Immobilientreuhand
Portfolio-Management
Portfolio-Management
Kartei Details
| Karten | 58 |
|---|---|
| Lernende | 60 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Recht |
| Stufe | Grundschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 29.07.2013 / 29.05.2024 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/immobilientreuhand6
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INSTRUMENTE
Durch welches Instrument lassen sich die Budgets darstellen?
Durch eine 10-Jahres Kostenvergleichs - Matrix.
Für die Beurteilung sind aber Hintergrundinfos sinnvoll.
INSTRUMENTE
Welche Berichte sind periodisch zu erstellen?
Zustandsberichte, alle 2-3 Jahre zusammen mit BEWI
Inspektionsbericht, alle 10 Jahre durch Baufachmann gegliedert nach Bauteilen, Sanierungen der letzten 10 Jahre, Sofortmassnahmen, Instandhaltungsmassnahmen, Instandsetzungsmassnahmen, Kostenplanung, evtl. Rating
INSTRUMENTE
Für was ist das Immobilienrating nützlich?
Was wird dabei gemacht?
Zu was dient es im Portfoliomanagement?
Zur Darstellung der wirtschaftlichen, nachhaltigen Qualität oder Effizienz der Immobilie. Es drückt aus wie "gut", "zukunftsfähig", "attraktiv" oder "gut verkäuflich" eine Immobilie ist.
Es wird eine Matrix verwendet, die nach objektiven Kriterien systematisch , messbar und nachvollziehbar die wertrelevanten Kriterien beurteilt, quasi eine Notengebung.
Es ist ein strategisches Instrument und dient als Orientierungshilfe neben der Bewertung (Transparenz erhöhen). Das Rating ermöglicht die Vergleichbarkeit von Chancen- und Risikoprofilen. = Strategie in Einklang bringen
INSTRUMENTE
Von was ist das Rating von Immobilien abhängig?
Die Zukunft interessiert. Daher abhängig von Wahrscheinlichkeiten eines Ausfalls (Default) und der in einem solchen Fall zu realisierenden "Recovery Rate" (Rückzahlungsquote).
STEUERUNG
Welche verschiedenen Steuerungsmassnahmen gibt es?
- Immobilien Asset-Management
- Kennzahlen - Management
- Langfristiger Kapital - und Mitteleinsatz
- Externe Indizes und Immobilien-Kennwerte
STEUERUNG
Was ist bei grossen Portfolios wichtig?
Was kann dazu angewendet oder gebildet werden?
Eindeutige und klare Abgrenzung der verantwortlichen Einheiten. Durch mehr Spezialisierung = mehr Peformance. z.b. Abgrenzung nach Nutzungsart, Grösse, Geografie
Bildung eines Asset-Management.
STEUERUNG
Was ist ein Asset-Manager?
Für was ist ein Asset-Manager verantwortlich? (Aufgaben)
Ein Asset-Manager ist der eigentliche Eigentümer oder der direkte Vertreter:
Aufgaben:
- Formulierung der Investmentstrategie
- verantwortlich für kurz- mittel- und langfristige Ertragsziele
- Bereitstellen von Finanzmittel und finanzielle Zielsetzungen
- Formulierung der Entwicklung bei direkten und indirekten Immobilienengagements
- verantwortlich für Immobilienperformance und Risiko-Management
- verantwortlich für periodische Berichtersattung und das Controlling
STEUERUNG
Was ist ein Portfolio-Manager
Für was ist ein Portfolio-Manager verantwortlich?
Der Portfoliomanager ist die Schaltstelle für die Entwicklung des Portfolios, er ist operativ verantwortlich für die Gesamtanlagen und für deren Weiterentwicklung durch geeignete Bau- und Investitionsprojekte.
Aufgaben:
- Umsetzung der Investment-Strategie
- aktive Bewirtschaftung der Gesamtimmobilienanlage
- Sicherstellen der langfristigen Erträge
- Optimierung der Flächennutzung durch zielgerichtete Umnutzung oder Erneuerung (Investitionsrechnung z.b. Überwältzung auf Mietzinse, Festlegung Marktmiete,etc.)
- Optimierung der Mieterträge und der Bewirtschaftungskosten (Cashflow), FIBU
- Marketingsmassnahmen (Erstvermietung z.b. mit Marktresearch)
- Erarbeiten von Kenndaten für Assetmanager (Leerstand)
- Überwachung und Controlling der BEWI
STEUERUNG
Welche Kennzahlen sind in vielen Geschäftsberichten enthalten und haben sich etabiliert?
