5_Immobilientreuhand

Unter einer 1. Hypothek versteht man jenen Kreditbetrag, der allein aufgrund der Verwertbarkeit des Grundpfandes, d.h. ohne Zusatzsicherheit gewährt werden kann (65% des Verkehrswertes für Eigenheime, 50-65% für MFH/Geschäftshäuser und 50% für Gewerbe/Industrie/Bauland). Ferienwohnungen und Luxusobjekte dürfen nur mit 66% belehnt werden mit Amortisationspflicht bis 50%. Für die 1. Hypothek besteht ansonsten i.d.R. keine Amortisationspflicht. 

Unter der 2. Hypothek versteht man jenen Teil der Grundpfandforderung, für welchen der Wert des Grundpfandes nur noch „bedingt“ ausreicht (65-80% des Verkehrswertes für Eigenheime, 65-75% der MFH/Geschäftshäuser). Demnach müssen für Eigenheime innert 15 Jahren 15% amortisiert werden (bis max. Pensionierungsalter, Tilgung 2. Hypothek). Die Banken führen heutzutage oft nur eine Hypothek mit einem einheitlichen Zins. Bei einer höheren Belehnung ist auch der Zins höher. Somit wird dem Risiko von 2. Hypotheken Rechnung getragen.

Bestellung eines Pfandrechts an einer beweglichen Sache (Verfügungsgeschäft). Erfolgt durch Übergabe der verpfändeten Sache an den Pfandgläubiger unter Vereinbarung der Verpfändung (i.d.R. Grundbuchanmeldung). Hat der Gläubiger - bei Banken oft hins. Wertpapieren der Fall - schon den Besitz an der Sache, genügt die Vereinbarung. Ist die Sache an einen Dritten vermietet, verliehen oder in Verwahrung gegeben, kann die Übergabe durch die Abtretung des Herausgabeanspruchs und Anzeige der Verpfändung an den Dritten substituiert werden.

objektgebundenen Krediten (Kredite, die der Finanzierung des Pfandobjektes selbst dienen => Kontokorrent für Baukredit, Darlehen für Hypothek) und

objektfremden Krediten (Betriebs- oder Anlagekredite mit hypothekarischer Deckung, Darlehen oder Kontokorrent).

Der Baukredit ist ein Kontokorrentkredit mit hypothekarischer Deckung zur Finanzierung von Neu-, Um- und Erweiterungsbauten.

1. Die Kreditprüfung

_Prüfung Kreditwürdigkeit (Ruf des Kreditnehmers)

_Prüfung Tragbarkeit (ist Gesuchssteller kredidtfähig?

_Grundlagen zur Prüfung: allg. Unterlagen (GB-Auszug, Zonenplan, Situationsplan, Kaufvertrag) / Projektuterlagen / Unterlagen zur Tragbarkeit 8Vermögens- udn Einkommensverhältnisse, Rendite des Objektes ect.)

2. Kreditbewilligung und grundpfandliche Sicherstellung

_Die Baukreditlimite entspricht i.d.R. der Summe der zugesicherten, späteren 1. und 2. Hypotheken.

3. Kreditfreigabe / -bewilligung (4)

5. Kreditüberwachung

6. Konsolidierung

Der Finanzierungsplan informiert darüber, wie der Bauherr das Bauprojekt zu finanzieren gedenkt.

Einerseits

_Art und Umfang der Eigenmittel (Verkehrswert Land ohne Hypotheken, Cash, Eigenleistungen etc.) und andererseits

_Art und Umfang des Fremdkapitals (benötigter Baukredit, Privatdarlehen etc.).

_Zudem sind Zusatzsicherheiten einzubeziehen (z.B. Todesfallpolice, Bürgschaften, Faustpfand).

Als Faustregel gilt, dass die jährliche Belastung für Hypothekarzins, Amortisation und Nebenkosten nicht höher als ein Drittel des Bruttojahreseinkommens sein darf. Besonderes Gewicht wird der zukünftigen Vermögens- und Einkommensentwicklung beigemessen. Die Bank stellt sich u.a. folgende Fragen:

_Ist das EK des Kreditnehmers sicher? Steigt dieses künftig?

_Ist das Zweiteinkommen des Ehepartners gesichert?

