Immobilienwirtschaft

ab 5.186.000 Euro

Erschließungsaufwand = Gesamtkosten - 10% Gemeinde – anteilige Kosten

Erschließungsbeitrag = Qm x Faktor

Verteilerschlüssel = Erschließungsaufwand : Summe Erschließungsbeitrag =

Euro pro QM Betreffendes Grundstück x Faktor =

Summe x Euro pro Qm = Ergebnis Erschließungsbeitrag

• öffentliche Ausschreibung
• beschränkte Ausschreibung ohne öffentliche Teilnahme
• Beschränkte Ausschreibung nach öffentlicher Teilnahme
• Freihändige Vergabe ohne öffentliche Teilnahme
• Freihändige Vergabe nach öffentlicher Teilnahme

1. Z. B.:

Projektsteuerung ist die neutrale und unabhängige Wahrnehmung delegierbarer Bauherrenfunktionen (in organisatorischer, rechtlicher, technischer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht), soweit sie zur zielorientierten Abwicklung des Projektes erforderlich sind.

2. Leistungen, die ein Projektsteuerer übernehmen kann, sind z. B.:

• Klärung der Aufgabenstellung
• Mitwirkung an der Definition der Projektziele
• Mitwirkung an der Auswahl der Planer und sonstiger Projektbeteiligter
• Aufstellung und Überwachung von Organisationsplänen
• Aufstellung und Überwachung von Zeit- und Terminplänen
• Aufstellung und Überwachung der Kostenpläne
• Aufstellung und Überwachung von Zahlungsplänen
• Aufstellung und Überwachung von Qualitäten
• Fortschreibung Planungsziele und Klärung von Zielkonflikten
• regelmäßige Information des Auftraggebers über die Projektabwicklung
• Herbeiführung von Entscheidungen des Auftraggebers
• Koordinierung und Kontrolle der Finanzierungs-, Förderungs- und Genehmigungs verfahren

3. Das Honorar für die Projektsteuerung ist frei vereinbar  z. B. als:

• Stundensatzvergütung entsprechend Aufwand
• Pauschalhonorar
• Prozentsatz (Bemessungsgrundlage analog der HOAI: relativer Anteil an den Herstellungskosten)

1. Europaebene - Bundesebene - Landesebene - regionale Ebene - kommunale Ebene

Z. B.:

Europaebene – Europäisches Raumordnungskonzept

Bund (ROG) – Raumordnungsgrundsätze

Land (Landesplanungsgesetz) –  Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm)

Regionen – Regionalplanung (Regionalpläne)

Kommunen (BauGB) – Kommunale Planung (F-Plan und B-Plan)

2. gemäß § 2 Abs. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) z.B.:

• Entwicklung einer ausgewogenen Siedlungs- und Freiraumstruktur
• Erhaltung der dezentralen Siedlungsstruktur mit ihrer Vielzahl leistungsfähiger Zentren und Stadtregionen
• Vorrang der Wiedernutzung brachgefallener Flächen vor Inanspruchnahme von Freiflächen
• Schaffung von langfristig wettbewerbsfähigen und räumlich ausgewogenen Wirtschaftsstrukturen

• Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr/gute Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen und Zentren
• verkehrliche Erschließung und ruhender Verkehr
• Freizeitwert (mit besonderer Blickrichtung auf Spielplätze, Sportanlagen und Jugendfreizeiteinrichtungen)
• angenehmes Wohnumfeld (verkehrsberuhigte Straßen, Nähe zu Naherholungsbereichen, geringe  Lärmimissionen)
• Nahversorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfes
• Verkehrsaufkommen am Mikrostandort (Gefährdungspotenzial für Kinder)
• demografische Zusammensetzung und Entwicklung der Wohnbevölkerung
• sozioökonomische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Stadtteiles
• Erschwinglichkeit von Mieten und Immobilienpreisen für Familien mit Kindern

• Zunehmende Komplexität :

Viele Akteure auf der Auftraggeber- und Auftragnehmerseite führen zu Schnittstellenproblemen, Informations- und Kommunikationsproblemen und Koordinationsmängeln.

