Immobilienbewirtschaftung
Sachbearbeiterkurs Bewirtschaftungs-Assisten/in SVIT
Sachbearbeiterkurs Bewirtschaftungs-Assisten/in SVIT
Kartei Details
| Karten | 61 |
|---|---|
| Lernende | 126 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Berufskunde |
| Stufe | Grundschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 30.05.2013 / 06.03.2025 |
| Weblink |
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1.1 Der Mietwohnungsmarkt
Der Mietwohnungsmarkt ist geprägt von einem knappen Angebot und einer hohen Nachfrage.
Für einen funktionierenden Wohnungsmarkt ist eine Leerwohnungsziffer von mindestens 1,5 bis 2% erforderlich.
1.2 Der Immobilien-Bewirtschafter
Ein bedeutender Teil des schweizerischen Volksvermögens ist in Immbilien angelegt. Damit diese Kaopitalanlagen Ihren Wert beibehalten stehen drei Ziele im Vordergrund:
- Ertrag
- Substanzerhaltung
- Wertsteigerung
1.2.1 Aufgaben des Immobilienbewirtschafters
- Vermietung / Vermarktung
- Betreuung der Mietverträge
- Liegenschaftsunterhalt
- Garantiewesen
- Kontrollarbeiten
- Administration
- Aus- und Weiterbildung
- Führungsaufgaben
3.1 Mietvertrag Form und Arten
Mündliche Form
Schriftliche Form
3.1.3 Mietvertrag für Wohnungen
Folgende Punkte sollten zwingend in einem Mietvertrag für Wohnräume aufgeführt sein:
- Vertragsparteien
- Mietobjekt (möglichst genaue Umschreibung)
- Räume zur Mitbenutzung
- Mietbeginn
- Kündigungsfristen /Kündigungstermine
- Mietzins
- Berechnungsgrundlagen zum Mietzins
- Nebenkosten
- Sicherheitsleistung zum Mietvertrag
- Allgemeine Bestimmungen zum Mietvertrag
- Unterschriften
3.2 Dauer eines Mietvertrages
Unbestimmte Dauer, unbefristestes Mietverhältnis: Die Parteien haben die Möglichkeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (3 Monate) auf eien frei bestimmbaren Termin zu kündigen.
Bestimmte Mietdauer, befristetes Mietverhältnis: Als befristes gilt ein Mietverhältnis dann, wenn es ohne Kündigung mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer endigt.
Mietverträge mit Mindestvertragsdauer: Als Mietvertrag mit Minestvertragsdauer gilt ein Mietverhältnis dann, wenn es erst nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne gekündigt werden kann.
4.1 Bewirtschaftungsvertrag
Welches sind die gesetzlichen Grundlagen des Bewirtschaftungsvertrages?
OR 394-406 Der einfache Auftrag
ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft
4.2 Pflichten Bewirtschafter
Welches sind die rechtlichen Pflichten des Auftragnehmers (Verwaltung) bei einem Bewirtschaftungsvertrag?
a) Getreue und sorgfältige Geschäftsführung
b) nach dem Willen des Auftraggebers zu handeln
c) Persönliche Ausführung des Vertrages
d) Rechenschaftsablegung und Herausgabe der Akten
4.3 Kündigung
Wann kann ein Bewirtschaftungsvertrag gekündigt werden?
OR 404: einfacher Auftrag kann jederzeit gekündigt werden. Erfolgt die Kündigung zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Schadenersatz des anderen verursachten Schadens verpflichtet.
4.4 Kompetenzsumme
Formulieren Sie für einen Bewitschaftungsvertrag den Punkt Kompetenzsumme für nicht budgetierte Aufträge.
Die Kompetenzsumme von CHF 5000.-- bezieht sich auf einen einzelnen Auftrag. Die Kompetenzsumme kann jedoch in Notfällen überschritten werden, um Schäden zu vermeiden.
4.5.1 Leistungsbeschrieb Bewirtschaftung
Welches sind die drei Leistungsbereiche und wie wird das Honorar ermittelt?