_Ist ein Erbe in Aussicht? 

_Ist die Belastung bei Tod oder IV des Kreditnehmers noch tragbar?

Wert- und Preiserhaltung der landwirtschaftlichen Bodenpreise

möglichst national bewirtschaftbare landwirtschaftliche Betriebe erhalten/schaffen

_landwirtschaftliches Grundstück (landwirtschaftliche Nutzung od. gartenbauliche Nutzung)

_landwirtschaftliches Gewerbe (Bewirtschaftung benötigt 1 Standardabreitskraft)

_Gründstücke ausserhalb der Bauzone im Sinne des RPG (Landwirtschaftszone/übriges Gemeindegebiet/Schutzzone bzw. Grünzone, solange unbeschränkte od. beschränkte Nutzung zulässig)

_nicht fürNaturschutzzonen (Naturreservate)

_Fürderung des bäuerlichen Grundeigentums

_Erhaltung d. Familienbertiebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes + einer langfristigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichtete Landwirtschaft:

_Stärkung der Stellung des Selbstbewirtschaftens;

_Bekämpfung übersetzbarer Preise für landwirtschaftlichen Boden

Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche.

ÜZ = aGF/aGSF

Als anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie.

AZ = GF/GSF

BMZ = GV/GSF

5. GV = 5.1 NGV + 5.2 KV

5.1 NGV = 5.1.1 NV + 5.1.2 VV + 5.1.3 FV

5.1.1 NV = 5.1.1.1 HNV + 5.1.1.2 NNV

1. GSF = 1.1 GGF + 1.2 UF (1.2.1 BUF + 1.2.1 UUF)

2. GF = 2.1 NGF + 2.2 KF

2.1 NGF = 2.1.1 NF + 2.1.2 VF + 2.1.3 FF

2.2 KF = 2.2.1 KFT + 2.2.2 KFN

2.1.1 NF = 2.1.1.1 HNF + 2.1.1.2 NNF

1. Strategische Planung

11. Bedürfnisformulierung, Lösungsstrategien

2. Vorstudien

21. Projektdefinition, Machbarkeitsstudie

22. Auswahlverfahren

3. Projektierung

31. Vorprojekt

32. Bauprojekt

33 Bewilligungsverfahren

4. Ausschreibung

41. Ausschreibung, Offertvergleich, Vergabeantrag

5. Realisierung

51. Ausführungsplanung

52. Ausführung

53. Inbetriebnahme, Abschluss

6. Bewirtschaftung

61. Betrieb

62. Erhaltung

Bewilligung fällt unter das BeWG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) wenn folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

1. Bewilligungspflicht Grundstück

2. Es muss sich um eine Person im Ausland im Sinne des BeWG handel

3. Erwerbendes REcht muss als Erwerb eines Grundstückes im Sinne des Gesetzes gelten

Massnahme, die der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dient („Liebhaberobjekt“). Luxuriöse Massnahmen bedürfen (Ausnahme: wenn nicht Zustimmender keine Kosten zu tragen hat, nicht beeinträchtigt und für vorübergehende Beeinträchtigung entschädigt wird) der Zustimmung aller Miteigentümer. Beispiele: Einbau eines Hallenbades, Tennis- oder Golfplatz, Wintergarten.

Nützliche Massnahme, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezweckt. Nützliche Massnahmen können mit der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, welche zugleich auch die Mehrheit aller Teile vereint (Wertquote), durchgeführt werden. Beispiele: Einbau eines Lifts, Fassadensanierung mit zusätzlicher Isolation, Ersatz der Türschlösser durch elektronische Schliessanlage.

notwendige Massnahme, die für die Erhaltung des Gebäudewertes und die Gebrauchsfähigkeit nötig sind. Werterhaltende Massnahmen können mit der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer durchgeführt werden. Beispiele: Ersatz der Heizung, Sanierung des undichten Daches. 

