Flächenmanagment

Die Umlegung ist zulässig:

• im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen B-Plans oder eines B- Plans zur Innenentwicklung
• innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder eines einfachen Bebauungsplans hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben
• (→ Einfügungsgebot: Umlegung auch möglich, wenn B-Plan im Aufstellungsverfahren)

Umlegungsvorteil = Wertsteigerung durch Umlegung, abhängig von:

1. Erschließungsvorteil (Abtretung der Erschließungsflächen)

2. Zeitvorteil durch verkürzte Wartezeit bis zur Baureife (z.B. um cac 3-5 Jahre gegenüber freiwilligen Verfahren)

3. Gestaltungsvorteil (Parallelität der Grenzen, optimales Verhältnis Tiefe/Breite)

4. Kostenvorteil durch ersparte Aufwendungen: Grunderwerbssteuer (5,5%), Notar (1-1,5%), Gutachten, Vermessung, Grundbuch

Ermittlung: Wert von baureifem Land (efbfr.) - Wert von Rohbauland

(weiß nicht wieso DIE 4… in der Vorlesung gibt es weit aus mehr:)

• keine Anordnung der vereinfachten Umlegung durch die Gemeinde
• kein einleitender Umlegungsbeschluss
• keine Eintragung eines Umlegungsvermerks im Grundbuch
• keine Verfügungs- und Veränderungssperre
• kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde
• keine Erstellung und Offenlage der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses erforderlich
• keine Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Umlegungsplanes

Soziale Ziele: Verbesserung des Wohnungsangebotes durch:

• Wohnraumförderquote: stadtweit einheitliche oder nach Stadtteilen differenzierte Quote für geförderten Wohnungsbau bei der Baulandentwicklung
• Wohnungsbauquote: Quote für Anteil des Wohnens zur Schaffung funktionsgemischter Quartieren

Ökonimische Ziele:

• Grundstücke: Verbilligte Abgabe der Grundstücke und Bindungen für geförderten Wohnungsbau
• Kosten: Planungskosten, Verfahrens- und Entwicklungskosten sowie Sanierungs- und Ordnungskosten, Technische Infrastruktur, Soziale Infrastruktur

Städtebauliche Ziele:

• Baukultur: Städtebaulicher Wettbewerb, Bauverpflichtung
• Städtebauliche Standards: Dichtewert, Freiflächenstandards
• Umweltstandards: Klimaanpassung, CO_2-Ausstoß, nachhaltiges Bauen

Bedeutung (Motive und Aufgaben):

1. Bedarfsgerechte Entwicklung und Mobilisierung von Bauland
2. Beschleunigung des Baulandentwicklungsprozesses
3. Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten der Baulandbereitstellung und Stadtenwicklung zur Entlastung kommunaler Haushalte
4. Verwirklichung städtebaulicher Zielsetzungen (sozialgerechte Bodennutzung, Innentwicklung, Stadtumbau, ökologische Siedlungsentwicklung…)
5. Sozial ausgewogene Stadt- und Quartiersentwicklung
6. Dämpfung der Bodenpreisentwicklung

1. Bauplanungs- und Baureifmachungsverträge:

Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen

• Neuordnung der Grundstücke, freiwillige Umlegung
• Bodensanierung und sonstige Maßnahmen der Vorbereitung,
• Erschließung (früher § 124 BauGB)
• Städtebauliche Planungen
• sonstige Maßnahmen

2. Baurealisierungs- bzw. Zielbindungsverträge

Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere:

• Grundstücksnutzung
• Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß § 1a BauGB
• Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen sowie
• des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung

3. Folgekostenverträge

Kosten und Aufwendungen, die Voraussetzung oder Folge einer städtebaulichen Maßnahme sind wie z.B.:

• Grundstücksbereitstellung
• Anpassung von Straßen und Wegen
• Abwasserbeseitigung
• soziale Infrastruktur
• ÖPNV- Anlagen

4. Energienutzungsverträge

Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur zentralen und dezentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung und Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung

5. Energetische Anforderungen an Gebäude

Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden

B-Plan der Innenentwicklung:

Beschleunigtes Verfahren ( § 13 a BauGB):

