Rechtskunde som
Rechtskunde ML
Rechtskunde ML
Kartei Details
| Karten | 186 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Recht |
| Stufe | Grundschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 22.09.2012 / 17.06.2014 |
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Wie kann ein Mietvertrag aufgelöst werden?
Aufhebungsvertrag,
Kündigung,
Rücktritt,
Anfechtung (Drohung, absichtliche Täuschung, Übervorteilung, Irrtum)
Welche Spezialbestimmungen zum Schutz der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen gibt es?
Mieterschutz → Schutz vor missbräuchlicher Kündigung, Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, die Möglichkeit der Mieterstreckung
Welches sind die Pflichten der Vermietenden?
Hauptpflichten
•Übergabe der Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand, d. h. kein Mangel, welche den normalen Gebrauch ausschliesst oder erschwert
→ Mietantritt: Behebung aller Mängel durch die Vermietenden
•Instandhaltung der Mietsache während der Mietdauer
Nebenpflichten
•Bekanntgabe des Mietzinses der Vormietenden
•Einsicht in das Rückgabeprotokoll der Vormietenden
•Übernahme von Lasten und Abgaben
•Nebenkosten (alle Kosten welche von der Benutzerintensität abhängen)
Wie werden Mängel einer Mietsache unterschieden?
•schwerer Mangel
Die Benutzung der Mietsache ist ausgeschlossen oder so schwer beeinträchtigt, dass das Mietobjekt fast nicht benutzbar ist.
•mittlerer Mangel
Der Gebrauch ist vermindert. Der Mangel ist aber nicht derart gravierend, dass die Mietsache überhaupt nicht benutzbar ist.
→Behebung schwerer und mittlerer Mängel durch die Vermietenden
•leichter Mangel
Mängel, die durch Ausbessern / reinigen behoben werden können
→ Behebung leichter Mängel durch die Mietenden
Welches sind die Hauptpflichten der Mietenden?
•Bezahlung des Mietzinses
Zeitpunkt: am Ende des Monats (dispositiv), in der Regel: am Anfang des Monats
Nebenkosten (nicht ausdrücklich vorgesehen: im Mietzins inbegriffen, ausdrücklich vorgesehen: pauschal oder Teilzahlungen)
Mietzinserhöhungen während der Mietdauer, unbefristete Mietverträge: grundsätzlich auf den nächsten Kündigungstermin, befristete Mietverträge: grundsätzlich nicht erlaubt (Ausnahmen Staffel- oder Indexmiete)
•Rückgabe der Mietsache und deren Reinigung
Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache durch den Mietenden, mit Einwilligung der Vermietenden: erlaubt, ohne Einwilligung der Vermietenden: grundsätzlich ursprünglicher Zustand wiederherstellen
Beschädigungen und Abnützung, normale Abnützung durch Gebrauch, übermässige Abnützung durch Gebrauch
Welches sind die Nebenpflichten der Mietenden?
•Sorgfaltspflicht im Umgang mit der Mietsache
•Rücksichtnahme auf Mitmietende
•Meldepflichten bei schweren und mittleren Mängeln
•Reinigung und Behebung von leichten Mängeln
•Duldung von Reparaturen sowie der Besichtigung der Mietsache
Was ist bei der Untervermietung zu beachten?
Definition: die Mietenden vermieten den Mietgegenstand an Dritte (Untermietende)
Zustimmung der Vermietenden, Verweigerung der Zustimmung nur, falls
•Weigerung, die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben
•Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind
•Untermiete zu wesentlichen Nachteilen führt
Was ist bei der Mieterkaution zu beachten?
Für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht bezahlt, oder dass er Schäden anrichtet.
Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart.
•Höhe: bei Wohnräumen: höchstens drei Monatsmietzinse, bei Geschäftsräumen: nach Vereinbarung
•Sperrkonto: auf den Namen der Mietenden, Zinserträge zugunsten der Mietenden
•Auszahlung durch die Bank: Zustimmung von Mietenden und Vermietenden, Vermietende haben ein rechtskräftiges Urteil oder einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl, Mietverhältnis seit mehr als einem Jahr beendet
Muss der Mieter ausziehen, wenn der Vermieter das Haus verkauft?
Nein, der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über.
Welches sind die häufigsten Erfüllungsfehler des Vermieters?
Verspätete Übergabe des Mietgegenstandes
Die Mietsache hat bei der Übergabe Mängel
Der Vermieter verletzt seine Instandhaltungspflicht
Wie ist das Vorgehen des Mieters bei mangelhafter Mietsache?
•Während der Mietdauer: Mieter verlangt Beseitigung eines schweren oder mittleren Mangels.
•Bei Mietantritt: Mieter nimmt Mietsache an, verlangt aber Beseitigung eines schweren, mittleren oder leichten Mangels.
