Allgemeinbildung Mietvertrag

-bewegliche Sache: Fahrnis ( CD, Buch, Snowboard)

-unbwegliche Sache: Immobilien 

- Komsungüter (TV) Kündigungsfrist bei gewerbsmässigen Anbieter, 30 Tage auf Ende 3-Monatigen Mietdauer.

- Wohn- & Geschäftsräume

-formlos gültig

- bei Wohnungsmangel pflicht für amtliche Formulare möglich

- bei Ehepaaren reicht 1 unterschrift

- bei schonmaliger Vermietung der Wohnung, kann der Mieter Auskunft über die Höhe des vorangegangenen Mietzinses verlangen. 

- Verlangen des Rückgabeprotokoll wegen Mängel möglich

- Geldkaution Sparkonto auf Bank hinterlegt

- Konto auf Namen des Mieters

- Während Mietdauer ist Bank nicht berechtigt Sicherheitsleistungen herauszugeben.

- höhe Sicherheitsleistung auf max. 3 Monatzinse beschränkt

- Nach Ablauf eines Jahres seit Beendigung des Vertrags kann der Mieter Sicherheitsleistungen herausverlangen

- neue bieten Versicherungen Mietkautionsversicherungen an

Vermieter ist verpflichtet die Wohnung dem Mieter zum vereinbartem Zeitpunkt zu übergeben. Er muss auch dafür sorgen, dass die Wohnung bewohnbar ist. Wenn dies nicht so ist, kann der Mieter die Wohnungsübergabe verweigern und vom Vertrag zurücktreten.

Der Unterhalt ist grundsätzliche Sache des Vermieters. Ausgenommem kleine Unterhalte, d.h. alle Unterhalte die ohne Beizug von Fachleuten ausgeführt werden können.

- Beseitigungsanspruch: Der Mieter kann vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen. Kommt der Vermieter dem nicht nach kann der Mieter fristlos kündigen oder auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen.

- Mietzinsreduktion: Mieter kann vom Vermieter verhältnismässige Reduktion des Mietzinses verlangen.

- Mietzinshinterlegung: Der Mieter kann den zukünftigen Mietzins bei einer vom Kanton vorgesehenen Stelle hinterlegen. Damit die Hinterlegung erfolgen kann, muss der Mieter dem Vermieter schriftlich zur Beseitigung des Mangels innert fernünftier Frist auffordern und ihm gleichzeitig die Hinterlegung androhen. 

Hauptpflicht des Mieters ist es, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Dieser ist die Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjekts zur Bewohnung. Die Höhe des Mietzinses kann von dem Vertragsparteien in der Regel frei bestimmt werden.

Sind Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Gebrauchsüberlassung, also durch den Betrieb der Wohnung entstehen (Heizungsanlage, Hausabwartskosten ect.). Das Entgeld für die Nebenkosten ist kein Mietzins.

Nebenkosten sind nur dann zu bezahlen, wenn diese im Mietvertrag für die jeweilige Nebenkostenposition tätsächlich vereinbart worden sind. 

Leistet der Mieter einen Zins nicht auf den festgelegten Termin befindet er sich im Zahlungsverzug. Der Vermieter hat die möglichkeit, dem Mieter schriftlich eine 30-tägige Nachfrist zur Zahlung anzusetzen. Er kann damit die Kündigung androhen, wenn die Nachzahlung nicht rechtzeitig erfolgt. 

Der Mieter darf die Wohnung untervermieten, braucht aber dazu die Zustimmung des Vermieters. Dieser darf die Zustimmung nur unter einem der drei folgenden Gründe verweigern. 

- Der Meiter legt die Bedingungen der Untermeite nicht offen.

- Die Bedinhungen der Untermiete sind missbräuchlich.

- Dem Vermieter entsteht durch die Untermiete ein grosser Nachteil. 

Der Mieter ist gegenüber dem Vermieter verantwortlich, z.B. für Schäden, die der Untermieter macht. 

Der Mieter muss mit dem Mietobjekt sorgfältig umgehen und Rücksicht auf die Nachbarn nehmen. Der Mieter ist auch dafür verantwortlich, dass sich seine Mitbewohner und Gäste ebenso verhalten.

- Unsorgfalt: Verletzt der Mieter seine Pficht zur Sorgfalt oder zur Rücksichtsnahme, kann ihm der Vermieter mahnen. Hält der  Mieter seine Pflitchten trotz schriflichter Mahnung weiterhin nicht ein, kann der Vermieter unter gewissen Voraussetzungen den Vertrag mit einer Frist von 30 Tagen auf Montasende kündigen. 

- Schwere Beschädigung: Zerstört der Mieter die Wohnung oder Teile davon sogar mutwillig, kann der Vermieter den Vertrag jederzeit, ohne Mahnung und fristlos kündigen. 

Damit der Vermieter die Wohnung ausreichend instand halten kann, ist er auf Informationen des Mieters angewiesen. Der Mieter hat deshalb Mängel, die nicht selber von ihn zu beheben sind dem Vermieter zu melden. Kommt er dem nicht nach kann auf er auf Ersatz des dadurch entstandenen Schadens belangt werden.

-Unterhalt und Mängelbeseitigung: Die Mängelbeseitigung durch den Vermeiter kann oft nur mit Einschränkung für den Mieter erfolgen. Der Mieter hat deshalb die dazu notwendigen Eingriffe in sein Gebrauchsrechts zu dulden. 