• Einführung 2007
• keine Verpflichtung zur Umweltprüfung (< 20.000 m²)
• Screening bei 20.000 – 70.000 m²
• Ausschluss der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung
• keine Anwendung auf Flächennutzungsplan (FNP)
• Aufstellung auch eines B-Plans, der nicht aus FNP entwickelt ist, auch vor Änderung oder Ergänzung des FNP
• Anpassung der FNP im Wege der Berichtigung des Flächennutzungsplans
• Keine Vorhaben mit UVP-Pflicht

1. Privatnützigkeitsgebot: Die Umlegung dient nicht nur öffentlichen Interessen, sondern stets auch den privaten Interessen der Eigentümer im Umlegungsgebiet, indem unerschlossenes Rohbauland zu erschließungsbeitragsfreiem Bauland entwickelt wird.
2. Konservationsprinzip: Das Eigentum bleibt in seiner Substanz grundsätzlich erhalten, Anspruch auf mindestens wertgleiches Grundstück.
3. Solidaritätsprinzip: Die Flächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen sind von allen Eigentümern zu gleichen Teilen aufzubringen.
4. Konformitätsprinzip: Die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken sollen aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben bzw. nach Maßgabe des § 34 BauGB neu geordnet werden.
5. Surrogationsprinzip: Rechte und Belastungen an den alten Grundstücken gehen auf die neuen Grundstücke, soweit erforderlich, über.

Flächenabzug f:

• Differenz von neuen örtlichen Verkehrs- und Grünflächen und alten
• Angabe in % der Einwurfsmasse
• Abzug für Flächen für öffentliche Zwecke/ überwiegend den Bewohnern dienende Maßnahmen
• f <= Umlegungsvorteil
• Wird als Anteil an der Einwurfsmasse angegeben

Flächenbeitrag F:

- Zum Ausgleich des Umlegungsvorteils:

• F[%] = (V-E)/V * 100
• F_(max) <= 10% von E_i (Neuordnungsumlegung)
• F_(max) <= 30% von E_i (erstmalige Erschließung)
• Wenn Umlegungsvorteil > F_max dann Geldausgleich
• Beinhaltet f

Beteiligte (bilden Teilnehmergesellschaft; Körperschaft des öff. Rechts):

• Eigentümer und Erbbauberechtigte
• Gemeinde, Wasser- und Bodenverbände, betroffene Körperschaften, Inhaber von Grundstücksrechten, Unterhaltungspflichtige von Anlagen → Nebenbeteiligte

Aufgaben:

• Erstellung und Unterhaltung gemeinschaftlicher Anlagen
• fordert und leistet Zahlungen
• trägt Ausführungskosten

Unternehmensflurbereinigung:

• Enteignung zulässig
• Ländliche Grundstücke im sehr großen Umfang > 5ha
• Landverlust auf großen Eigentümerkreis verteilbar
• Fremdnützig

1. Kausalität der Vertragsleistungen und Koppelungsverbot (In Vorlesung gibt es Beispiele)

• Erfordernis des sachlichen Zusammenhangs: Austauschvertrag darf nur das verbinden, was ohnehin in einem inneren Zusammenhang steht
• nur maßnahmenbezogene, tatsächliche Kosten, keine sachfremden Kosten
• Erfordernis des zeitlichen Zusammenhangs
• Gemeinde darf für hoheitliche Aufgaben keine Gegenleistungen vereinbaren
• Materielle Vorwegbindungen für den Bebauungsplan dürfen nicht vertraglich eingegangen werden
• Ausnahme: Gemeinderat nimmt vertraglich Regelungen vorweg, die im Rahmen einer Gesamtabwägung im späteren B-Planverfahren zum gleichen Ergebnis führen.