Basisleistung fix Pauschalbetrag oder in % der
Jahresbruttomiete
Basisleistung variabel festgelegter Preis pro Fall oder
Objekt
Zusatzleistungen nach Stundenaufwand
4.5.2 Basis der Honorare
Worauf basieren die Honorare?
auf dem Indexstand vom Landesindex der Konsumentenpreise
4.5.3 Vertragsbestimmungen
welches sind die weiteren Vertragsbestimmungen?
Vollmacht, Kündigung, Kompetenzsumme, Abrechnungstermin, Schriftform, Teilnichtigkeit, Anwendbares Recht, Schiedsgerichtbarkeit, Besondere Vereinbarungen
5. Stockwerkeigentum
Inhalt des Stockwerkeigentums: Im Gesetz wird Stockwerkeigentum wie folgt definiert:
Mieteigentumsanteil an einem Gebäude
Sonderrecht (Wohnung einschliesslich Hobbyraum, Einstellhallenplatz, Garage)
5.2 Inhalt des Stockwerkeigentums
Gemeinschaftliche Gebäudeteile: welche nicht sonderrechtsfähig sind und zur gemeinschaftlichen Nutzung sind (Hauseingang, Treppenhaus, Lift)
Sonderrechtsfähige Gebäudeteile: folgende Erfordernisse müssen eingehalten werden: Abgeschlossenheit, wirtschaftliche Einheit, Eigener Zugang
Ausschliessliches Nutzungsrecht: Besucherparkplatz, Garten
5.3 Unterschiede in der Verwaltung bei Mietliegenschaften und STWEG
Folgende Punkte müssen beachtet werden:
Gemeinsamkeiten: Die technische Verwaltung (Unterhalt und Reparaturen, Hauswart, Hausordnung, Serviceverträge), kaufmännische Verwaltung (Nebenkostenabrechnung, Buchhaltung, Inkasso)
Unterschiede: Der Verwalter muss nicht unbedingt SZWEG sein, Gegenstand der Verwaltung ist gesamte Liegenschaft nicht aber die im Sonderrecht enthaltenen Objekte, Stockwerkreglement (Aufgabenverteilung und Beschlussfassung gemäss Reglement)
6.1 Hauswartung Aufgaben und Erwartungen
- Technische Wartung der Liegenschaft
- Aufsichtsfunktion
- Bindeglied zur Verwaltung
- Persönlichkeit des Hauswartes
- Hauswart als Mieter
6.2 Pflichtenheft
Zu den Hauptaufgaben des Hauswartes gehören:
- Unterhalt der Liegenschaft (Reinigung)
- Wartung und Betrieb der technischen Einrichtungen
- Pflege der Gartenarbeiten
- Regelmässige Kontrollgänge
- Kontakt mit der Mieterschaft
6.3 Ermittlung Arbeitsaufwand
Hauswart im Nebenamt: Entschädigung nach Stundenaufwand (CHF 30.00 bis 40.00)
Vollamtlicher Hauswart: im Monatslohn
6.4 Hauswartsvertrag
Folgende Punkte sollten darin aufgeführt sein:
- Vertragsparteien
- zu betreuende Liegenschaft
- Beginn, Dauer und Kündigung des Arbeitsverhältnisses
- Aufgaben (Verweis auf Pflichtenheft)
- Arbeitszeiten
- Salär, Sozialabzüge
- Spesen, Überstunden
- Stellvertretung
- Ferien
- Sofortige Vertragsauflösung
- Gerichtsstand, Ort, Datum, Unterschrift
- Beilagen: Pflichtenhef, Hauswartsinventar, Schlüsselverzeichnis
6.5 Sozialabgaben und Versicherung des Hauswartes
Folgende Sozialleistungen und Versicherungen sind obligatorisch:
- AHV / IV / EO (10,3% des Lohnes)
- LV (2,2% des Jahreslohnes)
- BVG (mehr als 21'060.00)
- UVG
- NBU
- KTG (empfohlen)
7.1. Mietzins-Festsetzung
Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?
Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen? OR 269
7.2 Mietzins-Erhöhungen
Gibt es Formvorschriften für die Anzeige von Mietzinserhöhungen?