1.Schritt: Mangel melden, Beseitigung verlangen, Frist ansetzten und Reduktion des Mietzinses.
2.Schritt: nach unbenütztem Ablauf der Reparaturfrist
1.Möglichkeit: Mangelbeseitigung durchsetzten (Selbsthilfe, Mietzinsreduktion, Schadenersatz, Mietzinshinterlegung)
2.Möglichkeit: Fristlos kündigen (Mietzinsreduktion, Schadenersatz)
Welches sind die häufigsten Erfüllungsfehler des Mieters?
Mietzinsforderung wird bei Fälligkeit nicht bezahlt
Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht
Wie ist das Vorgehen des Vermieters bei Ausbleiben der Zahlung?
1.Schritt: schriftliche Mahnung
Zahlungsfrist 30 Tage (Wohn- und Geschäftsräume) oder 10 Tage (andere Mietsachen)
Androhung der Kündigung
2.Schritt: Kündigung
Wohn- und Geschäftsräume: 30 Tage Kündigungsfrist
andere Mietsachen: fristlos
3.Schritt
Wohn- und Geschäftsräume: Ausweisung
andere Mietsachen: Zwangswegnahme
Wie ist das Vorgehen des Vermieters bei Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht durch den Mieter?
1. Schritt: schriftliche Aufforderung der Vermietenden, die Verstösse zu unterlassen
2.Schritt: Kündigung
Wohn- und Geschäftsräume: 30 Tage Kündigungsfrist
andere Mietsachen: fristlos
3.Schritt:
Wohn- und Geschäftsräume: Ausweisung
andere Mietsachen: Zwangswegnahme
Welche Arten von Kündigungen unterscheiden wir im Mietrecht?
Ordentliche Kündigung, Ausserterminliche Kündigung, Ausserordentliche Kündigung
Wie sind die Kündigungsfristen und die Kündigungstermine bei der ordentlichen Kündigung?
Mietsache
Geschäftsräume
Wohnungen
Bewegliche SachenKündigungsfrist
6 Monate
3 Monate
3 TageKündigungstermin
Ortsüblicher Termin
Ortsüblicher Termin
Beliebiger Termin
In welcher Form haben Kündigungen von Mietobjekten zu erfolgen?
bewegliche Sachen: grundsätzlich formlos, aus Beweisgründen jedoch besser schriftlich
Wohn- und Geschäftsräume:
-durch Vermietende: schriftlich mit besonderem amtlichen Formular, getrennt an beide Ehegatten
-durch Mietende: schriftlich, beide Ehegatten
Was ist bei der ausserterminlichen Kündigung von Mietobjekten zu beachten?
Steht nur dem Mieter zu. Jederzeit möglich, er muss jedoch dem Vermieter einen, Ersatzmieter vorschlagen der: zumutbar und zahlungsfähig ist und bereit, die Bedingungen des bestehenden Mietvertrages zu übernehmen.
Wann kann eine ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden?
•Zahlungsverzug der Mietenden
•Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht
•schwere Mängel der Mietsache
Was beinhaltet der Mieterschutz?
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und Kündigungsschutz
Was versteht man unter „Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen?
Missbräuchlichkeit: übersetzter Ertrag erzielen; Kriterien:
•Orts- und Quartiersüblichkeit
•Umbauten und Renovationen → Mehrkonfort für den Mietenden
•Fremdkapitalfinanzierung: Hypothekarzinsen (Referenzzinssatz)
•Eigenkapitalfinanzierung: Landesindex der Konsumentenpreise
Wie ist das Verfahren bei der Mietzinserhöhung?
•besonderes amtliches Formular
•Begründung
•Kündigungsverbot Folgen: Nichtigkeit, falls diese formellen Bedingungen nicht erfüllt wurden
•Fristen: zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, frühestens auf den nächstmöglichen Kündigungstermin
In welchen Fällen kann ein missbräuchlicher Mietzins angefochten werden?
•überhöhter Anfangsmietzins
•ausbleibende Mietzinssenkung
•Mietzinserhöhung während der Mietdauer → Frist: 30 Tage
→ Zuständigkeit: Schlichtungsbehörde
→ Kündigungsschutz 3 Jahre
Wann gilt eine Kündigung als anfechtbar?
Wenn der Vermieter kein achtenswerten Gründe für die Kündigung hat. → grundsätzlich immer, ausser bei Eigenbedarf
Wie ist vorzugehen, wenn eine Kündigung missbräuchlich ausgesprochen wurde?
Begründung verlangen und Protest bei den Vermietenden
Anfechtung: Gegenstand: missbräuchliche Kündigung, Frist: 30 Tage, Zuständigkeit: Schlichtungsbehörde
Wann und wie lange kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt werden?
Bei ausserordentlicher Härte für den Mieter und wenn er keine vergleichbare und finanziell tragbare Wohnung finden kann. Dauer: Wohnräume: vier Jahre, Geschäftsräume: sechs Jahre
Pachtvertrag?