• Kostendruck:

Der harte Wettbewerb auf dem Markt führt auf der Anbieterseite zu geringen Gewinnmargen. Baufirmen versuchen mit allen Mitteln, Lücken oder Ungenauigkeiten im Bauvertrag bzw. in der Leistungsbeschreibung für Nachträge auszunutzen, um ihren Gewinn zu steigern. Nachtragsorientierte Angebote.

• Termindruck:

Für Bauherren ist eine kurze Planungs- und Bauzeit von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Da sie sich direkt auf die zu erzielende Rendite auswirken, führen unrealistische Terminvorgaben der Bauherren oft zu einer Überforderung der planenden und ausführenden Unternehmen. Folge ist, dass Baufirmen versuchen, im Rahmen der vertraglichen Möglichkeiten aus dem engen Terminkorsett herauszukommen, z. B. durch Behinderungsanzeigen oder bei Änderungswünschen des Bauherren.

• Qualitätsprobleme:

Der enge Kosten- und Terminrahmen hat häufig ein Qualitätsdefizit zur Folge. Grund kann auch eine ungenaue Beschreibung des Bausolls durch den Auftraggeber sein, sodass Meinungsverschiedenheiten über die geschuldete Qualität zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer(n) zum Streit führen.

• Rechtliche Komplexität:

Der Abbau von staatlicher Kontrolle im Bausektor führt zu einer Verlagerung der Verantwortlichkeiten auf den Bauherren und dessen Erfüllungsgehilfen. Der Projektmanager muss die Einhaltung der öffentlichen und privaten Rechtsvorschriften kennen und überwachen. Darüber hinaus steigt die Anzahl und die Sensibilität der Betroffenen im Baugeschehen (Behörden, Nachbarn, Nutzer, Bürgerinitiativen), sodass Rechtsstreitigkeiten zunehmen.

a)

Anzahl Wohnungen:

16 Häuser mit je 6 Wohnungen= 96 Wohnungen

Wohnfläche:

16 Häuser mit je 6 Wohnungen a 72 m²= 6.912 m²

Kosten der Modernisierung:

                                 Fenstertausch 268.800,00 € (2.800 € · 96 Wohnungen)

                                   Pelletheizung 352.000,00 € (22.000 € · 16 MFH)

       Wärmedämmverbundsystem 848.000,00 € (53.000 € · 16 MFH)

                            Lüftungsanlage 241.920,00 € (35 € · 6.912 m²)

Energieberatung und Bauleitung 53.000,00 € 

              Kosten Modernisierung 1.763.720,00 €

b)

Miete/Monat bisher 24.883,20 € (3,60 €/ m² · 6.912 m²)

Miete/anno bisher 298.598,40 € (24.833,20 € · 12 Monate)

Miete/Monat neu 33.523,20 € (4,85 €/ m² · 6.912 m²)

Miete/anno neu 402.278,40 € (33.523,20 € · 12 Monate)

Differenz  bisher/neu/anno 103.680,00 €

Rendite, z. B. über Dreisatz :

X   =    103.680/1.763.720 x 100

Rendite: 5,88 %   

1. Z. B.: Die Risikolebensversicherung deckt nur das biologische Risiko ab; eine Kapitalbildung findet nicht statt. Deshalb ist die Prämie deutlich niedriger.

2. Z. B.:

• Absicherung des biologischen Risikos
• Kapitalanlage
• Altersvorsorge

3. Z. B.: Das Finanzierungsmodell wird als „Tilgungsaussetzung gegen Kapitallebensversicherung" bezeichnet. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen wird für das aufgenommene Darlehen nur der Darlehenszins an den Gläubiger gezahlt. Die Zahlung der Prämie einer Kapitallebensversicherung ersetzt die laufende Tilgung. Mit Eintritt des Versicherungsfalles bzw. dem Ablauf der Vertragslaufzeit kommt die Lebensversicherung zur Auszahlung und tilgt das Darlehen in einer Summe. Eventuelle Überschüsse erhält der Versicherungsnehmer bzw. der Begünstigte.

4. Z. B.:

• Die Prämie ist niedrig, wenn der Versicherungsnehmer jung ist und keine Vorerkrankungen hat.
• Die Darlehenszinsen sind steuerlich geltend zu machen.
• Absicherung der Finanzierung

• Aufgrund der festgesetzten GRZ mit 0,6 ist maximal eine Grundfläche von 370 m · 0,6 m = 222 m² überbaubar, die mit den geplanten 200 m² Grundfläche eingehalten wird.
• Die GFZ von 1,8 lässt eine Geschossfläche von 370 m² · 1,8 = 666 m² zu. Die Summe der Flächen der anzurechnenden Vollgeschosse ergibt 3 Geschosse · 200 m² = 600 m² .
• Da nur die Vollgeschosse in den landesrechtlichen Definitionen anzurechnen sind (§ 20 BauNVO). ist die GFZ nicht überschritten. Sowohl drei Vollgeschosse, der Dachraum als auch das Kellergeschoss wären zulässig.
• Die Baulinie erfordert den Anbau an diese Linie, das Zurückweichen um 2 m ist nicht gering fügig und damit unzulässig.
• Die geschlossene Bauweise erfordert den Anbau an die Nachbargrenze, der Abstand ist unzulässig.
• Mit der Geschosshöhe von jeweils 4 m wird die festgesetzte Traufhöhe von 9 m mit 3 m überschritten.
• Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur (§ 7 BauNVO). Ein Gebäude ausschließlich mit Wohnnutzung ist nicht zulässig.

• Materiallieferung „Just in time"
• genaue Ermittlung des Fertigstellungstermins
• fristgerechter Einsatz von Handwerkern
• einfachere Planung bei Änderungen
• Auswirkungen von Zeitverschiebungen auf andere Gewerke lassen sich einfach erkennen.
• Zu jedem Zeitpunkt ist eine Übersicht über Stand und Ablauf des Projektes möglich.
• Schaffung von Transparenz/Überblick durch gründliche Projektvorbereitung
• Erkennen von kritischen Gewerken (bei denen keine Pufferzeiten vorhanden sind)
• Planung von Events (Spatenstich/Richtfest)
• bessere Kapitaldisposition möglich
• Die Inanspruchnahme öffentlicher Verkehrsflächen kann termingerecht geplant werden.
• bessere Teamarbeit möglich

Es wird ein Untersuchungsgebiet benannt, für das eine Stadtumbaumaßnahme infrage kommt.

• vergleichbar mit Sanierungs-, Erhaltungs- und Entwicklungssatzung Erstellung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
• Die Gemeinden haben durch Satzung ein Stadtumbaugebiet zu benennen.vergleichbar mit Sanierungs-, Erhaltungs- und Entwicklungssatzung
• Während des gesamten Verfahrensablaufes sind städtebauliche und soziale Belange abzuwägen. Die Stadtumbaumaßnahme steht immer in Zusammenhang mit dem Programm „Soziale Stadt".deutlicher Unterschied zu allen anderen Satzungen, die nur auf die Wiederherstellung (Sanierung), die Bewahrung (Erhaltung) oder die Weiterentwicklung (Entwicklung) der städtebaulichen Ziele abzielen und nur an das öffentliche Interesse gebunden sind
• Aufstellung eines Sozialplanes nach Erforderlichkeit
• Es werden Stadtumbauverträge mit den Hauptbetroffenen abgeschlossen. Das Vorgehen ist somit konsensual. Gegen den Willen der Beteiligten kann demzufolge kein Rückbau von Gebäuden erfolgen.deutlicher Unterschied zu allen anderen Satzungen , bei denen ein Konsens nicht erforderlich ist
• Erlass von einer oder mehreren Stadtumbausatzungen nach Erforderlichkeit und nach dem Inhalt der jeweiligen Stadtumbauverträge. Unterschied zu anderen Satzungen, die nur eine Satzung für das betroffene Gebiet beschließen
• In der Stadtumbausatzung sind auch wohnungswirtschaftliche und betriebswirtschaftliche Belange der betroffenen Grundstückseigentümer zu berücksichtigen.deutlicher Unterschied zu allen anderen Satzungen, bei denen nur das öffentliche lnteresse und städtebauliche Ziele eine Rolle spielen
• Im Bereich einer Stadtumbausatzung gilt eine Veränderungssperre. Vorhaben und Maßnahmen oder wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen werden einer besonderen Genehmigungspflicht unterstellt.gleiche Wirkung wie der Sanierungsvermerk bei der Sanierungssatzung
• Veränderungen müssen genehmigt werden, wenn die Veränderungen in Einklang mit Stadtumbausatzung und dem jeweiligen Stadtumbauvertrag stehen. Identische Rechtsfolge wie bei der Sanierungssatzung

a) Grundstücksrisiko:

• Risiko der Nichteignung wegen Lagemerkmalen und Umfeld
• Schaffung des Baurechts ist nicht gesichert
• Baugrundrisiko
• Altlastenrisiko (Konterminierung)

Finanzierungsrisiko

• das Risiko der nicht abgedeckten Baukostensteigerungen oder zeitlichen Liquiditätsplanung
• negative Zinsentwicklung bis zum Zeitpunkt der Kreditverträge
• drohende Verschlechterung der Bonität

Vermarktungsrisiko

• Nachfrageanalyse fehlerhaft
• Preiskalkulation fehlerhaft
• Verschlechterung der Atraktivität durch Umweltfaktoren wie dern Bau einer Autobahn

b) Grundstücksrisiko

• Standortprüfung hinsichtlich Lage, Umfeld und Nutzung
• baurechtliche Prüfung
• Bodenanalyse bezöglich Tragfähigkeit und Konterminierung

Finanzierungsrisiko

• ausreichender Einsatz von EK
• Einsatz von Zinssicherungsinstrumenten(z.B. Forwarddarlehen)
• Vertragserfüllungs- bzw Zahlungsbürgschaften

Vermarktungsrisiko

• der Zielgruppe ensprechende Produktgestaltung
• marktgerechte Verkaufspreise
• hoher Verkaufs- bzw Vermietungsstand

a)

1.

Definition des Projektziels (Was will ich errreichen?)

Am Anfang der Definitionsphase steht das eindeutige und vollständige Definieren des

Projektziels. Dies erfolgt gemeinsam mit dem Auftraggeber.

Bei der Definition des Projektziels ist die Orientierung an den SMART-Kriterien sinnvoll :

S  spezifisch / konkret: Sind die Ziele klar beschrieben und nachvollziehbar?

M messbar: Kann ich messen, ob das Ziel erreicht wurde?

A attraktiv / ausführbar / akzeptabel: Wirkt die Zielsetzung motivierend? Übertrifft der erzielbare Nutzen den erforderlichen Aufwand?

R realistisch: Ist das Ziel unter Berücksichtigung des momentanen Wissensstands (Ressourcen, Risiken etc.) erreichbar?

T terminiert/termingerecht : Hat das Projekt einen eindeutigen Zeitrahmen?

2.

Aufbau der Projektorganisation

Der Projektleiter und mitwirkende Projektgremien (Lenkungsausschuss, Projektkernteam) werden ernannt. Die Umgang mit der Weisungsbefugnis (fachlich / disziplinarisch) bezüglich der Projektmitarbeiter zwischen Projektleiter und den Fachbereichsleiter ist geklärt.

3.

Projektantrag

Am Ende der Definitionsphase steht der Projektantrag, in dem alle relevanten

Angaben aufgelistet sind. Mit Unterzeichnung des Antrags durch die Auftraggeber ist

die Definitionsphase abgeschlossen.

Nun beginnt die konkrete Planung des Projekts.

• Vergünstigter Verkauf von Bauland
• Übernahme der Erschließungskosten
• Öffentliche Mittel bereitstellen zur Ünterstützung von Gewerbegebieten
• vermeidung baurechtlicher Hürden
• Vorhaben- und Erschließungspläne unterstützen
• Begründung von Erbbaurechten
• Erlass der Gewerbesteuer bei Neuansiedlung

a)Die reine Projektorganisation hat neben den Fachabteilungen für jedes Projekt eine
neue, eigenständige Projektabteilung. Es handelt sich dabei um eine Linienstruktur.
c)
Vorteile sind z. B.:
    maximale personelle Ressourcenzuweisung für die Projekte
    Einheitlichkeit   der   Leitung:   Anordnungs-   und   Kommunikationswege   sind
        eindeutig definiert.
    Klarheit und Übersichtlichkeit der Organisationsstruktur
    eindeutige Zuständigkeiten für das Projekt
    Bündelung von Fachkompetenzen
    Efizienz bei vertikalem, autoritärem Führungsstil
    optimal in aggressiven Marktsituationen
Nachteile sind z. B.:
    Der  diesem  Modell  typische  autoritäre  Führungsstil   demotiviert  manche Mitarbeiter.
    Potenzielle Überlastung der obersten Leitungsinstanz: Alle Informationskanäle enden dort und alle Entscheidungen sind dort zu treffen.
    Große Anforderungen an die Führungsfähigkeiten der obersten Leitungsspitze. Schwache Leitungspersönlichkeiten führen zu schwachen Leistungen des gesamten Systems.
    Gefahr der Bürokratisierung, Mitarbeiterferne und „Versteinerung“
    kostenintensiv einzurichten
    Reintegrationsprobleme von Mitarbeitern nach Projektende

a)    Z. B.:
Das Bautagebuch dient der Dokumentation des Entstehungsprozesses eines Bauwerkes. Es ist bei der Ursachenforschung für entstandene Baumängel hilfreich und dient im Streitfall der Beweissicherung des eigenen Standpunktes. Der für die Realisierung des Bauwerkes verantwortliche Architekt/Bauleiter ist im Sinne der HOAI, Phase 8, zur täglichen Führung des Bautagebuches verplichtet. Das Bautagebuch sollte auch von allen anderen am Bau Beteiligten (Bauherr, Handwerker) regelmäßig eingesehen und gegengezeichnet werden (optimal wöchentlich oder zu jeder Baustellen- besprechung).
b)    Inhalte eines Bautagebuches sind z. B.:
    genaue Objektbezeichnung
    Datum des Eintrages
    erreichter Baufortschritt
    notwendige Planungsänderungen/Tekturen
    Dokumentation von Beratungsergebnissen und Festlegungen
    am Bauprozess beteiligte Gewerke
    Anzahl der Mitarbeiter vor Ort
    eingesetzte Technik (Baumaschinen, Krane)
    aktuelle Witterungsverhältnisse
    Dokumentation von Baustellenunfällen (SiGeKo)

a)    Anwendungsbereiche für Public Private Partnership sind z. B.:
    Finanzieren, Bauen, Betreiben – Betreibermodelle
    Infrastrukturmaßnahmen (Energie, Wasser, Straßenbau usw.)
    Krankenhäuser und Plegeheime
    Kinderbetreuungseinrichtungen
    Justizvollzugsanstalten
    Schulgebäude
b)    Chancen aus der Sicht des Investors sind z. B.:
    effektives Erstellen und Betreiben durch Nutzung des im Unternehmen vorhandenen Know-hows
    Erschließung neuer attraktiver Geschäftsfelder und Aufträge rund um das Kern- geschäft „Bauen“
    Entwicklung zum Systemanbieter komplexer, kundenspeziischer Problemlösungs-
pakete
    Erzielung von vorausschaubaren, konstanten Einnahmen durch Nutzungsentgelte
c)    Chancen aus der Sicht der öffentlichen Hand sind z. B.:
    effektives, modernes Verwaltungshandeln
    Beschleunigung des Ausbaues der öffentlichen Infrastruktur durch Nutzung des privaten Know-hows und des privaten Kapitals
    Efizienzgewinn (z. B. Kostenreduzierung von 10 % bis 20 % möglich)
    Schonung der eigenen investiven Finanzmittel

Städtebaurechtliche Planungsinstrumente nach BauGB sind z. B.:

•    Städtebaulicher Vertrag (§ 11 BauGB)
•    Vorhaben- und Erschließungsungsplan (§ 12 BauGB)
•    Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (§ 136 ff. BauGB)
•    Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen (§ 165 ff. BauGB)
•    Stadtumbaumaßnahmen (§ 171a ff BauGB)

• Vorteile für die öffentliche Hand sind z. B.:
•    Städtebauliche Projekte können zügig und kostengünstig mit privatem Kapital verwirklicht werden, weil private Investoren ein starkes Interesse an der Schaffung von Baurecht haben.
•    Die Kommunen werden personell und finanziell entlastet.
•    Projektrisiken werden mit dem Investor geteilt.
•    Die Verfahrensbeschleunigung  führt zum Vorteil der Gemeinde.
•    Privates Know-how kann bei der Baulandentwicklung genutzt werden.
•    Kommunen können Bauland kostenneutral bereitstellen und erschließen , da sie den Gemeindeanteil i. H. v. 10 % der Erschließungskosten nicht tragen müssen.
•    Die Gemeinde kann von den Marktkenntnissen des privaten Investors profitieren.
 

•    Vorteile für den Investor sind z. B.:
•    Der Investor erhält frühzeitige Planungs- und Investitionssicherheit.
•    Öffentliche/kommunale Entscheidungsprozesse werden beschleunigt.
•    Der Investor erhält Einsicht in Verwaltungs-, Planungs- und politische Abstimmungsverfahren der Kommune.
•    Erschließung vorhandener - eventuell mithilfe der öffentlichen Partner zugänglicher - Informations- und Kooperationsnetzwerke
•    Der Investor kann die Chance zur Durchsetzung eigener Ziele im Rahmen von Angeboten und Aushandlungen möglicher „Kompensationsmaßnahmen" nutzen.
•    Der Investor teilt sein Risiko für „verlorene Aufwendungen" beim Scheitern eines Bebauungsplanes durch entsprechende Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag.
•    Der Investor erhält Einblicke in die Stadtentwicklungspolitik, Ziele und Absichten der Gemeinde.
•    Der Investor erhält Zugang zu öffentlichen Fördermitteln, die sonst nur für öffent liche Vorhaben vergeben werden.
•    Der Investor kann sein Image und seinen Einfluss steigern.

Ein Vorhaben ist zu genehmigen , wenn
•    ein einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und das Vorhaben den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 BauGB) oder
•    die sogenannte Planreife erreicht ist und die Erschließung gesichert ist (§ 33 BauGB) oder
•    ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vorliegt und sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB) oder
•    das Vorhaben im Außenbereich den dort beschriebenen privilegierten Vorhaben entspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 35 BauGB).

•    Darlehensbetrag:
der Betrag, den der Projektentwickler zurückzahlen muss

•    Tilgung:
vereinbarte Form der Rückzahlung, z. B. Annuitätentilgung, Ratentilgung
•    Nominalzins:
Kosten des Darlehens, die der Darlehensnehmer neben der Tilgung zurückzahlen muss
•    Effektivzins:
„echte" Kosten des Darlehens; enthält neben dem Nominalzins auch die von der Bank erhobenen Gebühren und das Disagio
•    Disagio:
Auszahlungsabschlag, der den Nominalzins senkt = vorweggenommener Zins
•    Gebühren:
Neben Zinsen erhebt das Kreditinstitut evtl. Bearbeitungsgebühren , Schätzgebühren , Teilvalutierungszuschläge .
•    Zinsfestschreibung:
Festlegung, wie lange der Nominalzins unverändert bleibt; kann auch als variabler Zins vereinbart werden
•    Sicherheiten:
Vereinbarung, welche Sicherheiten das Kreditinstitut in der Regel vor Auszahlung des Darlehens haben möchte

a)  Einzelne Klauseln der VOB/B unterliegen der Inhaltskontrolle der Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB), wenn  diese gegenüber Verbrauchern verwendet werden .
 

Das führt dazu, dass einige Klauseln der VOB/B bei der Verwendung gegenüber Verbrauchern unwirksam sind, wenn sie nicht ausdrücklich vereinbart werden. Bei Unwirksamkeit einer Klausel fällt der Verwender auf die gesetzliche Regelung des BGB zurück (§ 634 a BGB: Verjährung der Mängelansprüche fünf Jahre) . Der Unternehmer als Verwender der Vertragsbedingungen hat daher fünf Jahre Gewährleistung und muss den Mangel auf seine Kosten beheben.

In diesem Sinne ist daher bei Vertragsabschluss darauf zu achten, ob und inwieweit die VOB/B tatsächlich wirksam einbezogen werden kann. Sie kann nach der Rechtsprechung des BGH jetzt nur noch wirksam dann Vertragsbestandteil werden, wenn der Auftraggeber diese verwendet, sei er auch ein Verbraucher, oder wenn die VOB/B eben zwischen Gewerbetreibenden, zumeist im Verhältnis Hauptunternehmer und Subunternehmer vereinbart wird.

b)      Der Ablauf der Verjährungsfrist wird z. B. gehemmt durch:

•    schriftliche Mängelrüge, in der der Bauherr dem Auftragnehmer die Mängel anzeigt (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B)