Der Erneuerungsfonds dient der Finanzierung von grösseren Unterhalts- und Reparaturarbeiten. Er wird mit dem Reglement oder mit Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung gebildet. Die einzubezahlenden Beträge richten sich nach der Höhe der Wertquoten. I.d.R. werden ca. 0.5% des Gebäudewertes pro Jahr einbezahlt. Die Höhe der Einzahlungen können von Jahr zu Jahr von der Stockwerkeigentümerversammlung definiert werden. Für den Erneuerungsfonds ist ein separates Konto zu führen. Bei Eigentumswechsel geht das Guthaben des Erneuerungsfonds auf den Erwerber über. 

Exkurs Praxis: 

Dächer und Flachdächer gehören nie zu Sonderrecht. Es kann höchstens ein ausschliessliches Benützungsrecht ausgeschieden werden. Allgemeine Erneuerungskosten sind demnach von der Gemeinschaft zu tragen.

Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten, sofern im Reglement nichts Gegenteiliges definiert wurde (ZGB 712h, dispositives Recht). Abweichungen gemäss Gesetz:

Wenn bestimmte gemeinschaftliche Teile nicht allen Stockwerkeigentümern dienen, ist eine neue Kostenaufteilung zu definieren

Wenn ein Eigentümer die Wohnung sehr luxuriös eingerichtet hat, hat dieser auch den zusätzlichen Prämienanteil an die Versicherung zu bezahlen

vgl. ZGB 712m

Einfache Gesellschaft

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist wie die Miteigentümergemeinschaft eine einfache Gesellschaft. Mehrere Personen sind Träger ein und desselben Rechts. Die STWE-Eigentümer sind gemeinsam Eigentümer des ganzen zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks. Die STWE-Gemeinschaft ist im Bereich ihrer gemeinschaftlichen Verwaltung beschränkt handlungsfähig und beschränkt vermögensfähig. 

Die Wertquote ist eine Verhältniszahl (Schlüssel oftmals nach der Grundfläche der Sonderrechte), welche den Anteil eines jeden Stockwerkes an der Gesamtliegenschaft wiedergibt (= Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft). Die Wertquote ist entscheidend für die Beschlussfassung, aber auch für die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten. Die Wertquote wird im Begründungsakt festgelegt.

1. Vorraussetzung d. Entsteheung der STWE-schaft

A Grundbucheintrag; Voraussetzung: in Vertrag od. Begründungserklärung (Verpflichtungsgeschäft) / Eintrag Tageblatt (Verfügungsgeschäft)

B.1 Vertrag, zweiseitig => neue Eigentümer bei Unterschrift automatisch STWE-eigentümerschaft

B.2 Begründungserklärung => Begründung durch Alleineigentümer/Inhaber (z.B. TU)

2. Der Begründungsakt (ZGB 712a)*

A.1 Begründungsvertrag; Vertrag d. Miteigentümer (Miteigentumsanteile in STWE aufteilen (z.B. Erben) / Wertquote + räumliche Ausscheidung eines Anteils eines STWE muss definiert sein

A.2 Begründungserklärung; Begrundüng durch den Alleineigentümer/Inhaber / Anzahl d. Miteigentumsteile, welche STWE sein sollen / Höhe d. Wertquote / Ausscheidung eines STWE (Sonderrecht)

3. Öffentliche Beurkundung

*Grundbuchgeschäft nur wirksam, wenn gültiges Kausalgeschäft (=Begründungsakt) vorliegt

= ausschliessliche Benützungsrechte

Nebst den gemeinschaftlichen Teilen und dem Sonderrecht gibt es auch noch das Sonderbenützungsrecht. Hierbei handelt es sich um ein besonderes, exklusives Nutzungsrecht eines STWE-Eigentümers für einen Grundstücksteil (z.B. Gartensitzplatz, Aussen-PP) oder einen Gebäudeteil (z.B. Einstellhallenplatz, nicht abschliessbares Kellerabteil, Balkon, Dachterrasse). Gleichzeitig wird für die nicht berechtigen STWE-Eigentümer eine Ausschlusswirkung stipuliert.

Sonderbenützungsrechte sind nicht dingliche Rechte. Durch ihre Aufnahme im Stockwerkeigentümerreglement kommen sie diesen jedoch sehr nahe. Dies deshalb, weil sie auch Wirkung gegenüber den Rechtsnachfolgern der Stockwerkeigentümern entfalten.

