Performance Measurement und Attribution

• Performance Messung
• Risiko Analyse
• Performance Attribution 

Der Buchwert hat mit dem Marktwert einer Immobilie nichts zu tun

Nur bei der Entscheidung ob ein Objekt gekauft werden soll oder nicht, ein guter Indikator dafür

-> für fortlaufende Performance Messungen ist die Kennzahl nicht geeignet. 

Netto-Cash-Flow & Wertänderung

Netto-Cash-Flow + Wertänderung / Verkehrswert

als sinnvolle Grösse für die Portfolioplanung 

Rendite = Verkehrswert neu - alt - Investition + Nettoeinnahmen 

Verkehrswert alt + 1/2 x Investition - 1/2 x Nettoeinnahmen

Verkehrswert neu - alt - Investition

Verkehrswert alt + 1/2 x Investition - 1/2 x Nettoeinnahmen

Netto-Cash-Flow 

Verkehrswert alt + 1/2 x Investition - 1/2 x Nettoeinnahmen

Duerch langfristige Senkukng der Bewirtschaftungskosten 

• Reduktion Leerstandszeiten 
• Reduktion Mietausfälle 
• Mietanpassungen

• Reduktion Leerstandskosten
• Reduktion Energiekosten
• Reduktion Instandhaltungskosten
• Flächenmanagement
• Steigerung Nutzungseffizienz 

• Die geldgewichtete Rendite unterstellt eine Wiederanlage der Mittelflüsse zur konstanten Rendite des Gesamtzeitraums, während die zeitgewichtete Rendite die Wiederanlage zur aktuellen Rendite dieser Subperiode unterstellt
• Die geldgewichtete Rendite misst die gesamte Portfolioentwicklung (Management und Mittelflüsse) und beantwortet die Frage nach der durchschnittlichen Wertentwicklung

• Die zeitgewichtete Rendite misst die reine Managementleistung, unabhängig von der Investitionspolitik (die sich in Mittelflüssen äussert) und beantwortet die Fragestellung nach der Leistung des Portfoliomanagers, der eben nicht die Zuflüsse beeinflussen kann
• Außenstehenden ist es aus Gründen der Datenverfügbarkeit i.d.R. unmöglich, die zeitgewichtete Rendite im Rahmen einer ext. Performancemessung zu berechnen

• Kapitaldispositionen reflektieren die jeweilige Markteinschätzung des Eigentümers
• Bei einer pessimistischen Markteinschätzung kommt es zu Desinvestitionen und vice versa 
• Die geldgewichtete Rendite misst somit einerseits die allgemeine Marktentwicklung und andererseits die Timingfähigkeiten des Anlegers / Fondsmanagers
• Wenn die geldgewichtete Rendite eines Portfolios höher als die zeitgewichtete Rendite ist, so spricht dies für die Timingfähigkeit des Portfoliomanagers (wenn er die Mittelflüsse beeinflussen kann)

Bei der Bildung von arithmetischen Mitteln, werden die einzelnen Periodenrenditen aufsummiert und durch die Anzahl Perioden dividiert

-> Total / Anzahl Perioden 

Bei der Ermittlung von geometrischen Mitteln werden die einzelnen Periodenrenditen multiplikativ verknüpft und anschliessend mit der Anzahl an Ausprägungen radiziert.

Die Performanceattribution gibt Auskunft darüber, welche Komponenten des Portfoliomanagementprozesses in welchem Umfang zum erzielten Ergebnis 
beigetragen haben.

Strukturkomponente & Grundstückkomponente 

Referenz des Marktes die für die Benchmarks genommen werden 

Benchmark der Renditen der Konkurrenz 

Gibt Aufluss darüber ob man es besser gemacht hat als die Konkurrenz, haben wir unter- oder übergewichtet? 

Gibt Aufluss darüber, ob die erzielten Renditen im Vergelich zur Konkurrenz besser waren oder nicht

-> haben wir ein besseres oder schlechteres Ergebnis erzielt? 

• Index stammt ab von indicere, anzeigen
• Ablesemarke, Kennzahl, Meßziffer, Verzeichnis; Zeigefinger

• Ermöglichung der Vergleichbarkeit von zeitlichen, räumlichen oder sächlichen Beobachtungswerten
• Treffen von Aussagen über eine Gruppe verschiedener, jedoch zugleich ähnlicher Merkmalswerte

• Marktindikationsfunktion: Transparenz des Marktes
• Benchmarkingfunktion
• Grundlage wirtschaftlicher und wirtschaftspolitischer Entscheidungen 
• Konjunkturbarometer
• Prognoseinstrument: Schätzen von Markttrends

• Hohe Informationsqualität
• Repräsentativität der abgebildeten Inhalte
• Hochwertige Inputdaten
• Gute Indexkonstruktionen
• Zuverlässige Servicekonzepte

Sie werden bei der Preisberechnung eines Fondsanteils berücksichtigt. Liegt die Performance dieser Erträge unterhalb der Immobilienrendite, dann verschlechtert sich die Gesamtperformance. Beim Performanceausweis von Immobilien-Direktanlagen im Rahmen des Total Return sind nicht von 
Bedeutung.

Immobilienfonds haben Teile ihres Immobilienvermögens außerhalb Deutschlands investiert, die auch im Ausland besteuert werden. Diese Performanceeffekte werden im DIX nicht erfasst, lassen sich jedoch in die Portfoliokalkulation problemlos einbeziehen. Wechselkurse werden typischerweise rückwirkend festgeschrieben, um diese in der Analyse auszugrenzen. Hedging wird nicht erfasst.

Um die Immobilienperformance unterschiedlicher Objekte vergleichbar zu machen, unterstellt MSCI beim Total Return Konzept eine Eigenfinanzierung der Objekte. Eventuelle positive Effekte durch Fremdfinanzierung (Leverage-Effekt) werden hierbei nicht betrachtet. Ein Einbezug ist für die interne 
Kalkulation möglich.

Die Performancemessung indirekter Anlagen erfolgt auf NAV Basis und bezieht alle im Vehikel anfallenden Steuern mit ein. Beim Investor anfallende Steuern werden ausgeklammert. Auf dem Objekt anfallende Steuern (z.B. transaktionsbezogene Steuern) werden im TR-Konzept erfasst.

Kosten des Portfoliomanagements bleiben beim Direktanlagenreturn nach MSCI unberücksichtigt (dort werden ausschließlich Kosten der  Objektverwaltung erfasst), auf Portfolioebene der Offenen Fonds sowie der AGs fallen diese Aufwendungen an und mindern so den Ertrag der Gesellschaft.

• Erträge aus Finanzanlagen
• Auslandsimmobilieninvestitionen / FX
• Finanzierung
• Steuern 
• Kosten des Portfoliomanagement