Sachbearbeiter/In Immobilienbewirtschafter
Verwalten von Mietliegenschaften & Stockwerkeigentum
Verwalten von Mietliegenschaften & Stockwerkeigentum
Kartei Details
| Karten | 148 |
|---|---|
| Lernende | 48 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Berufskunde |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 17.09.2015 / 02.12.2024 |
| Weblink |
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Welchen Anspruchsgruppen ist ein Immobilienbewirtschafter ausgesetzt ?
- Mieter
- Eigentümer
- Handwerker
- Konkurrenz
- Gesetze
- Verbände
- Behörden
- Hauswarte
Wieviele Objekte bewirtschaftet ein Team, bestehend aus einem Bewirtschafter und einem Sachbearbeiter in der Regel und wie hoch ist der durchschnittliche Anlagenwert des Portfeuilles ?
- 800-900 Objekte (Wohnungen und Gewerbe)
- 200Mio Anlagenwert
Wo im Gesetz ist der einfache Auftrag zu finden ?
Art. 394 - 406 OR
Wie lauten die Kündigungsfristen des Verwaltungsauftrages ?
Ein einfacher Auftrag kann immer und zu jeder Zeit gekündet werden und dies unabhängig von dem, was im Vertrag vereinbart wurde. (Art. 404 Abs.1 OR = zwingendes Recht)
Erfolgt jedoch eine Kündigung zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Ersatz des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet (Art. 404 Abs. 2 OR)
Zählen Sie mind. 15 Punkte auf , die in den Tätigkeitsbereich eines Bewirtschafters gehören ?
- Vertretung des Eigentümers nach aussen
- Anstellung, Instruktion und Überwachung des Hauswartes
- Regelmässige Liegenschaftskontrolle
- Sorgt für Gerechtigkeit im Sinne des Mietrechts unter den Mietern
- Mietvertragswesen
- Einholen von Auskünften für Mietinteressenten
- Verwaltung von übrigen Verträgen
- Führen der Liegenschaftsbuchhaltung und Erstellung der Abschlüsse
- Inkasso der Mietzinse, Nebenkosten und übrigen Forderungen resultierend aus dem Verwaltungsvertrag
- Zahlung der Kreditorenrechnungen mit Ausschöpfung sämtlicher Rabatte und Skonti
- Wohnungsabnahmen und Übergaben mit Protokollführung
- Anordnen und Überwachung von Reparaturarbeiten im gesamten Gebäude
- Erstellen der Nebenkostenabrechnung
Zählen Sie die wichtigsten Punkte auf, die in einen Verwaltungsauftrag gehören !
- Vertragsparteien
- Objekt
- Dauer, Beginn und Kündigung
- Honorar inkl. dessen Fälligkeit
- Zusätzliche Entschädigungen
- Kompetenzsumme
- Aufgaben
- Verwaltungsunterlagen
- Zusätzliche vertragliche Vereinbarungen
- Gerichtsstand
- Ort, Datum und Unterschrift
Was sind die Aufgabenbereiche eines Immobilienbewirtschafter ?
Administrative Bewirtschaftung
- Mietvertragswesen
- Finanzbuchhaltung
- Inkasso
- Inserationen
- Marketing
Technische Bewirtschaftung
- Wohnungsabnahme/übergabe
- Unterhalt
- Reparaturen
- Betreuung von Installationen
Zählen Sie mindestens 10 Akten auf, die bei einer Verwaltungsübernahme unbedingt übernommen werden sollen !
- Katasterplankopie (Geometerplan, Situationsplan)
- Grundbuchauszug mit genauem Wortlaut (mit sämtlichen Dienstbarkeiten, Vormerkungen, Anmerkungen,Pfand..)
