Sachenrecht 5 - Die beschränkt dinglichen Rechte

• Kapitalforderung
• laufender Zins
• max. 3 verfallene Jahreszinse
• Verzugszins
• Betreibungskosten

• Kapitalhypothek: der pfandgesicherte Forderungsbetrag ist genau bestimmt
• Maximalhypothek: nur der maximale pfandgesicherte Forderungsbetrag ist genau bestimmt

sie sind unverjährbar

Sie werden dem Erwerber des Grundstücks überbunden (Überbindungssystem).

Der bisherige Schuldner wird befreit, ausser der Gläubiger erklärt binnen 1 Jahr ihn als persönlichen Schuldner beibehalten zu wollen.

Wenn im Rahmen der Grundpfandverwertung dem die Verwertung verlangenden Gläubiger im Rang vorgehenden Grundpfandrechte nicht vollständig gedeckt sind (Deckungsprinzip).

Beispiel:

Gläubiger A hat ein Grundpfand über 1 Mio., Gläubiger B hat ein Grundpfand über 0.1 Mio. Gläubiger B verlangt die Verwertung. Es wird nur 0.5 Mio für das Grundstück geboten. Der Zuschlag entfällt die Betreibung fällt dahin.

Grundpfandverschreibung: Es können beliebige Forderungen (Schranken von ZGB 27 beachten) sichergestellt werden.

• mit unbestimmtem oder wechselndem Forderungsbetrag,
• aktuelle oder zukünftige,
• suspensiv- oder resolutivbedingte

Schuldbrief: nur Forderungen deren Bestand in jeder Hinsicht klar und eindeutig bestimmt ist.

Bei Abzahlung der Schuld reduziert sich nicht nur die sicherzustellende Forderung sondern auch der Bestand der Grundpfandverschreibung (sog. Akzessorietät des Pfandrechts).

Der effektive Bestand und der im Grundbuch eingetragene Betrag der Grundpfandverschreibung stimmen nicht mehr überein.

Der Grundbucheintrag macht damit weder eine verlässliche Aussage über den Stand der sichergestellten Forderung noch über den der Grundpfandverschreibung.

Über die Eintragung einer Grundpfandverschreibung im Grundbuch kann auf Verlangen des Grundpfandgläubigers eine Urkunde (Grundbuchauszug) ausgestellt werden.

Charakter eines Beweismittels nicht eines Wertpapiers.

Zession der sichergestellten Forderung

Mit der Forderung gehen auch alle Nebenrechte und mithin auch die Grundpfandverschreibung ohne weiteres auf den neuen Gläubiger über. Eines Eintrags im Grundbuch bedarf es nicht.

Erwerber übernimmt Schuld: Veräusserer wird befreit, ausser Gläubiger erklärt innert 1 Jahr ihn als persönlichen Schuldner behalten zu wollen.

Erwerber übernimmt Schuld nicht: Veräusserer bleibt Schuldner, Grundstück bleibt Pfandobjekt. Es entsteht ein Drittpfand.

Durch Ausstellung des Schuldbriefs tritt die Schuldbriefforderung neben die bestehende Forderung (ZGB 842 II).

Der Schuldbrief enthält neben der persönlichen Schuld auch die Sicherung der Forderung.

Die Schuldbriefforderung besteht nur so, wie im Schuldbrief festgelegt.

Da beim Schuldbrief neben die ursprüngliche Forderung die Schuldbriefforderung hinzutritt und eine im Schuldbrief umschriebene neue Forderung entsteht, können Einreden aus dem Grundverhältnis nur noch eingeschränkt geltend gemacht werden.

Der Schuldner kann gegenüber seinem Vertragspartner die Einrede der fehlenden Handlungsfähigkeit und andere Nichtigkeitsgründe bei Vertragsschluss geltend machen.

Dem gutgläubigen Dritten gegenüber sind dem Schuldner diese Einreden verwehrt. Dieser kann sich auf den Grundbucheintrag verlassen.

Nein, da der Inhalt der Forderung nicht klar und eindeutig ist. 

Möglich sind Zusatzvereinbarungen z.B. zu Zinsen, Abzahlungen oder Kündigung. Diese gelten aber nur zwischen den Parteien auch wenn sie im Schuldbrief enthalten sind.

Nachträgliche Änderungen sind gegenüber dem gutgläubigen Erwerber nur wirksam, wenn sie im Grundbuch und auf dem Schuldschein nachgetragen werden.

Register-Schuldbrief: lauten auf den Namen des Gläubigers oder des Grundeigentümers. Es wird kein Pfandtitel ausgestellt.

Papier-Schuldbrief: lauten auf "den Inhaber" (Inhaberpapier) oder auf den Namen einer Person (Orderpapier; z.B. Grundeigentümer oder Gläubiger)

pro memoria:

Beide Arten entstehen durch Eintragung im Grundbuch. Dieser liegt eine öffentlich beurkundete Vereinbarung oder einseitige Erklärung des Grundeigentümers zugrunde.

Ja, mit einer Frist von 6 Monaten auf jedes Monatsende.

Die Kündigungsfrist kann vertraglich euf 3 Monate gekürzt werden.

Schuldbriefe gehen mit der Löschung im Grundbuch unter, der Papier-Schuldbrief ist vorgängig zu entwerten.

Ja. 

