Liegenschaftsverkauf, Steuern, Berufsprüfung Immmovermarktung 2014

A) Fragegruppen mit falsch / richtig Antworten

Aufgabe A1:

Wer erhebt die Steuern (Steuerhoheit)?

A) Die Kantone oder die Gemeinden erheben die Handänderungssteuer. # richtig # falsch

B) Der Bund erhebt die Grundstückgewinnsteuer. # richtig # falsch

C) Der Bund und die Kantone erheben die Erbschafts- und Schenkungssteuer. # richtig # falsch

D) Der Bund und die Kantone erheben die Kapitalsteuer # richtig # falsch

Aufgabe A2)

Wer ist Steuerpflichtig (Steuersubjekt)?

A) Die Grundstückgewinnsteuer kann bei natürlichen und juristischen Personen erhoben werden.

B) Die Schenkungssteuer wird bei derjenigen Person erhoben, welche die Schenkung erhält.

C) Die Vermögenssteuer ist von einer juristischen Person geschuldet.

D) Die Handänderungssteuer ist lediglich von juristischen Personen geschuldet.

Aufgabe A3:

Was wird besteuert (Steuerobjekt)?

A) Die Einkommenssteuer wird auf das Bruttoeinkommen einer privaten person erhoben.

B) Die Erbschaftssteuer wird auf den unentgeltlichen Vermögenswert der Erbschaft erhoben

C) Die Vermögenssteuer wird auf dem Nettovermögen einer natürlichen Person erhoben.

D) Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Wertzuwachs von Grundstücken erhoben.

Aufgabe A4:

Fragen zu den periodischen Steuern bei Grundeigentum

A) Eine juristische Person , welche ihren Firmensitz in einer eigenen Liegenschaft hat, muss den Eigenmietwert unter der Ertrags- resp. Gewinnsteuer versteuern.

B) Natürliche Personen, welche in einer selbstbewohnten Liegenschaft wohnen, können Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer in Abzug bringen.

C) Die "Dumont-Praxis" regelt die Abgrenzungsfrage von abzugsfäähigen Unterhaltskosten und wertvermehrenden Aufwendungen direkt nach dem Erwerb einer Liegenschaft. Beim Bund (direkte Bundessteuer) wird die Dumont-Praxis noch Heute angewendet und betrifft die ersten 3 Jahre nach werwerb einer Liegenschaft.

D) Schuldzinse für Hypotheken und übrige Kredite sind steuerlich abziehbar.

Aufgabe A5:

Fragen zu den periodischen Steuern bei Grundeigentum

A) Einkünfte aus Baurechtsverträgen unterliegen bei einer juristischen Person der Ertrags- resp. Gewinnsteuer.

B) Kosten für Energiesparmassnahmen sind als Aufwand biem einkommen von natürlichen Personen abziehbar.

C) Wertvermehrende Investitionen sind generell als Aufwand beim Einkommen von natürlichen Personen abziehbar.

D) Beim Liegenschaftsunterhalt von natürlichen Personen kann wahlweise eine Pauschale oder aber die effektiven Kosten bei der Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden.

Aufgabe A6:

Fragen zu den periodischen Steuern bei Grundeigentum

A) Drittkosten für die Liegenschaftenverwaltung sind als Aufwand beim Einkommen von natürlichen Personen abziehbar.

B) als "Gewinnungskosten" bezüglich Immobilienbesitz bezeichnet man abzugsfähige Betriebs- und Unterhaltskosten.

C) Befindet sich eine Liegenschaft im Privatvermögen einer natürlichen Person, können jährlich Abschreibungen vorgenommen werden, welche steuerlich akzeptiert werden.

D) Versteuert eine natürliche Person den Mietertrag für ein untervermietetes Zimmer seines Einfamilienhauses, kann anderseits ein verhältnisössiger Abzug beim Eigenmietwert vorgenommen werden.

 Aufgabe A7:

Fragen zur Grundstückgewinnsteuer (GGSt)

A) Die GGSt ist ausschliesslich von natürlichen Personen geschuldet.

B) Beim dualistischen System werden alle Grundstückgewinne mit der Sondersteuer (GGSt) besteuert.

C) Auch beim Tausch von Liegenschaften kann die GGSt zum tragen kommen.

D) Ein Eigentumswechsel eines Grundstückes innerhalb einer ERbschaft im engeren Verwandtenkreis bewirkt in der Regel einen Steueraufschub betreffend GGSt.

Aufgabe A8:

Fragen zur Grundstückgewinnsteuer (GGSt)

A) Das Kongruenzprinzip besagt, dass der Gewinnberechnung vergleichbare Verhältnisse zugrunde liegen müssen.

B) Die Besitzesdauer bei der Veräusserung eines Grundstücks hat keinen Einfluss auf die Höhe der GGSt.

C) Für die Berechnung des zu besteuernden Grundstückgewinns ist neben dem Verkaufspreis auch die GGSt zu zählen, sofern diese vertraglich durch den Erwerber übernommen wird.

D) Wird nach der Veräusserung einer selbstbewohnten Liegenschaft eine Ersatzbeschaffung einer gleichartig genutzten Liegenschaft vorgenommen, bewirkt dies einen Steueraufschubtatbestand betreffend GGSt.

Aufgabe A9:

Fragen zur Grundstückgewinnsteuer (GGSt)

A) Mäklerprovisionen an Dritte sind bei der Berechnung des zu versteuernden Grundsückgewinnes anrechenbar.

B) Beurkundungskosten sind bei der Berechnung des zu versteuernden Grudstückgewinnes anrechenbar.

C) Für die geschuldete GGSt besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten des die Steuer beanspruchenden Gemeinwesens.

