Sachenrecht 7 - Das Grundbuch

Wurden Vermessungen durchgeführt, so werden die Lagen und Grenzen durch die Pläne bestimmt.

Wurden keine Vermessungen durchgeführt, so sind für die Lagen und Grenzen die Liegenschaftsverzeichnisse massgebend.

Sie enthalten eine nährere Darstellung des Grundstücks und bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Anmerkungen.

Die Beschreibung hat aber nur deskriptive (beschreibende) Bedeutung.

Urkunden, die Grundlage für die Einschreibung waren (z.B. Verträge, Erbteilungen, Gerichtsurteile etc.)

Sie dienen dem besseren Verständnis des Hauptbuches (z.B. bei Auslegung des Inhalts von Dienstbarkeiten)

GBV 8 IV:

• Eigentümerregister (GBV 11)
• Gläubigerregister (GBV 12)

GBV 9:

• Eigentum
• Dienstbarkeiten
• Grundlasten
• Grundpfandrechte
• Vormerkungen
• Anmerkungen

Informationsquelle ist nicht mehr das physische Blatt und die Eintragungen, sondern die in Geräten des Grundbuchamtes gespeicherte Information.

Das Grundbuch bildet die privatrechtlichen Verhältnisse an Grundstücken ab.

Ins Grundbuch werden dem Privateigentum entzogene Grunstücke nur, wenn 

• es das kantonale Recht vorsieht
• ein dingliches Recht an ihnen begründet werden soll

Das Grundbuch wird für verschiedene Grundbuchkreise geführt.

Die Kantone legen diese Kreise fest und bestimmen die weitere Führung des Grundbuchs insb. die Organisation der Grundbuchämter und die Festlegung der Gebühren.

kantonaler Beamter, welcher der Aufsicht der kantonalen Organe und der Oberaufsicht durch den Bundesrat untersteht.

Gegen die Abweisung einer Grundbuchanmeldung ist die Beschwerde bei der kantonalen Beschwerdeinstanz innert 30 Tagen möglich (ZGB 956a und ZGB 956 b I).

pro memoria:

1. Aufsichtsinstanz ZH: Bezirksgerichte (GOG 81 I e)
2. Aufsichtsinstanz ZH: Obergericht (10 Tage, GOG 80 II, 84)
3. Aufsichtsinstanz: Bundesgericht (30 Tage, Beschwerde in Zivilsachen, BGG 72 II b 2)

Gegen eine unrichtige Grundbucheintragung ist nur die Grundbuchberichtigungsklage (ZGB 975) zulässig.

pro memoria:

1. Instanz: Bezirksgerichte (GOG 19 / GOG 24 lit. a)
2. Instanz: Obergericht (30 Tage, Berufung, GOG 48)
3. Instanz: Bundesgericht (30 Tage, Beschwerde in Zivilsachen, BGG 72 I)

bei Verweigerung/Verzögerung einer Amtshandlung ist die Beschwerde bei der kantonalen Beschwerdeinstanz jederzeit möglich (ZGB 956a und ZGB 956 b II).

pro memoria:

1. Aufsichtsinstanz ZH: Bezirksgerichte (GOG 81 I e)
2. Aufsichtsinstanz ZH: Obergericht (10 Tage, GOG 80 II, 84)
3. Aufsichtsinstanz: Bundesgericht (30 Tage, Beschwerde in Zivilsachen, BGG 72 II b 2)

Die Öffentlichkeit des Grundbuches bedeutet, dass Rechtsverhältnisse an Grundstücken erkennbar sein müssen.

Diesse Offenlegung ermöglicht die positive Rechtskraft des Grundbuches.

Aus der Öffentlichtkeit des Grundbuches resultiert einerseits das Einsichtsrecht ins Grundbuch und andererseits das Erfordernis der Veröffentlichung von Änderungen im Grundbuch.

Das Einsichtsrecht bezüglich Eigentumsverhältnissen steht jedermann zu. Ein entsprechendes Interesse wird fingiert.

Das Einsichtsrecht bezüglich weiterer Informationen, steht dem zu, der ein Interesse (rechtlicher , wirtschaftlicher, wissenschaftlicher oder ähnlicher Natur) glaubhauft macht.

• Eintragungen
• Abänderungen von Eintragungen
• Löschungen von Eintragungen

• Eintragungen (i.e.S.)
• Vormerkungen
• Anmerkungen

Nur vom Gesetz ausdrücklich bezeichnete Rechte, nämlich:

• Eigentum
• Dienstbarkeiten
• Grundlasten
• Grundpfandrechte

Vormerkungen:

• konstitutive Wirkung
• begründen gewisse Berechtigungen von Gesetzes wegen
• numerus clausus
• Teilnahme am öffentlichen Glauben des Grundbuchs

Anmerkungen:

• keine konstitutive Wirkung (nur deskriptiv)
• machen bereits bestehende Rechtsverhältnisse erkennbar
• kein numerus clausus
• keine Teilnahme am öffentlichen Glauben des Grundbuchs

Vormerkungen werden danach unterschieden, welchem Zweck sie dienen:

• dem ausstatten mit dinglicher Wirkung eines persönlichen Recht
• der Beschränkung der Verfügungsmöglichkeit über ein Grundstück
• der vorläufige Sicherung eines Rechts (insb. des Datums)

ein obligatorisches (inter partes wirkendes) Recht wird auch gegenüber Dritten, die nach der Vormerkung das Grundstück oder dingliche Rechte an diesemesm erwerben wirksam (sog. Realobligation).

nein es besteht ein numerus clausus der vormerkbaren Rechte.

z.B. Vor-, Rückkaufsrecht, Kaufsrecht, Miete und Pacht, Rückfallsrecht bei Schenkungen, Nachrückungsrecht der Pfandgläubiger, bestimmte Gewinnansprüche der Miterben

Nein. Durch die Beschränkung der Verfügungsmöglichkeit über ein Grundstück durch Vormerkung streitiger oder vollziehbarer obligatorischer Ansprüche wird lediglic dafür gesorgt, dass jede spätere eingetragene Verfügung der Vormerkung gegenüber unwirksam wird.

