Sachenrecht
Immobilienwirtschaft
Immobilienwirtschaft
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 68 |
|---|---|
| Utilisateurs | 19 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Droit |
| Niveau | Université |
| Crée / Actualisé | 04.07.2011 / 03.12.2020 |
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Zubehör § 97 BGB
bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen.
~ dienen dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache, z.B. Mülltonnen; in Gewerbebetrieben: Maschine, Kreissäge.
?Wenn nichts gesagt wird, dann vgl. § 311 c BGB, Zubehör wird mit verkauft.
Eigentumsgarantie/Sozialpflichtigkeit
Rechtliche Herrschaft über eine Sache § 903 BGB:
Der Eigentümer einer Sache (körperliche Gegenstände) kann, soweit nicht das Gesetz oder
Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder
Einwirkung ausschließen.
Einschränkungen von Eigentum
•durch Zivilrecht bedingt (Normen)
• durch öffentliches Recht bedingt (Normen)
• zwangsweise Entziehung des Eigentums (Enteignung)
Zivilrechtliche Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse
§ 903 BGB
Satz 1:Eigentümer kann mit Sache nach belieben verfahren (positive Komponente) und
Andere von jeder Einwirkung ausschließen (negative Komponente).
Sache:für Mobilien und Immobilien, aber faktisch geht es bei §§ 903ff hauptsächlich um
Immobilien.
Satz 2:mit Tieren gibt es Einschränkungen.
1.Zufügung von Immissionen und Stoffen
§ 906 BGB, iVm § 903 BGB:Eigentümer kann einige Dinge nicht verbieten, d.h. Gesetzgeber gibt
Beschränkungen.
Abs. 1:eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt idR vor, wenn Grenz- oder
Richtwerte nicht überschritten werden. Wenn der Eigentümer eine
Einwirkung zu dulden hat, so kann er einen Geldausgleich verlangen,
wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks
oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
Nicht verbieten ? In diesem Fall liegt eine Duldung vor.
(ist gegeben bei a) keiner oder b) nur unwesentlicher
Beeinträchtigung)
Abs. 2:Das gleiche (bezieht sich auf Abs.1, d.h. dulden) gilt,
wenn a) wesentliche Beeinträchtigung,
b) Beeinträchtigung unzumutbar ist,
c) wirtschaftlich unzumutbar,
d) nicht zumutbar zu verhindern (beruht auf ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks)
Wenn ein Eigentümer eine solche Einwirkung zu dulden hat, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Hier kann der Eigentümer also eine Ents
Überhang bzw. Überwuchs
§ 910 BGB: Abs. 1:Wurzeln eines Baumes od. Strauches können, wenn sie auf das Grundstück
herüberragen, abgeschnitten werden. Herüberragende Zweige können
abgeschnitten werden, wenn eine angemessene Frist zu Beseitigung gesetzt
wurde.
Abs. 2: Dem Eigentümer steht dieses Recht nicht zu, wenn die Wurzeln oder die
Zweige die Benutzung seines Grundstücks nicht beeinträchtigen.
Entschuldigter Überbau
§ 912 BGB
Abs.1:Wenn ein Grundstückseigentümer bei der Errichtung eines Gebäudes, ohne Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, über die Grenze gebaut hat, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, wenn er nicht schon sofort bei der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
Abs.2:Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
?? § 913, 914 Nicht entschuldigter Überbau läge vor, wenn grob fahrlässig gehandelt worden wäre. Dann müsste derjenige den Überbau beseitigen.
§ 913 Zahlung der Überbaurente: Die Rente ist an den Eigentümer zu entrichten und muss jährlich im
Voraus gezahlt werden.
§ 914 Rang, Eintragung und Löschen der Rente: die Rente geht allen anderen Rechten vor, auch wenn
sie älter sind. Das Recht auf Rente erlischt mit der
Beseitigung des Überbaues.
