beiträge max. ½% des Gebäudeversicherungswertes p.a.
-Limite des Erneuerungsfonds
-Limite, ab wann Unterhalts- und Instandstellungskosten dem Fonds belastet werden
Nennen Sie unterschiedliche gängige Kostenverteilungensschlüssel?
Wertquoten
Quadratmeter, m2
Kubikmeter, m3
Nach Zähler
Zu gleichen Teilen / pro Einheit
Nach Anzahl Zimmer
Bewohnergleichwerte
Nach Rechnungsstellung von Ämtern (z.B. Kehricht)
Sie haben per 01.07.2014 eine Handänderung für eine Wohnung (STWEG). Wie fahren Sie mit der Kostenverrechnung weiter?
1. Welche zwei Möglichkeiten haben Sie?
2. Wer ist am Ende des ordentlichen Geschäftsjahres 31.12.2014 Schuldner der offenen Beträge?
1. Detaillierte Zwischenabrechnung der Kosten per Stichtag 30. Juni 2014 (analog Mietverhältnis) oder Abrechnung der Kosten für das ordentliche Geschäftsjahr, z.B. 31. Dezember. Käufer und Verkäufer einigen sich untereinander über die Kostenaufteilung.
2. Schuldner für nicht gedeckte Kostenanteile ist der jeweilige Eigentümer am Ende des Geschäftsjahres.
Wie können beim STWEG Verteilschlüssel im Nachhinein geändert werden?
Verteilschlüssel können im Begründungsakt, Reglement oder durch nachträglichen Versammlungsbeschluss abgeändert werden
Welche sechs Grundrechte räumt der Gesetzgeber dem STWE für die Versammlung ein?
Teilnahmerecht
Stimmrecht
Einberufungsrecht
Mitwirkungs- Diskussionsrecht
Antragsrecht und Kontrollrecht
Meinungsäusserungsrecht
Welche 10 wesentlichen Punkte müssen auf der Traktandenliste bekannt gegeben werden?
Datum und Zeit sowie Ort der Versammlung
2. Vorlage der Jahresrechnung
3. Revisorenbericht / Entlastung der Verwaltung
4. Genehmigung der Jahresrechnung
5. Vorlage und Genehmigung des Budgets
6. Genehmigung von Einlagen und Bezügen des Fonds
7. Wahlen
8. Anträge
9. Varia
10. Termine (nächstjährige Versammlung)
Ein STWE, der nicht an der Versammlung teilgenommen hat, recht bei der Verwaltung mittels Einschreiben innert 20 Tagen nach Zustellung des Protokolls die Anfechtung eines gefassten Beschlusses ein. Ist dies ausreichend?
Nein, die Anfechtung hat mittels Klage an das zuständige Richteramt innert 30 Tagen nach Kenntnisnahme zu erfolgen. Eine Anfechtung beim Verwalter entfaltet keine Wirkung.
Welche Auswirkungen soll ein Beschluss über bauliche Massnahmen beim STWE noch regeln?
Finanzielle Auswirkungen:
-Kostenverteiler, Finanzierung (Fond, Budget), Auftragsvergabe
Welche Geschäftsvorgänge im STWE werden mit einfachem Mehr gefällt?
-Genehmigung der Jahresrechnung und Kostenverteilung
-Genehmigung des Budgets
-Äufnung des Erneuerungsfonds
-Versicherungsabschlüsse
-der Erlass einer Hausordnung
-Anordnung von notwendigen, baulichen Massnahmen
-Wahl des Bewirtschafters
Nennen Sie Versicherungsverträge, welche eine STWEG abschliessen kann/muss?
Kantonale Gebäudeversicherung (Elementar)
Private Sachversicherung (Wasser)
Haftpflichtversicherung (Haft)
Unfallversicherung für den Hauswart
Glasbruch und Schlossänderungskosten
Einbruchdiebstahl
Erdbebenversicherung
Vandalismus
Kann bei einer Handänderung einer STWE-Einheit ein neuer Eigentümer die Sachversicherung für das Gebäude alleine kündigen?
