BeMi

z.B.

Lage pro Stockwerk + 3%

Lift pro Stockwerk + 2%

Besonnung + 3%

Strassenlärm - 3%

Also: Wohnung in der dritten Etage mit Aufzug, sonnig, keine Lärmbelastung: Zuschlag 18% auf Kalkulationsfläche

Formel:

Kostendeckende -  gegebene Mietzinse x einzelne Kalkulationseinheiten / Total Kalkulationseinheiten

Das ergibt den Jahresmietzins pro Wohnung

Mietzins x 100 / Anlagekosten

Die Bruttorendite darf nur bei neueren Bauten angewandt werden. 

- Vermietung/Vermarktung

- Betreuung der Mietverträge

- Liegenschaftenunterhalt

- Akquisition

- Garantiewesen

- Kontrollen

- Administration

- Aus- und Weiterbildung

- Führungsaufgaben

Der Bewirtschaftungsauftrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft und bedarf keiner besonderen Form. Seine Rechtsgrundlagen finden sich in OR Art. 394-406, der einfache Auftrag. 

Die schriftliche Form ist in jedem Fall zu empfehlen aus Beweismittelsicht sowie auch als Rechtsöffnungstitel für eine Betreibung. 

Der Bewirtschaftungsvertrag beinhaltet folgendes:

- Auftraggeber und Auftragnehmer formulieren Umfang und Aufgaben und können die getroffenen Vereinbarungen jederzeit wieder einsehen (Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten)

- stellt eine Vollmacht für den Bewirtschafter gegenüber Dritten dar

Die Wirkungen des Auftrags sind vom Grundsatz beherrscht, dass die Parteien in einem Vertrauensverhältnis zueinander stehen. 

Ist der Umfang des Auftrages nicht ausdrücklich bezeichnet worden, bestimmt er sich nach der Natur des zu besorgenden Geschäftes (OR Art. 396 Abs. 1)

- Getreue und sorgfältige Geschäftsführung

- Wahrung der Interessen des Auftraggebers

- Verzicht auf Handlungen, die nur dazu dienen, das Honorar zu erhöhen

- keine Kollision mit eigenen Interessen

- nach dem Willen des Auftraggebers handeln

- Weisungen befolgen

- Einhalten von Vorschriften, bei Verletzung Schadenersatzpflicht (OR Art. 397 Abs. 2)

- persönliche Ausführung des Auftrags (OR Art. 398 Abs. 3)

- Rechenschaftsablegung, Recht auf Einsicht und Herausgabe der Akten (OR Art. 400)

- Zahlung des vereinbarten Honorars und der Spesen (OR Art. 394 Abs. 3)

- Befreiung des Auftragnehmers von Verbindlichkeiten, welche dieser im Rahmen seines Auftrags eingegangen ist, z.B. Handwerkerrechnungen (OR Art. 402 Abs. 1) 

- Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmers bei der Ausfürhung seines Auftrages erlitten hat (OR Art. 402 Abs. 2)

Parteien

Objekt(e)

Vertragsbeginn

Vertragsdauer und Vertragskündigung

Aufgabenbereiche und Vollmachten (s. nächste Karte)

Kompetenzsumme für Ausgaben

Abrechnungstermine

Regelung des Zahlungsverkehrs

Besondere Vereinbarungen

Honorar und Spesen

Gerichtsstand

Ort, Datum und Unterschriften der Parteien

Gem. OR Art. 404 Abs. 1 kann ein Auftrag (also auch ein Bewirtschaftungsauftrag) jederzeit gekündigt werden. Erfolgt dies jedoch zur Unzeit, ist der zurücktretende Partner zum Ersatz des dem andern erursachten Schadens verpflichtet (Abs. 2). Vereinbarungen mit Kündigungsklauseln im Bewirtschaftungsauftrag sind deshalb rechtlich nicht bindend, aber in der Praxis trotzdem im Sinne einer Absichtserklärung zu empfehlen. 

Eine Vertragsauflösung zur Unzeit, könnte z.B. vorliegen, wenn die Auftragsnehmerin vor kurzem für dieses Mandat zusätzliches Personal eingestellt oder eine spezielle EDV-Software beschafft hätte. 

- Bemühung um dauernde Vollvermietung

- Abschluss, Änderung und Kündigung der Mietverträge

- Inkasso der Mietzinse und Nebenkosten

- gesamter mündlicher und schriftlicher Verkehr mit Mietern

- Überwachen des Unterhaltszustandes der Liegenschaft

- Anordnung von Reparaturen und Unterhaltsarbeiten

- Abschluss und Überwachung von Serviceverträgen

- Erstellen von mietvertraglichen Leistungsänderungen

- Anstellung, Instruktion und Überwachung des Betriebspersonals

- Erstellen von Haus- oder Benutzungsordnungen

- Überwachen des Heizbetriebes und Einkauf des Heizmaterials

- Erstellen einer jährlichen Heiz- oder Nebenkostenabrechnung

- Abschluss und Änderung von Versicherungsverträgen

- Anmeldung und Abwicklung von Schadenfällen

- Prüfung und Bezahlung aller Rechnungen für den Liegenschaftenaufwand (Rechnungskontrolle aufgrund von Offerten, Aufträgen, Verträgen usw)

