Bewertung - Immobilien-Treuhänder

Allgemeiner Teil

• Auftrag
• Amtliches 
• Beschreibung
• Raumprogramm

Berechnungen

• Substanzwert
• Ertragswert

Verkehrswert bzw. verlangter Wert

• Vorbehalte, Kommentar und Schlussbemerkungen

Anhang

• Entwertung 2. Art
• Räume, Flächen
• Fotodokumentation
• Begriffsdefinitionen

Beilagen

• Region, Stadt, Gemeinde
• Demografie
• Wirtschaft, Steuern (Kanton)
• Fern- und Naherschliessung
• etc.

• Lage in der Gemeinde: Quartier, direkte Umgebung
• Strassen- und Verkehrsanbindung
• Bebauung, Bauzone(n), örtliche Topografie
• Nachbarschaft, (Gemeinde-)Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten)
• Kulturangebot, Erholung, Natur usw.
• Steuerfuss (Gemeinde), Immissionen
• Lage: Besonnung, Aussicht
• etc.

• entsprechen die eingesetzten Neubaukosten aktuellen Kosten bzw. heutigen Preisen? Wie wurden die Umgebungs- und Baunebenkosten eingesetzt?
   
• wurde die Strukturzahl für die Landermittlung richtig eingesetzt?
   
• wurde nachhaltiger Mietertrag gewählt?
   
• Besteht dauerhafter oder nur "temporärer" Leerstand? Wie berücksichtigt?
   
• besteht temporärer Mehr- oder Mindernutzen? Aufgestauter Unterhaltsbedarf?
   
• entsprechen die Bewirtschaftungskosten dem nachhaltigen jährlichen Aufwand?
   
• welcher Zinssatz wurde für die Rechnung gewählt? Ist dieser nachvollziehbar/plausibel? Wiederanlagemöglichkeit der rückfliessenden Mittel?

• Vergleichswertmethode (hedonisch)
  Kennzahlen, Benchmarks, Statistik
   
• Sachwertmethode (auch Substanz- oder Realwert)
  Bauwerte, Landwert
  abzüglich
  Entwertung
   
• Ertragswertmethode (Barwert ewig oder befristet, DCF)

DER WERT RICHTET SICH NACH DEN ERSTELLUNGSKOSTEN, ABZÜGLICH ALTERUNG, ZUZÜGLICH LANDWERT

Der Sachwert (Real- oder Substanzwert) setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für die Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert

DER WERT RICHTET SICH NACH DEN BEZAHLTEN PREISEN VERGLEICHBARER OBJEKTE

DER WERT RICHTET SICH NACH DEN ERTRÄGEN UND AUFWENDUNGEN

Der Ertragswert ist der kapitalisierte jährliche Mietwert (nachhaltig erzielbare geschätzte Ertrag) eines Grundstückes und entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. 

Er ergibt sich rechnerisch aus der
DIVISON des mit
100 MULTIPLIZIERTEN MIETWERTS
durch den 
KAPITALISIERUNGSSATZ

Bei der Mischwertmethode wird durch Gewichtung von

Sach- und Ertragswert

der Marktwert überbauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Bewertungspraxis üblich, den Sachwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m) zu gewichten.

Der Barwert entspricht seinem Wesen nach dem Ertragswert.

Er baut sich ebenfalls auf dem tatsächlichen oder geschätzten Mieterertrag auf.

Die Kapitalisierung erfolgt nicht auf ewige Zeit (im Gegensatz zum Ertragswert!), sondern auf die zeitlich limitierte Gebrauchsdauer der zu bewertdenden Sache.

• Direkte Mietzinskapitalisierung
  - von Brutto-Einnahmen aus
  - von Netto-Einnahmen aus
   
• Dynamische Methoden
  - Barwertmethode
  - Discounted Cash Flow-Methode (DCF)

• Gebäudegrundfläche
  --> wird von Gebäude oder Gebäudeteilen durchdrungen
   
• Umgebungsfläche
  --> bearbeitete Umgebungsfläche
  --> unbearbeitete Umgebungsfläche

Umschlossene und überdeckte Grundrissfläche

Alle zugänglichen Geschosse

Die Geschossfläche ist unterteilbar in:

• Nettogeschossfläche
• Konkstruktionsfläche

• Aussen- und Innenwände
• Stützen
• Brüstungen
• Tür- und Fensternischen

Die Konstruktionsfläche ist unterteilbar in:

• Konstruktionsfläche tragend
• Konstruktionsfläche nicht tragend

Fläche zwische den Wänden gemessen (Fläche ohne Ausse- und Innenwände aka Konstruktionsfläche)

Die Nettogeschossfläche ist unterteilbar in:

• Verkehrsfläche
• Funktionsfläche
• Nutzfläche

Verkehrsflächen...

• dienen ausschliesslich der Erschliessung
• ausserhalb der Wohnung liegend
• MERKE: Wohnunginterne Treppen sind keine Verkehrsflächen!