- Baubeschrieb
- Liegenschaftsbeschrieb
- Schätzung der GAV und allfällige private Schätzungen
- Hypotheken
- Baupläne(Grundrisse, Fassaden, Kanalisation, Elektro, Heizung, Sanitärinstallationen, Lüftung, Schliessung)
- Sicherheitsscheine der Elektroinstallationen (SINA)
- Nebenkostenabrechnung mit Verteilerschlüssel
- Intervale von Tank- und Boilerrevisionen beachten
- Verträge (Mietverträge inkl. Mieterakten, Hauswartverträge inkl. Akten, Serviceverträge, Radio/TV Kabelanschlussverträge, Energielieferungsverträge, Versicherungsverträge, Gebäudehaftpflicht etc)
- Aktuelle und offene Pendenzen
Was ist bei einer Übernahme bei einer Erstvermietung zu beachten ?
Es müssen unbedingt die Berechnungen der Mietzinse vorliegen
Was sind die Pflichten eines Auftragnehmers ? (Immobilienbewirtschafter)
- Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
- Nach dem Wille des Auftraggebers handeln
- Persönliche Ausführung des Auftrages (Art. 398 Abs. 3 OR)
- Rechenschaftsablegung und Herausgabe der Akten (Art. 400
Was sind dei Pflichten des Auftraggebers ? (Eigentümer)
- Honorarzahlungen für geleistete Dienste (Art. 394 Abs. 3 OR)
- Entschädigung aller Auslagen und Spesen
- Befreiung von der Verbindlichkeiten aus der Auftragsführung
- Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmer bei den Ausführungen eines Auftrages erlitten hat (Art. 402 Abs.2 OR)
Stehen Verwaltungshonorare der MWST Pflicht
Welche Kantone haben keine Liegenschaftsversicherungspflicht ?
GUSTAVO
- Glarus
- Uri
- Schwyz
- Tessin
- Appenzell Inneroden
- Valis
- Obwalden
Wie alt sollten Katasterplan und Grundbuchauszug sein ?
Nicht älter als 6 Monate
Welche Fragen stellen sie sich vor einer allfälligen Übernahme einer Liegenschaftsverwaltung ?
- Weshalb wird eine neue Liegenschaftsverwaltung gesucht
- Wieviel Verwaltungen wurden in der Vergangenheit gewechselt ?
- Wie ist der baulicher Zustand der Liegenschaft?
- Wird das Mietrecht eingehalten ?
- Parzellengrösse und Grösse der Liegenschaft ?
Was verstehen Sie unter Dualem Marketing ?
Zum einen vermarkten wir unsere Firma selber, um an neue Aufträge zu kommen un zum anderen vermarkten wir unser Objekt
Welche wichtigen Punkte sollten immer in einem Inserat aufgeführt sein ?
- Ort, Strasse (Adresse)
- Wohnungsgrösse
- Stockwerk
- Mietzins & Nebenkosten
- Bezugstermin
- Vorzüge
- Verwaltung mit Kontaktperson bzw. Besichtigungstermin
Wann entsteht eine Familienwohnung ?
Bei Heirat oder bei einer eingetragenen Partnerschaft
Wann kann eine Kaution aufgelöst werden ?
- Durch gegenseitige Unterschrift
- Rechtskräftigen Zahlungsbefehl
- Rechtskräftiges Gerichtsurteil
- Nach Ablauf von einem Jahr, wenn der Vermieter keine Ansprüche geltend gemacht hat.
Wo sind im Gesetzt die Heiz- und Warmwaserkoste geregelt ?
Art. 5 + 6 VMWG
Art. 257b Abs 1 OR
Nennen Sie spezielle Kündigungsgründe !
- Zahlungsrückstände
- Verletzung der Sorgfaltspflicht
- Beseitigung des Mangels
- Wechsel des Eigentümers
- Befristetes Mietverhältnis
- Wichtige Gründe
- Konkurs des Mieters
- Tod des Mieters
- Vorzeitige Rückgabe
Wie lauten die Möglichkeiten bei einer Erstreckung ?