Amtliches Formular "Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und einseitigen Vertragsänderungen gemäss Art 269d OR"
7.2.1 Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
- wenn sie icht auf dem amtlichen Formular angezeigt wird
- sie nicht begründet
- mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht
Art. 269d
7.5. Faktoren zur Berechnung Mietzinserhöhung bei wertvermehrenden Investitionen
Bsp: MZ 1'000.--, Investition 2'200.--, Lebensdauer 10 Jahre, Ref. Zinssatz 3,25%
Verzinsung: 3,25% + 0,5% = 3,75% / 2 = 1,88%
Amortisation: 100% / 10 (Jahre) = 10%
Unterhalt: 10% von A 1% und V 0.19% = 1,19%
TOTAL: 1,88 + 10 + 1,19 = 13.07%
Investition 2'200 * 13,07% = 287.54/Jahr /12= 23.95/Monat
Neuer Mietzins 1'023.95
7.3 Mietzinserhöhungsgründe
- Hypothekarzinserhöhung (Referenzzinssatz)
- Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital
- Kostenseitgerungen
- Mehrleistungen des Vermieters
7.4.1 Kostensteigerungen
Erhöhungen Unterhalt- und Betriebskosten
0.5 - 1.0% pro Jahr je nach Alter der Liegenschaft und Umfang der erhobenen Nebenkosten
7.4.2 Referenzzinssatz
Formel
Bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes um 1/4% darf der Mietzins wie folgt erhöht werden:
< 5% = 3%
5% - 6% = 2,5%
> 6% = 2%
Beispiel:
von 5 3/4% auf 4 1/4% =
5 3/4 - 5 = 7,5 (2,5% * 1/4%)
5 - 4 1/4% = 9,0 ( 3% * 1/4%)
Total 16,5 *100 / 16.5 +100 = 14,16%
8.1 Renditeberechnung
Um die Rendite berechnen zu können, müssen folgende Schlüsselbegriffe bekannt sein:
Netto-Mietzins Soll = Soll-EInnahmen d.h Ertrag wenn die Liegenschaft vollvermietet war
Netto-Mietzins Ist = Effektive Mietzinseinnahmen an Abzug der Leerstände und Debitorenverluste
Anlagekosten = Kauf- oder Erstellungspreis der Liegenschaft zuzüglich wertvermehrende Investitionen
Fremdkapital = Von einem Kreditinstitut zur Verfü'gung gestelltes Darlehen (Hypothek)
Eigenkapital = Vom EIgentümer in die Liegenschaft investiertes Kapital
Liegenschaftenerfolg = Gewinn oder Verlust aus der Liegenschft (Einnahmen abzüglich Ausgaben)
8.1.1 Bruttorendite
Die Bruttorendite zeigt das Verhältnis der Soll-Nettomietzinseinnahmen (ohen Nebenkosten) Sie wird wie folgt berechnet:
Bruttorendite = Netto-Meitzins-Soll x 100 / Anlagekosten/Kaufpreis
Aus der Bruttorendite ist der gesamte Liegenschaftsaufwand zu bestreiten, der nicht durch vertraglich vereinbarte Nebenkostenbeiträge der Mieter bezahlt wird. Darunter fallen insbesondere:
- Fremdkapitalzinsen
- Eigenkapitalzinsen
- Versicherungen, öffentliche Abgaben
- Reparaturen und Unterhalt
- Betriebskosten (sofern nicht durch Nebenkosten abgedeckt)
- Verwaltungskosten
- Abschreibungen
- Mietzinsrisiko
8.1.2 Nettorendite
Die Nettorendite ist das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis des Liegenschaftserfolgs (Mietzinsüberschuss) zum investierten Eigenkapital einer Liegenschaft.
Die Formel lautet:
Nettorendite = Liegenschaftserfolg (Nettoertrag) x 100 / investiertes Eigenkapital
8.2.1 Nebenkostenabrechnung Gesetzliche Grundlagen:
Es bestehen die nachfolgenden Möglichkeiten für die Mietvertraglichen Vereinbarungen betreffend Nebenkosten:
- Es werden keine Nebenkosten ausgeschieden. Der Mietzins versteht sich inkl. aller Nebenkosten
- Die Nebenkosten werden ausgeschieden und persönlich abgerechnet
- Die Nebenkosten werden ausgeschieden und dafür eine Pauschale basierend auf die Durchschnittswerte, festgesetzt
8.2.2 Abrechenbare Kosten
abgerechnet werden können:
sämtliche Kosten, welche mit dem Gebrauch der Liegenschaft zusammenhängen.