Das Grundbuch wird nicht gesperrt.

Nachrangige Eintragungen können lediglich keine nachteiligen Wirkungen mehr für das vorgemerkte Recht nach sich ziehen.

Anmeldung des Bauhandwerkerpfandrecht

Mit der vorläufigen Sicherung des Bauhandwerkerpfandrechts bzw. seines Datums kann die Frist (3 Monate) gewahrt werden.

Wird das vorläufige Bauhandwerkerpfandrecht später definitiv eingtragen gilt durch die Vormerkung das Datum der vorläufigen Eintragung.

Sie sollen verhindern, dass die Rechtsverhältnisse an Grundstücken geändert werden.

Sie kommen v.a. im öffentlichen Recht der Kantone, im Eherecht oder imSchKG vor.

• Anmeldung (z.B. Eigentumsübertragung von A auf B)
• Ausweis über das Verfügungsrecht (A ist Eigentümer)
• Rechtsgrund (Verkauf, Schenkung etc.)

Nein, die Anmeldung hat klar, unbedingt und vorbehaltslos zu erfolgen.

Dagegen kann das angemeldete Recht resolutiv bedingt sein.

Beispiel:

Die Anmeldung eines (bedingten) Kaufsrechts ist erlaubt, nicht aber die bedingte Anmeldung eines Eigentumsübertrags.

Grundsatz: Anmeldung durch die Person, die ein Recht aufgibt oder eine Belastung auf sich nimmt.

Ausnahme:

• durch Erwerber eines dinglichen Rechts an einem Grundstück, wenn der Erwerb nicht auf einem Rechtsgeschäft beruht, sondern auf Gesetzesvorschrift/einem rechtskräftigen Urteil oder gleichwertigen Urkunde.
• durch Ermächtigung zur Anmeldung durch die belastete Person im öffentlich beurkundeten Vertrag

Mit der Anmeldung verfügt der Veräusserer über das Recht.

Ein einseitiger Rückzug ist selbst dann ausgeschlossen, wenn der Vollzug der Eintragung noch aussteht.

• Ausweis über die Verfügungsberechtigung/-macht
• Ausweis über den Rechtsgrund

Die Eintragung im Tagebuch erfolgt unabhängig von der Prüfung des Verfügungsrechts, da alle Anmeldungen lückenlos in das Tagebuch aufgenommen werden.

Danach erfolgt die Prüfung des Verfügungsrechts. Die wiederum anschliessende Abweisung der Anmeldung resp. die Eintragung im Hauptbuch lässt die Eintragung im Tagebuch unberührt.

Die Kognition des Grundbuchbeamten erstreckt sich auf das 

• Verfügungsrecht
• den vorgelegten Rechtsgrund
  • Formerfordernisse
  • nicht: Einwände gegen den materiellen Bestand
• Eintragungsfähigkeit des angemeldeten Rechts

Anmeldung mit unvollständigen Unterlagen: Aufforderung zur Ergänzung, Möglichkeit der vorläufigen Eintragung

Anmeldung eines nicht eintragungsfähigen Rechts: Abweisung der Anmeldung

Grundsatz: absolutes Eintragungsprinzip (konstitutive Wirkung der Eintragung)

Es kann keine Wirkung am dinglichen Rechtsbestand (Entstehung, Übertragung oder Untergang) an Grundstücken eintreten, ohne dass eine entsprechende Verfügung im Grundbuch (Eintragung, Abänderung oder Löschung) vorgenommen wird. Was nicht eingetragen ist, existiert nicht.

Ausnahme: Extratabularische Änderungen (deklaratorische Wirkung der Eintragung) z.B. Erbgang, extratabularische Ersitzung

Das ZGB verwirklicht damit das sogenannte relative Eintragungsprinzip.

Jede im Grundbuch vorgenommene Verfügung (Eintragung, Abänderung oder Löschung) besitzt unanfechtbare Kraft. Was im Grundbuch eingetragen ist, ist so (wird durch Eintrag so).

Verwirklichung im ZGB: Das Grundbuch begründet zwar die Vermutung des eingetragenen Rechts, sie gilt aber nicht uneingeschränkt. Neben dem Eintrag muss auch ein gültiger Rechtsgrund vorligen. Fehlt ein solcher genügender Grund, kann die Eintragung korrigiert werden.

Decken sich Eintrag und Rechtswirklichkeit nicht, wird die positive Rechtskraft des Grundbuchs eingeschränkt.

positive Rechtskraft des Grundbuchs, welche grundsätzlich von der Richtigkeit grundbuchlicher Eintragungen ausgeht

wird durch die Grundbuchberichtigungsklage begrenzt, welche von der möglichen Fehlerhaftigkeit grundbuchlicher Eintragungen ausgeht (Anpassung Eintrag an Realität)

sie wird wiederum durch das Prinzip des öffentlichen Glaubens begrenzt, indem die Korrektur falscher Grundbucheintragungen dann ausgeschlossen ist, wenn andernfalls der gutgläubige Verkehr beeinträchtigt wäre (Anpassung Realität an Eintrag).