D) Die Verrechnung von Verlusten bei der Veräusserung von Liegenschaften mit Gewinnen bei der Veräusserung von Liegenschaften ist nicht möglich.

Aufgabe A10:

Fragen zur Handänderungssteuer

A) Die Mehrzahl der Kantone bemessen die Handändernssteuer nach einem proportionalen Tarif.

B) Die Handänderungssteuer ist in der Regel auch bei wirtschaftlichen Handänderungen geschuldet.

C) Bei einer Schenkung einer Liegenschaft wird die Handänderungssteuer auf Basis des aktuellen Gebäudeversicherungswert berechnet.

D) Bei der Veräusserung einers unbebauten Grundstücks ist keine Handänderungssteuer geschuldet.

Aufgabe 11:

Fragen zur Handänderungssteuer

A) Alle Kantone erheben eine Handänderungssteuer.

B) Bei der Handänderungssteuer gibt es keine subjektiven Ausnahmen wie sie bei der GGSt existieren.

C) Die Handänderungssteuer ist eine Rechtsverkehrssteuer.

D) Für die geschuldete Handänderunssteuer besteht kein gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten des die Steuer beanspruchenden Gemeinwesens.

Aufgabe A12:

Fragen zu Erbschafts- und Schenkungssteuer

A) Auf Erbschaften an eine langjährigen Haushaltshilfe ist in den  meisten Kantonen keine Erbschaftssteuer geschuldet.

B) Die Erbschaft- und Schenkungssteuer ist in den meisten Kantonen nach der Hähe des Vermögensanfalls progressiv ausgestaltet.

C) Kann sich eine Person zum Buchwert (welcher wesentich unter dem effektiven WErt liegt) in eine Personengesellschaft einkaufen, kann dies als steuerpflichtige Schenkung taxiert werden.

D) Die Schenkungssteuer auf geschenkten Wertpapieren wird durch denjenigen Kanton erhoben, in dem der Schenker zum zeitpunkt der Schenkung seinen Wohnsitz hat.

B) Spezielle Steuerfragen betreffend Liegenschaften

Aufgabe B1:

Welche Steuerarten gibt es, die einen direkten Bezug zu Liegenschaften haben?
Nennen Sie 2 Steuerarten.

Aufgabe B2:

Ein ins Ausland ziehende Person verkauft einem langjärigen Kollegen sein Einfamilienhaus (Privatvermögen) zum aktuellen Verkehrswert von CHF 1'000'000. Welche STeuerfolgen kann dieser Verkauf für den Kääufer und welche für den Verkäufer nach sich ziehen?

Bemerkung:
Die Nennung der möglichen Steuerarten seitens Verkäufer und Käufer ist getrennt aufzuführen.

Aufgabe B3:

Warum ist bei einem Liegenschaftsverkauf von Bedeutunt, ob sich die Liegenschaft im Privat- oder Geschäftsvermögen befindet?

1. Erklären Sie dessen Bedeutung mit Nennung der Besteuerungsmodelle (Systeme) bei der Grundsückgewinnsteuer.
2. Im Weiteren ist anhand êines Beispiels aufzuführen, in welchem Fall und unter welchem Bestererungsmodell, ein Grundstückgewinn mit der ERtrags resp. Gewinnsteuer besteuert wird.

Aufgabe B4:

Nennen Sie den steuerlichen Begriff im Bereich Liegenschaften, wenn eine Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft mittels Aktienverkauf vorgenommen wird?
Kann dies steuerliche Konswquenzen haben?
Wenn Ja, welche?
Wenn Nein, warum nicht?

Aufgabe B5:

Liegenschaft wird zum Preis von CHF 500'000 veräussert. Im Kaufvertrag wird erwähnt, dass die Handänderungssteuer (Total 2%) je hälftig Verkäufer/Käufer zu begleichen ist und der Käufer die anfallende Grundstückgewinnsteuer von CHF 30'000 übernimmt. Auf welchem Wert wird die Handänderungssteuer berechnet und wie hoch ist diese im Total?

Aufgabe B6:

Was sagt der Begriff "Präponderanzmethode" in Bezug auf die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) aus?
Welche Auswirkung hat diese Präponderanzmethode beim Verkauf eines Grundstückes in einem Kanton mit dualistischem System?

Aufgabe B7:

Berechnen Sie anhand der folgenden Ausgangslage, auf welchem Wert die Grundstückgewinnsteuer geschuldet ist.
Lösungsstruktur:
Für den Nachweis ist eine übersichtliche Aufstellung zu erstellen.

Ausgangslage:
Ein Malergeschäft hat 1990 ein Mehrfamilienhaus zum Preis von CHF 3'000'000 erworben. Die auf seiten des Käufers angefallenen Gebühren und Steuern betragen CHF 120'000. Seit 1990 wurden folgende Investitionen getätigt:
- Totalsanierung im Jahr 2001 für CHF 1'000'000. Davon wurden 60% als wertvermehrend aktiviert.
- Anbau eines neuen Freizeitraums im 2010 für 200'000.
- Erneuerung sämtlicher Elektrokabel im 2012 für CHF 10'000.

Im Jahr 2014 wird das Mehrfamilienhaus für CHF 5'000'000 verkauft. Dabei fallen seitens Verkäufer Maklerkosten von 80'000 sowie überige Gebühren und Steuern von 40'000 an.

Aufgabe B8:

Kann eine kurze Besitzdauer eines Grundstücks (z.B. bit zu 3 Jahren Einfluss auf die erhobene Grundstückgewinnsteuer haben?
Falls Ja, welche?
Falls Nein, warum nicht?