LK zu Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

Er kann auf Beseitigung klagen.

• Zahlungsverzug
• Rücksichtnahme gegen über anderen Mietern nicht eingehalten
• Sorgfaltspflicht nicht eingehalten

Die mündlichen Abmachungen.

Der Mieter muss vorgängig schriftlich (Einschreiben) abgemahnt werden (es muss klar der Krititkpunkt aufgezeigt werden und ein Unterlassen in der Zukunft gefordert werden). Verändert der Mieter sein verhalten nicht, so das den Hausbewohnern oder Vermieter das Mietverhältnis nicht mehr zugemutet werden kann so kann mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende hin gekündet werden.

Wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt, kann Fristlos gekündet werden. Art 257f OR

Tipp: Wenn irgend wie möglich, ordentlich Künden, ist einfacher.

• Der Vermieter muss vorgängig abgemahnt und in Verzug gesetzt worden sein.
• Die Hinterlegung muss angedroht werden
• Die Hinterlegung muss angezeigt werden
• Es dürfen nur zukünftige MZ hinterlegt werden

• Zahlungsaufforderung muss Mietzinsausstand genau beziffern
• Zahlungsaufforderung muss an beide Ehepartner gesendet werden
• Zahlungsfrist muss min. 30 Tagen betragen
• Kann auch gleichzeitig die Kündigung androhen
• Es gilt die eingeschränkte Empfangstheori, wenn tatsächlich zugestellt

Bei der uneingeschränkten Empfangstheorie gilt das Schreiben als zugestellt, sobald es sich im Machtbereich des Empfängers befindet also bei der Zustellung. Kann nicht auf anhieb zugestellt werden, so gilt das Datum an welchem das Schreiben erstmals auf der Post abgeholt werden könnte (egal wann er es abholt auch wenn gar nicht).

Bei der eingeschränkten Empfangstheorie gilt das Schreiben erst am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist der Post als Zugestellt. Nicht vorher abgeholte Sendungen gelten erst dann als abgeholt.

Sowohl bei der echten, als auch unechten Option wird dem Mieter ein einseitiges Recht eingeräumt, einen befristeten Mietvertrag auf eine entsprechende Zeitspanne zu verlängern. Meist sind es 5 Jahre, damit die Indexierung des MV weiterhin möglich ist.

Bei der echten Option wird das MV zu denselben Konditionen weitergeführ, bei der unechten sind die Bedingungen neu auszuhandeln.

Ja

Ist im Umfang der Beeinrächtigung zu gewähren (Mieter muss aktiv werden).

Ja

Wenn die Umstände gegeben sind (wie normales MV)

Ja, bis 60Tage vor Vertragsablauf muss Begehren bei der Schlichtung eintreffen.

Die Kündigung darf erst nach Ablauf der 30tägigen Zahlungsfrist ausgesprochen (bezw. versendet) werden.

Hat der Mieter am 29.igsten Tag noch nicht bezahlt und ist das Monatsende sehr nahe, kann man allenfalls die Kündigung schon versenden, da sie dann ja am 30igsten Tag eintrifft. Z.B. versand am 29. > so war sie dann am 31 des Kalendermonats abholbereit (falls nicht zu Hause kommt avis). So gilt sie die Kündigung als rechtzeitig zugestellt, auch wenn er sie erst am 3. des Folgemonats abholt.

Nein

Der Ablauf kann auf ein bestimmtes Ereignis (z.B. Baubewilligung) oder ein genaues Datum festgesetzt werden.

- Der Mieter  muss die Sache sorgfälltig gebrauchen und hat auf andere Hausbewohner rücksicht zu nehmen..

Es ändert sich in ein unbefristetes MV.

Die Kündigung verschiebt sich auf den nächst möglichen Termin!

1. Zahlungsverzug des Mieters >>>> OR Art 257d
2. Verletzung der Sorgfalts- + Rücksichtsnahmepflicht
3. Schwerer Mangel am Mietobjet (durch den Mieter) fristlos
4. Drigender Eigenbedarf (vor allem beim Verkauf)
5. Wichtige Gründe (wenn Vertragserfüllung nicht mehr zumutbar sind + nicht vorhersehbar Miter und Vermieter)
6. Konkurs des Mieters
7. Tod des Mieters > Erben können mit gesetztlicher Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin künden.

Der Mieter ist schriftlich abzumahnen. Verändert er sein Verhalten nicht,  kann bei Wohn- + Geschäftsräumen mit einer 30 tägigen Frist auf ein Monatsende gekündet werden.

