Mietliegenschaften - Mietvertrag [Mietrecht]
Kündigungsschutz (Kapitel 15) Ausweisung des Mieters (Kapitel 16) [Die Ausweisung des Mieters (Kapitel 16), Unerlaubte Selbsthilfe (Kapitel 17), Kündigungsschutz(Kapitel 18)]
Kündigungsschutz (Kapitel 15) Ausweisung des Mieters (Kapitel 16) [Die Ausweisung des Mieters (Kapitel 16), Unerlaubte Selbsthilfe (Kapitel 17), Kündigungsschutz(Kapitel 18)]
Kartei Details
| Karten | 41 |
|---|---|
| Lernende | 28 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Soziales |
| Stufe | Grundschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 21.10.2014 / 05.01.2024 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/mietliegenschaften_mietvertrag_mietrecht1
|
| Einbinden |
<iframe src="https://card2brain.ch/box/mietliegenschaften_mietvertrag_mietrecht1/embed" width="780" height="150" scrolling="no" frameborder="0"></iframe>
|
Wann ist eine Kündigung anfechtbar?
Wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst
Was kann der Mieter neben der Anfechtung einer Kündigung auch noch verlangen?
Erstreckung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen
Wo und innert welcher Zeit muss der Mieter eine Anfechtung der Kündigung und/oder Erstreckung des Mietverhältnisses nach ihrem rechtskräftigen Zugang stellen?
- bei der örtlichen Schlichtungsbehörde
- innert 30 Tagen seit Zustellung des Kündigungsformulars (Datum des Poststempels ist massgebend)
Bei welchen Kündigungen kann der Mieter nicht anfechten?
- Zahlungsverzug
- schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht
- Konkurs des Mieters
Nenne mögliche Verstösse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben bei Kündigungen?
- vorgeschobener Eigenbedarf des Erwerbers
- nicht bewilligte Bauvorhaben
- um von den Ausbauten eines Mieters zu profitieren
- wegen der Partei- oder Verbandszugehörigkeit des Mieters
- um Kundschaft des Mieters selber übernehmen zu können
- um Übertragung des Mietvertrages nach Art. 263 OR zu verhindern
- Rachekündigungen wie z. B. Mietzinserhöhung angefochten
- Pressionskündigungen
- dem Vermieter bekanntes grösseren Investitionen des Mieters
- Totalsanierung der Liegenschaft
- wegen Sanierungsarbeiten, obwohl Verbleib des Mieters im Mietobjekt möglich wäre
- weil Mietzinszahlung ausnahmsweise ein paar Tage verspätet erfolgt ist
Wann kann der Mieter eine Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen?
Wenn für ihn und seine Familie eine Härte zur Folge hat, welche durch Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre
Nenne Gründe, welche für die Beurteilung der Erstreckung des Mietverhältnisses berücksichtigt werden?
- Verhältnisse auf dem örtlichen Märkt für Wohn- oder Geschäftsräume
- Finanzielle Situation Mieter
- Alter und Gesundheitszustand
- Gruppenzugehörigkeit (z. B. Studierende, Ausländer)
- Ortsgebundenheit
- Schulwechsel
- Besondere persönliche oder familiäre Verhältnisse
- Dauer Mietverthältnis
- Grössere mieterseitige Investitionen neueren Datums
Nenne einige Ausschlussgründe, welche eine ausserordentliche Kündigung zur Folge hatten?
- Kündiung wegen Zahlungsverzug nach Art. 257d OR
- Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme
- Kündigung wegen Konkurs des Mieters, ohne dass verlangte Sicherheiten geleistet worden wären
- einem im Hinblick auf ein konkretes Bauvorhaben befristet abgeschlossenes Mietverhältnis
- gleichwertiger Ersatz für das Mietobjekt
Nenne einige abgeschwächte Ausschlussgründe nach ordentlicher Kündigung?
- wiederholtem Zahlungsverzug
- wiederholter Vertrags- und Pflichtverletzung
- Eigenbedarf für sich, nache Verwandte oder Verschwägerte
- konkretem Umbauvorhaben
- Dienstwohnung
- ungenügende Suchbemühungen des Mieters
Wie lange beträgt die Erstreckungsdauer für
- Wohnräume?
- Geschäftsräume?