Bezüglich den abrechenbaren Heiz- und Warmwasserkosten sind die möglichen abrechenbaren Kosten in Art. 5 VMWG detailliert aufgeführt.
8.2.3 Die Kostenverteilung
Ablauf der Kostenverteilung
Kosten --> abrechenbare Kosten --> Verteilung auf Objekt --> Verteilung auf Mieter
Mögliche Verteilschlüssel sind
- Verteilung nach m2
- Verteilung nach m3
- Verteilung nach Anzahl Wonungen
- Verteilung nach Bewohnergleichwerten
8.2.4 Die verbrauchsabhängige indiviiduelle Heizkostenabrechnung (VHKA)
Mittels der individuellen Messgeräte können Heizungs- und Warmwasserkosten im Sinne des Verursacherprinzips entsprechend dem Heizverhalkten auf den einzelnen Nutzer umgelegt werden.
Vorteile VHKA:
- verursachergerechtes Verhalten
- Leichte EInsparung Brennstoff möglich
Nachteile VHKA:
- komplizierte Abrechnung
- Mehrkosten durch Ablesung, Service und Unterhalt
8.2.5 Mietrechtliche Bestimmungen zu den Nebenkosten
Nebenkosten können nur auf den Mieter überwälzt werden und sind von diesem nu geschuldet, wenn die einzelnen Kostenpositionen klar und eindeutig im Vertrag ausgewiesen sind.
Als Betriebskosten werden abgerechnet: Hauswartung inkl. Sozialabgaben und Spesen, Kabel-TV, allgemein Strom, Wasser und Abwasser, Kehrichtgrundgebühr, Leitungsspülungen, Gartenunterhalt sowie Servicekosten für allgemeine technische Einrichtungen
9 Mängelrechte des Mieters während der Mietdauer
Gemäss Mietrecht ist der Vermieter verpflichtet die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und diesen zu erhalten.
Das Gesetz kennt 3 Kategorien von Mängeln:
- Schwerwiegender Mangel: Der Gebrauch der Mietsache ist ausgeschlossen, erheblich beeinträchtigt (Bsp. Wohnungsbrand)
- Untergeordnete Mängel: Der Gebrauch der Mietsache ist beeinträchtigt, vermnmindet (Bsp. Wasserschaden)
- Kleine Mängel: Behebung durch den Mieter auf eigene Kosten gemäss Ortsgebrauch resp. Mietvertrag
9.2 Mietzinsreduktionsanspruch bei Mängeln
Weist das Mietobjekt eine Mangel auf, ist der Mieter berechtigt eine angemessene Mietzinsreduktion zu verlangen. Die Berechnung der Mietzinsreduktion wird durch folgende Faktoren bestimmt:
- Schwere des Mangels
- Benutzbarkeit des Mietobjektes
- Dauer des Mangels
9.3 Hinterlegung des Mietzinses
Beseitigt der Vermieter einen Mangel nach schriftlicher Meldung durch den Mieter nicht in einer angemessenen Frist, so kann der Mieter dem Mietzins bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen (Art. 259 g-i OR)
Voraussetzung für die Hinterlegung ist, dass der Mieter den Vermieter übr den bestehenden Mangel schriftlich informiert und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels gesetzt hat, welche der Vermieter ungenutzt verstreichen liess. Der Mieter muss die Hinterlegung des Mietzinses in diesem Schreiben ankündigen.
10. Beendigung des Mietverhältnisses
10.1 Allgemeine Kündigung
Beide Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern keine längere Frist oder einen anderen Termin vereinbart haben.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen von
- drei Monaten für Wohnungen
- sechs Monaten für Geschäftsräume
- zwei Wochen für möblierte Zimmer und separate Einstellplätze
können von den Parteien vertraglich verlängert aber nicht verkürzt werden.
