Bewirtschaftung_Auswahl und Führung

Börsenkotierte EGT, grosse institutionelle EGT (Fonds, grosse PK, ...): EGT muss die vorgegebene Immobilienstrategie umsetzten, Vertrauen in Firma, Systematische Prozesse, Fähigkeit, hohe Verw. volumen zu bewältigen, nationales Filialnetz

mittelgrosse EGT: Firmen, Stiftungen, PK, Private

Kleine Pensionskassen, Firmen Vielzahl von Privaten: Persönl. Engagement d. Bewirtschafters, Loyalität, Vertrauen in Person

Honorarsätze auf die Netto-Ist-Miete:

- Wohliegenschaften; Eigentümer Privat: 4-5%

- Wohnliegeschaften, institutionelle Eigentümer: 3.2-4%

Geografische Nähe zu den Objekten, Qualifikation d. Personals, korrektes Datenmanagement, Qualität der Leistungen, Qualität der Ma, Flexibilität, Repuatation/ Referenzen, Preismodell

1.  Firmenverständnis: Leistungsumfang, regionale Abdeckung, Volumen d. Auftrages, Kompetenz/Kultur

2. operatives Leistungsverständnis: Einklang der Kompetenzen d. Asset Management mit dem der Verwaltung. Operative Priotiäten muss gleich verstanden werden.

3. Verständnis Management: Eigentümerstrategie gibt die Portfolio-Strategie vor u. wird auf die Objektstrategie weiter gegeben. Das Property Management muss dieser Strategie gerecht werden.

4. EDV- Systeme sind optimal auf einander abzustimmen und zu integrieren. Bewirtschaftungsfirmen arbeiten mit REM und sollten mit der Software zum Eigentümer über eine Schnittstelle verfügen.

Die Anforderungen des Asset Management müüsen in der Qualtät der Bewirtschaftung im Gleichgewicht sein. Sie bildet den Massstab des Qualitätsstandards. 

HIer gilt das Principate-Agent-Theorie. 

Zwischen Asset Manager u. Property Manager herrscht eine Informationsasymmetrie vor. Jedoch muss der AM die geforderte Qualität sicherstellen. Manager hat einen Informationsvorteil. HIerzu muss der Asset Manager Verträge, meist Anreizverträge erstellen, damit die Leistung erbracht werden kann. 

1. Bekanntgabe der Asset Strategie : hatlen oder verkaufen

2. Vertrag anhand von SLA: Leistungsorientiert (qualität d. MA), ergebnisorientierter Ansatz (Kontrolle nach Reaktionszeit u. Behebungszeit), Ganzheitl. Ansatz, Finanztechn. Ansatz: KPIs, Key Performance Indicator; Bonus-Malus System in den Verträgen

3. Aktive Bewirtschaftung: Reporting/ Kommunikation zwischen den Parteien

Abnahme Mietobjekte, Wiedervermietung v. gekündigten Objekten, Führung v. Leerstandsliesten, Mietzinspolitik, schrifltiche u. mündl. Verkehr mit den Mietern, Durchsetzung v. Haus-, Betriebs- u. Benutzungsordnungen, Durchführung d. Mietzinsanpassungen, Schlichtung von Streitigkeiten

Qualitätsvorgaben: Fälligkeit d. Wiedervermietung, Umgang mit Mieter, Vorgaben zu Mietzinsanpassungen, Vorgaben zur Schlichtungen.

Kenntnisse in Markt, in die Fläche, in die Prozesse, Verhandlungsgeschick

- Ertragssicherung

- Leerstandsbekämpfung: Reduzierung durch konkrete Mittel

- Positionierung/Nachhaltigkeit

- Ständiger Prozess: Controlling d. Qualitätsvorgaben

Mietvertragsgestaltung zentral, Beachtung von Neuerungen in Gesetzen / Rechtsprechung 

Mietvertragsgestaltung kann ein Hindernis für Vertragsabschlüsse sein: o objekt- und mietergerechte Mietverträge 

o mögliche Lösung: 2 unterschiedliche Standardverträge für kommerzielle Nutzungen 

Im Trend: Beizug von externen Rechtsanwälten und Aufbau interner Rechtsabteilungen 

Somit muss der Eigentümer die Rechtskompetenz der Bewirtschaftungsfirma prüfen, ihre Standardmietverträge vorschreiben u. sicherstellen.

Erstellen der Liegenschaftsabrechnung 

Erstellung der Nebenkostenabrechnungen 

Inkasso der Mietzinse 

Mahnungen, rechtliches Inkasso (Betreibungen, Retentionen, Ausweisungen) 

Vornahme der Mieter-Weiterverrechnungen 

Verwaltung der Sicherheitsleitungen 

Budgetierung, Planung und Reporting nach Rücksprache mit dem Auftraggeber 

Optierungen von Gewerbeliegenschaften

Das Reporting betrifft die Kommunikation derPlanung und Steuerung eines Ziels in Vordergrund.

Proaktives Reporting an Auftraggeber

Arten von Reporting:

Management Summary, Kennzahlen, Solldaten, Ist-Daten, Vergleiche oder Detailinformationen

Mieter Management; Marktmiete, Vermitetung Mietrechtskenntnisse

Techn. Management: Unterhalt- u. Investionsoptimierung

Kaufm. Mangement: MwSt- Optierung

Weitere Standards: Objektkenntnisse/ hohe Datenqualität/ Reporting

Marketing: Vermietung, Marktkenntnisse

Umgang/MIeter: Mieterecht, Sozialkompetenz

Unterhalt: baul. Kenntnisse Kenntnisse d. Objektes

Kaufm. management: Buchhaltung, Qualtiät d. Reportings

Prozess/Organisation: definierte Prozesabläufe, Fähigkeit zu Pendenzen-Mgmt.

1. Firmenverständnis: Leistungsumfang, regionale Abdeckung, Volumen d. Auftrags, Kompetenz, Kultur

2. Operatives Leistungsverständnis: Marketing, Umgang Mieter, kaufm. Management, Prozess/Organisation

3. Management Verständnis: Prozessintegration, Strategieverständnis

4. System- Verständis: MIS-Software, Finanzplanung, Datenraum- Abstimmung der EDV-Systeme