Notweg
§ 917 BGB
Abs. 1: Fehlt einem Grundstück eine Verbindung mit einem öffentlichen Weg, muss ein Nachbar die Nutzung seines Grundstücks dulden, damit eine solche Verbindung hergestellt werden kann.
Abs. 2:Die Eigentümer, die diese Nutzung zulassen sind zu entschädigen.
Notstand
§ 904 BGB
Der Eigentümer einer Sache ist nicht berechtigt, die Einwirkung eines anderen auf die Sache zu verbieten, wenn die Einwirkung zur Abwendung einer gegenwärtigen Gefahr notwendig und der drohende Schaden, der dem Eigentümer aufgrund der Einwirkung entsteht, unverhältnismäßig groß ist. Der Eigentümer kann Ersatz des ihm entstehenden Schadens verlangen.
Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch (actio negatoria)
2 Ansprüche vorhanden:
Eigentümer kann vom Besitzer die Herausgabe verlangen § 985 BGB
(Herausgabeanspruch = Vindikation)
§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch: ist subsidiäre Norm zu
§ 985 BGB. Sie gilt für alle Beeinträchtigungen, die nicht unter §985 fallen.
Tatbestandsvoraussetzungen für § 1004 BGB:
Abs. 1
1.Beeinträchtigung des Eigentums (positives Tatbestandsmerkmal)
2.Fortdauer der Beeinträchtigung oder drohende Beeinträchtigung (positives Tatbestandsmerkmal)
3.Keine Duldungspflicht (negatives Tatbestandsmerkmal)
Abs. 2
Verweist ins materielles Recht ?§ 904, 906,.....
Anspruchsgegner bei § 1004 BGB ist der Störer (Abs. 1).
3 Kategorien von Störern:
a)Zustandsstörer
Eigentümer des Grundstücks, das verseucht ist. Eigentümer ist aber NICHT Handlungsstörer. Wenn der Handlungsstörer nicht mehr gegeben ist, wird zurückgegriffen (ausnahmsweise) auf den Zustandsstörer.
b)Handlungsstörer
Beeinträchtigung wird durch eine Handlung des Störers verursacht
?Handlung des Störers ist kausal für die Beeinträchtigung des Eigentums
c)Nichtstörer
Beispiel: Ich bin Vermieter und mein Mieter stört seinen Nachbarn.
Ich bin Zustandsstörer und mein Mieter Handlungsstörer. Der Nachbar,
der gestört wird, hat sich zuerst an den Mieter (Handlungsstörer) zu
wenden.
Rechtsfolgen des § 1004 BGB
Abs. 1
Unterlassung – wenn Beeinträchtigung droht
Beseitigung – wenn Beeinträchtigung ist (hier kein Schadensersatzanspruch)
§1004 setzt kein Verschulden voraus.
Rechtsgeschäftliche Übertragung des Grundeigentums
nur hier gilt § 892 BGB Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
Sachenrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz
Die zu übereignende Sache muss genau definiert werden.
Auflassung
§ 925 BGB immer mit § 873 lesen und zitieren.
§ 925 BGB ist eine Konkretisierung von § 873 BGB.
Abs. 1:gleichzeitige Anwesenheit zuständige Stelle (grundsätzlich Notar)
Abs. 2:Auflassung darf niemals an eine Bedingung gebunden sein.
In der Praxis umgeht man das folgendermaßen (z.B. Eigentumsvorbehalt § 449 für bewegl.
Sachen) ?Notaranderkonto: Treuhandkonto, durchlaufender Posten
Käufer zahlt Kaufpreis auf Notaranderkonto, erst dann veranlasst der Notar die
Auflassung.
Rechtsfolge der Auflassung
Erst mal noch keine Rechtsfolge!
Auflassung + Eintragung ins Grundbuch ? erst dann Eigentümer
Eigentumserwerb
Eigentumserwerb nur mit Eintragung ins Grundbuch möglich.
