LK zu Recht (Immobilienbewirtschafter)

1. Originär (ursprünglich) > Wenn es z.B. niemandem (mehr) gehört oder dem Besitzer weggenommen wurde
2. Derivativ > Der ursprüngliche Besitzer räumt den Nachfolger seine Stellung ein oder aber behält weiterhin Besitz.
   • Übertragung durch Besitzübergabe
   • Übertragung ohne Besitzübergabe
     • Besitzwandelung (besitzt Sache bereits z.B. hat Klavier gemietet und nun gekauft
     • Besitzeskonstitution (verkauft Klavier und Mietet es zurück)
     • Besitzanweisung (Eigentümer verkauft vermietetes Kalvier einem Dritten, Klavier bleibt beim Mieter)

Es gibt zwei Arten:

1. Freiwillig > übertragung,
2. unfreiwillig > Diebstahl oder Verlust

Bei einer beweglichen Sache ist der Besitz das Publizitätsmittel, bei einem Grundstück ist es das Grundbuch (Publizitätsprinzip).

• Das Alleineigentum
• Das Miteigentum (das Gemeinsame ist die Sache)
  • Gewöhnliches Miteigentum
  • Stockwerkeigentum
• Das Gesamteigentum (das Gemeinsame ist Grundverhältnis; z.B. Erbgemeinschaft, Ehe...)

1. Liegenschaften (bebaut, unbebaut)
2. Im Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte
3. Miteigentumsanteil an Grundstücken
4. Bergwerke

Eine Liegenschaft ist ein (dreidimensionaler) Körper mit genügend bestimmenden Grenzen (auch private Gewässer wie Seen, Flüsse oder Teiche können eine Liegenschaft sein).

Eigentum entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung dazu ist ein öffentlich beurkundeter Vertrag.

1. Durch Kauf, Schenkung, > Derivativer Eigentumserwerb (Übertragung des Eigentums mit Eintrag im Grundbuch)
2. Durch orendtliche oder ausserodentliche Ersitzung > Originärer Eigentumserwerb (wenn jemand lange und unangefochten ein besitzerloses Grundstück benützt)

Das Hauptbuch

• Im Hauptbuch erhält jedes Grundstück ein eigens Blatt und eine eigene Nummer. Darauf wird folgendes aufgeführt:
  • Eigentümer
  • Dienstbarkeiten
  • Grundlasten
  • Pfandrechte
  • Vormerkungen
  • Anmerkungen
• Liegenschaftenbeschreibung
  • Sie beschreibt die Liegenschaft mit Lage, Grenzen, Flächeninhalt, Kulturart, Bauten usw
• Pläne
  • Sie sind die geometrische Darstellung der Liegenschaftenbeschreibung, wo sie fehlen gilt die Liegenschaftenbeschreibung.
• Das Tagebuch (Journal)
  • Ist eine Ergänzung zum Grundbuch. Die Einträge werden vor dem Eintrag ins Hauptbuch im Tagebuch chronologisch erfasst. Die Wirkung gilt erst mit dem Eintrag ins Hauptbuch, aber für den zeitlichen Ablauf ist das Tagebuch verantwortlich.
• Das Hilfsregister
  • Hier werden Einträge wir Eigentümerverzeichnis, Gläubigerregister und Strassenverzeichnis geführt.

Sie soll die Vertragsparteien vor Übereilung schützen und der Beamte muss sicherstellen, dass die Übertragung freiwillig geschieht.

Sie soll eine Überfremdung des einheimischen Bodens verhindern, weshalb der Grundstückserwerb für Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterliegt:

• Erwerber ist eine Person im Ausland
• Gegenstand ist ein bewilligungspflichtiges Grundstück
• Das erworbene Recht gilt als Erwerb eine Grundstücks

Als Personen im Ausland gelten:

• Staatsangehörige der EG/EFTA die ihren Lebensmittelpunkt NICHT in der Schweiz haben
• Staatsangehörige ohne Niederlanssungsbewilligung "C"
• Juristisiche Personen oder Vermögensfähig jur. Personen ohne Persönlichkeit, die ihre statuarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben oder die ihren Sitz tatsächlich in der Schweiz habe, aber in den Personen im Ausland eine beherrschede Stellung haben.

