Einführung in die Rechtskunde (Teil 3)

Bei Verträgen auf Gebrauchsüberlassung, wird eine Sache oder ein Recht zum Gebrauch einer anderen Person überlassen. Dabei gibt es 6 verschiedene Verträge:

• Mietvertrag
• Pachtvertrag
• Gebrauchsleihe
• Darlehen
• Kreditvertrag
• Leasingvertrag

Der Vermieter überlässt dem Mieter ein Gegenstand zum Gebrauch, gegen Bezahlung eines Mietzinses. Der Mieter ist nicht Eigentümer das heisst er kann über die Mietsache nicht frei verfügen, er darf sie nur benutzen. Der Mietvertrag kann Formlos abgeschlossen werden, es ist jedoch nicht zu empfehlen aus Beweisgründen. Meisten werden sowie so standardisierte Formulare genutzt. Es gibt zwei verschiedene Arten von Mietgegenständen:

• Miete von beweglichen Sachen: Auto, Schiff, Fernseher, Velo, Kostüm, usw.
• Miete von Wohn- und Geschäftsräumen: Wohnung, Garage, Einstellplätze, Lagerräume, Büroräume, usw.

Ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde ist kostenlos.

Bei Fragen kann man sich an den Mieter- und/oder Hauseigentümerverband sowie an die Schlichtungsbehörde wenden.

Ein Pachtvertrag liegt vor wenn der Verpächter dem Pächter eine Sache oder ein Recht zum Gebrauch oder zur Nutzung gegen Entgelt überlässt. Der Pächter ist nicht Eigentümer der Sache, jedoch wird er Eigentümer an den Früchte und Erträgen des Pachtgegenstands und darf diese behalten. Bsp. Landwirtschaftsbetrieb, Restaurant, Hotel, Rechte zur Ausbeutung von Bergwerken, usw.

Beim Gebrauchsleihevertrag wird eine Sache wird gratis zum Gebrauch überlassen. Der Entlehner wird nicht Eigentümer und muss die Sache wieder zurück geben. Sobald etwas dafür bezahlt wird ist das rechtlich gesehen eine Miete.

Beim Darlehensvertrag gibt der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer eine bestimmte Summe Geld oder eine Sache zum Eigentum. Der Darlehensnehmer bezahlt evt. dafür einen Zins und verpflichtet sich zur Rückerstattung des Darlehens. Die Rückgabe muss in gleicher Art, Menge und Qualität zurückgegeben werden. Der Darlehensvertrag kann formlos abgeschlossen werden es ist jedoch nicht zu empfehlen aus Beweisgründen.

Die Verzinsung ist falls nicht vereinbart unter Privatpersonen unverzinslich und im kaufmännischen Verkehr immer verzinslich. (Bsp. leihe ich bei meiner Nachbarin 3 Eier aus muss ich dafür in der Regel nichts bezahlen, wenn ich die Rückgabe in gleicher Art, Menge und Qualität ist.)

Ein Kreditvertrag wird mit der Bank abgeschlossen für einen Kontokorrektkredit (schwankender Kredit). Dieser enthält eine Kreditlimite.

Ein Kleinkredit wird an Privatpersonen für Konsumzwecke gewährt. Zwischen 1000.- und 50000.- wird er in der Regel als Blankokredit (ohne Sicherheiten) gewährt. Die Rückzahlung erfolgt in Monatsraten. Die Zinsfüsse sind sehr hoch zwischen 10-15%. Für Kleinkredit gibt es viele Schutzbestimmungen da sie dem Konsumkreditgesetz unterstehen.