- höchstens 4 Jahre
- höchstens 6 Jahre
Wie viele Estreckungen dürfen gewährt werden?
im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen
Bis wann muss das Begehren bei einem befristeten Mietverhältnis eingereicht werden?
mindestens 60 Tage vor Ablauf des Vertrages
Auf was sollte bei der Weitervermietung eines vom Vermieter gekündigten Mietobjektes geachtet werden?
30-tägige Anfechtungsfrist abwarten
Was versteht man unter der Ausweisung des Mieters?
Die Ausweisung besteht in der gerichtlichen Verpflichtung, die Sache zu räumen, verbunden mit einer Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtammannamt (Kt. Zürich)
Wer trägt die Kosten?
der Mieter (Vorauszahlung durch Vermieter)
Wo kann das Ausweisungsbegehren gestellt werden?
- beim Einzelgericht im summarischen Verfahren
- bei der Schlichtungsbehörde
Wann wird die Ausweisung des Mieters beim Einzelgericht im summarischen Verfahren (a) und vor der Schlichtungsbehörde bzw. Mietgericht (b) gestellt?
a) unbestrittener Sachverhalt und klare Rechtslage
b) Beendigung des Mietverhältnisses umstritten und Beweislage unklar
Von wem muss das Ausweisungsbegehren gestellt werden?
Eigentümer
Was prüft der Richter im summarischen Verfahren?
Er prüft, was ihm durch persönliche Befragung, schriftliche Auskünfte, Urkunden oder Augenschein zur Kenntnis gebracht wird.
In welcher Schriftform muss/kann das Ausweisungsbegehren gestellt werden?
Dies kann mündlich oder schriftlich begründet erfolgen.
Gegen wen muss das Ausweisungsbegehren gestellt werden?
- gegen alle bekannten erwachsenen Personen, die das Mietobjekt belegen und sich weigern, dieses zu verlassen
- gegen minderjährige Kinder und Verwandte, die mit dem ausgewiesenen Mieter zusammenleben (ohne dass diese namentlich erwähnt werden müssen)
- bei Familienwohnung: auch gegenüber dem Ehegatten/Partner eingeleitet werden
Wie ist der Ablauf der Vollstreckung einer Ausweisung?
- Ausweisungsbehörde ordnet Ausweisung an und setzt Mieter eine Frist zur Räumung der Mieträumlichkeiten
- Mieter hat Möglichkeit zur Einrede gegen den Räumungsbefehl
- Vermieter holt am Gericht Rechtskraftbescheinigung ein (auf Ausweisungsbefehl wird Vollstreckbarkeit angebracht) und leitet sie mit demAntrag zur Zwangsvollstreckung an das zuständige Amt weiter
- Vollstreckung der Räumung (evtl. unter Beizug von Schlüsseldienst, Polizei und/oder sozialen Gemeindediensten)
Welche Ansprüche hat der Vermieter gegenüber dem Mieter?
- Mieter wird gegenüber Vermieterschaft Schadenersatzpflichtig (Entschädiung für den unrechtmässigen Gebrauch der Räumlichkeiten)
- Mieter muss den Betrag ersetzen, welchen Letzterer einem Nachfolgemieter als Entschädigung für die nicht rechtzeitige Überlassung der Räumlichkeiten entrichten muss
- Mietzinsausfall zwischen verspätetem Auszug un der Wiedervermietung
Die Firma XY versucht den Mieter über das summarische Verfahren auszuweisen. Dabei stellt sich aus, dass die Verhältnisse nicht klar sind. Was passiert jetzt?
Der summarische Ausweisungsrichter wird die Klage nicht "gutheissen", da ein formeller bzw. verfahrensmässiger Entscheid vorliegt. Der Vermieter kann immer noch mit seiner Klage ans ordentliche Verfahren gelangen.
Darf der Vermieter zur Selbsthilfe greifen?
Nein, er macht sich dabei strafbar.
Was für Strafen können zur Anwendung kommen?
- Hausfriedensbruch (Art. 186 StGB)
- Nötigung (Art. 181 StGB)
- Sachentziehung (Art. 141 StGB)
In welchem Fall ist es kein Hausfriedensbruch, wenn der Vermieter unberechtig in die Mieträumlichkeiten geht?
