Immobilienbewirtschaftung

• orentlichem/laufendem Unterhalt
• ausserordentlichem Unterhalt
• wiederkehrende Ausgaben

Zum ordentlichen Unterhalt einer Liegenschaft gehören auch die periodische Besichtigung und die Erstellung eines Zustandsrapportes

• Reparaturen an sanitären Anlagen im allgemeinen Bereich
• Unterhalt an elektrischen Anlagen (Licht, Türklingel etc.)
• Unterhalt an Waschmaschinen, Trocknern etc.
• Reparaturen an der Gebäudehülle (Dach, Fenster, Läden, Fassade)
• Reparaturen an haustechnischen Anlagen (Heizung, Lüftung)
• Wohnungsinstandhaltungen bei Mieterwechseln
• Ersatz von einzelnen Geräten (Kühlschrank, Kochherd etc.)
• Umgebungs- und Gartenarbeiten
• Servicevertrage aller Art

um grosse Reparaturen, zyklische Sanierungen, Ersatz von Anlagen und Installationen sowie um bauliche Erneuerungen und Verbesserungen

• Periodische Kontrolle und Wartung heikler Anlagen und damit verbunden eine grösstmögliche Betriebssicherheit
• Laufender Unterhalt durch Fachpersonal
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften
• Verlängerung der Lebensdauer

Am häufigsten werden Serviceabonnemente abgeschlossen für:

• Aufzüge
• Heizanlagen (Brenner, Boiler, Steuerung)
• Wasserbehandlungsanlagen
• Grössere Lüftungs- und Klimaanlagen
• Leckwarngeräte an Heizöltanks
• Gaswarnanlagen
• Automatische Tür- und Torantriebe
• Feuerlöscher, Brandmelder

• Ersatz von Schaltern und Steckdosen
• Ersatz von Glühbirnen und SIcherungen
• Unterhalt von Tür- und Schrankschlössern
• Ersatz von Gurten für Rollläden und Storen
• Ersatz von Dichtungen der Gas- und Wasserhahnen
• Ersatz von gesprungener und defekter Scheiben
• Periodische Entkalkungm des Einzelboliers
• Ersatz von Kochplatten sowie Fettfiltern in Küchenabzügen

Massgebend im MV in den allgemeinen Bestimmungen umschriebener kleine Unterhalt

• Gebäudehülle
• Allgemeine Räume
• Haustechnische Anlagen
• Elektrische und sanitäre Installationen
• Wohnungen (üblicherweise nur Stichproben)
• Umgebung
• Reinigung und Hauswarttätigkeit

• Krankheit
• Betreibs- und Nichtbetriebsunfall
• Haftpflicht (Privathaftpflicht und Motofahrzeughaftpflicht)

• Feuer- und Elementarversicherungen (Sachversicherung obligatorisch, zwingend beim Kanton)
• Gebäudewasserversicherung (fakultativ)
• Haushaftpflichtversicherung (grundsätzlich nicht obligatorisch)

Das ganze Gebäude ist zum Neuwert versichert. Tritt ein Schaden ein und das Gebäude ist nicht zum Neuwert versicht (z.B. bei erheblichen, wertvermehrenden Investitionen) versichert, liegt eine Unterversicherung vor und die Kostenübernahme seitens Versicherung wird proportional gekürzt. Die Versicherungssumme ist also niedriger als der Ersatzwert.

Ist ein Dritter für den Schaden haftbar, geht der Ersatzanspruch des EIgentümers auf die Gebäudeversicherung über, soweit sie Entschädigungen geleistet hat. Die Gebäudeversicherung ist nach den Bestimmungen des OR zum Rückgriff berechtigt. Der Eigentümer ist für jede Haftung oder Unterlassung, durch die er dieses Recht der Gebäudeversicherung schmölert, ersatzpflichtig.

Wechselt der Gegenstand (Liegenschaft) des Vertrages den Eigentümer, so gehen die Recht und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag auf den neuen Eigentümer über.

Der neue Eigentümer kann den Übergang des Vertrages durch eine schriftliche Erklärung bis spätestens 30 Tage nach der Handänderung ablehnen.

Das Versicherungsunternehmen kann den Vertrag innert 14 Tagen nach Kenntnis des neuen Eigentümers kündigen. Der Vertrag endet frühestens 30 Tage nach der Kündigung.

Mit der Unterzeichnung des Antragsformular beantragt der Versicherungsnehmer die Risikodeckung. Der Antragsteller ist an seinen Antrag während 14 Tagen gebunden. Innerhalb dieser Frist muss der Antragsteller eine Annahmebestätigung oder eine Police erhalten, andernfalls kann er vom Antrag zurücktreten. Die vorerwähnten Fristen können auch in Absprache mit dem Versicherer nicht verlängert werden.

Eine Ablehnung des Sntrages muss durch den Versicherer nicht begründet werden. Bei jeder Änderung des Antrages durch den Versicherer ist der Antragsteller nicht mehr an seinen Antrag gebunden.

Folgende Risiken sind versichert:

• Brand, Rauch
• Blitzschlag
• Explosion
• Elementarschäden (Hochwasser, Überschwemmung, Sturm, Hagel, Lawinen, Steinschlag, Erdrutsch etc.)
• Sturmwind über 75 km/h
• Abstürzende und notlandende Luft- u. Raumfahrzeuge oder Teile davon

nicht versichert sind:

• Neutralitätsverletzungen
• Kriegerische Ereignisse
• innere Unruhen

Grundsätzlich sind Gebäude, Anlagen und feste Einrichtungen zum Neuwert versichert. Die Gebäudeversicherungssumme und auch die daraus resultierende Prämie wird jährlich dem Baukostenindex angepasst.