Nein. Gestützt auf Artikel 54 des VVG ist nicht der einzelne Stockwerkeigentümer sondern die Stockwerkeigentümergemeinschaft Versicherungsnehmerin.
In einer Wohnung im STWG ereignet sich ein Rohrbruch. Ortung, Tapete wurde entfernt um die Leitungen (Schlitzwandinstallationen) freizulegen. Durch den Wassereintritt erlitt bei der unteren Wohnung der Eigentümer einen Schaden an der Stereoanlage.
1. Nennen Sie den Ablauf zur Schadenregulierung und wer trägt welche Kosten?
1. Schadenmeldung an Gebäudesach-Versicherung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
2. Eigentümer der betroffenen Stockwerkeinheit orientieren / Begehung Aufbieten Handwerker / Koordination / Abrechnungen erstellen.
3. Leckortung und Reparatur des defekten Leitungsstücks und die Wiederherstellung der Tapete bezahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft bzw. deren Versicherung. Die Stereoanlage ist durch die Hausratversicherung des Mieters zu regeln.
Ein STWE verursacht an der Glasrückwand der Küchenkombination einen Glasbruch. Welche Voraussetzung muss gegeben sein, damit der Schaden über die Gemeinschaft abgewickelt werden kann?
Die Gemeinschaft schliesst die gesamte Gebäudeverglasung inklusive Sonderrecht in die Versicherungspolice mit ein.
Worin unterscheidet sich die Versicherungsdeckung einer Mietliegenschaft von derjenigen einer STWEG (3 Unterschiede)?
• Beim Stockwerkeigentum ist die gesamte Gemeinschaft Versicherungsnehmerin; bei Mietliegenschaften der einzelne Eigentümer.
• Bei der Mietliegenschaft kann der Mietertrag mit versichert werden
• Stockwerkeigentümer bezahlt Prämie / Mieter bezahlt Prämie nicht separat (ist im Nettomietzins enthalten)
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann durch formfreien Vertrag ausgehoben werden RICHTIG/FALSCH mit Begründung?
Falsch, öffentliche Beurkundung Art. 681b ABs. 1 ZGB
Welche Angaben muss ein Betreibungsbegehren (für ordentliche Betreibung auf Pfändung oder Konkurs) enthalten, damit das Betreibungsamt nachfolgend den Zahlungsbefehl erlassen kann und besteht hierfür eine Vorschrift?
Für den Inhalt eines Betreibungsbegehrens besteht eine gesetzliche Vorschrift (Art. 67 SchKG).
Nach Art. 67 SchKG muss ein Betreibungsbegehren folgenden Inhalt aufweisen:
• Name und Wohnort des Gläubigers und allenfalls seines Bevollmächtigten,
• Name und Wohnort des Schuldners und gegebenenfalls seines gesetzlichen Vertreters,
• die Forderungssumme in Schweizer Währung,
• die Forderungsurkunde oder der Grund der Forderung.
Der Betreibungsbeamte begiebt sich zur Wohnung des Schuldners, damit er diesem den Zahlungsbefehl zustellen kann. Der Schuldner ist in der Wohnung nicht anwesend, aber sein Oknekl, welcher für zwei Tage beim Schuldner zu Besuch ist. Würden Sie den Zahlungsbefehl dem Onkel zustellen?
Wird der Schuldner in der Wohnung nicht angetroffen, darf der Zahlungsbefehl an eine zu seiner Haushaltung gehörenden erwachsenen Person oder an einen Angestellten zugestellt werden (Ersatzzustellung im Sinne von Art. 64 SchKG). An den Onkel, welcher sich nur für zwei Tage beim Schuldner zu Besuch aufhält, darf nicht zugestellt werden, da es sich nicht um eine im gleichen Haushalt wie der Schuldner lebende erwachsene Person handelt.