Die Funktionsfläche ist haustechnischen Anlagen zur Verfügung gestellt:

• Heizungsraum, Tankraum
• Liftmotorenraum
• Lüftungszentrale
• Installationsschächte
• Installationsgeschosse

Die Nutzfläche dient der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn. Sie ist unterteilbar in:

• Hauptnutzfläche (HNF)
• Nebennutzfläche (NNF)

• "die Grösse meiner Wohnung"
• das Ladenlokal
• die Büros
• die Unterrichtsräume

Ergänzende Nebennutzungen und -flächen zur Hauptnutzfläche

• Kellerabteil
• Einstellhallenplatz
• Lager
• Personalraum
• Archiv
• Kopierraum
• WC-Anlagen
• Garderobe

• BKP 0: Grundstück
  Erwerb, Handänderungskosten, Erschliessung (ausserhalb Grundstück), Finanzierung vor Baubeginn
   
• BKP 1: Vorbereitungsarbeiten
  Abbruch, Baugrunduntersuchungen, Altlasten, Anpassungen an bestehende Bauten/Leitungen/ Verkehrsanlagen
   
• BKP 2: Gebäude
  Baugrube, Rohbau 1+2, Haustechnik, Elektro, HKL, Sanitär, Ausbau 1+2, Honorare
   
• BKP 3: Betriebseinrichtungen
  Gliederung wie BKP2
  Für spezielle Nutzung
  Fest mit dem Gebäude verbunden (Maschinen etc.)
   
• BKP 4: Umgebung
  Gartenanlagen, Terraingestaltung, Wege/Plätze, Stützmauern, Honorare
   
• BKP 5: Baunebenkosten
  Bewilligungen, Gebühren, Wettbewerbskosten, Finanzierung ab Baubeginn, , Rückstellungen, Reserven; MWST
   
• BKP 6,7,8: Reserve
  I.d.R. Analog BKP 2 gegliedert
  Für andere Kostenträger innerhalb eines gleichen Projekts (zB Mieterausbau)
   
• BKP 9: Ausstattung
  Möbel, Lampen, Vorhänge, Geräte, Apparate, Honorare

Range: CHF 30 - CHF 48 (je nach Bauweise, Materialien)

• UG Mauerwerk, OG's Mauerwerk, Decken, Holz, Steildach:
  CHF/m3: CHF 30
   
• UG Beton, OG's Mauerwerk, Decken Beton, Flach-/Steildach
  CHF/m3: CHF 36
   
• UG Beton, OG's Beton, Decken Beton, Flach-/Steildach
  CHF/m3: CHF 48

• Grossobjekt mit 70 WHG: Fassaden, Fenster, Storen/60% wertvermehrend
  ca. CHF 70'000/WHG
• Durchschnittliches MFH: Fassaden, Fenster, Heizungsanlage:
  ca. CHF 53'000/WHG
• Durchschnittliches MFH: Umfassende Erneuerung, Umbau/Zimmeranbau/60% wertvermehrend
  cca. CHF 95'000/WH
• Durchschnittliches MFH: Fassaden (ohne Fenster), Dach, Erneuerung Innenausbau
  ca. CHF 65'000/WHG
• Durchschnittliches MFH: Fassaden, Fenster, Dach, Spengler: ca. CHF 35'000/WHG
  Erneuerung Innenausbau, Nasszellen, Küchen: ca. CHF 75'000/WHG
• Durchschnittliches MFH: Fassaden, Fesnter, Dach, Balkone/33% wertvermehrend:
  ca. CHF 37'000/WHG
• Durchschnittliches MFH: Fassaden, Fenster, neues Walmdach:
  ca. CFH 43'000
• Grossobjekt: umfassende Erneuerung innen und aussen, Grundrissumteilung:
  ca. CHF 400/m3 (SIA 116)
• Durchschnittliches MFH: Fassaden, Fesnter, Storen, Balkone, Dach, Spengler, Nasszellen, Küchen (Sparlösung)/3½ - 4½-WHG:
  ca. CHF 85'000/WHG - CHF 100'000/WHG
• Durchschnittliches MFH: Fassaden, Fenster, Storen, Balkone, Dach, Spengler, Bad, WC, Küchen, Leitungsnetze:
  ca. CHF 125'000/WHG

--> MERKE: je nach Alter der Liegenschaft!

Wert und Preis sind ökonomisch nicht dasselbe!

• Wert
  Der Wert bemisst sich nach der individuellen Einschätzung des Nutzens, den der Kauf eines Gutes abwirft
   
• Preis
  Der Preis ist das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem sich Wertvorstellungen von Anbieter und Abnehmer ausgleichen

• Wertmodelle:
  Basierend auf einer Anzahl von wertbestimmenden Parametern wird mit Hilfe finanzmathematischer Ansätze ein Wert berechnet (zB Substanz- und Ertragswert, Barwert, DCF-Wert)
   
• Preismodelle:
  Der Preis gehorcht nicht nur dem Wert, sondern noch anderen, durch die Konjunktur bedingten Gesetzmässigkeiten. Wert und Preis sind nicht dasselbe, weshalb Wertmodelle von Preismodellen zu unterscheiden sind (NUR hedonisch)

klassicher Ertragswert =

• sehr einfaches Praktikerverfahren
• auf Erfahrung beruhend
• Berechnung einer "ewigen Rente"

Der Ertragswert einer Liegenschaft ergibt sich durch die Kapitalisierung des Mietwerts mit einem bestimmten Kapitalisierungsfaktor.