Fügt der Mieter der Mietsache vorsätzlich schweren Schaden zu, darf fristlos gekündet werden

Fällt Mieter nach Übernahme der Sache in Konkurs, so kann der Vermieter für künftige MZ Sicherheit verlangen. Dies schriftlich und mit angemessener Frist an den Mieter und das Konkusamt.

Bleibt die Sicherheit innert dieser Frist aus, so kann der Vermieter fristlos kündigen. Diese Kündigung ist nur dann zulässig, wenn der Mieter schon im Konkurs steht, aber noch zahlt. Bezahlt er nicht mehr, gilt das Vorgehen gemäss Zahlungsverzug.

1. 3 Monate auf ortüblichen Termin bei dessen fehlen auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer
2. 6 Monate auf ortüblichen Termin bei dessen fehlen auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer
3. 2 Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer
4. 3 Monate auf ortüblichen Termin bei dessen fehlen auf Ende einer sechsmonatiger Mietdauer
5. 3 Tage (auf jeden Tag)

Nach erfolgloser schriftlicher Abmahnung mit Fristansetzung darf der Mieter fristlos künden.

Mit einem Pachtvertrag welches alles Umfasst.

Falls zum Restaurant auch eine Wirtwohnung gehört, gehört diese auch in diesen Vertrag.

Ist der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, kann der Vermieter den Vertrag nicht vorzeitig auflösen (diese Recht hat er nach dem Kauf).

• Mietvertrag min. 5 Jahre Laufzeit
• Als Index gilt der LIK
• Mindesanzeigefrist bei MZ veränderungen > 30 Tage

Wird der indexierte MV über die Mindeslaufzeit hinaus fortgesetzt ohne eine neue min. 5 jährige Laufzeit, so gilt für die Zeit nach dem Ablauf der festen Frist die Kostenstände der letzten Mietzinserhöhung

• Vertragslaufzeit min. 3 Jahre
• Erhöhung bei Vertragsabschluss in CHF
• Erhöhung max. 1x jährlich
• Mieterhöhung mit amtl. Formular max. 4. Monate vor Eintritt

• Schriftlich mit amtl. Formular > sonst nichig
• Familienwohnung an beide Ehepartner getrennt (falls nicht klar gleiche Kündigung an "an den Ehegatten von.."
• muss nicht begründet sein, aber spätestens auf der Schlichtung

- Wenn Mieter und Vermieter zustimmen

- Gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder gerichtlichen Entscheid

- wenn seit der Beendigung des MV ein Jahr verstrichen ist und der Vermieter seine Ansprüche nicht rechtlich (Klage/Betreibung) geltend gemacht hat.

Der Vermieter

Sie muss auf einem Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters lautet hinterlegt sein

- Max. 3 Monatsmieten inkl. NK

- Keine Begrenzung, häufig 6 Monate, wie die Kündigungsfrist und oft mit Bankgarantie.

Art 269 OR

• Wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erziehlt wird
• Wenn die Berechnung des MZ auf einem offensichtlich überhöhten Kaufpreis beruhen

Beim Unterhalt wird die Sache unterhalten und in gebrauchsfähigem Zustand erhalten (Einstellen der Türe damit sie gut schliesst). > Ist in der Pflicht des Vermieters, die Sache in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten

Bei der Erneuerung werden Teile des Gebäudes erneuert (z.B. Ersatz der Aufzuganlage) und durch etwas gleiches Ersetzt. Erneuerungen und auch Änderungen dürfen vom Vermieter nur vorgenommen werden, wenn es für den Mieter zumutbar ist und wenn nicht gekündet. 

Bei Änderungen wird die Sache verändert (z.B. Balkone werden ersetzt und vergrössert). > Nimmt der Mieter Änderungen an der Mietsache vor, darf er dies nur mit der schriftlichen Zustimmun des VM. Achtung: weist die Sache nach Beendigung des MV durch die Anpassung des Mieters einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine Entschädigung verlangen. > Deshalb bei der Zustimmung unbedingt verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden muss.

Der Unterhalt der

Bei der Werterhaltung wird z.B. ein Kühlschrank durch einen neuen, gleichen Ersetzt. Bei der Wertvermehrung wird der Kühlschrank z.B. im Zuge einer Küchenrenovation durch einen grösser und besseren Ersetz.

• Nicht kostendenckende Bruttorendite
• Nicht oder nur teilweise ausgeschöpfte Referenzzinssatzerhöhung
• Kostensteigerung und oder Teuerung auf risikotragendem Kapital
• Nicht erreichte Orts- und Quartierüblichkeit

Gegen einen Vorbehalt kann der Mieter keine Einsprache erheben, erst bei der Geltendmachung

• Keine, da Gericht kostenlos
• Es werden keine Entschädigungen zugesprochen.