Bewirtschaftung_Auswahl und Führung
Auswahl und Führung bei der Bewirtschaftung von Immobilien Assetmanagement
Auswahl und Führung bei der Bewirtschaftung von Immobilien Assetmanagement
Kartei Details
| Karten | 15 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | BWL |
| Stufe | Universität |
| Erstellt / Aktualisiert | 13.01.2017 / 31.08.2023 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20170113_bewirtschaftungauswahl_und_fuehrung1
|
| Einbinden |
<iframe src="https://card2brain.ch/box/20170113_bewirtschaftungauswahl_und_fuehrung1/embed" width="780" height="150" scrolling="no" frameborder="0"></iframe>
|
Welche Möglichkeiten gibt es für den Eigentümer für die Bewirtschaftung?
Eigentümer bewirtschaftet selbst: in-house Bewirtschaftet
Eigentümer leistet die kaufmännische Verwaltung, techn. Verwaltung von einem DL w
Eigentümer vergibt kaufm. u. techn. Verwaltung ganz.
Was gibt es für Teilnehmergruppen im Immboilenmarkt?
Börsenkotierte EGT, grosse institutionelle EGT (Fonds, grosse PK, ...): EGT muss die vorgegebene Immobilienstrategie umsetzten, Vertrauen in Firma, Systematische Prozesse, Fähigkeit, hohe Verw. volumen zu bewältigen, nationales Filialnetz
mittelgrosse EGT: Firmen, Stiftungen, PK, Private
Kleine Pensionskassen, Firmen Vielzahl von Privaten: Persönl. Engagement d. Bewirtschafters, Loyalität, Vertrauen in Person
Wie werden die Bewirtschaftungsfirmen für die Aufwände entlohnt?
Honorarsätze auf die Netto-Ist-Miete:
- Wohliegenschaften; Eigentümer Privat: 4-5%
- Wohnliegeschaften, institutionelle Eigentümer: 3.2-4%
Wichtigste Faktoren bei der Auswahl der Bewirtschaftung?
Geografische Nähe zu den Objekten, Qualifikation d. Personals, korrektes Datenmanagement, Qualität der Leistungen, Qualität der Ma, Flexibilität, Repuatation/ Referenzen, Preismodell
Welche Kenntnisse des Eigentümers sind erforderlich zur Auswahl der Bewirtschaftungsdienstleister?
1. Firmenverständnis: Leistungsumfang, regionale Abdeckung, Volumen d. Auftrages, Kompetenz/Kultur
2. operatives Leistungsverständnis: Einklang der Kompetenzen d. Asset Management mit dem der Verwaltung. Operative Priotiäten muss gleich verstanden werden.
3. Verständnis Management: Eigentümerstrategie gibt die Portfolio-Strategie vor u. wird auf die Objektstrategie weiter gegeben. Das Property Management muss dieser Strategie gerecht werden.
4. EDV- Systeme sind optimal auf einander abzustimmen und zu integrieren. Bewirtschaftungsfirmen arbeiten mit REM und sollten mit der Software zum Eigentümer über eine Schnittstelle verfügen.
Wie wird die Bewirtschaftungsqualität sicher gestellt?
Die Anforderungen des Asset Management müüsen in der Qualtät der Bewirtschaftung im Gleichgewicht sein. Sie bildet den Massstab des Qualitätsstandards.
Wie ist die Partnerschaft Eigentümer- Bewirtschaftung geprägt?
HIer gilt das Principate-Agent-Theorie.
Zwischen Asset Manager u. Property Manager herrscht eine Informationsasymmetrie vor. Jedoch muss der AM die geforderte Qualität sicherstellen. Manager hat einen Informationsvorteil. HIerzu muss der Asset Manager Verträge, meist Anreizverträge erstellen, damit die Leistung erbracht werden kann.
1. Bekanntgabe der Asset Strategie : hatlen oder verkaufen
2. Vertrag anhand von SLA: Leistungsorientiert (qualität d. MA), ergebnisorientierter Ansatz (Kontrolle nach Reaktionszeit u. Behebungszeit), Ganzheitl. Ansatz, Finanztechn. Ansatz: KPIs, Key Performance Indicator; Bonus-Malus System in den Verträgen
3. Aktive Bewirtschaftung: Reporting/ Kommunikation zwischen den Parteien
Aufgaben im Mietermanagement?