Register-Schuldbrief

• Veräusserung durch Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch (schriftliche Erklärung des bisherigen Gläubigers)
• Verpfändung durch Eintragung des Pfandgläubiger im Grundbuch (mit Zustimmung des Schuldbriefgläubiger)

Papier-Schuldbrief

• Veräusserung nach den Wertpapierrecht
  • Inhaberschuldbrief (Inhaberpapier) durch Übergabe
  • Namenschuldbrief (Orderpapier) durch Indossament und Übergabe
• Verpfändung wie Faustpfand

• primäres Haftungssubstrat ist ein Grundstück (beneficium excussionis realis)
• subsidiäre unbeschränkte persönliche Haftung
• Haftung des Grundstück für fremde Schuld möglich (Drittpfand)
• es können beliebige Grundstücke belastet werden
• keine Belastungsgrenzen (Ausnahme: kantonale Regelung)

Grundpfandverschreibung

• dient der Sicherstellung beliebiger Forderungen
• Akzessorietät
• Grundbuchauszug nur Beweisurkunde (nicht Wertpapier)
• Übertragung durch Zession

Schuldbrief

• dien Sicherung klar bestimmter Forderungen
• Schuldbriefforderung tritt neben ursprüngliche Forderung (neue Forderung)
• Wertpapier
• Übertragung durch Besitz (Inhaberschuldbrief) resp. Besitzübertragung und Indossament (Namensschuldbrief)

• besondere Grundpfandverschreibung
• mittelbares gesetzliches Pfandrecht (Entstehung durch GB-Eintrag, aber ohne Grundgeschäft)
• besondere Vorteile bei der Verteilung
• Vorgängiger Verzicht auf Bauhandwerkerpfandrecht ist nichtig

Ja. Es kann auf dem Grundstück eingetragen werden, auf dem der Bauhandwerker Arbeiten verrichtet hat und in dessen Eigentum die verarbeiteten Materialien übergegangen sind.

Wer Vertragspartner war spielt keine Rolle.

Bauhandwerker: selbstständig tätige Person, welche auf eigene Rechnung und auf eigenes wirtschaftliches Risiko arbeitet.

BGer: Architekt ist kein Bauhandwerker.

Grundsatz: Materiallieferung allein reichen nicht.

Ausnahme: wenn Material eigens für den Bau hergestellt wurde und keine vertretbare bzw. anderweitig  verwendbare Sache darstellt.

Ja. Die Eintragung ist stets möglich, wenn der Bauhandwerker den WErklohn für seine Arbeiten noch nicht erhalten hat.

Ob der Generalunternehmer bezahlt wurde ist unbeachtlich. Der Grundeigentümer ist damit dem Risiko der Doppelzahlung ausgesetzt.

pro memoria:

Dem Risiko der Doppelbezahlung kann durch Bedingung der Bezahlung erst nach Nachweis der Bezahlung der Unterakkordanten oder durch deren Direktbezahlung begenet werden.

nur auf denen, für welche Material geliefert wurde.

Ausgeschlossen: Fahrnisbauten, Grundstücke die unmittelbar der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen (z.B. Schulhäuser), Grundstücke in Gemeingebrauch (z.B. Autobahn)

3 Monate nach Vollendung der Arbeiten durch den Handwerker.

Nur primäre Erfüllung des Werkvertrages, nicht Grantie- oder Verbesserungsarbeiten.

Vollendungsarbeiten sind fristauslösend, dürfen aber nicht ganz nebensächlich sein. Verrichtungen aus Sicherheitsgründen sind nicht nebensächlich.

Für jeden Handwerker separat.

Für jeden Werkvertrag (desselben Handwerkers) separat. Ausser die in den Werkverträge versprochene Arbeit bildet ein einheitliches Ganzes, dann läuft die Frist nach Vollendung der letzten Arbeit des Handwerkers.

aussergerichtliche Eintragung: gesetzliche Voraussetzungen erfüllt, Grundeigentümer und Pfandgläubiger einigen sich über Forderung und Pfandsumme

gerichtliche Eintragung: Grundeigentümer verweigert Einwilligung, Gericht erachtet Berectigung dagegen als glaubhaft

vorläufige Eintragung: wird gelöscht wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass dessen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, oder wenn der Grundeigentümer eine anderweitige Sicherheit anbietet.

Der Rang richtet sich grundsätzlich nach dem Datum der Eintragung (entspricht der Alterspriorität)

Bezogen auf dasselbe Bauprojekt sind die einzelnen Bauhandwerkerpfandrechte untereinander allerdings ohne Rücksicht auf das Eintragungsdatum gleichberechtigt (Ausnahme von der Alterspriorität).

Die Hypothekarobligation ist gesetzlich nicht geregelt.

Sie wurde von der Praxis entwickelt und stellt daher eine Durchbrechung des Prinzips des numerus clausus sachenrechtlicher Institute resp. der Typenfixierung dar.

Sie ist eine private Schuldanerkennung, in der die Grundpfandverschreibung als Sicherheit erwähnt wird.

• Faustpfandrecht
• Retentionsrecht
• Pfandrecht an Forderungen und anderen Rechten
• Versatzpfand
• Pfandbrief

andere Arten sind aufgrund des numerus clausus nicht zugelassen.

Ja. Die freihändige Veräusserung  durch den Pfandgläubiger ist zulässig, sofern eine Vereinbarung darüber besteht (zw. Pfandgläubiger und -schuldner).

Sie ersetzt die Pfandverwertung nach SchKG.

Grundsatz: Fahrnispfandrecht verschaft nur Besitz, nicht aber Gebrauchs- und Nutzungsrechte.

Ausnahme: vertragliche Vereinbarung (Nutzungspfandrecht/Antichrese)