LK zu Recht (Immobilienbewirtschafter)

Grundsätzlich muss die Obligation fällig sein.

1. Den Schuldner mit Mahung in Verzug setzten.
2. Nachfrist ansetzten
3. Wahlrecht ausüben

Fälligkeit grundsätzlich sofort (auf erstes Verlangen)

Zug um Zug - Prinzip

Falls nicht anders vereinbart.

• Festhalten an nachträglicher Erfüllung
• Festhalten am Vertrag, Verzicht auf Erfüllung > Schadenersatz
• Rücktritt vom Vertrag > Schadenersatz wegen Dahninfallen des Vertrags

Keine Verjährung:

1. Grundpfand
2. Erbteilungsansprüche

20 Jahre:

• Verlustscheinforderungen

10 Jahre

• Allgemeine Forderungen
• Schadenersatzforderungen aus unerlaubter Handlung seit Ereignis
• Bereicherungsansprüche

5 Jahre

• Miet-, Pacht-, Kapitalzinsforderungen
• Periodische Leistungen
• Mängel aus Werkvertrag
• Mängel aus Kaufvertrag
• Mängel bei Grundstücken

2 Jahre

• Mängel bei Fahrniskauf
• Mängel bei beweglichen Werken

1 Jahr

• Schadenersatz

Die Forderung erlöscht nicht, sie ist jedoch nicht mehr klagbar. Sie kann auf freiwilliger Basis durch den Schuldner immer noch erfüllt werden.

Die Normen des ausservertraglichen Haftpflichtrechts entscheiden, unter welchen Voraussetzungen eine Person für rechtswidrig zugefügte Schaden einstehen muss, die entweder durch eine eigene Handlung oder ein Ereignis, für welches das Gesetz sie verantwortlich macht, verursacht wurde.

Bei der Verschuldungshaftung wird man Ersatzpflichtig, durch unerlaubt Handlung (bewusst oder fahrlässig). Bei der Kausalhaftung ist selbst vielleicht für den Schaden nicht verantwortlich, sondern wird von Gesezteswegen dazu verpflichtet.

• Werkeigentümerhaftung
• Grundeigentümerhaftung
• Familienoberhaupthaftung
• Motorfahrzeughalterhaftung
• Geschäftsherrenhaftung
• Tierhalterhaftung

Milde Kausalhaftung, bei welcher man nicht Haftpflichtig wird, wenn man beweisen kann, dass einem keine Schuld trift (z.B. Tierhalterhaftung)

Strenge Kausalhaftung, bei welcher man auch Haftpflichtig wird, wenn einem kein Verschulden trifft (z.B. Werkeigentümerhaftung).

Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines anderen bereichtert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten.

Hier geht es um Leistungen welche ohne gültige Rechtsgrundlage entstanden sind.

Fast alle Verträge bestehen aus mehreren Obligationen ausser die Schenkung. Jedoch bedarf es hier auch der übereinstimmenden Willensäusserung.

Beim Kaufverttrag entstehen mehrere Obligationen. Eine zur Bezahlung des Kaufpreises und die andere zur Übergabe der Sache.

• Handlungsfähigkeit der Vertragspartner
• Korrekte Form
• Zulässiger Vertragsinhalt
• Einigkeit über die Eckdaten des Vertrags

Verkäufer: Pflicht zur Übergabe der Sache und verschaffung von Eigentum

Käufer: Pflicht zur Bezahlung des Kaufpreises

Nebenpflichten kommen primät aus vertraglichen Vereinbarungen. Der Verkäufer trägt Kosten der Übergabe, Wägen und sorgfälltige Aufbewahrung.

Ist die Lieferung fällig (normalerweise sofort, sofern nicht anders vereinbart) so ist der Verkäufer im Verzug (bei datierten Geschäften an Ablauf Datum, sonst nach in Verzugsetzung durch Käufer).

• Der Käufer muss dem Verkäufer eine Nachfrist setzen (ausser beim Fixgeschäft)
• Käufer hat Wahlrecht
  • Festhalten an der Leistung (Klage auf Erfüllung und Schadenersatz)
  • Verzicht auf Leistung (Forderung auf Schadenersatz und Rücktritt vom Vertrag).
•  

1. Lieferverzug
2. Mangelhafte Lieferung
3. Zahlungsverzug des Käufers
4. Annahmeverzug des Käufers

Der Käufer hat die Wahl:

• Wandelung Mit Wandelungsklage den Kauf rückgängigmachen
• Minderung Mit Minderungsklage den Kaufpreis zu reduzieren.
• Repartur der Sache z.B. bei einem Fahrzeug
• Ersatzlieferung (bei Gattungsware)

Die Handschenkung ohne Formvorschrift; tritt bei Übergabe der Sache ein

Das Schenkungsversprechen muss schriftlich erfolgen. Bei Grundstücken oder beschränkt dinglichen Rechten ist die öffentliche Beurkundung nötig. Ohne schritlichem Versprechen kann die Schenkung nicht eingefordert werden.

Öffentliche Beurkundung bei:

• Kauf
• Vorvertrag
• Begründung von Miteigentum
• Vorkaufrecht
• Schenkung

Mit Eintrag im Grundbuch geht Eigentum und Gefahr über.

Bei fehlen von zugesicherten Eigenschaften beträgt diese 5, bei arglistig Verschwiegenen Mängel 10 Jahre.

