LK zu Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Lernkartei zum Thema Bewirtschaftung von Mietliegenschaften gemäss Wegleitung zur Prüfung Immobilienbewirtschaftung (Code nlkme2015) gemäss Lernziele der Wegleitung.
Lernkartei zum Thema Bewirtschaftung von Mietliegenschaften gemäss Wegleitung zur Prüfung Immobilienbewirtschaftung (Code nlkme2015) gemäss Lernziele der Wegleitung.
Kartei Details
| Karten | 111 |
|---|---|
| Lernende | 61 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Berufskunde |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 29.08.2015 / 04.01.2025 |
| Weblink |
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F 4201; Für welche Arten von Objekten gelten die Bestimmungen von OR Art. 253 über Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nicht?
F 4201; Darf ein Mieter allfällige Kosten zur Behebung von Mängeln mit dem Mietzins verrechnen?
Ja, ist möglich.
Aber nicht empfehlenswert, denn erweist sich die Forderung des Mieters als zu hoch oder unbegründet, so riskiert der Mieter, dass ihm wegen Zahlungsverzug geündet wird.
F 4201; Gewillkürte Schriftformerfordernis ist auf vielen Verträgen vereinbart, nenne die wichtigsten:
- Abschluss des Vertrages
- Vertragsänderungen
- Zustimmung zur Untermiete
- Zustimmung zur Haustierhaltung
F 4201; Gibt es eine Gebrauchspflicht?
Nein, nur wenn im Vertrag vereinbart
z.B. Laden im Einkaufszentrum, dass nicht einfach leersteht
F 4201; Ist es zwingend, dass bei Wohn- und Geschäftsräumen eine Sicherheitsleistung zu erbringen ist?
Nein, nur wenn vertraglich vereinbart.
F 4201; Per wann sind Akontozahlungen abzurechnen?
Einmal jährlich.
F 4201; Sind Koppelungsgeschäfte erlaubt?
Ja unter der Voraussetzung dass:
- Der Abschluss des Mietvertrags darf nicht vom Abschluss des Koppelungsgeschäfts abhängig sein.
- Koppelungsgeschäft darf keine Verpflichtungen enthalten, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen.
Bei nichteinhaltung der beiden oben genannten Voraussetzungen ist der Vertrag nichtig
*Daraus geht hervor, dass der Abschluss eines Hauswartsvertrags mit einem Mieter kein unerlaubtes Koppelungsgeschäft ist.
F 4201; Was geschieht aus rechtlicher Sicht, wenn ein Mieter aufgrund von Mängeln des Mietobjekts die Mietsache nicht übernimmt?
Übernimmt ein Mieter infolge von Mängeln die Mietsache nicht, gelten nicht die Bestimmungen über mietrechtliche Mängel (OR Art. 259 ff.) sondern es gelten die Artikel über Nichterfüllung von Verträgen (OR Art. 107-110)
F 4201; Was ist ein Koppelungsgeschäft?
Ein Vertrag der rechtlich selbständig ist aber mit einem anderen Vertrag verknüpf ist
F 4201; Was passiert, wenn ein Mieter trotz gültigem Mietvertrag mitteilt, dass er das Mietverhältnis nicht antreten werde?
Da die Mietsache nicht übernommen wurde, ist das Dauerschuldverhältinis nicht eingetreten. Deshalb handelt es sich hier auch nicht um eine "Kündigung" sonder um einen Rücktritt. Der "antizipierte Vertragsbruch" wird gemäss OR allgemeinen Bestimmungen (OR Art. 97 bezw. OR Art. 107-109) behandelt.
* Da der Mieter verbindlich mitgeteilt hat, dass er das MV nicht antritt, entfällt eine Nachfrist
F 4201; Welche drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, dass ein Mietvertrag entsteht?
- Klarheit über Objekt
- Klarheit über Mietzins
- Überlassung zum Gebrauch
Sind diese drei Vorausetzungen erfüllt, reicht das für einen Mietvertag
F 4201; Welcher Formvorschrift besteht beim Mietvertrag?
Keine Formvorschrift
Schriftlichkeit ist aber die Regel aus Beweisgründen.
F 4201; Weshalb ist die Unterscheidung zwischen Mietvertrag und Mietverhältnis wichtig?