Wohnungen: 4 Jahre mit max. 2 Erstreckungen
Geschäftsräume: 6 Jahre mit max. 2 Erstreckungen
Was sind die Eigenschaften bei einem befristeten Vertrag ?
Er endet ohne Kündigung auf den im Vertrag vereinbarten Termin !
Was sind die Eigenschaften bei einem festen Vertrag ?
- Der Mietvertrag kann nicht an die Veränderung des Referenzzinssatzes, LIK oder Kostensteigerung angepasst werden.
- Während der festen Dauer sind keine Änderungen möglich
- Der Mieter kann nicht Kündigen. Er muss einen adequaten Nachmieter stellen.
- Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstände oder Sorgfaltspflicht verletzung ist trotzdem möglich
Wann spricht mann von Erstvermietung ?
Neubauten oder Gesamtsanierungen (Kernsanierungen)
Was ist bei Haustieren zu beachten ?
- Hunde und Reptilien sind meldepflichtig (Extravertrag bei Reptilienfutter welches in der Regel vom Tierhalter gezüchtet wird.)
- Aquarien erfordern vom Mieter eine Versicherung welche bei Wasserschäden aufkommt
Innert welcher Frist kann sich der Vermieter Zugang zu einer Mietwohnung verschaffen ?
Innerhalb 48 Stunden durch Vorankündigung
Was ist bei einer Familienwohnung bei Kündigung zu beachten ?
Das Kündigungsschreiben muss immer an beide Parteinen per eingeschriebenen Brief versandt werden !
Was ist beim Mietvertrag bezüglich den Nebenkosten wichtig ?
- Was nicht aufgelistet ist, kann nicht abgerechnet werden
- Konsequente Erfassung der Nebenkosten im Mietvertrag ist unerlässlich
Was für Möglichkeiten hat der Mieter , wenn die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt nicht übergeben werden kann ?
- Die Erfüllung des Vertrages verlangen
- Auf die Übergabe der Mietsache verzichten
- Vom Vertrag zurücktreten
Wie können Nebenkosten einkassiert werden ?
- Akonto
- Pauschal
- Im Mietzins inbegriffen
- Direktverrechnung durch Dritte
Wie werden Nebenkosten verteilt ?
- m2
- m3
- Wonräume + 1
- Wohnungen (z.B TV/Radioanschluss)
Wie werden Nebenkosten verteilt ?
- m2
- m3
- Wonräume + 1
- Wohnungen (z.B TV/Radioanschluss)
Was sind die Voraussetzungen für einen indexierten Vertrag ?
- Feste Vertragsdauer von mind. 5 Jahre
- Anpassung nur an den Landesindex für Konsumentenpreise
- Kann 1 x Jährlich angepasst werden
- Muss bis einen Monat vor Beginn der Erhöhung mittels amtlichen Formular angezeigt werden
Um wieviel kan der Mietzins angepasst werden, wenn der Referenzzinssatz sich um 0.25% verändert?
- Bis 5% = 3% pro Veränderung um .025%
- Zwischen 5-6% = 2.5% pro Veränderung .025%
- über 6% = 2% pro Veränderung um 0.25
Wie lautet die Formel für die Anpassung des risikotragenden Kapitals ?
(neuer Index - alter Index) x 40
alter Index
Wie lauten die Formeln für die Anpassung aufgrund wertvermehrender Investitionen ?
Verzinsung
Aktueller Referenzinsatz + 0.5 / 2
Amortisation
100 / Lebensdauer
Unterhalt
10% von (Verzinsung + Amortisation)
Wie lauten die Formvorschriften für die Mietzinsanpassungen ?
Es muss das amtliche Formular verwendet werden. Dieses muss nicht zwingend seperat an alle Vertragsparteien gesandt werden. Es können sämtliche Mieter auf einem Formular erwähnt werden.
Wann werden Mietzinsanpassungen in der Regel versandt ?
In der Regel 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist
