Immobilientreuhand

Ab ca. 15 Titel massiv verkleinert, ab 25 Titel ist dann die Reduktion des Risikos nur noch marginal

Pareto-Prinzip: 20% der Liegenschaften machen 80% des Portfoliowertes aus. 

• geografische Risiken (Makrolage)
• Lagerusiken (Mikrolage
• Nutzungsrisiken
• Rechtliche Risiken
• Finanzierungrisiken
• Debitorenrisiken
• Instandsetzungsrisiken
• etc.

Risikostreuung im Bestand (Portfoliostufe)

• Nutzungsarten
• Objektgrösse
• Objektalter
• Standorte

Risikostreuung im Objekt (Objektstufe, Bewi)

• Flächenaufteilung
• Mieterbranche
• Vertragslaufzeit
• Nutzungskombination

• Sharpe-Ratio 
• Performance
• Anlagerendite
• Eigenkapitalrendite (ROE) = Lieg. Erfolg / durchschnittlicher Marktwert
• Rendite des investitierten Kapitals (ROIC)
• Betriebsgewinnmarge (EBIT) = EBIT / Mietertrag
• Agio / Disagio
• Bruttorendite (Mietertrag *100 / Marktwert)
• Nettorendite

Das Sharp Ratio zeigt das Verhältnis der erzielten Rendite zum eingegangenen Risiko auf.

Formel: Rendite - Zinssatz für riskofreie Anlage / Risiko (Volatilität=Schwankung) = Sharp Ratio

Kennzahl grösser = besseres Verhältnis

• >1 Überrendite
• 0-1 = Mehrrendite
• <0 Ertrag geringer als bei risikofreier Anlage.

Die Performance spiegelt den für einen Anteil, bzw. Aktie erzielten Gesamtertrag in Prozent des Marktkurses zu Beginn der Berichtsperiode.

Gesamtertrag = Ertrag (Ausschüttung) + Wertveränderung (Börsenkurs)

Immobilenfonds ca. 6.4 %

Immobilien AG: ca. 5.3 %

Die definierte Zuteilung (Diversifikation) des Anlagekapitals in verschiedene Anlagekategorien wie:

• Aktien
• Festverzinsliche Wertpapiere
• Immobilien
• Hypotheken
• etc.

um das Risiko zu senken

1. Strategisches Portfoliomanagement
2. Operatives Portfoliomanagement

Die differenzierten Immobilienarten werden erfasst und zu strategischen Geschäftsfeldern zusammengefasst.

Damit wird eine strukturierte Übersicht geschaffen. Es ist besser planbar in homogenen Einheiten.

Es wird die Erreichung des Soll-Portfolios sowohl in Bezug auf den Bestand als auch in Bezug auf Neuanlagen verfolgt.

• Begleitung des Erwerbprozess inkl. Vertragsabschluss
• Objektmanagement von Bestandesimmobilien
• Projektmanagement 
• Controlling
• Analyse der Bestandes- und Marktenwicklungen als Information für die strategische Planung

• Erschwerte Handelbarkeit (Gesetzgebung, Unteilbarkeit von Immobilien)
• Fehlende Risikogrössen (fehlende Datenbasis zu Abweichungen, etc.)
• Problematik der Anwendung (die Wertschöpfung verlagert sich dadurch zu Strategien für Bewirtschaftung und Entwicklung)
• Portfolioperspektive (jedes Objekt eizigartig, fehlende Dublizierbarkeit der Immobilie)

Schätzer: Bewertunggenauigkeit sehr entscheidend (gutes Verhältnis ist unumgänglich)

Bewirtschafter: ist an Vollvermietung interessiert (Marktmieten, neue oder totalsanierte Objekte bevorzugt)

Makler: Objekt immer verkaufbar (am besten unter dem Marktpreis)

Architekt/Planer: durchgehende Aufträge, am besten grosse und einfache Volumen

• Fachkompetenz (Fachwissen, Wissen anpassen, Probleme darstellen
• Methodenkompetenz (Instrumente finden und anwenden, Lösungsfindung zielgrechet steuern)
• Sozialkompetenz (Unvoreingenommen Zusammenarbeit mit anderen)
• Selbstkomptenz (Selbstentwicklung, Selbststeuerung)

1.Akquisition

• Bewertung
• Due Diligence
• Entscheid
• Kaufabwicklung

2. Vermietung

• Bestimmung Marktpreis
• Zielgruppe eingrenzen
• Vermarkung
• Konditionen vereinbaren

3. Bewirtschaftung (strategisch)

• Mieterpflege
• Optimierung Nebenkosten
• Unterhaltsplanung
• Flächenoptimierung

4. Investitionsplanung

• Zustandsanalyse
• Instandsetzungsplanung
• Budget und Kreditantrag
• Umsetzung

5. Entwicklung/Umnutzung

• Potenziale aufdecken
• Machbarkeit abklären
• Gestaltungsplan
• Projekt

6. Devestition / Verkauf

• Verkaufsobjekt ermitteln
• Bewertung
• Käufersuche
• Verkaufsabwicklung

Agio=Annehmlichkeit

Anleger ist bereit, dafür mehr zu bezahlen!