Sofern Gebäudeteile nicht zwingend gemeinschaftlich sind, kann daran Sonderrecht begründet werden. Gemäss ZGB 712b müssen dafür gewisse Voraussetzungen erfüllt werden: 

Eine Wohnung muss in sich abgeschlossen sein, d.h. alle Räume enthalten, die zur Führung eines Haushalts notwendig sind (inkl. Küche, Wasserversorgung, Bad, Toilette etc.). Ein Sonderrechtsbereich muss somit immer Boden, Wände und Dach enthalten, muss abschliessbar sein und einen eigenen Zugang enthalten.

Geschäftsräume müssen eine wirtschaftliche Einheit bilden und einen eigenen Zugang enthalten.

Ein Sonderfall stellen z.B. die Kellerabteile dar. Diese stehen in einem Unterordnungsverhältnis zur STWE-Einheit und gehören bezüglich Nutzung und Funktion zur STWE-Einheit. 

Ausnahmen: z.B. die Aussenseite des Balkons, die Aussenseite der Eingangstüre, tragende Wände etc. gehören nicht zum Sonderrecht, sondern sind gemeinschaftliche Teile. Gleiches gilt auch für die Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung. 

Die Eigentümer sind in der Benutzung ihrer zu Sonderrecht zugeteilten Räume frei. Eventuelle Beschränkungen des Nutzungsrechts kann mittels STWE-Reglement näher geregelt werden.

1. Horizontales Stockwerkeigentum:
Waagrechte resp. horizontale Aufteilung des Stockwerkeigentums. Das Sonderrecht betrifft oft ein Geschoss (Bsp. Terrassenwohnungen oder Eigentumswohnungen). Voraussetzung dafür ist, dass die STWE-Gemeinschaft nur aus einem Hausblock besteht.

2. Vertikales Stockwerkeigentum:
Vertikale Verteilung der im Sonderrecht stehenden Räumlichkeiten (Bsp. Reihen-EFH oder Carports).

3. Kombiniertes Stockwerkeigentum:
Verschiedene vertikal voneinander getrennte Häuser sind ihrerseits wieder in horizontale Stockwerkeinheiten aufgeteilt.

Der STWE-Eigentümer hat im Gegensatz zum Miteigentum ein Sonderrecht an einem real ausgeschiedenen Gebäudeteil.

Das Stockwerkeigentum hat dauernden Bestand. Es gibt im Gegensatz zum Miteigentum keinen gesetzlichen Anspruch auf Aufhebung des Miteigentums. Auflösungsgründe sind abschliessend in ZGB 712f festgehalten.

Im Gegensatz zum Miteigentum hat jeder Stockwerkeigentumsanteil zwingend ein eigenes Grundbuchblatt mit eigener Nummer und Grundstückbeschreibung. Dadurch wird die Selbstständigkeit des jedem Stockwerkeigentümer zustehenden Sonderrechts besonders hervorgehoben.

Die Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist gegenüber gewöhnlichen Miteigentümern umfassender ausgebaut.

ZGB 712b regelt, welche Gebäudeteile zu Sonderrecht ausgeschieden werden können und welche Bauteile, Anlagen und Einrichtungen eine gemeinschaftliche Zweckbestimmung haben. Die gemeinschaftlichen Gebäudeteile gehören allen STWE-Eigentümern, unabhängig der jeweiligen Wertquote. Zu den zwingenden gemeinschaftlichen Teilen gehören:

Der Boden der Liegenschaft sowie das selbstständige und dauernde Baurecht (z.B. Garten, Aussen-Parkplätze, Innenhöfe, Vorplätze, Kinderspielplätze etc.)

Die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung, die Festigkeit des Gebäudes und äussere Gestaltung und das Aussehen dienen (z.B. Fundament, tragende Mauern, Decken mit tragender Funktion, Dach, Aussenverputz, Balkone, Fensterfronten etc.).

Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (Bsp. Eingänge, Treppenhaus, Kamin, Fassade, Heizung, Waschküche, Lift, Leitungen etc.)

Weiter können auch zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören: Partyraum, Bastelraum, Lagerräume, Einstellhalle etc

Sonderrecht

Gemeinschaftlichem Eigentum

ausschliessliches Benutzungsrecht (Sonderbenutzungsrecht)