2. Angemessenheit

• Verfassungsprinzip: Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit für das gesamte Verwaltungshandeln anzuwenden
• vereinbarte Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein, d.h. Leistung und Gegenleistung der Vertragspartner müssen ausgewogen sein
• Bereicherungsverbot für die Gemeinde
• Freiwilligkeit kein Kriterium für Angemessenheit
• Rechtsprechung: Halbteilungsgrundsatz des BverwG,
• Praxis: Beim Münchener und Kölner Modell der Baulandentwicklung werden max. 2/3 der Bodenwertsteigerung abgeschöpft für Infrastrukturkosten

3. Begrenzung der Planungsgewinnabschöpfung auf den Aufwendungsersatz

• nach geltendem Bodenrecht nur Aufwendungsersatz für städtebauliche Maßnahmen (Umlegung, Sanierung, städtebauliche Entwicklungsmaßnahme)
• keine volle Abschöpfung planungs- und maßnahmenbedingter Bodenwertsteigerungen
• Planungsgewinn unterliegt auch dem Eigentumsschutz Art 14 GG und steht dem Grundstückseigentümer zu

4. Materielle und formelle Anforderungen

• Vertragsfreiheit im Rahmen der Gesetze
• Anwendung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (jetzt §§ 305- 310 BGB nF, bisher AGB-Gesetz) bei städtebaulichen Verträgen
• formelle Anforderungen: Schriftform, notarielle Beurkundung

• Auslöser: zu hohe Kosten der Bauleitplanung --> drohender Planungsstillstand
• Beteiligung der Plangungsbegünstigten an Kosten (öffentliche Verkehrs-, Grün- und Ausgleichsflächen, soziale Infrastruktur, Planungskosten)
• 30% gehen in Förderung des sozialen Wohnungsbau
• mindestens 1/3 des Bruttozuwachses verbleibt als Investitionsanreiz
•  
• Instrument zur Mitfinanzierung städtebaulicher Planung und somit Entlastung des städtischen Haushalts
• Planungsbegünstigte übernehmen Herstellung der Einrichtungen für soziale Infrastruktur oder Zahlung eines Finanzierungsbeitrages von ca. 67€ pro Quadratmeter
• max. Abschöpfung von 2/3 der Bodenwertsteigerung (1/3 an Eigentümer) für Infrastrukturkosten
• Anwendung bei mehr als 20 WE
• Grundzustimmung, Grundvereinbarung, Ausführungsverträge
• bedeutsame Aufgabenschritte: städtebauliche Verträge, vereinbarte gesetzliche Umlegung, freiwillige Umlegen

1. Vorwegnahme der Entscheidung (§ 76 BauGB)

→ Eigentums- und Besitzverhältnisse für einzelne Grundstücke sowie andere Rechte können mit Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber geregelt werden, bevor der Umlegungsplan aufgestellt ist.

2. Vorzeitige Besitzeinweisung (§ 77 BauGB)

• Bedarfsträger
• Eigentümer

3. Teilumlegungsplan (§ 66 Abs. 1 Satz 2 BauGB)

→ gilt nur für Teile des Umlegungsgebiets

4. Teilinkraftsetzung des Umlegungsplans (§ 71 Abs. 2 BauGB)

→ vor Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans kann die Umlegungsstelle räumliche und sachliche Teile des Umlegungsplans durch Bekanntmachung in Kraft setzen, wenn sich die Entscheidung über eingelegte Rechtsbehelfe auf diese Teile des Umlegungsplans nicht auswirken kann. Personen, die Rechtsbehelfe eingelegt haben, sind von der Inkraftsetzung zu unterrichten.

Eigentum und Erbrecht (Verfassungsrechtlicher Eigentumsbegriff)

1. Das Eigentum und der Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch Gesetze bestimmt
2. Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
3. Eine Enteignung ist nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Erschließungsanlagen im Sinne dieses Abschnitts (§ 127 Abs. 2 BauGB) sind:

1. die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
2. die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiet (z.B. Fußwege, Wohnwege);
3. Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete; Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind;
4. Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestandteil der in den Nummern 1 bis 3 genannten Verkehrsanlagen oder nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung notwendig sind;
5. Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immisionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind.

Verteilungsmaßstäbe (BauGB § 131) sind:

1. die Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung;
2. die Grundstücksflächen;
3. die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage.