- Buchfürhung über sämtliche Einnahmen und Ausgaben

- Erstellen und Überwachen von Budgets, Finanzplänen und Jahresrechnungen

- Verkehr mit Behörden, Amtsstellen und Gerichten im Rahmen des Verwaltungsauftrages

Die Kompetenzsumme liegt in der Regel zwischen CHF 3000 und CHF 10000 pro Fall (evtl. indexiert). Es sollte sichergestellt sein, dass immer wiederkehrende Ausgaben in der Kompetenz der Bewirtschaftung vorliegen. 

Abrechnungs- und Zwischenabrechnungstermine müssen festgelegt werden

Es ist festzulegen welchen Konten die Salden aus den periodischen Abrechnungen zu belasten sind. 

Grundsätzlich sind besondere Vereinbarungen zu vermeiden weil sie die Handlungsfreiheit des Bewirtschafters einschränken. Beispiele: Weisungen über zu berücksichtigende Handwerker und Lieferanten, bezüglich Mieterindex usw. 

Im Honorar nicht inbegriffene Leistungen sind speziell zu vermerken, z.B. im Zusammenhang mit Erstvermietungen, Rechtsstreitigkeiten, Betreibungen, Ausweisungen, Sanierungen, Marketing etc.

- Kontaktaufnahme zwischen Eigentümer und Bewirtschafter

- Besichtigung der Liegenschaft

- Festlegen des Umfangs der Arbeiten

- Ausarbeiten einer Offerte durch den Bewirtschafter

- Abschluss eines Bewirtschaftungsauftrages

- Übernahme der Akten

- Orientierung diverser Stellen 

- Beginn der eigentlichen Bewirtschaftungstätigkeit

- Mieter

- Hausdienstpersonal (auch persönliche Kontaktaufnahme)

- Werke (Elektrizität, Gas, Wasser)

- Behörden (Gemeinde, Steuerverwaltung etc.)

- Versicherungsgesellschaften, Kant. Gebäudeversicherung

- Servicefirmen

- wichtigste Handwerker

- Kaminfeger

- Grundpfandgläubiger (Bank)

Der Mieter ist brieflich über den Verwaltungswechsel und die allenfalls damit einhergehenden Veränderungen bei den Ansprechpersonen zu informieren. 

Hier ist entweder mit einer dreiseitigen Vereinbarung (Eigentümer / neue Bewirtschaftung / Mieter) oder mit einer einseitigen Vertragsänderung (bei Wohn- und Geschäftsräumen mit Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen - erhältlich bei den Sektionen der Vermieterverbände) über einen Vermieterwechsel zu informieren. 

Die Bewirtschaftungsübernahme eines Neubaus ist oft mit dem Erstvermietungsauftrag verbunden. Wenn immer möglich, sollte das Betriebspersonal durch den Immobilienbewirtschafter gesucht und eingestellt werden. 

Auf folgende Punkte ist bei neueren Bauten speziell zu achten: 

- Ist das Betriebsinventar genügend und zweckmässig?

- Sind die Briefkasten-, Sonnerie- und Türschilder einheitlich beschriftet?

Geht die Betreuung der Liegenschaft von einer Bewirtschaftung zur anderen über, ist die Übergabe der folgenden Akten schriftlich und gegenseitig unterzeichnet festzuhalten: 

- Mietverträge mit allfälligen Nachträgen und sämtliche Mieterakten

- übrige Bewirtschaftungsakten wie Korrespondenz etc. 

- Mietzinsvorauszahlungen und - ausstände (es ist zu regeln, wer für das Inkasso allfälliger Mietzinsrückstände verantwortlich ist)

- Nebenkostenabrechnungen. Die Abrenzung erfolgt per letzter Abrechnung mit den Mietern. Den Saldo zwischen den seither aufgelaufenen Nebenkosten und den Akontobeiträgen der Mieter übernimmt die neue Bewirtschaftung.

- Unterlagen zu den mietzinssicherheiten

- Schliessplan mit Schlüsselverzeichnis und Reserveschlüsseln

- Lohnabrechnungen Betriebspersonal inkl. Abrechnungen Sozialabgaben

- Versicherungspolicen inkl. pendenter Schadenfälle

- Serviceverträge (Heizung, Brenner, Flachdach, Lift, Waschmaschine, Tumbler, TV-Anschluss etc.)

- Hauswertungsvertrag

- Baupläne, Baubeschrieb, Handwerkerverzeichnis

- Grundbuchauszug, Katasterplan

- Übersicht Betriebsinventar

- Buchungsunterlagen (Zahlungsverbindungen, Soldobilanz, Saldoliste per Übernahme etc.)

Die kompletten Buchhaltungsunterlagen werden in der Regel nicht übergeben. 