Willensäusserungen:
•der Verpachtenden: Überlassung der Pachtsache zum Gebrauch und zur Nutzung, Erhalt der Pachtsache im gebrauchstauglichen Zustand während der Pachtdauer
•der Pachtenden: Zahlung des Pachtzinses, Rückgabe der Pachtsache
Gesetzliche Grundlagen: Verweis auf das Mietrecht, aber zahlreiche Sonderbestimmungen für die landwirtschaftliche Pacht
Welche Arbeitsverträge unterscheidet das Gesetz?
Arbeitsverträge: Einzelarbeitsvertrag, Gesamtarbeitsvertrag, Normalarbeitsvertrag
Werkvertrag,
Auftrag
Welche besonderen Einzelarbeitsverträge bestehen?
Lehrvertrag, Handelsreisendervertrag, Heimarbeitsvertrag, Temporärarbeitsvertrag
Was ist ein Gesamtarbeitsvertrag?
Vertrag zwischen Gewerkschaften und Arbeitgeberverbänden mit dem Ziel, Bedingungen zu vereinbaren, die über dem gesetzlichen Minimum liegen.
Was ist ein Normalarbeitsvertrag?
Gesetzliche Verordnungen (keine Verträge), welche Musterarbeitsverträge für bestimmte Branchen vorschlagen, die über dem gesetzlichen Minimum liegen
Welche Gesetzte müssen bei einem Arbeitsvertrag berücksichtigt werden?
Obligationenrecht, dispositive Bestimmungen, relativ zwingende Bestimmungen, absolut zwingende Bestimmungen
Arbeitsgesetz Gesundheitsvorsorge und Unfallverhütung (Höchstarbeitszeiten, Nachtarbeit, Sonntagsarbeit, Ruhezeiten usw.)
Berufsbildungsgesetz Betriebliche Ausbildung (Berufslehre)
Datenschutzgesetz Schutz sensibler Daten der Arbeitnehmenden
Gleichstellungsgesetz Antidiskriminierung aufgrund des Geschlechts
Sozialversicherungsgesetze Absicherung Alter und Invalidität
Mitwirkungsgesetz Informations- und Mitspracherechte (Betriebskommission, Massenentlassungen, Betriebsveräusserungen, Gesundheitsschutz usw.)
Welches sind die Rechtsquellen eines Arbeitsvertrages?
Einzelarbeitsvertrag,
Gesetzte,
Gesamtarbeitsverträge,
Firmen- oder Betriebsreglement,
Betriebsordnung
Was wird im Firmen- oder Betriebsreglement geregelt?
= integraler Bestandteil des Arbeitsvertrages
Allgemeine Bedingungen über Arbeitszeit (beispielsweise Möglichkeit der Gleit- und Festlegung von Kernarbeitszeit), Überstundenregelung, unbezahlter Urlaub, Anzahl Freitage bei familiären Ereignissen, Spesenregelung, Lohnfortzahlung bei Krankheit usw.
Was wird in der Betriebsordnung geregelt?
Vorschriften zur Gesundheitsvorsorge und Unfallverhütung (beispielsweise Helmtragepflicht, das Tragen von besonderem Schuhwerk usw.) und Disziplinarstrafen; gelten automatisch zwingend, d. h. auch ohne Zustimmung der Arbeitnehmenden
Beschreibung des Gesamtarbeitsvertrages?
•Vertragsparteien: Gewerkschaften und Arbeitgeberverbände
•Zweck: Vereinbarungen von Arbeitsbedingungen, die über dem gesetzlichen Minimum liegen
•zwingend für alle Mitarbeitenden
•Allgemeinverbindlicherklärung durch Bund oder Kanton oder Verbandsmitgliedschaft
Wie ist die Rangordnung der Rechtsquellen beim Arbeitsvertrag?
•zwingende Bestimmungen der Gesetze
•Gesamtarbeitsverträge
•Betriebsordnung
•Firmen- oder Betriebsregelement
•dispositive Bestimmungen
Was ist das Günstigkeitsprinzip?
Untergeordnete Rechtsquellen gehen vor, wenn sie für die Arbeitnehmenden vorteilhafter sind
Welches sind die Merkmale des Arbeitsvertrages?
•Leistung einer Arbeit, körperlicher oder geistiger Natur
•Unselbständig, im Dienste von Arbeitgebenden (Weisungsgebundenheit)
•Bezahlung eines Lohnes
•Dauerschuldverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit
→ Arbeitsnehmer muss nicht erfolgreich sein
Welches sind die gegenseitigen Leistungen?
•Arbeitnehmende erbringen eine Arbeitsleistung und unterstehen der Treuepflicht
•Arbeitgebende bezahlen einen Lohn und unterstehen der Fürsorgepflicht