1. Nießbrauch

• Umfassendes Nutzungsrecht, das nicht nur auf einzelne, sonder grundsätzlich auf alle Nutzungen des Gegenstandes bezogen ist

2. Grunddienstbarkeit

• jeweiliger Grundstückseigentümer eines anderen Grundstücks ist Berechtigter, subjektiv dingliches Recht,
  • Nutzungsrechte z.B. Wegerecht
  • Anspruch auf Unterlassung z.B. Verbot bestimmter Betriebe
  • Ausschluss von Abwehrrechten z.B. Akzeptanz von Immissionen

3. beschränkte persönliche Dienstbarkeit

• persönliche Berechtigung am Grundstück, unabhängig vom Eigentum, subjektiv persönliches Recht, z.B. Wohnungsrecht

4. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht

Überbau: Gebäude, das über die Grenze zum Nachbarsgrundstück hinausragt

Duldungspflicht des Überbaus, wenn:

• es sich um ein Gebäude handelte (nicht Mauern, Tore…)
• der Überbau durch Eigentümer ausgeführt wurde
• das Gebäude über die Grenze gebaut wurde
• dieser ohne Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit erfolgte (Verschulden des Architekten wird Eigentümer zugerechnet)
• kein sofortiger Widerspruch durch Nachbarn erfolgte

• Zuteilung ist abhängig vom Einwurf (alte Grundstücksaufteilung) und Sollanspruch
• Immer anhand des B-Plans
• Festgesetzte Nutzung lässt sich ohne Befreiung realisieren
• Alte und neue Lage gleichwertig
• Form und Größe entsprechend
• Grundstückswert mindestens erhalten

Bodenpolitik umfasst alle staatlichen und kommunalen Maßnahmen, die die Nutzung, die Verteilung und den Wert des Bodens beeinflussen, um die Bodenfrage zu lösen.

Bodenfrage: Aufgabe, für die vielfältigen Nutzungsansprüche geeignete Flächen in entsprechender Qualität, in ausreichendem Umfang, in geeigneter Lage zum richtigen Zeitpunkt und zu einem angemessenem Preis bereit zu stellen.

Handlungsfelder: Eigentum, Raum-und Stadtplanung, Bodennutzung, Stadterweiterung, Innenentwicklung, Stadtumbau

1. Mobilisierung von Bauland und Beschleunigung der Baulandentwicklung
2. Finanzierung der Baulandbereitstellung und Entlastung der kommunalen Haushalte durch gerechte Kostenbeteiligung der Planungsbegünstigten
3. Ausgewogene sozialräumliche Struktur der Stadt
4. Förderung der Innenentwicklung sowie energiesparenden Siedlungsentwicklung
5. Stadtumbau: Vorteils- und Lastenausgleich

• Bestellung der Mitglieder i.d.R. auf fünf Jahre
• Wiederbestellung zulässig
• Der Umlegungsausschuss entscheidet nach seiner freien aus den gesamten Verhandlungen und Ermittlungen gewonnenen Überzeugung
• Der Umlegungsausschuss ist nicht an Weisungen gebunden
• Der Umlegungsausschuss berät und beschließt in nicht öffentlicher Sitzung

Kompetenzen:

1. Vorsitzender: Befähigung zum Richteramt
2. Höherer vermessungstechnischer Verwaltungsdienst oder ÖbVI
3. Sachverständiger für Grundstückswertermittlung
4. Mitglied des Rates
5. Mitglied des Rates

Eigentum: Rechtliche Herrschaft (§ 903 BürgerGesetzBuch BGB + GrundGesetz GG)

→ Vermieter, Verpächter, Verleiher, Hinterleger

Besitz: Tatsächliche Herrschaft (§ 854 Abs. 1 BGB)

→ Mieter, Dieb, Pächter, Entleiher, Verwahrer

Methode: - Kalkulationsansatz auf Grundlage von Kosten

- zur Unterstützung bei der Verkehrswertermittlung

- Parameter beruhen auf Annahmen, die ein am Grundstücksmarkt rational handelnder Jedermann unter Kenntnis der Festsetzungen des B-Planes treffen würde

Komponenten:

1. Entwicklungskosten: Planungs- & Managementkosten, Erschließungsanlagenkosten

2. Flächenabzug: Erschließungsflächen, Flächen für Ausgleichsmaßnahmen

3. Liegenschaftszinssatz p

4. Wartezeit: min. Zeit bis zur rechtlichen Zulässigkeit der (baulichen) Nutzung

Formel: BW_roh,n = (BW_ebfr - E) * (1 - f/100) * 1/ q^n    mit q = 1 + p/100

Berechnung:

Bodenwert erschließungsbeitragsfreies baureifes Land (B_ebfr) – Entwicklungskosten

Entwicklungskosten E: - Herstellungskosten der Erschließung

- Herstellungskosten der Ausgleichsmaßnahmen

- Grunderwerbskosten für externe Ausgleichsmaßnahmen

- Freilegungskosten

- Vermessungs-, Notar-, Grundbuch- und Verhandlungskosten

Das ganze multipliziert mit:

Flächenabzug für Erschließungsanlagen, interne Ausgleichsmaßnahmen (1-f/100)

Das ganze multipliziert mit:

- n: verkürzte Wartezeit bis zur Baureife n = N – u

- N: normale Wartezeit bis zur Umlegung

- u: Dauer der Umlegung (1/q^n)

Ergibt:

- Bodenwert für Rohbauland mit der Wartezeit n (B_Roh,n)

Beispielrechnung:

300€ - (40€+5€+5€) = 250€

250€ * (1-20/100) = 200€

q = 1+p/100 = 1,05

200€ * 1/q^n = 172,77€/m^2 mit n = verkürzte Wartezeit bis zur Baureife → 3 Jahre

→ Überprüfen

Anderes Verfahren wenn: Vergleichspreise vorliegen bzw Bodenrichtwerte → Vergleichswertverfahren

Planungsadäquat:

• Wert bei plan- bzw. lagegemäßer Nutzung (ggf. ohne Gebäude!)

Fiktiver:

• Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die tatsächliche Nutzung identisch mit der planungsadäquaten Nutzung

Aktueller:

• Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die tatsächliche Nutzung nicht der planungsadäquaten Nutzung entspricht

• städtebauliche Probleme lösen
• Wohl der Allgemeinheit muss gegeben sein
• Ziel ist es, dass in diesen Gebieten, auf Grund ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung,
  • neue Orte geschaffen werden beziehungsweise vorhandene Orte um neue Orte erweitert werden (Außenentwicklung)
  • vorhandene Orte zu neuen Siedlungseinheiten entwickelt werden (Innenentwicklung)

Anwendungsbereich richtet sich grundsätzlich nach § 45 BauGB:

• Geltungsbereich eines qualifizierten B-Plan (§ 30 Abs. 1 BauGB)
• Bereich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich nach § 34 BauGB)

für den Innenbereich müssen sich aus

• der Eigenart der näheren Umgebung oder
• aus einem einfach B-Plan

hinreichende Kriterien für eine Neuordnung ergeben.

• im Außenbereich ist die vereinfachte Umlegung nicht zulässig.

Einschränkende Bedingungen:

1. Grundstücke müssen unmittelbar aneinander grenzen oder in enger Nachbarschaft liegen
2. Grundstücke (-teile) können einseitig zugeteilt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse geboten ist (betrifft insbesondere Splittergrundstücke oder Grundstücksteile)
3. auszutauschende Grundstücke bzw. Grundstücksteile dürfen nicht selbständig bebaubar sein
4. Grundstücke dürfen allenfalls eine geringfügige Wertminderung erfahren

Vorteile:

• private Durchführung der Erschließung, keine Erschließungsbeiträge
• Übernahme der Kostenlast der Gemeinde durch die Erfüllungsübernahme → Die Gemeinde wird finanziell entlastet
• Bebauung wird zügig durchgeführt

1. Vorwegnahme der Entscheidung

2. Vorzeitige Besitzeinweisung

• Bedarfsträger
• Eigentümer

3. Teilumlegungsplan

4. Teilinkraftsetzung des Umlegungsplans

Parallelverfahren: Nach BauGB kann das Umlegungsverfahren, soll es für den Geltungsbereich eines Bebauungsplans durchgeführt werden, auch schon eingeleitet werden, wenn der Bebauungsplan noch nicht aufgestellt ist; ein Bebauungsplan muss nur vor dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans in Kraft getreten sein.