•    Erhebung einer Klage auf Mängelbeseitigung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder

•    Zustellung eines Mahnbescheides im Mahnverfahren (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB)

•    Beginn eines schiedsrichterlichen Verfahrens (§ 204 Abs. 1 Nr. 11 BGB) oder

•    Zustellung  eines  Antrages   auf  Durchführung  eines  selbstständigen   Beweissicherungsverfahrens (§ 204 Abs . 1 Nr. 7 BGB)
 

a)    Möglichkeiten sind z. B.:

•    Forderung der Vertragsstrafe , falls sie vereinbart wurde
•    Setzung einer Nachfrist mit Kündigungsandrohung
•    Kündigung des Vertrages und Ersatzvornahme
•    Geltendmachung von Schadenersatz
•    gegebenenfalls Klageerhebung

b)    In folgenden Fällen kann es z. B. zu Verzögerungen kommen:
•    Verzögerung durch einen vom Auftraggeber zu vertretenden Umstand, z. B. fehlen- de, unvollständige , unrichtige Ausführungsunterlagen
•    ungewöhnliche Witterungseinflüsse
•    verzögerte Vorarbeiten durch andere Unternehmer

• Zu erreichenden Projektziele
• Verantwortlichkeiten und Mitarbeiter im Projekt, Kontaktdaten
• Projektbeteiligte und Stakeholder, Kontaktdaten, Beschreibung ihrer Rolle und stakes im Projekt
• Standards, Normen und Richtlinien
• Inhaltliches Rahmenkonzept
• Festlegungen zum Berichtswesen
• Festlegungen für die Projektdokumentation
• Festlegungen zur Projektkommunikation
• Informationen zur eventuell eingesetzten groupware

Kurzanleitung

Beschreibung der Ablagesystematik in der groupware

Das Projekthandbuch dient einerseits allen Projektbeteiligten als Leitfaden durch die Vereinbarungen für ein konkretes Projekt und eignet sich andererseits als Referenz bei differenten Standpunkten zwischen Auftraggeber und Projektteam bzw. Projektleitung

Bereits in der Phase der Projektentwicklung.
Mit Politik, Verwaltung und allen anderen Beteilitgten mit einem berechtigtten Interesse.
Bei PPP-Projekten ist es sowieso ratsam sich frühzeitig über jeweilige Ziele und Interessen von Investor und Gemeinde im Klaren zu sein, um einen gemeinsamen Weg zu planen und erfolgreich umzusetzen. (Win-Win-Situation)
Nicht zuletzt ist es für alle Beteiligten zu ihrer jeweiligen Sicherheit wichtig frühzeitig die vertraglichen Bedingungen auszuhandeln und abzuschließen.

Der im Bauwesen eingeführte Kostenanschlag wird vom Planer des Bauherrn (in der Regel der Architekt) erstellt. Grundlage sind die Einheits- oder Pauschalpreise der Angebote. Seit der Einführung der HOAI 2013 ist auch das sogenannte bepreiste Leistungsverzeichnis Teil der zu erbringenden Grundleistungen in der sechsten Leistungsphase im Sinne von § 3 Abs. 2 HOAI.
Der Kostenanschlag basiert auf den Planungsunterlagen, wie zum Beispiel endgültigen vollständigen Ausführungs-, Detail und Konstruktionszeichnungen. Mit einzubeziehen sind z. B. Berechnungen zum Standsicherheitsnachweis oder zum Wärmeschutz aber auch Leistungsbeschreibungen.

• genauer als Kostenberechnung
• ist die Beauftragungssumme und vertraglich festgehalten
• Sicherheit ist einzukalkulieren wegen möglicher Nachträge
• Bauunternehmen setzen auf Nachträge um mehr Gewinn zu erzielen
• Baunebenkosten sind im gleichen Zuge zu überprüfen