Ein- und Mehrfalilienhäuser, Eigentumswohnungen, Bauland

Ausnahme:

• Hauptwohnung mit Bewilligung "B"
• Betriebsstätte wenn selbst genutzt
• Gesetzliche Erben
• Verwandte des Veräusserer in der Linie
• Stockwerkeigentümer im Tausch untereinander
• Beim zukauf von wenigen m2
• EU/EFTA Grenzgänger für eingengebrauch

1. Dienstbarkeiten
   • Der Berechtigte hat Anspruch auf Nutzung oder Gebrauch einer Sache
2. Pfandrecht
   • Durch Pfandrecht kann Gläubiger eine fremde Sache/Recht zur befriedigung seiner Forderung verwenden
3. Grundlast
   • Besteht aus der Verpflichtung, des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks, Leistungen an ein bestimmte Person oder an den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu erbringen (dafür haftet ausschliesslich das Grundstück)

1. Wohnrecht (Regulär, nicht übertragbar)
2. Nutzniessungsrecht (Regulär, nicht übertragbar)
3. Baurecht (Irreguläre, übertragbar wie auch das Quellenrecht usw..)

Bei den Grunddienstbarkeiten gibt es ein herrschendes Grundstück. Sie besteht zu Gunsten eines anderen Grundstücks bezw. dessen Eigentümer.

Bei den Personaldienstbarkeiten fehlt ein herrschendes Grundstück. Berechtigt ist eine belibige Person, die nicht Grundeigentümerin sein muss.

Die Errichtung einer Dienstbarkeit setzt einen gültigen Rechtsgrund voraus, meist durch Vertrag. Zur Gültigkeit bedarf sie der Eintragung im Grundbuch. Es ist auch möglich, eine Dienstbarkeit durch Ersitzen, Aneignung, Enteigung oder ein richterliches Urteil zu erlangen.

• Löschung der Dienstbarkeit nach schritlicher Erklärung des Berechtigten
• Untergang eines Grundstücks
• Vereinigung der beiden Grundstücke
• Auflösung durch Richter

Ein Grundpfand ist eine Berechtigung am Werte eines Grundstücks (samt Bestandteilen und Zugehör), die Befugnis verleiht, die Liegenschaft verwerten zu lassen und sich mit dem Erlös die Forderung sicher zu stellen. Dies ist aber erst möglich, wenn der Schuldner die Forderung nicht erfüllt. > Betreibung auf Pfandverwertung.

Es entsteht durch Eintrag im Grundbuch.

Schuldbrief

• Als Register- oder Papier-Schuldbrief. Er gründet auf einer Forderung und haftet doppelt (mit Grundstück und persönlich)

Grundpfandverschreibung

Dabei wird eine gegenwärtige, zukünftige oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt. Auch ist ist die Haftung doppelt. Ist die Forderung untergegangen, so kann der Eigentümer des Grundstücks die Löschung des Pfandrechts vom Gläubiger verlangen.

Der Schuldbrief ist ein grundpfändliche Sicherung einer Forderung. Er dient nicht nur der Forderung, sonder kann auch als Wertpapier behandelt werden. Neben dem Eintrag im Grundbuch wir zusätzlich ein Schuldbief errichtet, welcher auch ein Pfandtitel darstellt.

Der Rang eines Grundbuchrechts richtet sich nicht immer nach dem Errichtungsdatum es ist auch möglich, die Ränge in gegenseitigem Einvernehmen festzulegen. Es sind auch mehrere Rechte im gleichen Rang möglich. Der Rang bestimmt, an welcher Stelle man im Falle einer Verwertung zum Zuge kommt. Der erste Rang ist am besten, die Nachfolgenden sind absteigend.

