Allgemeine Bestimmungen Obligationenrecht

Der Vermieter überlässt dem Mieter eine Sache zum Gebrauch und der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu zahlen (=Dauerschuldverhältnis) (Art. 253 OR).

Entstehung des Mietvertrags: Einigung, Handlungsfähigkeit, richtige Form und zulässiger Vertragsinhalt

Formvorschriften: Für den Abschluss eines Mietvertrages gibt es keine Formvorschriften. Er kann mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden (Art. 11 OR).

1. Übergabe der Mietsache in gebräuchlichem Zustand
2. Instandhaltung der Mietsache
3. Bekanntgabe des Mietzinses des Vormieters
4. Einsicht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters
5. Tragung von Lasten und Abgaben

1. Bezahlung des Mietzinses
2. Rückgabe der Sache und deren Reinigung nach dem Gebrauch
3. Sorgfaltspflicht der Mietsache
4. Rücksichtnahme auf die Mitmieter
5. Meldung von Mängel
6. Behebung von kleinen Mängeln
7. Duldung von Reparaturen sowie der Besichtigung

Mietzinsen: Der Mietzins ist das Entgelt für die Benutzung der Sache (Art. 257 OR). Die Gewohnheit hat ergeben, dass der Mietzins immer im Voraus entrichtet werden muss (zu Beginn des Monates). Ohne Abmachungen muss der Zins am Ende des Monates bezahlt werden (Art. 257c OR).

Nebenkosten: Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen die im Zusammenhang mit der gebrauchten Sache stehen (Art. 257a OR). Die Nebenkosten müssen ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien vereinbart sein.

Für den Fall, dass der Mieter nicht bezahlt oder dass er Schäden anrichtet, verlangt der Vermieter vom Mieter oft eine Sicherheit (Mieterkaution oder Mietdepot). Die Hinterlegung einer Sicherheit muss im Vertrag abgemacht werden. Das Geld muss auf ein Sperrkonto einbezahlt werden und auf den Namen des Mieters lauten. (Art. 257e OR) Die Bank darf das Geld nur in drei Fällen herausgeben (Art. 257e Abs. 3 OR).

Der Hauptmieter vermietet die Sache an einen Dritten weiter. Der Dritte ist der Untermieter. Für eine Untervermietung braucht es die Zustimmung des Vermieters. Die Untervermietung kann nur aus wichtigen Gründen verweigert werden. (Art. 262 OR).

Die Mietsache muss in gebrauchstauglichem Zustand übergeben werden (Art. 256 Abs. 1 OR). Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache vom Mieter nicht oder nur eingeschränkt benutzt werden kann.

Schwere Mängel: Die Benutzung der Mietsache ist ausgeschlossen oder schwer beeinträchtigt.

Mittlere Mängel: Der Gebrauch ist vermindert. Der Mangel ist nicht so gravierend, dass die Mietsache nicht mehr benützt werden kann.

Leichte Mängel: Mängel die durch Ausbessern oder Reinigen behoben werden können.

Während der Mietdauer müssen kleine Mängel vom Mieter behoben werden (Art. 259 OR). Der Vermieter muss nur schwere oder mittlere Mängel beheben (Art. 259a OR).

Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird (Art. 269 OR)

Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Es muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem Formular mitteilen und begründen (Art. 269d OR).

Anfechtung des Mietzinses: Der Mieter kann missbräuchliche Mietzinsen in drei Fällen anfechten:

• Überhöhter Anfangsmietzins (Art. 270 OR)
• Ausbleiben der Mietzinssenkung (Art. 270a OR)
• Mietzinserhöhungen während der Mietdauer (Art. 270b OR)

Indexierter Mietzins: Die Parteien können vereinbaren, dass der Mietzins einem Index (Landesindex der Konsumentenpreise) folgt (Art. 269b OR).

Gestaffelter Mietzins: Der Betrag der Erhöhung muss im Vertrag genannt sein (Art. 269c OR).

Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie im Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 OR). Der Mieter kann eine Begründung verlangen (Art. 271 Abs. 2 OR).

Die Miete kann erstreckter werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn und seine Familie eine Härte zur Folge hat (Art. 272 OR). Eine Erstreckung ist bei einigen Gründen nicht möglich (Art. 272a OR). Die maximale Erstreckungsdauer für eine Mietwohnung ist vier Jahre und für Geschäftsräume sechs Jahre (Art. 272b OR).

Auflösung des Mietverhältnisses:

Es gibt drei Beendigungsgründe, der Zeitablauf bei einer festen Dauer (Art. 266 OR), der Aufhebungsvertrag sowie die Kündigung (Art. 266a ff. OR).

Formvorschriften: Die Kündigung ist an eine bestimmte Form gebunden. Der Mieter muss schriftlich kündigen (Art. 266l Abs. 1 OR). Der Vermieter muss zusätzlich mit einem Formular kündigen (Art. 266l Abs. 2 OR). Handelt es sich um eine Familienwohnung muss der Partner der Kündigung zustimmen (Art. 266m OR). Umgekehrt muss der Vermieter die Kündigung beiden Partnern separat zustellen (Art. 266n OR).

Kündigungstermin: Der Tag, an dem die Kündigung wirksam wird, an dem das Mietverhältnis definitiv endet und die Mietsache zurückgegeben werden muss.