In Immobilienfonds gehaltene Liegenschaften werden nicht täglich neu bewertet. Investoren bezahlen für die Fondsanteile einen Marktkurs, welcher von Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Der bezahlte Kurs kann daher je nach den Erwartungen der Investoren erheblich von der letzten Liegenschaftsbewertung (Nettoinventarwert) abweichen.

Eine solche Kursdifferenz wird in der Fachsprache als Agio bezeichnet und verkörpert in der Theorie die aufgelaufenen Erträge, Veräusserungsgewinne und Wertsteigerungen zwischen der letzten Bewertung und dem Datum des Fondserwerbs.

Datenbeschaffung > Analyse >Präsentation >Massnahme

1. Datenbeschaffung

• Liegenschaft
• Nutzer
• Finanzdaten

2. Strategische Asset-Allocation

• Strategie
• Bewertung
• Kennzahlen
• Performance
• Risiko (Due Dilligence)
• Investition

3. Taktische Asset Allocation

• Reports
• Auswertungen
• Berechnungen

4. Massnahme (Umsetzung)

• Umsetzung oder Anpassung der Immobilienstrategie resp. Immobilienentwicklung

5. Controlling

Investment Management

• Richtige Investitionsentscheide treffen
• kurzfristige Marktchancen erkennen
• langfristige Trends erkennen
• Portfolio - Steuerung durch Top-Down Betrachtung (Zielportfolio: Investor und Marktgegebenheiten)
• Portfolio - Steuerung durch Bottom-Up Betraachtung (Ist-Portfolio: Objekte analysieren).

2. Performance-Optimierung im Bestand

• Wert- und Mietsteigerungspotentiale ausnutzen

3. Vorbereitung des Exits

• Desinvestitionen analysieren für richtigen Zeitpunkt

• Real Estate Investmentmanagement (REIM)
• Real Estate Portfoliomanagement (REPM)
• Real Estate Assetmanagement (REAM) (strategisches Objektmanagement)
• Real Ersate Objektmanagement (OOM) (operatives Objektmanagement)

• Diversifizierte Anlagestrategie
• Performanceorientiert
• Investition in Immobilien mit Marktpotenzial
• Aktive, marktgerechte Bewirtschaftung
• Optimierung der Instandsetzungen
• Verkauf von nicht strategiekonformen Liegenschaften 

Core-Bereich

• Core

Non-Core Bereich

• Core plus
• value added
• opportunistic

Core

• moderates Risiko, langfristige Performance
• Immobilientypen: Wohnen, Büro, Verkauf
• Top-Lagen in Stadt mit Zentrumsfunktion
• geringe Wertsteigerung bei geringer Volatilität
• 0 - 50% FK
• Management bei Investor selbst
• Tiefer bis kein Leverage, konstante Ausschüttung

core plus

• Voll-Vermietung
• Beimischung von Value-added
• weitgehend effiziente Märkte

value-added (Wert beifügen)

• Erhöhtes Risiko, steigerung der Miteinnahmen und des Marktwertes
• Core + Hotels, Seniorenresidenz, Logistik
• B-Lagen in überregionalen Märkten
• 50-70% FK
• Höheres Risiko aufgrund Lageeigenschaften, Leerstandrisiko

opportunistic:

• Hochrisiko Strategie, kurzfrisitig
• z.b. Fabrik-Areal
• B/C Lagen
• >75% FK, hohe Fremdbestimmung
• grosses Know-How in Projektentwicklung nötig
• Non-Core Liegenschaft, hoher Leverage

SCORING MODELL nach BCG-Matrix

1. Marktattraktivität (Lage/Standort)

• Wirtschaftliche, politische und rechtliche Rahmenbedingungen (Finanzierung, Steuerlast, RPG)
• Demografie und Sozioökonomie (Bevölkerungsentwicklung, Einkommen, Kaufkraft)
• Weiche Standortfaktoren (Image von Quartier, Kultur und Freizeitangebot, Lebensqualität)
• Struktur und Entwicklung des Immobilienangebots (Bestandesangebot,Leerstand, Projektenwicklung)
• Struktur und Entwicklung der Immobiliennachfrage (Bestandesmietsegment, Flächenbedarfentwickl.)
• Miet- und Preisniveau (Mietniveau nach Nutzungsart und Standort, Baulandpreise, Baukosten)

2. Marktanteil (Objektqualität/Objketzustand)

• Mikrostandort (Erschliessung, Lagequalität)
• Grundstückeigenschaft (Grösse, Topografie, Zone)
• Gebäudeeigenschaft (Alter, Standard, Zustand)
• Nutzungskonzept (Flexibilität, Infrastruktur, PP)
• Mieterstruktur (Mix, Ankermieter, Image, Laufzeit)
• Rechtliche Beschränkungen (Dingliche, öffentlich)
• Management/Bewirtschaftung (Bewi-Qualität, Instandhaltungsqualität, Mietnebenleistungen)