Weil die Mietrechtlichen Bestimmungen (OR) erst nach Antritt des Mietverhältnisses gelten. Vor Antritt der Mietsache gelten die allgemeinen Bestimmungen des OR.
F 4201; Wie ist das Verhältnis zwischen Vertrag, Gesetzt und Ortsgebrauch?
Massgebend ist der Vertrag, fehlt eine Regelung innerhalb des Vertrag oder verstösst eine Klausel gegen zwingendes Recht, kommt das Recht zum Tragen. Der Ortsgebrauch spielt nur noch eine untergeordnete Rolle und kommt nur zum Tragen wenn vorgängig keine Regelung gefunden wurde.
F 4201; Wie sehen die Verpflichtungsgeschäfte bei einem Mietvertrag aus?
Durch den Mietvertrag verplichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen. Der Mieter verplichtes sich, dafür Mietzins zu leisten.
F 4201; Wie wird ein Mietvertrag auch noch genannt?
Gebrauchsüberlassungsgeschäft
F 4201; Wo liegt der Unterschied zwischen Mietvertrag und Mietverhältnis?
- Mietvertrag beschreibt das Verpflichtungsgeschäft
- Mietverhältnis betrifft die Erfüllungsebene
F 4201; Worauf ist zu achten wenn eine Sicherheitsleistung in Geld oder Wertpapieren eingefordert wird?
- Depot muss bei einer Bank sein (Vermieter sagt wo)
- Auf einem Sparkonto oder Depot
- Muss auf den Namen des Mieters lauten
F 4201; Während des Mietverhältnisses und bei dessen Beendigung ist in zahlreichen Fällen die schriftliche Form oder sogar ein amtliches Formular nötig. Bei welchen Fällen bedarf es eines amtlichen Formulares?
F 4201; Über welche Punkte muss man sich einig sein, damit ein Mietvertrag zu stande kommt?
- Mietobjekt
- Mietzins
- Überlassung zum Gebrauch
* Alle übrigen Punkte können, müssen aber nicht vereinbart werden.
F 4202; In welchem Zustand muss der Vermieter die Mietsache übergeben?
- Zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand
- Zum vereinbarten Zeitpunkt
- Vermieter muss die Mietsache während der ganzen Mietdauer in gebrauchstauglichen Zustand erhalten
F 4202; Wer ist verantwortlich, dass die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand erhalten bleibt?
Der Vermieter und er muss auch die Kosten dafür tragen und darf sie nicht über die Nebenkosten abwälzen.
F 4202; Wie muss ein Mietobjekt an die Mieterschaft übergeben werden
Zum vorausgesetzten Gebrauch muss das Objekt tauglich sein.
Instandhaltung muss durch den VM erbracht werden, ausser
"Kleiner Unterhalt"
F 4203; Dürfen Nebenkosten auch als Pauschale erhoben werden?
Ja, wenn Sie vereinbart wurden (Einzelpostitionen sind ebenfalls aufzuführen)
Die Pauschale muss dem Durchschnitt der letzten drei Jahre entsprechen.
F 4203; Dürfen Repartur- und Zinskosten dem Mieter via Nebenkosten belastet werden?
Nein, Repartur- und Zinskosten sind durch den Mietzins zu bestreiten.
Bei einem Contracing darf hingegen der gesamt Aufwand (also inkl. Reparaturen, Erneuerung und Verzinsung) geltend gemacht werden.
F 4203; Welche Arten von Aufwendungen dürfen dem Mieter nicht via Nebenkosten verrechnet werden?
Der Vermieter trägt die direkt mit der Sache verbunden Lasten wie Steuern, Versicherungsprämien, Meteowasser. (Alle Aufwendungen die auch ohne Mieter auf dem Objekt anfallen.
F 4203; Welche Arten von Gebühren dürfen dem Mieter überwältz werden?
- Gebühren für Kehrichtabfuhr
- Gebühren für Miete z.B. Presscontainer
- Alle Abgaben und Gebühren welche ausschliesslich durch den Geschäftsbetrieb der Mieterin verursacht wird, auch wenn dieses dem Vermieter in Rechnung gestellt wird.
F 4203; Welche Auskunftsplicht hat der Vermieter gegenüber dem Mieter?
