Sachenrecht 4 - Eigentum

Das Eigentum an einer Liegenschaft hat horizontale und vertikale Grenzen.

• vertikal, im Umfang des schutzwüridigen Interesses nach oben und unten (Erdreich/Luftraum)
• horizontal, Gebiet innerhalb der Liegenschaftsgrenzen

• horizontal: durch die Grenzen (Grundbuch/Markierungen auf der Liegenschaft; ZGB 668 I)
• vertikal: nach schutzwürdigem Interesse des Grundeigentümers (ZGB 667 I)

• (Dauer-)Bauten (inkl. verarbeites Baumaterial, Überbauten, Leitungen)
• Pflanzen
• Quellen
• Grundwasser (teilweise)
• natürliche Früchte

• Ein von Menschen geschaffener
• oberirdisch oder unterirdisch verlaufender Gegenstand,
• der dauernd und fest mit dem Boden verbunden ist.

Die Durchbrechung des Akzessionsprizips.

Es führt zu einer Trennung des Eigentums an der Liegenschaft und der darauf befindenden (Dauer-)Baute.

Ohne Baurechtsdienstbarkeit, gehören (Dauer-)Bauten als Bestandteil der Liegenschaft dessen Eigentümer (Akzessionsprinzip).

Die Verwendung von Baumaterieal zur Erstellung einer Baute macht dieses zum Liegenschaftsbestandteil.

Im Zeitpunkt der Verarbeitung geht das Baumaterial in das Eigentum des Liegenschaftseigentümers über. Der Baumaterialeigentümer verliert das Eigentum daran.

• Anspruch auf Trennung des Materials vom Boden, falls
  • Verarbeitung gegen seinen Willen
  • Trennung bewirktunverhältnismässige Schädigung bewirken würde
• Anspruch auf Entschädigung für Material und Arbeit, falls
  • keine Trennung erfolgt
• Anspruch auf Zuweisung des Eigentums an der Liegenschaft, falls
  • Wert des Material jenen der Liegenschaft übersteigt und
  • er gutgläubig war.

Da eine Grenzmauer grundsätzlich im Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer steht, kann diese nur mit der beidseitigen Zustimmung abgebrochen und ersetzt werden.

Fahrnisbauten sind von Menschen geschaffene oberiirdische Gegenständie, die mit dem Boden nicht dauerns und fest verbunden sind, aber auch nicht als Fahrnis gelten.

Eine Überbaute ist eine Baute, die über die Grundstücksgrenze in das Nachbargrundstück hineinragt (über oder unterirdisch).

Überbauten fallen als Bestandteil der Liegenschaft dem Grundeigentümer zu, von dessen Liegenschaft die Überbaute ausgeht, sofern dieser ein dingliches Recht auf ihren Bestand hat.

pro memoria:

Das dingliche Recht auf Bestand kann ins Grundbuch eingetragen werden.

Auf Eintragung des Rechts besteht ein Anspruch, wenn das Recht vereinbart wurde oder der Bauende in gutem Glauben gebaut und der Nachbar die Baute geduldet hat.

Leitungen ohne Dienstbarkeitsrecht: Bestandteile des Grundstücks, welche sie durchlaufen (Grundeigentümer=Leitungseigentümer; Akzessionsprinzip)

Leitungen mit Dienstbarkeitsrecht: Zugehör des Grundstücks, von welcher sie ausgehen (Werkzugehör; Werkeigentümer=Leitungaeigentümer)

Fahrnispflanzen; da sie zwar fest aber nicht dauernd mit dem Boden verbunden sind

Planzensuperficies; Recht auf fremden Grundstück Planzen oder Anlagen zu halten

Pflanzen, die auf fremden Boden eingepflanzt sind aber nicht in der Absicht, dass dieser Zustand bleibend (dauernd) sein soll.

Recht, das dem Berechtigten erlaubt, auf einem fremden Grundstück Pflanzen zu halten.

Eine Quelle ist nicht Bestandteil einer Liegenschaft, wenn sie auf dieser Liegenschaft bereits als Wasserlauf an die Oberfläche tritt (sog. Bachquelle). In diesem Fall untersteht die Quelle dem öffentlichen Recht.

Grundsätzlich das Grundwasser den Quellen gleichgestellt und ist daher ein Bestandteil des Grundstücks.

Grosse Grundwasservorkommen sind von den Kantonen hingegen teilweise zu öffentlichen Gewässern erklärt und so der ungeingeschränkten Nutzung des Grundeigentümers entzogen worden. Der Bezug ist diesfalls auf den häuslichen, landwirtschaftlichen oder kleinbetrieblichen Bedarf beschränkt.

Stockwerkeigentum ist ein qualifiziertes Miteigentum.

Dem Miteigentumsanteil ist untrennbar ein Sonderrecht (≠Sondereigentum) zugeordnet, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen, zu verwalten, innen auszubauen oder zu veräussern.

pro memoria:

Beim gewöhnlichen Miteigentum ist die Veräusserung eines Miteigentumsanteils zwar möglich, Verfügungsobjekt ist aber ein unbestimmter Miteigentumsanteil.

Sonderrechte sind nur an Teilen möglich, die nicht zwingend gemeinschaftlich sind.

Die Teile müssen in sich abgeschlossen sein und über einen eigenen Zugang verfügen.