Mc Kinsey-Matrix

1. Investition und Wachstum (rechts oben) "Star oder Fragezeichen"

• Ziel: Sicherung und Ausbau der Vorteile
• Aktion: Optimierung der Bestandsobjekte
• Cashflow: kurzfristig wenig +, langfristig viel +
• Wertentwicklung: mittel bis hoch
• Risiko: mässig und berechenbar
• Horizont: mittel - bis langfristig
• Beispiel: Immobilie an Toplage

2. Devestition und Abschöpfung (links unten) Arme Hunde oder Milchkühe

• Ziel: Gewinnabschöpfung und Verkaufsgewinn
• Aktion: Maximierung Cash-Flow, Redevelepement =Objekt schlecht, Lage aber gut)
• Cashflow: kurfristig +, langfristig -
• Wertentwicklung: gering, hoch bei Redevelopemnt
• Risiko: gering, hoch bei Redevelopement
• Horizonz: kurfrisitig - mittelfristig
• Bsp. Ältere Bestandesliegenschaft mit Potenzial

3. Entwicklungs- und Revitalisierungsstrategie

• Marktattraktivität oder Wettbewerbsposition nicht optial
• Ziel. Optimierung Cash Flow
• Aktion: Positionsänderung durch Investition oder Optimierung Objektmanagement wie Mietermix, Marketing, etc.

Einführung: Fragezeichen Produkt

Wachstum: Starprodukt

Reife: Cash-Cow

Sättigung: Poor Dogs

Wir wollen:

1. direkt gehaltene und gut diversifizierbare Wohn- und Geschäftsliegenschaften in der Schweiz mit Fokus auf Wirtschaftzentren und Agglomerationen
2. Liegenschaften mit Standortqualität, die Nutzungspotenzial aufweisen
3. bei nicht liquiden Marktsituationen Projektentwicklungen tätigen
4. Nachhaltige Immobilien, definiert durch Ökologie, Wirtschaft und Gesellschaft
5. Desinvestitionen tätigen, wenn dadurch die Performance und Diversifikation gesteigert wird.

• Aktuelle Immobilienwerte
• Bewirtschaftungsdaten
• Land- und Lageklassen- Rating
• Bauteilalter / Restlebensdauer
• Jährliche Zustandsberichte / Inspektionsberichte
• Immobilienrating und Kennzahlen

1. Buchwert: Was hat die Immobilie gekostet?
2. Verkehrswert: Was bringt die Immobilie im Verkauf

Buchwert entspricht dem Kaufpreis/Erstellungskosten zzgl. wertvermehrende Investitionen, abzgl. alterbedingte Abschreibungen

Verkehrswert entspricht dem Preis, der für die Liegenschaft wahrscheinlich auf dem Markt unter normalen Umständen zu lösen wäre.

• Realwertmethode
• Ertragswertmethode
• Baunebenkosten- und Bauabrechnung
• DCF (erst diskontieren und Residualwert kapitalisieren)
• Gebäudeversicherungswerte
• Steuerwerte

1. STAMMDATEN

• Mietverträge (Name, Beginn, etc.)
• Grundbuchauszüge
• Fotos
• Pläne
• Versicherungspolicen
• Bewertungen
• Zustandsberichte
• Werkverträge, Kreditanträge
• Kostenvoranschlag BKP
• Konstenkontrolle, Bauabrechnungen
• Sanierungs-Übersicht

2. FINANZDATEN

• Liegenschaftsbuchhaltung
• Budgetierung
• Leerstandsreporting
• Heiz- u. Nebenkostenabrechnung
• Investitionsplanungen
• Fremdfinanzierung, Hypotheken
• Steuern, MwSt.

Grundstückbeurteilung:

• am besten durch Lageklasseverharen aus Realwertmethode
• Bewertungsystem von 1-6 oder 1-10

Objektbeurteilung:

• Lage
• Attraktivität
• Mietzinsniveau gegenüber Markt
• Zustand Liegenschaft
• Zukunftserwartung
• Betriebskosten

1. Betriebskosten (Hauswartung)
2. Unterhaltskosten (Gebäudehülle, Installationen, Innenausbau)
3. Instandsetzungskosten (Lebenserwartung, Flexibilität)
4. Rückbau-Kosten

• Nutzwert hochalten durch regelmässige Unterhaltsarbeiten
• Umso älter das Gebäude, desto schneller die Abwertung=mehr Optimierungspotenzial
• Zuteilung des Gebäudes nach Bauteile bringt höhere Genauigkeit
• Beurteilung durch GROBDIAGNOSE IP BAU
• Altlasten und Umweltschutzgesetz beachten

• Tragekonstruktion, 35%, 100 Jahre
• Fassade, 9%, 50 Jahre
• Fenster, 5%, 40 Jahre
• Dach 3%, 30 Jahre
• Techn. Installation, 13%, 30 Jahre
• Ausbau, 17%, 100 (laufender Unterhalt)
• Küche, 9%, 40 Jahre
• Bad, 9%, 40 Jahre