- Rückgabeprotokoll des Vormierters
- Bisheriger Mietzins
- Einsicht in Belege der NK Abrechnung
F 4203; Welches sind die Pflichten des Mieters?
- Bezahlen des Mietzinses samt Nebenkosten (falls vereinbart)
- Sorgfaltsfplicht und Rücksichtnahmepflicht
F 4204; Was bedeuted die Duldungspflicht?
Der Mieter hat Besichtigungen der Mietsache zu dulden, soweit dies für den Verkauf, Unterhalt oder Widervermeitung notwendig ist. Auch die Behebung von Mängeln ist zu dulden. Ebenso Erneuerungen und Änderungen. Achtung: in gekündigtem Zustand braucht der Mieter keine Erneuerungsarbeiten und wohl auch nicht dringliche Mängelbehebungen zu dulden!
F 4204; Was bedeuted Meldepflicht?
Der Mieter ist verpflcihtet, Mängel an der Mietsache (nicht Kleinunterhalt) dem Vermieter zu melden, sonst haftet er für den entstandenen Schaden.
F 4204; Was hat der Mieter zu Dulden?
- Besichtigung der Mitsache soweit für Unterhalt, Weitervermietung und Verkauf nötig
- Die Behebung der Mängel ist zu dulden
- Erneuerungen und Änderungen sind zu dulden. Wenn Umfang nicht zumutbar bleibt nur die ordentliche Kündigung.
- In gekündetem MV braucht der Mieter keine Erneuerungsarbeiten und nicht dringende Mängelbehebung zu dulden.
F 4204; Welches sind die beiden Hauptpflichten des Mieters?
- Bezahlen des Mietzinses
- Rückgabe der Mietsache in mängelfreiem Zustand
- Rücksichtsnahme auf die anderen Bewohner
- Sorgfaltspflicht für die Mietsache
- Duldungspflicht für Mängelbehebung, Sanierungen, Um- + Anbauten, Reparaturen und Besichtigen soweit nötig (im gekündeten MV nur Besichtigung und dringende Mängelbehebung).
- Meldepflicht für Mängel
F 4204; Zu welchem Zeitpunkt muss der Mietzins bezahlt werden?
Spätestens am Ende der Mietdauer.
Üblicherweise ist es per Monatserster im Voraus.
F 4205; Ist es zulässig auf die Nebenkosten ein Verwaltungshonorar zu erheben?
Ja, aber nur wenn es im Vertrag vereinbart und in der Höhe festgelegt ist.
F 4205; Ist im Mietvertrag eine umfassende Liste mit Nebenkosten erlaubt?
Nein
Wird angefochten, gilt dass alle NK im Nettomietzins enthalten sind.
F 4205; Welche Neben kosten dürfen dem Mieter belastet werden und worauf ist speziell zu achten?
Es dürfen nur Aufwendungen verrechnet werden, die direkt mit dem gebrauch des Mietobjekts zusammen hängen. Es dürfen nur jene Nebenkosten verrechnet werden, welche im Vertrag erwähnt sind.(z.B. Wasser, Abwasser). Es ist auch nicht erlaubt, einfach eine umfassende Liste von NK im Vertrag aufzuführen, sondern nur jene die auch abgerechnet werden.
Wenn umfassende Liste enthalten ist und Mieter klagt, wird davon ausgegangen, dass alle NK im Nettomietzins enthalten sind.
F 4207; Auf was ist zu Achten, wenn man die Sicherheitsleistung des Mieters "kriegt"?
Die Sicherheitsleistung ist auf ein Sparkonto oder ein Depot (Wertschriften) bei einer Bank, lautend auf den Namen des Mieter zu eröffnen. Die Bank darf den Betrag nur mit Zustimmung beider Parteien auszahlen.
F 4207; Aus welchen Gründen darf der Vermieter eine Untermiete verweigern?
Art 262 OR
- Der Mieter die Bedingungen des Untermieters bekannt zu geben (max 20-30% darf die Miete höher sein wegen Möbel)
- Die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag.
- Dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermiete die Sache nicht anders gebraucht, as es ihm selbst gestattet ist.
F 4207; Bedarf es der Zustimmung des Vermieters für eine Untermiete?
Ja
