Portfoliomanagement
Allgemeine Fragen
Allgemeine Fragen
Kartei Details
| Karten | 36 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 31.07.2016 / 07.08.2022 |
| Weblink |
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Wie wird die Performance berechnet?
CF-Rendite + Erfolg aus Wiederbewertung in %
Was ist der ROE?
Return on Equity = Eigenkapitalrendite
Was ist der ROIC?
Return on Invested Capital = Rendite des investierten Kapitals
Was ist die EBIT-Marge?
Earning befor Interest (Zinsen) and Taxes (Steuern) = Betriebsgewinnmarge
Was ist der Unterschied zwischen der Anlage- und der Objektstrategie?
Anlagestrategie = Hauptstrategie (z.B. VK muss über 5 Mio. sein)
Objektstrategie = auf das einzelne Objekt bezogen
Was ist der Unterschied zwischen der Zustandsanalyse und dem Zustandsbericht?
Zustandsanalyse = Wird von einem Experten ca. alle 6 Jahre erstellt
Zustandsbericht = Wird vom Bewirtschafter ca. alle 2 Jahre erstellt
Wann finden Bewertungen der indirekten Immobilienanlagen statt?
halbjährlich = kotierte Immobilien-Gesellschaft
jährlich = Immobilienfond
gem. Reglement = Pensionskasse
Wie wird die Betriebskostenquote berechnet?
Eigentümerkosten (BK, Verwaltung, MZ-Risiko, U+R, RST) / (MZ-Soll - Eigentümerkosten) x 100
Wie wird die Cash-Flow-Rendite berechnet?
(MZ-Soll - Eigentümerkosten - Instandsetzung + realis. Gewinn aus Verkaufserlösen) / (Marktwert + Anlagen im Bau)
Marktwert ist nicht gleich Anlagewert
Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?
(MZ-Soll - BK - RST - FK-Zins) / Eigenkapital x 100
Je höher die EK-Rendite, desto besser.
Wie rechnet sich die Nettorendite?
(MZ-Soll - Betriebskosten - RST) / Anlagewert x 100
Wie rechnet sich die Bruttorendite?
MZ-Soll / Anlagewert x 100
Was heisst Value-Added?
Wert steigernd
Es handelt sich meist um den Zukauf einer älterer Liegenschaft. Jedoch wird damit auch das Risiko erhöht.
Wie läuft eine Due Dilligence Prüfung ab?
- Zusammenstellung des Due Dilligence Teams
- Vorereitung / Unterlagenbeschaffung
- Duchführung der Prüfung
- Erste Dokumentation
- Bewertung
Nenne 4 Immobilieninvestitionsrisiken
- Entwicklungsrisiko
- Bewertungsrisiko
- Ertragsausfallrisiko
- Verwertungsrisiko
- Wertänderungsrisiko
Nenne 4 Hauptprüfungsfelder eines Due-Dilligence
- Rechtliches DD
- Steuerliches DD
- Technisches DD
- Wirtschaftliches DD
Weshalb investieren institutionelle Anlage erst ab mehreren Millionen Transaktionswert?
- Je grösser die Anlage, desto kleiner die Transaktionskosten
- Anlagedruck
- Anzahl Marktteilnehmer
Was ist das Ziel eines Sale-and-Lease-Back?
kurzfristige Kapitalbeschaffung für's Kerngeschäft
Was ist ein Asset Deal?
Änderung des Eigentümers im Grundbuch ("normaler" Verkauf einer Immobilie)
Was ist ein Share-Deal?
Kauf von Gesellschaftsanteilen (z.B. Aktien) einer Immobiliengesellschaft.
z.B. PSP, Schäppi Grundstücke
Nenne die 4 Schritte eines Investitionsprozesses bei institutionellen Anlegern
1. Vorbereitungsphase / Vorprüfung
2. Due Dilligence (vertiefte Prüfung)
3. Strategieentwicklungsphase
4. Umsetzung
(5. Controlling)
Weshalb dürfen bei Transaktionen keine Geschäfte mit nahestehenden Personen getätigt werden?
Schutz der Anlager vor Unter- oder Überbewertung
In welchem Gesetz ist die Thematik "nahestehende Personen kein Verkauf / Transaktion" geregelt?
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG)
Welches sind nahestehenden Personen?
- Lebenspartner
- Schätzungsexperten
- Liegenschaftsverwaltung
Nenne Beispiele wie eine Diversifikation getätigt werden kann.
- Mieterbranche
- Objektalter
- Investitionsvolumen
- Mikro-/Makrolage
- Objektgrösse
Was ist das Asset Allocation?
Strategisches (langristig) Asset Allocation ist die Grundlage für die Zusammenstellung und Gewichtung des Portfolios.
Risiko bleibt gleich, Rendite erhöhen
Rendite bleibt gleich, Risiko senken
Diese beiden zusammen sind dann die Diversifikation
Ablauf eines Controllings?
1. Datenbeschaffung (Nutzer, Mieter)
2. Analyse (Strategie, Kennzahl)
3. Präsentation (Reports, Bewertungen)
4. Massnahmen (Umsetzung, Anpassung)
Was heisst Diversifikation?
Mehrere haben, damit Ausfälle vom einen mit dem anderen abgefangen werden können.
Was heisst Korrelation? Und was ist der Unterschied zwischen positiver und negativer Korrelation?
Positive Korrelation = Glacé + Sonnenschirm-Aktien (Immobilie = Büro + Gewerbe). Doppelter Gewinn bei Sonnenschein bzw. Top Einnahmen bei gutem Büro- und Gewerbemarkt
Negative Korrelation = Glacé + Regenschirm (Immobilien = Luxus und tief Preis). Immer Gewinn ob Sonne oder Regen
Von was handelt die "Neue Portfoliostrategie" von Harry Markowitz? Ist diese für Immobilien geeignet?
Handelt von positiver Auswirkung von Diversifikation (Risiko Verteilung) auf das Risiko und die mögliche Rendite des gesamten Portfolios.
Nein, es ist für Wertpapier-Portfolios.
Wie können die Eigentümerkosten gesenkt werden?
- Reduktion Instandhaltung
- Einführung der Betriebskosten
- Neuverhandlung Service-Verträge
- Vereinbarung von Rahmenverträgen
- Neuverhandlung Verwaltungsverträge
Was sind systematische Risiken?
Es sind Marktrisiken und lassen sich durch Diversifikation nicht eliminieren.
Bsp:
- Inflationsrisiko
- Währungsrisiko
- Politisches Risiko
- Rechtliches Risiko
- Kapitalmarktrisiko
Was sind unsystematische Risiken?
Lassen sich durch Diversifikation eliminieren.
Bsp.:
- Altlastenrisiko
- Bausubstanz
- Standort
- Ertragsausfall (Leerstände)
- Verwertung
Von welcher Aufsichtsbehörde müssen die PF-Bewerter anerkannt sein? Und wie oft wird ein Immo.-Fond bewertet?
Akkreditierung eidg. Bankenkommission - Oberaufsicht hat FINMA
1 x jährlich per Abschluss Rechnungsjahr
Nenne 3 Arten von indirekten Immobilienanlagen mit Beispielen
Immobilienfonds (UBS Anfos, UBS Sima)
Anlagestiftung (Swiss Life AST)
Immobilien-Aktiengesellschaft (PSP, Allreal, Mobimo)
Was sind die 4 Hauptelemente für die Portfoliostrategie?
1. Investition
2. Erhalten
3. Halten
4. Devestition / Verkauf