Eigentumserwerb am Zubehör
§ 926, iVm § 97, § 311c BGB
Auch (bewegliche Sachen), wenn nichts anderes geregelt ? Zubehör wird mit verkauft, außer es wird anders geregelt.
Der gutgläubige Erwerb von Grundeigentum
Grundsätzlich gilt: was im Grundbuch steht ist richtig ?§ 892 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
Das Grundbuch ist Rechtsscheinträger. D.h. man kann sich auf den Inhalt des GB’s verlassen, dass dieser wahr ist.
§ 892 BGB
-„durch Rechtsgeschäft“: Verkehrsgeschäft
-Fiktion: GB richtig
-Wiederlegbar:1. Alternative: Widerspruch gegen Richtigkeit eingetragen
2.Alternative: (positive Kenntnis der Rechtslage) Unrichtigkeit ist dem
Erwerber bekannt (nicht: kennen muss)
Die Übertragung des Grundeigentums kraft Gesetzes (hier gilt nicht §892)
z.B. Erbfall ? Erbe wird Eigentümer (§ 1922)
Die Übertragung des Grundeigentums kraft Hoheitsaktes (hier gilt nicht § 892)
z.B. Zwangsversteigerung (nicht Rechtsgeschäft, sondern Hoheitsakt)
Realsicherheit:
Hypothek, Grundschuld
Als Sicherheit einer Realität, z.B. Gebäude, Grundstück
Personalsicherheit:
Bürgschaft
Hier steht eine Person. Hier haftet eine Person mit gesamten Vermögen.
Abstraktheit der Grundpfandrechte
Grundpfandrechte sind Sicherungsmittel.
Hypothek § 1113 BGB
Hypothek § 1113 BGB ist akzessorisch, d.h. eine Hypothek ist an eine Forderung gebunden. Gibt es die Forderung nicht mehr, so gibt es keine Hypothek. Sie kann umgewandelt werden in eine Eigentümergrundschuld.
Man muss 2 verschiedene Rechtsverhältnisse prüfen.
1 x Verpflichtung:Darlehensgeber vs. Darlehensnehmer (§ 145, 147; § 488Abs.1 Satz1 und
Satz2)
1 x Verfügung:Darlehensgeber (Gläubiger) vs. Eigentümer (kann Darlehensnehmer oder
Dritter sein)
§ 873 BGB Erwerb durch Einigung und Eintragung; Sicherung von §488 Abs.1
Satz 2
Hypothek ist streng akzessorisch.
§ 1113 BGB Sie ist nur aus dem Grundstück zu zahlen.
§ 1147 BGB Zwangsvollstreckung
1.rangige Hypotheken sind am Besten „The winner takes it all“
§ 1153 BGB wird die Forderung übertragen, so geht auch die Hypothek auf den neuen Gläubiger über
Alle Hypotheken sind Sicherungshypotheken.
Buchhypothek, Briefhypothek
Gläubiger erwirbt Hypothek nicht nur mit Einigung und Eintragung, sondern erst auch mit Übergabe des Briefes.
Hypothek
§ 1155 BGB: Die Person, die Hypothek in Händen hält. Es genügt hier in Zukunft nur die Briefübergabe, die allerdings öffentlich beglaubigt sein muss. Eine öffentliche Abtretungserklärung ist günstiger/billiger als eine Änderung im Grundbuch.
Briefhypotheken sind Verkehrshypotheken.
Wenn Hypothekenbrief verloren geht, dann § 1162 BGB ?Angebotsverfahren.
§ 1185 BGB: eine Sicherungshypothek ist immer zwingend für eine Buchhypothek.
§ 1156 BGB: gilt nicht bei der Sicherungshypothek.
Buchhypothek ist nicht verkehrsfähig. Änderungen müssen ins Grundbuch eingetragen werden.
§ 1180 BGB: Auszahlung der Forderung.
Grundschuld §1191 BGB
BGB ist abstrakt, d.h. eine Grundschuld ist nicht an eine Forderung gebunden. Sie kann auch ohne eine Forderung weiter bestehen