Grundpfand

• Grundpfandverschreibung
• Schuldbrief

Fahrnispfand

• Ist ein bewegliches Pfand und es gilt das Prinzip des Publizitätsprinzips so dass sichtbar ist, dass die Fahrhabe nicht im Eigentum des Besizter ist.

Fauspfand

• Hier wird eine bewegliche Sache dem Gläubiger als Sicherheit (Pfand) gegeben. Er darf das Pfand nicht selber verwerten sonder muss auf Pfandverwertung betreiben.

Das Grundbuch ist vereinfacht gesagt ein staatliches Register das über die dinglichen Rechte an Grundstücken Auskunft gibt. Es lassen sich folgende Rechte an Grundstücken eintragen (Abschliessend).

• Eigentum
• Dienstbarkeiten
• Grundlasten
• Pfandrechte

• Hauptbuch (ist Träger des dinglichen Rechts und Massgebend für alle anderen Angaben)
• Liegenschaftenbeschreibung (bezeichnet die Liegenschaft nach Lage, Grenze, Fläche, Bauten, usw...)
• Pläne (wo Vermessen, dienen Pläne als Ergänzung, wo nicht vorhanden gibt es Liegenschaftenverzeichnisse)
• Grundbuchbelege (Der Eintrag im Hauptbuch ist knapp, die Einzelheiten sind in den Belegen geregelt)
• Tagebuch (Zuerst werden die Einträge im Tagebuch vorgenommen fortlaufen und in Zeitlicher Reihenfolge es dient zu Bestimmung der Rheinfolge
• Hilfsregister
  • Das Eigentümerverzeichnis
  • Das Gläubigerregister
  • Das Strassenverzeichnis

Das formelle Grundbuchrecht

• Bestimmt, wie das Grundbuch eingerichtet und geführt werden soll.

Das Materielle Grundbuchrecht

Spricht über die Tragweite von Eintrag und nicht Eintrag sowie über die Bedeutung der grundbuchlichen Verfügungen für den Bestand dinglicher Rechte.

Vor dem Eintrag ins Grundbuch die Grundbuchfähigkeit erforderlich. Anschliessend muss man sich schriftlich anmelden (jene Partei, die ein Recht aufgibt oder eine Belastung auf sich nimmt). Der Anmeldende hat sich doppelt ausweisen. Das bedeutet, dass er sich über das Verfügungrecht und den Rechtsgrund ausweisen muss.

Muster Siehe Skript.

Obligation = Verpflichtung; Ist ein ein- oder zweiseitiges Schuldverhältnis

Eine Obligation ist relatives Recht und gilt nur zwichen den Vertragsparteien

Entstehung: 

1. Vertrag
2. Unerlaubte Handlung
3. Ungerechtfertigte Bereicherung

• Sachliche Leistung
  • Geld
  • Speziessache
  • Gattungsware
• Persönliche Leistung (Arbeit- Dienstleistung)
• Unterlassung
• Duldung

- Mindestens zwei Partein

- Gegenseitige übereinstimmende Willensäusserung

- Vertragsfähigkeit der Vertragspartner

- Formmündigkeit

- Zulässiger Inhalt

Objektives Recht

Gemeint ist die ganze Rechtsordnung (inkl. Richterrecht + Gewohnheitsrecht) und gilt gegenüber jedermann

Subjektives Recht

Entsteht aus einer Forderung oder Vertrag und gilt nur zwischen den Vertragsparteien

Rechtssubjekt/Rechtsobjekt ist, wer fähig ist, Rechte und Pflichten zu haben (Personen im juristischen Sinn).

• Erfüllung
• Aufhebungsvereinbarung
• Verrechnung
• Verjährung
• Novation (Schuldumwandlung in ein neues Schuldverhältnis anstelle des alten)
• Unmöglichwerden

1. Wiederrechtlichkeit = verletzung einer zwingenden Rechtsnorm (nicht unbedingt strafbar)
2. Schaden muss entstanden sein
3. adäquater Kausalzusammenhang (das Verhalten des Schädigers muss für die Ursache gewesen sein)
4. Verschulden (absicht oder fahrlässig)