Diese Versicherung deckt folgende Risiken ab:

Wasser, das aus Wasserleitungsanlagen oder daran angeschlossenen Einrchtungen und Apparaten ausgeflossen ist (Bsp. Badewannen, Waschmaschinen, GWM, Aquarien etc.)

Regen- oder Schnee- und Schmelzwasser, das aus Dachrinnen und Ablaufrohren durch das Dach ins Innere des Gebäudes gedrungen ist.

Rückstau aus der Abwasserknalisation oder Grundwasser in Inneren des Gebäudes.

Ausfliessen von Oel aus Heizungs- und Tankanlagen, jedoch nur Schäden im Inneren des Gebäudes.

Zusätzlich versichert sind meistens noch:

Frostschäden d.h. Kosten für die Reparatur und das Auftauen von Leitungen sowie der daran angeschlossenen Apparate im Innern des Gebäudes sowie der erdverlegten Leistungen ausserhalb des Gebäudes.

Nicht versichert sind folgende Schäden:

• Eindringendes Wasser durch offengelassene Dachluken
• Schäden verursacht durch Bodensenkungen
• Schlechter Baugrund
• Fehlerhafte, bauliche Konstruktion
• Mangelnder Gebäudeunterhalt

Haftpflicht bedeutet, für Schäden einstehen zu müssen, die man einem Dritten zugefügt hat. In diesem Zusammenhang sind zwei Haftpflichtarten erwähnenswert:

a) Haftung des Eigentümers eines Gebäudes gemäss Art. 58 OR

b) Diese Haftung wird als Kausalhaftung bezeichnet, da es sich um eine Haftung ohne Verschulden handelt. (Werkeigentümer-Haftung)

c) Haftung des Eigentümers für Schäden, die der Hauswart in Ausübung seiner Aufgaben und Pflichten Drittpersonen wiederrechtlich bzw. vertragswidrig zufügt gemäss Art. 55 und 101 OR. Es handelt sich hier um Verschuldenshaftung.

Diese Ersatzansprüche müssen zudem mit dem Zustand oder dem Unterhalt des Gebäudes im Zusammenhang stehen.

Typische Schadensursachen sind z.B.

• Losgelöste Dachziegel
• schadhafte Treppenstufen
• Glatteis auf Wegen, Vorplätzen und Treppen etc.
• Aeste, die auf die Strasse fallen.
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• Ertrag
• Substanzerhaltung
• Wertsteigerung

• Vermietung / Vermarktung
• Betreuung der Mietverträge
• Liegenschaftsunterhalt
• Garantiewesen
• Kontrollarbeiten
• Administration
• Aus- und Weiterbildung
• Führungsaufgaben

Mündliche Form

Schriftliche Form

• Vertragsparteien
• Mietobjekt (möglichst genaue Umschreibung)
• Räume zur Mitbenutzung
• Mietbeginn
• Kündigungsfristen /Kündigungstermine
• Mietzins
• Berechnungsgrundlagen zum Mietzins
• Nebenkosten
• Sicherheitsleistung zum Mietvertrag
• Allgemeine Bestimmungen zum Mietvertrag
• Unterschriften

Unbestimmte Dauer, unbefristestes Mietverhältnis: Die Parteien haben die Möglichkeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (3 Monate) auf eien frei bestimmbaren Termin zu kündigen.

Bestimmte Mietdauer, befristetes Mietverhältnis: Als befristes gilt ein Mietverhältnis dann, wenn es ohne Kündigung mit dem Ablauf der vereinbarten Dauer endigt.

Mietverträge mit Mindestvertragsdauer: Als Mietvertrag mit Minestvertragsdauer gilt ein Mietverhältnis dann, wenn es erst nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne gekündigt werden kann.

OR 394-406 Der einfache Auftrag

ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft

a) Getreue und sorgfältige Geschäftsführung

b) nach dem Willen des Auftraggebers zu handeln

c) Persönliche Ausführung des Vertrages

d) Rechenschaftsablegung und Herausgabe der Akten

OR 404: einfacher Auftrag kann jederzeit gekündigt werden. Erfolgt die Kündigung zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Schadenersatz des anderen verursachten Schadens verpflichtet.

Die Kompetenzsumme von CHF 5000.-- bezieht sich auf einen einzelnen Auftrag. Die Kompetenzsumme kann jedoch in Notfällen überschritten werden, um Schäden zu vermeiden.

Basisleistung fix              Pauschalbetrag oder in % der    
                                           Jahresbruttomiete

Basisleistung variabel   festgelegter Preis pro Fall oder
                                           Objekt

Zusatzleistungen            nach Stundenaufwand

auf dem Indexstand vom Landesindex der Konsumentenpreise

Vollmacht, Kündigung, Kompetenzsumme, Abrechnungstermin, Schriftform, Teilnichtigkeit, Anwendbares Recht, Schiedsgerichtbarkeit, Besondere Vereinbarungen

Mieteigentumsanteil an einem Gebäude

Sonderrecht (Wohnung einschliesslich Hobbyraum, Einstellhallenplatz, Garage)

Gemeinschaftliche Gebäudeteile: welche nicht sonderrechtsfähig sind und zur gemeinschaftlichen Nutzung sind (Hauseingang, Treppenhaus, Lift)

Sonderrechtsfähige Gebäudeteile: folgende Erfordernisse müssen eingehalten werden: Abgeschlossenheit, wirtschaftliche Einheit, Eigener Zugang

Ausschliessliches Nutzungsrecht: Besucherparkplatz, Garten