Zweck der Flurbereinigung allgemein:

• Verbesserung der Produktions-& Arbeitsbedingungen in der Land-& Forstwirtschaft
• Förderung der allgemeinen Landeskultur & Landentwicklung

1. Regelflurbereinigung -> Grundverfahren:

• Wege- & Gewässerverlauf sowie der Grundstücksbestand werden völlig neu gestaltet
• größtmöglicher Nutzen für Beteiligte & Allgemeinheit
• gemeinsam genutzte Wege & Anlagen werden angelegt, Bodenverbesserungsmaßnahmen durchgeführt und Landesplanung verfolgt
• Wege = Gemeindeeigentum; Finanzierung durch Beteiligte
• Flurstücke werden nach Lage, Form & Größe möglichst einheitlich verteilt

2. Vereinfachte Flurbereinigung:

• speziell für: Agrastrukturverbesserung, Dorferneuerung, Entwicklung von Gewässern oder Gestaltung des Orts-& Landschaftsbildes
• Vereinfach durch Konzentration auf konkrete Verfahrensziele

3. Unternehmensflurbereinigung:

• Großbaumaßnahmen -> Autobahn, Eisenbahnstrecke etc
• Landverluste für direkt betroffene Besitzer enorm groß
• Reststücke unzweckmäßig geschnitten
• Versuch der Vermeidung: Abgrenzung des Verfahrens um die Anlage herum stark vergrößert -> Landverlust lässt sich auf viele Eigentümer möglichst klein & erträglich verteilen

4. Beschleunigtes Zusammenlegungsverfahren:

• vereinfachte & schnellere Variante des Regelverfahrens
• Einsatz wenn NUR Neuordnung der Grundstücke notwenig ist und auf andere Baußmaßnahmen verzichtet werden kann
• Wegenetz wird auf notwendige Verbindungen reduziert

5. Freiwilliger Landtausch

• betroffe Eigentümer einvernehmlich bereit Grundstücke zu tauschen
• schnelle & einfache Neuordnung zur Verbesserung der Agrastruktur

• Behördlich geleitetes, hoheitliches Verfahren
• Privatnützigkeit: Eigentum an Grund und Boden erhalten und wirtschaftliche o.a. Vorteile schaffen
• Ausnahme: fremdnützige Unternehmensflurbereinigung mit Entzug von Eigentum für öff. Zwecke
• Surrogationsprinzip
• Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums

1. Bewertung nach Nutzungswert:

• bei landwirtschaftliche Grundstücke: Wert nach Nutzen ohne Rücksicht auf Entfernung vom Wirtschaftshofe oder Ortslage
• Form und Größe der Flurstücke werden nicht berücksichtigt
• Allgemeine Nachfrage nach Grund und Boden wird nicht berücksichtigt
• wichtig sind: Bodenertrag, Hanglage, Höhenlage, Überschwemmungsgefahr, Waldrandlage, dauernde Beschränkungen der Nutzbarkeit durch bspw. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Naturschutz etc.

2. Bewertung nach Verkehrswert:

• für Bauflächen, Bauland, aufstehende bauliche Anlagen und Anpflanzungen
• → Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks

Zulässigkeit der Enteignung:

• Gemeinwohlprinzip
• Junktimklausel
• Legalenteignung; Adminstrativenteignung
• Abwägungsklausel
• Rechtsweggarantie

1. Klarstellungssatzung (§ 34): - Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils
2. Entwicklungssatzung (§ 34): - Festlegung bebauter Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang babuter Ortsteile
3. Ergänzungssatzung (§ 34): - Einbeziehung von Außenbereichsflächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil
4. Außenbereichssatzung (§ 35): - Festlegung bebauter Bereiche im Außenbereich, ohne dass sie den Darstellungen des FNP widersprechen

• in Geldbeträgen ausgedrückte Wertminderungen
• Vermögensnachteile, die dem Eigentümer oder sonstigen Nutzungsberechtigten durch die Aufstellung, Änderung oder Aufhebung von Bebauungsplänen entstehen

Kaufpreisbezogener (ganzheitlicher) Preisvergleich setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• unmittelbarer Preisvergleich bei übereinstimmender Qualität und Konjunktur
• → Vergleichspreis kann unverändert verwendet werden
• mittelbarer Preisvergleich mit empirischen Kaufpreis-relationen zur Qualitäts- und Konjunkturanpassung
• Evidenter/ Statistischer/ Deduktiver/ Intersubjektiver Preisvergleich
• → Vergleichspreis bedarf wertmäßiger Anpassung in Qualität und Konjunktur