Gläubiger A hat beim Betreibungsamt eine Betreibung gegen den Schuldner X eingeleitet. Was sind die Voraussetzungen damit der Gläubiger A die Fortsetzung der Betreibung gegen Schuldner X verlangen kann und welche Behörde entscheidet, ob eine Betreibung auf dem Weg der Pfändung oder Pfandverwertung oder des Konkurses fortgesetzt wird?
Die Fortsetzung der Betreibung setzt einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl voraus. Der Gläubiger kann die Fortsetzung der Betreibung einleiten, wenn kein Rechtsvorschlag erhoben oder ein Rechtsvorschlag im Zivilprozess oder im Rechtsöffnungsverfahren beseitigt worden ist. Der Gläubiger darf frühestens 20 Tage nach der Zustellung des Zahlungsbefehls das Fortsetzungsbegehren stellen. Dieses Recht erlischt ein Jahr nach der der Zustellung des Zahlungsbefehls (Art. 88 SchKG).
Das Betreibungsamt bestimmt, welche Betreibungsart anwendbar ist (Art. 38 Abs. 3 SchKG).
Sie erhalten als Gläubiger vom Betreibungsamt die an den Schuldner zugestellte Konkursanfrohnung. Ein Monat ist seit der Zustellung der Konkursandrohnung an den Schuldner vergangen und der Schuldner hat die Forderung noch nicht beglichen.
1. Was müssen Sie als nächsten Schritt unternehmen, damit Sie an Ihr Geld kommen.
2. Welche Behöre ist für die Durchführung des Konkursverfahrens zuständig?
1. Frühestens nach Ablauf von 20 Tagen seit der Zustellung der Konkursandrohung kann der Gläubiger unter Vorlegung der Konkursandrohung und des Zahlungsbefehls beim Konkursgericht des Betreibungsortes das Konkursbegehren stellen (Art. 166 SchKG).
2. Nach Empfang des Konkurserkenntnisses, schreitet das Konkursamt zur Aufnahme des Inventars über das zur Konkursmasse gehörende Vermögen und trifft die zur Sicherung desselben nötigen Massnahmen (Art. 221 SchKG). Das Konkurserkenntnis wird dem Konkursamt durch das Konkursgericht zugestellt (Art. 176 SchKG).
Sie möchten das Grundstück des Schuldners X verarrestieren lassen und müssen diesbezüglich im Vorfeld diverses Abklärungen tätigen.
1. Wo ist das Begehren um Arrestbewilligung einzuleiten und von welcher Behörde wird der Arrest bewilligt?
2. Was sind die Voraussetzungen, damit ein Arrest bewilligt werden kann?
3. Sie möchten das Begehren um Arrestbewilligung stellen, es sind jedoch Betreibungsferien. Was ist nun?
1. Das Arrestbegehren ist am Betreibungsort oder am Ort, wo die Vermögensgegenstände sich befinden einzureichen. Der Arrest wird vom Gericht (Arrestrichter) bewilligt.
2. Der Gläubiger muss beim Arrestrichter Folgendes glaubhaft machen:
Art. 272 SchKG)
• dass seine Forderung besteht,
• ein Arrestgrund vorliegt,
• Vermögensgegenstände vorhanden sind, die dem Schuldner gehören.
3. Da es sich beim Arrestverfahren um eine Sicherungsmassnahme handelt, gelten Betreibungsferien im Arrestverfahren nicht (Art. 56 SchKG). Demzufolge kann das Begehren um Arrestbewilligung während den Betreibungsferien eingereicht werden.
Ihr Cousin interessiert sich für die Ausbildung in der Immobilienbranche. Er möchte von Ihnen wiessen, welche Anforderungen an einen Immobilienbewirtscahfter gestellt wird.
Nennen Sie 6 Anforderungen.
- gute Allgemeinbildung
- fundiertes Fachwissen
- psychologisches Geschick / Sozialkompetenz
- Organisationstalent und Arbeitsdisziplin (Genauigkeit, Flexibilität, usw.)