• Kellerraum: Ja (abgeschlossen und eigener Zugang)
• Autoabstellplatz: Jein (Linien = nicht abgeschlossen: Nein; z.B. mit Gitternetz abgeschlossen: Ja)
• Rasenplatz: Nein (nicht abgeschlossen & zwingend gemeinschaftlich)

Form des Grundgeschäfts (ZGB 712d III):

• öffentliche Beurkundung 
• Form der Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag)
• Erbteilungsvertrag (einfache Schriftlichkeit)

Immer verlangt ist der Eintrag ins Grundbuch (konstitutiv; ZGB 712d I)

Im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer

Der Stockwerkeigentümer hat ein Sonderrecht, aber kein Sondereigentum an seiner Stockwerkeinheit. Das eingebaute Cheminée ist Bestandteil des Grundstücks/der Baute.

Die Belastung einer oder mehrerer Stockwerkseint/en mit Pfandrechten bewirkt, dass die Liegenschaft als solche (das sog. Stammgrundstück) nicht mehr neu mit Pfandrechten belastet werden kann.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person, sondern eine Verwaltungsgemeinschaft. 

Sie ist Stockwerkeigentümergemeinschaft ist somit grundsätzlich weder rechts- noch handlungsfähig.

Ausnahme: in Verwaltungssachen ist sie rechts- und handlungsfähig (im eigenen Namen Forderungen erwerben, klagen, beklagt werden, betreiben und betrieben werden; ZGB 712l).

• Versammlung der Stockwerkeigentümer (ZGB 712m ff.)
• Verwalter (ZGB 712q ff.)
• ev. ernannte "Organ"

pro memoria:

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person, hat deshalb auch keine eigentlichen Organe.

• Erlöschen der Organstellung in der Stockwerkeigentümergemeinschaft (ZGB 712r ff.)
• nicht aber Aufhebung des Verwaltungsvertrages (muss gekündigt werden)

Nein. Miteigentumsanteil und Sonderrecht sind untrennbar miteinander verbunden (ZGB 712a). Der Miteigentumsanteil bezieht sich auf die gesamte Sache und damit auch auf die gemeinschaftlichen Teile.

Selbständige, dauernde Rechte an Grundstücken ins Grundbuch aufgenommen werden und gelten selbst als Grundstücke im Sinne des Gesetzes (ZGB 655 II 2).

• selbstständig: für sich übertragbar; weder zugunsten eines Grundstücks (unselbstständiges Eigentum) noch zugunsten einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit; ZGB 655 III 1).
• dauernd: auf unbestimmte Dauer oder mind. 30 Jahre (ZGB 655 III 2)

Wohnrecht: von Gesetzes wegen absolut unübertragbar (ZGB 776 II); fehlende Selbstständigkeit = keine Eintragung als Grundstück

Nutzniessung: von Gesetzes wegen absolut unübertragbar (höchstpersönlich; ZGB 758 e contrario); fehlende Selbstständigkeit = keine Eintragung als Grundstück

Baurecht: übertragbar (ZGB 779 II) und i.d.R. dauernd/min. 30 Jahre; Eintragung als Grundstück möglich

• Baurecht
• Quellenrecht
• Personalgrundlast

• originärer Erwerb
• derivater Erwerb

• durch Rechtsgeschäft
• durch Erbgang
• durch Enteignung
• durch Zwangsvollstreckung
• durch Begründung von Gütergemeinschaft

• gültiges Rechtsgeschäft (Kauf, Tausch, Schenkung, Sacheinlagevertrag, Verfügung von Todes wegen etc.)
• Eintrag im Grundbuch (absolutes Eintragungsprinzip

pro memoria:

Der Erwerb von Grundeigentum ist somit grundsätzlich kausal, d.h. abhängig von einem gültigen Grund (Rechtsgeschäft, causa).

Durch den gültigen Rechtsgrund (hier der Kaufvertrag), erlangt der Käufer einen obligatorischen Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch.

Erst durch Eintrag ins Grundbuch erlangt der Käufer Eigentum (absolutes Eintragungsprinzip).

Der Eigentumserwerb infolge Erbgangs erfolgt extratabularisch, d.h. schon vor Eintrag ins Grundbuch (Eintrag deklaratorisch)

Der Eigentumserwerb infolge Rechtsgeschäft erfolgt tabularisch, d.h. erst mit dem Eintrag ins Grundbuch (Eintrag konstitutiv)

pro memoria:

Ein contratabularischer Eigentumserwerb (entgegen dem Eintrag) ist nicht möglich.

Grundsatz: öffentlich beurkundeter Vertrag auf Eigentumsübertragung (ZGB 657 I)

Ausnahme: Erbteilungsvertrag i.e.S. (einfache Schriftlichkeit, ZGB 634 II)

pro memoria:

Erbeteilungsvertrag i.e.S. ≠ Realteilungs-Vertrag (Realakt; ZGB 634 I 1. Variante: Aufstellung und Entgegennahme der Lose)

Zum Erwerb des Gesamteigentums der Erbeingemeinschaft ist der Grundbucheintrag deklaratorisch.

Zum Erwerb des Alleineigentums eines Erben (infolge Erbteilung) ist der Grundbucheintrag konstitutiv.