-Besichtigung: Die Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter muss geduldet werden, wenn dies notwendig ist. In der Regel muss sich der Vermieter vorher anmelden.

-schrifliche Kündigung

- Kündigung erfolgt auf amtlichen Formular

- auf Verlangen ist eine Kündigung zu begründen

- Bei Familienwohnung muss der Vermieter beiden Eheleuten die Kündigung getrennt zustellen.

- Eine Wohnungskündigung durch ein Mieterehepaar muss von beiden unterzeichnet werden. 

- Ein auf eine bestimmte Dauer abgeschlossenes Mietverhältnis endet mit dem Zeitablauf, und zwar ohne dass eine Kündigung ausgesprochen werden muss. 

- Ein befristetes Mietverhältnis kann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden. 

- Werden Kündigungensfristen/termine nicht eingehalten, gilt die Kündigung auf den nächstmögliche Zeitpunkt.

Wohnungsmieten können vom Vermieter und vom Mieter mit einer Frist von 3 Monaten auf einen ortsüblichen termin gekündigt werden. 

Mitobjekte                                     Kündigungsfrist         Zeitpunkt/Termin

Bewegliche Sache (z.B Velo)       3 Tage                        auf jeden beliebigen Zeitpunkt

Möbiliertes Zimmer                       2 Wochen                  auf Ende einer 1-monatigen Mietdauer

Wohnung                                      3 Monate                   auf Ende einer 3-monatigen Mietdauer

Ist die Fortfühung der Wohnungsmiete für eine Partei aus triftigem Grund untragbar geworden, kann diese mit einer Frist von drei Monaten kündigen ohne einen Termin einhalten zu müssen.

Stirbt der Wohnungsmieter, sind die Erben berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

Der Mieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Fristen und Terminen auflösen, wenn er einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter bringt, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. 

-Zustand nach vertragsgemässen Gebrauch: Der Mieter muss die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, wie es nach Vertragsdauer erwarted werden darf. Für die Abnützung durch den normalen Gebrauch hat der Mieter also nicht einzustehen.

- Prüfungspflich durch Vermieter: Der Vermieter muss den Zustand bei Rückgabe prüfen und die sichtbaren Mängel sofort rügen. 

Gesetzliche Bestimmungen zum Schutz des Mieters als schächere Partei.

- Missbräuchlicher Mietzins

- Anfangsmietzins

- Veränderte Verhältnisse

- Mietzinserhöhung

Als missbräuchlich gilt ein Mietzins, wenn sich der Vermieter auf Kosten des Mieters bereichert oder einen übersetzten Kaufpreis der Liegenschaft auf den Mieter überwälzt. 

Der Mietzins kann von den Parteien grundsätzlich frei festgelegt werden. 

Vorraussetzungen für eine Herabsetzung des Anfangsmietzins sind:

- Mieter befindet sich in Notlage

- vereinbarte Mietzins liegt wesentlcih über demjenigen des Vormieters

Dies ist spätistens 30 Tage nach Wohnungsübernahme einzuklagen.

Der Mietzins kann während der Mietdauer missbräuchlich werden, wenn sich der dessen Berechnungsgrundlage ändert. Der Mierter muss zuerst beim Vermieter schriftlich über eine Herabsetzung ersuchen. Kommt der Vermieter dem Ersuch nicht innert 30 Tagen nach, kann der Mieter wiederum innert 30 Tagen die Herabsetzungsklage der Schlichtungsbehörde einzureichen.

Mietzinserhöhung können vom Vermieter grundsätzlich immer auf den Zeitpunkt festgelegt werden, auf den die nächste ordentliche Kündigung möglich wäre. Die Ankündigung der Erhöhung muss 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Sie hat mit amtlichen Formular zu erfolgen und die Erhöhung muss begründet werden. Mietzinserhöhungen können innert 30 Tagen als missbräuchlich angefochten werden.

-Anfechtung der Kündigung

- Erstreckung des Mietverhältnisses

-Ausschluss der Erstreckung

- Dauer der Erstreckung 

Verstösst eine Kündigung gegen Treu und Glauben, ist sie missbräuchlich und kann angefochten werden. 

Gründe: 

- Vergeltungskündigungen

- Änderungskündigungen

-Kündigungen während eines Schlichtungs- / Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis

-Kündigungen innert 3 Jahren nach einen Schlichtungs- / Gerichtsverfahren, im welchem der Vermieter unterlegen war.

Innert 30 Tagen

Hat die Kündigung für den Meiter schwerwiegende negative Folgen, die in keinem Verhältnis zu den Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses stehen, kann der Mieter eine Erstreckung verlangen. Das Gericht nimmt dabei eine Interessenabwägung vor.

- Kündigung wegen Zahlungsrückstand

- Kündigung wegen schweren Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters

- Kündigung wegen Konkurses des Mieters

- Kündigung eines Mietverhältnisses, das wegen eines konkreten Umbaus oder Abbruchs der Wohung ausdrücklich bis zur Realisierung des Projektes befristet abgeschlossen worden ist.

Eine Wohnungsmiete kann max. um 4 Jahre erstreckt werden. 

In jedem Kanton gibt es eine Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten. Sie ist verpflichtet, Mieter und Vermieter auch dann kostenlos zu beraten, wenn kein Schlichtungsgesuch vorliegt. 

Gesuch mündlich oder schriftlich.