Der Unternehmer verpflichtet sich zur Herstellung eines Werkes und es auch abzuliefern. Zwar ist das Grundmerkmal des Werkvertrags die Leistung von Arbeit mit bestimmtem Arbeitserfolg. Der Unterschied zum Arbeitsvertrag liegt daran, dass beim Arbeitsvertrag kein Erfolg geschuldet ist.

Herstellen von

• Bau eines Sitzplatzes
• Bau eines Hauses

Ein körperliches Werk kann auch das Ergebnis von Arbeit sein deren Ziel das Verändern oder erhalten ist

• Coiffeur
• Pedicure
• Rennovation Hausfassade
• Malen eines Zimmer
• Achtung: Arzt gilt als Arbeit am Menschlichen Körper und einfacher Auftrag

Der Werkbesteller hat die Pflicht, die Leistungen zu vergüten bei Ablieferung des Werks oder nach Vereinbarung

Der Unternehmer hat die Pflicht, das Werk an den Besteller abzulierfern und Eingentum daran zu verschaffen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Besteller zur Ersatzvornahme berchtigt und er kann die Verbesserung oder Fortführung des Werks auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen. Voraussetzung ist:

• Mangelhafte oder vertragswidriege Erstellung lässt sich bestimmt voraussehen
• Mangelhafte oder vertragswidriege Erstellung ist vom Unternehmer verschuldet
• Besteller hat Unternehmer eine angemessene Frist angesetzt mit Androhung der Ersatzvornahme
• Frist ist unbenützt abgelaufen.

5 Jahre und die Mängel sind unverzüglich beim Unternehmer anzuzeigen, sonst verfällt der Anspruch (ausser SIA 118)

Ist ein Vertrag mit dem Inhalt, Geschäfte im Interesse und nach Willen des Auftraggebers zu besorgen. Wer sich für einen Auftrag anbietet, muss sofort ablehen, ansonsten hat er den Auftrag angenommen. Art und Umfang bestimmt sich aus Natur des Geschäfts und bedarf keiner besonderen Form.

Beauftragte:

• Pflicht zur sorgfältigen Ausführung nach Weisung des AG
• AN muss persönlich Leisten ausser wenn üblich durch Dritte
• Es wird erwartet, dass der Auftag wie von einem Berufsmann zu erwarten ist, erledigt wird.
• Bei Beizug von Dritten haftet der AN für gehörige Sorgfalt.

Auftraggeber

• Zahlung von Honorar (falls vereinbart und üblich)
• Ersatz von Auslagen

Der Einfache Auftrag kann jederzeit ohne Kündigungsfrist beendet werden.

Je nach Situation ist es möglich, dass man bei Kündigung zu Unzeit, Schadenersatzpflichtig wird.

z.B. Kleine Bewirtschaftungsfirma stellt einen Bewi für Grossauftrag an, welcher aber gekündet wird.

Mäklervertrag ist spezielle Variante des einfachen Auftrags und es gelten deren Bestimmung.

• Nachweismäklerein (Mäkler bringt Auftraggeber einen geeigeneten und abschlusswilligen Interssenten so dass dieser Vertragsverhandlungen aufnehmen kann)
• Vermittlungsmäklerei (Dabei ist der Mäkler nicht nur bei der Suche behilflich, sondern wirkt aktiv auf einen Vertragsabschluss hin). 

Der Mäklerlohn ist dann geschuldet, wenn das vom Mäklervertrag angestrebte Hauptgeschäft rechtsgültig zustandgekommen und adäquat kausal auf die Tätigkeit des Mäklers zurück zu führen ist. Der Lohn ist ausschliesslich erfolgsbeingt. Auslagen (z.B. Inserate) sind nur zu Zahlen, wenn die Vereinbart wurde. Falls Pauschale abgeltung, muss sie in vernünftgem Verhältniss zur Leistung stehen.

Anzeige der Fertigstellung durch Unternehmer

Abnahmen durch Unternehmer und Bauleitung innert 30 Tagen

Protokoll der Abnahmen mit Unterschriften und Angaben über Zeit, Datum, genaue Beschreibung Bauteil und allfällige Mängel.

Bei Abnahme geht das Bauteil in die Obhut der Bauherrschaft. Abnahmeverweigerung nur bei wesentlichen Mängel möglich!

OR:                                                                      SIA 118:

• Garantie beginnt bei Abnahme                      Garantie beginnt bei Abnahme
• Ohne Rüge durch BH akzeptiert                    Ohne Rüge  durch BH akzeptiert
• Mängel sind sofort Anzuzeigen                      Mängel sind innert zwei Jahren anzuzeigen
• Garantie
• 2 Jahre für bewegliche Teile Rüge sofort       2 Jahre, Rüge jederzeit möglich Beweislast beim Unternehmer
• 5 Jahre für unbewgliche Teile                         5 Jahre Rüge sofort  Beweislast beim Bauherr
• 10 für arglistig verschwiegene Mängel           10 Jahre wie bei OR

Hier tritt der Unternehmer die Garantie an eine Versicherung oder Bank ab und man kriegt einen Garantieschein. Dieser beinhaltet aber nur immer die Versicherung für den Teil des Handwerkers. Gibt es auf der Repartur folgekosten am Bauwerk, sind diese durch den Bauherren zu tragen.

In der ZPO wird die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörden, der Gericht sowie das Verfahren vor diesen geregelt. Die ZPO regelt das Prozessrecht für sämtliche Steitigkeiten inklusive deren Grundsätze, Voraussetzungen, Verfahren und Rechtsmittel.