- kostenbewusstes Denken
- die Fähigkeit, zu führen und motivieren und schlichten
- Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge
den Willen, Neues hinzuzulernen
Nennen Sie stichwortartig 8 wesentliche Vertragspunkte (essentialia negoti) eines Bewirtschaftungsauftragses.
- Parteien
- Objekt(e)
- Vertragsbeginn, Vertragsdauer, Vertragskündigung
- Aufgabenbereich und Vollmachten
- Kompetenzsumme für Ausgaben
- Abrechnungstermine
- Honorar und Spesen
Ort, Datum und Unterschrift
Sie diskutieren mit einem Eigentümervertreter über mögliche Honorarberechnungsgrundlagen.
Beschreiben Sie die Unterschiede der einzelnen Berechnungsgrundlagen.
Netto-SOLL: Mietzinseinnahmen exkl. Nebenkosten aber inkl. Leerstände
Netto-IST: Effektive Mietzinseinnahmen ohne Nebenkosten
Brutto-SOLL: Mietzinseinnahmen inkl. Nebenkosten und Leerstände
Brutto-IST: Effektive Mietzinseinnahmen inkl. Nebenkosten
Pauschalhonorar:Pauschale wird vereinbart; unabhängig von Mietzinseinnahmen /
Nebenkosten / Leerstände
Wenn es vertraglich vereinbart wurde, müssen Mieter beim Auszug den GSP auf deren Funktion pürfen lassen RCHTIG/FALSCH?
FALSCH
EIne Kündigung kann nicht zurückgezogen werden RICHTIG/FALSCH?
RICHTIG
Zeigen SIe dem Eigentümer die korrekte Formel zur Festlegung der Mietzinserhöhung eines zu 80% indexierten Mietvertrages.
((Neuer Index - alter Index) / alter Indes) * 80% = Erhöhung in %
Es gibt die Anpassung an die orts- und quartiersüblichen Mietzinse. Ihnen als Fachmann ist klar, dass Sie hierfür Vergleichsobjekte benötigen. Nennen Sie die Voraussetzungen, welche diese Vergleichsobjekte erfüllen müssen und wie viele es dafür benötigt?
Gibt es Vergleichsobjekte, welche für diese Anpassung nicht herangezogen werden dürfen?
Benötigt werden 5 verschiedene Vergleichsobjekte, die sich in Bezug auf Lage, Grösse,
Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem betreffenden Mietobjekt vergleichen lassen.
Sofern mehrere Vergleichsobjekte durch dieselbe Bewirtschaftungsfirma betreut werden
oder aber sie gehören dem gleichen Eigentümer, dürfen diese nicht berücksichtigt werden.
Aufgrunf welcher Anpassungsmethode erfolgt die Berechnung der Netto- bzw- Bruttorendite und was wird dabei geprüft?
Berechnung aufgrund der absoluten Methode.
Es wird geprüft ob der Mietzins aufgrund der aktuellen Kostenfaktoren zu einem übersetzten
Ertrag führt.
Beispiel einer MZ-Erhöhung mittels wertvermehrender Investition!
-Verzinsung, -Amortisation, -Unterhalts- und Betriebskosten in %
-Total danach mittels m2 auf die Objekte pro Monat ausrechnen.
ACHTUNG: Reperaturen niemals wertvermehrend!!!
Welche Rechte hat der Mieter grundsätzlich bei Mängeln des Mietobjektes.
Zählen Sie stichwortartig alle sechs Möglichkeiten auf?
- Beseitigung des Mangels verlangen (Instandstellung der Mietsache)
- Herabsetzung des Mietzinses geltend machen
- Schadenersatz fordern
- Bei einem schweren Mangel den Mietvertrag vorzeitig künden
- Den Vermieter auffordern, den von einem Dritten eingeleiteten Rechtsstreit zu
übernehmen
- Hinterlegung des Mietzinses
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