Kündigungsfrist: Die minimale Zeitdauer zwischen dem Eingang der Kündigung und dem Vertragsende.

Ordentliche Kündigung: Die Kündigungsfristen für eine Wohnung ist drei Monate (Art. 266c OR), für einen Geschäftsraum sechs Monate (Art. 266d OR) und für bewegliche Sachen drei Tage (Art. 266f OR).

Ausserordentliche Kündigung: Befristet und unbefristet Mietverhältnisse können rasch aufgelöst werden, wenn der Mieter oder der Vermieter seine Pflichten schwerwiegend verletzt.

• Zahlungsverzug des Mieters (Art. 257d Abs. 3 OR)
• Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht (Art. 257f Abs. 4 OR)
• Schwere Mängel der Mietsache (Art. 259b OR)

Nachmieter (vorzeitige Rückgabe der Mietsache): Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit beenden, wenn er einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, der zahlungsfähig ist und den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt (Art. 264 OR). Vorzugsweise werden dem Vermieter mehrere Nachmieter vorgeschlagen. Findet der Mieter keinen geeigneten Nachmieter, schuldet er dennoch die Bezahlung des Mietzinses und der Nebenkosten bis zur ordentlichen Beendigung des Mitverhältnisses

Zahlungsrückstand des Mieters: Bei Zahlungsrückstand kann der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und gleichzeitig androhen, dass bei nicht rechtzeitiger Zahlung das Mietverhältnis gekündigt wird. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen (Art. 257d OR).

 Weigert sich der Mieter aus der Wohnung auszuziehen, hat der Vermieter das Recht, den Mieter gerichtlich ausweisen zu lassen. Zieht der Mieter auf Grund des richterlichen Entscheids immer noch nicht aus, kann er eine Strafandrohung sowie eine polizeiliche Hilfe bei der Zwangsräumung verlangen.

Pacht (Art. 275 ff. OR) (=Überlassungsvertrag):

Durch den Pachtvertrag verpflichtet sich der Verpächter, dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch zu überlassen. Der Pächter hat dafür einen Pachtzins zu zahlen (Art. 275 OR). Der Pächter muss für den ordentlichen Unterhalt aufkommen (Art. 284 OR), darf aber auch die Erträge behalten.

Typische Beispiele: Landwirtschaftsbetriebe, Hotels

Gebrauchsleihe (Art. 305 ff. OR):

Der Verleiher verpflichtet sich, dem Entlehner eine Sache zu unentgeltlichem Gebrauch zu überlassen und der Entlehner dieselbe Sache ordnungsgemäss zu Gebrauchen und zurück zu geben (Art. 305 OR). Der Entlehner trägt die gewöhnlichen Koster für die Erhaltung der Sache (Art. 307 OR).

Darlehen (Art. 312 ff. OR):

Durch den Darlehensvertrag verpflichtet sich der Darleiher zur Übertragung des Eigentums an einer Geldsumme oder einer vertretbarer Sache (Gattungsware). Der Borger verpflichtet sich zur Rückerstattung von der Geldsumme bzw. zur Rückgabe von der Sache (Art. 312 OR). Das Darlehen ist im nicht kaufmännischen Verkehr nur verzinslich, wenn die Parteien einen Zins vereinbart haben (Art. 313 OR). Die Rückzahlung ist zum vereinbarten Zeitpunkt fällig. Wurde kein bestimmter Termin vereinbart, ist das Darlehen auf sechs Wochen hinaus kündbar (Art. 38 OR). Die Rückzahlungspflicht verjährt nach 10 Jahren (Art. 127 OR). Die Verjährungsfrist wird unterbrochen, wenn Zins- oder Ratenzahlungen geleistet werden (Art. 135 OR). Darlehen, die durch eine Grundpfand gesichert sind verjähren nie (Art. 807 ZGB).

Beim Leasing geht es um die entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Objekts. Der Vertrag ist häufig auf eine feste Dauer ausgelegt. Das Ziel besteht in der Fremdfinanzierung von Investitionen. Der Kunde muss Leasingraten bezahlen. Beim Leasing unterscheidet man von zwei Arte, dem direkten und indirekten Leasing.

Direktes Leasing (=unechtes Leasing):

Es sind zwei Parteien beteiligt. Der Hersteller schliesst einen Gebrauchsüberlassungsvertrag mit dem Kunden ab. Der Kunde kann den Gegenstand in Zukunft benützen.

Indirektes Leasing:

Der Kunde verhandelt mit dem Händler über die Überlassung eines Konsum- oder Investitionsgut. Hat man sich geeinigt, kommt die dritte Partei (Leasinggesellschaft) hinzu. Es sind also drei Parteien beteiligt. Der Leasinggeber kauft das Objekt vom Hersteller und dieser stellt es dem Leasingnehmer (Kunden) zum Gebrauch zur Verfügung. Die Vereinbarung zwischen dem Leasinggeber und Leasingnehmer bezeichnet man als Leasingvertrag.

Vertragsinhalt:

Der Leasinggeber verpflichtet sich das Objekt dem Kunden zum Gebrauch zu übergeben. Der Kunde darf das Objekt benutzen, ist aber nicht Eigentümer. Weitere Pflichten, wie die Wartung, Versicherungen etc. werden auf den Leasingnehmer übertragen. Das Leasing ist gesetzlich nicht geregelt und daher können die Parteien den Vertragsinhalt sehr flexibel gestalten