Findet mit dem Wechsel der Bewirtschaftung gleichzeitig ein Wechsel des Eigentümers statt, ist eine Abgrenzung der Liegenschaftenabrechnung vorzunehmen, die sogenannte ausseramtliche Abrechnung. Diese erfolgt auch bei einem Eigentümerwechsel innerhalb derselben Bewirtschaftung. Grundlage bildet der Kaufvertrag, in welchem der Antrittstag festgehalten ist. Auf diesen Tag hin sind alle Ertrags- und Aufwandpositionen der Liegenschaftenabrechnung abzugrenzen. 

Bei den Gemeindewerken (Strom, Gas, Wasser/Abwasser) empfielt es sich, möglichst frühzeitig über den Eigentümerwechsel zu informieren, damit die Zähler auf den Stichtag abgelesen und periodengerecht fakturiert werden können. 

Mietvertrag für Wohnräume

Mietvertrag für Geschäftsräume

Mietvertrag für Nebenobjekte (PP, Bastelraum, Lagerraum)

Das Nebenobjekt trägt das Schicksal der Hauptsache. Auch wenn ein Mietvertrag für die Wohnung und ein anderer Mietvertrag für den Parkplatz abgeschlossen wurde. Parkplatz gehört zur Wohnung weil das eine logische Folgerung ist.

SCHUTZBESTIMMUNGEN

Eine andere Sache ist es, wenn der Parkplatz von einem Nachbargrundstück gemietet wird. Dann trägt das Nebenobjekt nicht das Schicksal der Hauptsache.

- Horizontal und vertikal abgeschlossen

- Auf Dauer vermietet (Nicht ein Stand am Weihnachtsmarkt z.B.)

- Geschäftszweck dienend / Gewinnorientiert

Man muss darin wohnen

(Geschäftliche Tätigkeit ist in dem Rahmen ok, solange grösstenteils in der Wohnung gewohnt wird)

- mündlich (gegenseitig übereinstimmende Willensäusserung in den wesentlichen Vertragspunkten-> 1. Objekt, 2. Dauer (Mietbeginn mit Schlüsselübergabe), 3. Mietzins (Miete+NK)

- schriftlich (hat zwei Funktionen, 1. Beweismittel, 2. prov. Rechtsöffnungstitel) / Offert und Akzept (wenn tel. alle Punkte durchgegangen wurden gilt der Vertrag. Sobald der Vertrag in schriftlicher Form per Post unterwegs ist, gilt er als aufgehoben da schriftlich höher gestellt. (OR Allg. Teil, 10 Tage bis Rücksendung)

- konkludentes Verhalten / stillschweigend

Ausserordentlich-> - Gesetz deklariert ganz bestimmte Fälle in denen das Geht

Ordentlich->

- Jederzeit zu ordentlichen Fristen für Mieter und Vermieter

- Begründung nur auf Forderung (Aus Vermietersicht, besser zu unterlassen)

- Unbestimmte Dauer (unbefristetes Mietverhältnis)

- Bestimmte Dauer (befristetes Mietverhältnis)

Praxis:

Mietverträge mit Mindestdauer (unecht befristete Mietverhältnisse)

Von Anfang an änderbar->

- Kündigungsfrist / Termine

- Mietvertragsänderungen

- Mietzins-Berechnungsgrundlagen: Ref-Zins/LIK/Kostensteigerung

Während der Mindest-Mietdauer dürfen kein vertraglichen Änderungen vorgenommen werden.

Ausnahmen gelten bei: Staffelmietzins und Indexvertrag da dies speziell ausgestaltete Verträge mit gesetzlichem Gestaltungsraum sind.

Allerdings nur mit Änderungsvereinbarung

- Mind. 3 Jahre Laufzeit

- Der Betrag der Erhöhung(en) muss bei Vertragsabschluss in Franken festgelegt werden

- 1 Erhöhung pro Jahr

- Erhöhung muss Max. 4 Monate und Min. 10 Tage vor Erhöhung mittels Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen angekündigt werden

Ausnahme: Im Falle wertvermehrender Investitionen kann der Miezins angepasst werden. Allerdings nur, wenn dies speziell vereinbart wurde. 

- Der Mietvertrag muss mind. für 5 Jahre abgeschlossen werden

Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreisen vorgesehen wird.

Anzeige der MZ Anpassung mittels amtlichem Formular und innert 30 Tagen (VMWG Art. 17 Abs. 3)

Unbew. Sachen (z.B. Kiesparkplatz beispiel Bemi) und Fahrnisbauten-> 3 Monate

Wohnungen-> 3 Monate

Geschäftsräume-> 6 Monate

Möglierte Zimmer, gesondert verm. Einstellplätze und ähnliche Einrichtungen-> 2 Wochen

1. Vertrag

2. Ortsüblicher Termin

3. Kein Ortsgebrauch: gesetzlicher Termin

- Lebensmittelpunkt

- verheiratet

- gilt ebenfalls für eingetragene Partnerschaften