- Diskontierungssätze für Bewertung
- Regionale Schwerpunkte
- Detailangaben zu Objekt (Leerstandsquote, Netto-Rendite, Bau- und Renovationsjahr, etc.)
STEUERUNG
Wie ist die 4-Feld Matrix aufgebaut beim Kennzahlen Management aufgebaut?
Marktattraktivität : Vertikal
Objektattraktivität: Horizontal
- oben links, Verkaufen
- oben rechts, erhalten
- unten links, entwickeln
- unten rechts, investieren
STEUERUNG
Durch was können die Massnahmen des operativen Portfoliomanagement auf die Objektebene umgesetzt werden?
Durch eine Nutzwertanalyse. Wo wird höchster Nutzen für den Eigentümer erzielt?
STEUERUNG
Wie können die Kosten für das Objekt gut abgebildet werden?
Durch eine Objektstrategie mit definierten Kosten für die nächsten 10 Jahre = 10 Jahres Investitionsplanung
STEUERUNG
Welches sind bestehende Vergleichsinstrumente?
1. Indizes auf Transaktionskosten
- Kaufpreise von tatsächlichen Transaktionen
- Problem: Preise nicht öffentlich
- Bsp: IAZI-Index, W&P-Preisindex, ZKP-Preisindex
2. Indizes auf Angebotspreise (Markterhebung)
- Wertveränderung der Bestandesimmobilien (Mietzinsänderungen)
- Problem: Vielzahl von Immobilien, daher aufwändig und Genauigkeit gering
- Bsp. Statistisches Amt, IAZI-Indizes, W&P-Angebotspreisindex
3. Indizes auf Börsenkurse
- Börsenkurse von kotierten Immobiliengesellschaften und Fonds
- Bsp. SRX-Modell, ZKP-Fondsindex, W&P Indizes, DB Rüd Blass Immobilienfonds
Welche Kernaufgaben umfasst das Real Estate Portfoliomanagement?
Dauerhafte Ertragserzielung und Wertsteigerung der Immobilie nach den Vorgaben des Investors bezüglich Rendite, Risiko und Liquidität
- Vertretung des Eigentümers gegenüber externen Stellen
- Definition und Durchsetzung der festgelegten Portfolio-Strategie (Performance)
- Führungs-, Koordinations- und Kontrollaufgaben von externen BEWI's
- Erstellen der kurz- und mittelfristigen Investitionsplanung
- Kennzahlenmanagement -> Managementinformationssystem
- Verfolgung der Markttrends
Was sind mögliche Zielkonflikte bei der Bewertung eines Portfolios?
- Genauigkeits- und Detailierungsgrad der Bewertung (Einzelbewertung vs. Portfoliobewertung)
- Zeithorizont (Schnelligkeit ds Bewertungsergbenisses)
- Kosten/Honorar (Umfang des Beratungsmandates)
Was sind mögliche Techniken um das Portfolio zu optimieren? (Umsetzung)
1. Finanzmanagement
- Vertragskonditionen mit Bank verhandeln
- Optimierung der Kapitalstruktur, EK und FK
2. Immobilienmanagement
- BEWI Kosten senken
- Erneuerung Haustechnik, Umgebung, Fassade, etc.
- Abriss oder Neubau
- Nutzung von Baureserven, evtl. Aufstockung
3. Vertragsmanagement
- Verlängerung von Verträgen
- Verschiedene Laufzeiten
- Vermietungskonzepte erstellen
- Entmietung durch monetäre Reize
- Flächenoptimierung
- Andere Miteinnahmen, z.b. Aussenwerbung
3. Verkauf
4. Kauf
Was sind Gründe, um eine Due Dilligence durchzuführen?
- Portfoliochecks (Aufteilung in wesentliche Schlüsselmerkmale)
- Kauf oder Verkauf
- Portfoliobereinigung
- Portfolioanalysen
- Sekuritisierung (Verbriefung von Immobilien / Asset Swaps)
Was bedeutet Sekuritisierung?
Was ist mit Asset Liability gemeint?
Verbriefung von Immobilien
PK verkauft Ihre Liegenschaft an einen Fonds und ist danch am Fonds beteiligt. = Asset Swap
Das Bilanzstrukturmanagement (engl. asset liability management, oft abgekürzt mit ALM), bezeichnet die Abstimmung der Fälligkeitsstruktur der aktiven und passiven Bilanzpositionen, respektive die Steuerung des damit verbundenen Zinsänderungsrisikos. Diese Methode des Risikomanagements wird hauptsächlich von Banken und Versicherern angewendet.