Der Vermieter kann sich auf den Rechtfertigungsgrund des Notstandes berufen. Ein solcher liegt aber nur vor, wenn eine unmittelbare Gefahr für ein höherwertiges Rechtsgut droht, die anders nicht abgewendet werden kann.
In welche 2 Formen unterteilt man in der Zivilrechtslehre die Ungültigkeit?
Nichtigkeit und Anfechtbarkeit
Was geschieht bei nichtigen Rechtsgeschäften oder -handlungen?
Sie sind unabhängig vom Willen oder der Auffassung der beteiligten Parteien rechtlich völlig unbeachtlich (gelten als nicht existent).
z. B. Formungültigkeit führt zu Nichtigkeit
Was geschieht mit anfechtbaren Recxhtsgeschäften oder -handlungen?
Sie sind grundsätzlich gültig, ausser sie werden durch eine beteiligte Partei wirklich angefochten. Dabei kann sie vom Richter für ungültig erklärt werden.
inhaltliche Mängel bzw. Missbräuchlichkeit führen zur Anfechtbarkeit
Nenne einige Beispiele für nichtige Kündigungen?
- mündliche Kündigung seites des Mieters
- Kündigung des Vermieters ohne amtliches Formular
- Kündigung des Vermieters, die dem Ehegatten bzw. Partner des Mieters nicht separat zugestellt wird
- bei Familienwohnungen und Wohnung registrierter gleichgeschlechtlicher Partner : Kündigung des Mieters, die vom Ehegatten bzw. Partner nicht "ausdrücklich" anerkannt wird
Nenne einige Beispiele für unwirksame Kündigungen!
- Der Vermieter kündigt wegen Zahlungsverzug, obwohl die 30-tägige Zahlungsfrist noch gar nicht abgelaufen ist
- Der Vermieter kündigt wegen schwerer Pflichtverletzung, hat aber nie schriftlich gemahnt.
- Der Mieter kündigt aus wichtigem Grund, der bei nährerer Betrachtung keiner ist
- Der Mieter kündigt einen Vertrag mit fester Mindestdauer von 5 Jahren nach 2 Jahren
Bis wann muss der Mieter das Begehren um eine Zweiterstreckung bei der örtlichen Schlichtungsbehörde stellen?
spätestens 60 Tage vor dem Ende der Ersterstreckung (Art. 273 Abs. 3 OR)
Was setzt eine Zweiterstreckung voraus?
Der Mieter hat während der ersten Erstreckungsdaueer alles Zumutbare zu unternehmen, um die bestehende Härte abzuwenden (Art. 272 Abs. 3 OR)
Kann der Vertrag im Erstreckungsentscheid oder während der Erstreckungsdauer den veränderten Verhältnissen angepasst werden?
- Erstreckungsentscheid: Ja, jede Partei kann dies verlangen.
- Erstreckungsdauer: Anpassung kann verlangt werden
Innert welcher Frist kann der Mieter das Mietverhältnis während der Erstreckung kündigen, wenn nichts festgelegt wird?
- bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen Frist auf ein Monatsende
- bei längeren Erstreckungen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf einen gesetzlichen Termin
Wie lange dauert die Kündigungs-Sperrfrist?
3 Jahre
In welchem Fall wird auch eine Kündigungs-Sperrfrist ausgelöst?
Wenn die Parteien im Verfahren einen Vergleich abgeschlossen haben oder wenn der Vermieter durch Schriftstücke nachweist, dass sie sich aussergerichtlich geeinigt haben (Art. 271a Abs. 1 lit. e Zif. 4 OR)
Ist eine Kündigung während der Sperrfrist zulässig? Wenn ja, nenne Beispiele!
- Ja, wenn ein ausserordentlicher Kündigungsgrund vorliegt (Art. 271a Abs. 3)
- Zahlungsrückstand
- Konkurs des Mieters
- schwere Pflichtverletzung
- wichtiger Grund gemäss Art. 266g OR
Wann liegt eine Härte vor?
Wenn sie durch ein zeitliches Hinausschieben des Auszugstermins gemildert oder aufgehoben werden kann.
z. B. Schwangerschaft der Mieterin bzw. Ehefrau des Mieters, Geschäftspartner steht 3 Jahre vor dem Pensionsalter etc.