Abnahme Mietobjekte, Wiedervermietung v. gekündigten Objekten, Führung v. Leerstandsliesten, Mietzinspolitik, schrifltiche u. mündl. Verkehr mit den Mietern, Durchsetzung v. Haus-, Betriebs- u. Benutzungsordnungen, Durchführung d. Mietzinsanpassungen, Schlichtung von Streitigkeiten
Qualitätsvorgaben: Fälligkeit d. Wiedervermietung, Umgang mit Mieter, Vorgaben zu Mietzinsanpassungen, Vorgaben zur Schlichtungen.
Kenntnisse in Markt, in die Fläche, in die Prozesse, Verhandlungsgeschick
Welche Ziele der Vermietung gibt es?
- Ertragssicherung
- Leerstandsbekämpfung: Reduzierung durch konkrete Mittel
- Positionierung/Nachhaltigkeit
- Ständiger Prozess: Controlling d. Qualitätsvorgaben
Welche Vorgaben zu Mietrechtskenntnissen für die Bewirtschaftung müssen vorhanden sein?
Mietvertragsgestaltung zentral, Beachtung von Neuerungen in Gesetzen / Rechtsprechung
Mietvertragsgestaltung kann ein Hindernis für Vertragsabschlüsse sein: o objekt- und mietergerechte Mietverträge
o mögliche Lösung: 2 unterschiedliche Standardverträge für kommerzielle Nutzungen
Im Trend: Beizug von externen Rechtsanwälten und Aufbau interner Rechtsabteilungen
Somit muss der Eigentümer die Rechtskompetenz der Bewirtschaftungsfirma prüfen, ihre Standardmietverträge vorschreiben u. sicherstellen.
Welches sind die Vorgaben, die für die Bewirtschaftung im kaufmännischen Management?
Erstellen der Liegenschaftsabrechnung
Erstellung der Nebenkostenabrechnungen
Inkasso der Mietzinse
Mahnungen, rechtliches Inkasso (Betreibungen, Retentionen, Ausweisungen)
Vornahme der Mieter-Weiterverrechnungen
Verwaltung der Sicherheitsleitungen
Budgetierung, Planung und Reporting nach Rücksprache mit dem Auftraggeber
Optierungen von Gewerbeliegenschaften
Weshalb ist das Reporting wichtig?
Das Reporting betrifft die Kommunikation derPlanung und Steuerung eines Ziels in Vordergrund.
Proaktives Reporting an Auftraggeber
Arten von Reporting:
Management Summary, Kennzahlen, Solldaten, Ist-Daten, Vergleiche oder Detailinformationen
Operative Leistungsbereiche, die erfüllt werden müssen?
Mieter Management; Marktmiete, Vermitetung Mietrechtskenntnisse
Techn. Management: Unterhalt- u. Investionsoptimierung
Kaufm. Mangement: MwSt- Optierung
Weitere Standards: Objektkenntnisse/ hohe Datenqualität/ Reporting
Welche operativen Erfolgsfaktoren der Bewirtschaftung gibt es?
Marketing: Vermietung, Marktkenntnisse
Umgang/MIeter: Mieterecht, Sozialkompetenz
Unterhalt: baul. Kenntnisse Kenntnisse d. Objektes
Kaufm. management: Buchhaltung, Qualtiät d. Reportings
Prozess/Organisation: definierte Prozesabläufe, Fähigkeit zu Pendenzen-Mgmt.
Welche Auswahlkriterien für Bewirtschaftung gibt es?
1. Firmenverständnis: Leistungsumfang, regionale Abdeckung, Volumen d. Auftrags, Kompetenz, Kultur
2. Operatives Leistungsverständnis: Marketing, Umgang Mieter, kaufm. Management, Prozess/Organisation
3. Management Verständnis: Prozessintegration, Strategieverständnis
4. System- Verständis: MIS-Software, Finanzplanung, Datenraum- Abstimmung der EDV-Systeme