Der Leasingvertrag ist eine moderne Form der Miete. Hier wird ein Gegenstand nicht gekauft sondern gegen eine monatliche Gebühr für einen längere Zeit fest gemietet. Anfangs ist die Anschaffung günstiger, da man nicht den ganzen Kaufpreis zahlen muss sondern nur eine Anzahlung leisten muss von ca. 10-20%. Der Rest wird während der Vertragsdauer abbezahlt. Leasing ist nicht günstig da man mit Leasingzinsen etwa 10-20% mehr bezahlt als bei einem Barkauf. Der Leasingnehmer bezahlt mit seinen Raten alle Anschaffungskosten: Amortisation, Zins, Verwaltungskosten, Gewinn, usw. Er ist grundsätzlich für beide Parteien unkündbar. 

Der direkte Leasingvertrag wird zwischen wird zwischen Händler und Leasingnehmer abgeschlossen.

Viel häufiger ist der indirekte Leasingvertrag:

Für Leasingverträge über Konsumgüter mit Privatpersonen (Bsp. Autoleasing) gibt es viele Schutzbestimmungen da sie dem Konsumkreditgesetz unterstehen.

• Mietzinserhöhung ist nichtig bei Formfehlern
• Mietzinserhöhungen nur auf kantonal genehmigten Formular sonst sind sie nichtig. (qualifizierte Schriftlichkeit)

Mietzinserhöhung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei Mieter sein. (inkl. Eingeschriebenem Versand ca. 20 tage vorher schicken.)

Mietzinserhöhung oder ausgebliebene Mietzinssenkung anfechten, innert 30 Tagen nach Erhalt, bei der Schlichtungsstelle. Man wird Erfolg haben wenn der Mietzins missbräuchlich ist. Dies ist schwierig zu definieren, massgebend ist der hypothekarische Referenzzinssatz.

• Kündigung ist nichtig bei Formfehlern.
• Kündigung nur auf kantonal genehmigten Formular sonst sind sie nichtig. (qualifizierte Schriftlichkeit)

Kündigung anfechtbar wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst.

• Kündigung aufschieben oder Mietverhältnis verlängern, wenn die Beendigung für den Mieter einen Härtefall darstellt. (Geschäftsräume: max. 6 Jahre, Wohnungen: max. 4 Jahre)

• Ein Kündigungsgrund verlangen. Evt. dann Kündigung anfechten, innert 30 Tagen nach erhalt der Kündigung, bei der Schlichtungsstelle.

• Fristlose Kündigung nur aus wichtigen Gründen. (Bsp. Tod des Mieters)

Kündigungsfrist bei eines Geschäftsraum: 6 Monate auf ortsüblichen Termin

Kündigungsfrist bei einer Wohnung: 3 Monate auf ortsüblichen Termin

Kündigungsfrist bei einem möblierten Zimmer: 2 Wochen auf Ende Monat

• bei befristeten Mietverhältnissen automatisch bei Ablauf der Frist

Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen, immer schriftlich bei Wohungs- und Geschäftsmieten.

Zahlung der Miete und der Nebenkosten. = Hauptpflicht

Mietgegenstand in gebrauchsfähigem Zustand übergeben und unterhalten = Hauptpflicht

Die Untermiete muss erlaubt werden ausser:

1. Mieter verweigert Bekanntgabe der Bedingungen der Untermiete

2. Bedingungen der Untermiete sind missbräuchlich

3. Wenn dem Vermieter ein wesentlicher Nachteil entsteht

Kaution verlangen von höchsten 3 Monatsmieten

Kleiner Reparaturen bis zu 150.- müssen selbst bezahlt werden.

Grössere Mängel werden vom Vermieter bezahlt. (müssen in angemessener Frist beseitigt werden sonst kann man eine Mietzinsreduktion und/oder Schadensersatz verlangen und/oder den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.)

• Haustiere können grundsätzlich verboten werden.

Zahlungsfrist ansetzten falls der Mieter den Zins nicht bezahlt. Es darf mit einer kurzfristigen Kündigung gedroht werden. Ist es eine Geschäftsmiete dürfen auch die beweglichen verpfändbaren Sachen für das Retentionsrecht gebraucht werden.