• Nutzerprogramm - Übergeordnete Ziele der Nutzer (Projektentwicklungsphase)
• Raum- und Funktionsprogramm - Basis für in der Projektdefinitionsphase folgende Raum- und Funktionsbuch  (Projektentwicklungsphase)
• Ausstattung und Standards - Beratung zu funktionalen-, technischen- und ästhetischen Anforderungen mit Blick auf die Kosten
• Qualitätskontrolle - Ermitteln und Erfassen aktueller Qualitätsdaten aus Planung, Ausschreibung und Ausführungsbeschreibung zum Abgleich mit der Zielformulierung. Bei Abweichung Ursachenermittlung und Behebungsvorschlag zur Entscheidungsfindung des Bauherren.
• Plausibilitätskontrolle - logische Querchecks um z.B. Flächenberechnungsfehler aufzudecken und die negativen Auswirkungen auf die Kosten zu vermeiden.
• Qualitätssicherung - QM während der Bauphase. Aufgabe, wegen Ihres hohen Stellenwertes, i.d.R. des Architekten/Bauleiters. Umsetzung der Auschreibungsqualitäten (ständige Überwachung). Hohe Relevanz für die Nutzer und somit für eine gute Vermarktung.

• im Raumordnungsgesetz verankert
• Rahmenrechtliche Vorgaben zu Bedingungen, Aufgaben und Leitsätzen der Raumordnung
• gesamtes Bundsesgebiet
• planerische Festlegung der Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raumes als Vorgabe für die Bauleitplanung
• Abstimmung von Bund, Land und betroffener Gemeinde
• nachhaltige Raumentwicklung bezüglich der sozialen und wirtschaftlichen Ansprüche und der ökologischen Funktion

- Entwicklung ausgewogener Siedlungs- und Freiraumstrutur
- Erhaltung dezentraler Siedlungsstruktur mit leistungsfähigen Zentren
- konzentrierte Siedlungstätigkeit mit Wiedernutzung brachliegender Flächen vor Inanspruchnahme von Freiflächen
- Erhaltung größzügiger Freiraumstruktur
- Grundversorgung mit Infrastruktur unter Abstimmung mit Siedlungs- und Freiraumstruktur
- Sicherung verdichteter Räume als Wohn-, Produktions- und Dienstleistungsschwerpunkte
- Entwicklung ländlicher-  und strukturschwacher Räume
- Schutz von Natur und Landschaft
- Sicherung von Wirtschaftsstruktur zur Erhaltung und Enwicklung von Ausbildungs- und Arbeitsplätzen
- Wohnraumbildung zur Sicherung des Wohnbedarfs
 

Laut § 5 Inhalt des FNP BauGB ist im FNP für das gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den vorraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen.

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.Kleinsiedlungsgebiete (WS)

2.reine Wohngebiete (WR)

3.allgemeine Wohngebiete (WA)

4.besondere Wohngebiete (WB)

5.Dorfgebiete (MD)

6.Mischgebiete (MI)

7.Kerngebiete (MK)

8.Gewerbegebiete (GE)

9.Industriegebiete (GI)

10.Sondergebiete (SO).

Geregelt im § 9 Inhalt des Bebauungsplans BauGB

Der B-PLAN ist im Gegensatz zum FNP eine Satzung. Sie legt verbindlich fest, wie gebaut werden darf unter Verwendung einer einheitlichen Plansprache. Generell werden zwei Arten von Bebauungsplänen unterschieden:
a) den qualifizierten Bebauungsplan, der mindestens Festlegungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält und
b) den einfachen Bebauungsplan, bei dem eine oder mehrere dieser Festlegungen fehlen. Er richtet sich nach der Eigenart der näheren Umgebung, der Baunutzungsverordnung und der Landesbauordnung.
Eine Sonderform stellt der vorhabenbezogene B-Plan dar. Er enthält konkrete Planungsabsichten eines Vorhabenträgers.

Wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Ortsbild darf dabei nicht beeinträchtigt werden (§ 34 Abs. 1 BauGB)

Der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) ist ein mit der Gemeinde abgestimmter Plan eines Vorhabenträgers (Investors) zur Durchführung von Bauvorhaben und von Erschließungsmaßnahmen. Er wird im § 12 des Baugesetzbuches geregelt und verbindet städtebauliche Planung mit städtebaulichen Durchführungsmaßnahmen, wie sie im städtebaulichen Vertrag (§11 BauGB) zwischen Gemeinde und Vorhabenträger ausgehandelt werden können.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen, den die Gemeinde gleichzeitig aufstellt.

Der Vorhabenträger muss bereit und in der Lage sein,

• die geplanten Maßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist (zwei Jahre) durchzuführen
• die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen.