Finanzberater IAF Immobilien

Eine Dienstbarkeit ist z.B ein Wegrecht oder ein Näherbaurecht (Bei einem einseitigen Näherbaurecht hat nur der eine Nachbar das Recht, ein Gebäude näher an die Grenze zum anderen zu bauen)

Durch Notar beurkundet und durch Nutzungs und Verwaltungsordnung in Grundbuch aufgenommen (kein Muss)

• Nutzniessung
• Wohnrecht
• Baurecht
• Quellenrecht

• an beweglichen Sachen, an Grundstücken, an Rechten oder an einem Vermögen

• man kommt in Vollen Genuss des Gegenstands

• Bei Liegenschaft Recht diese zu bewohnen und auch Recht an Mieteinnahmen

• nicht vererbar

• Hier gibt es keine finanziellen Rechte, somit auch keine allfälligen Mieteinnahmen

• unübertragbar und nicht vererblich

• weitere Dienstbarkeit

• übertragbar und vererblich (falls nicht anders vorgesehen)

• kann unter Umständen ins Grundbuch aufgenommen werden

• Höchstens 100 Jahre (kann aber verlängert werden)

Das Quellenrecht bestimmt das Recht an einer Quelle auf fremdem Grundstück und belastet das Quellengrundstück
mit der Dienstbarkeit der Aneignung und Ableitung des Quellwassers. Es ist, wenn es nicht anders vereinbart
wird, übertragbar und vererblich. Ist das Quellenrecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in das
Grundbuch aufgenommen werden.

Eine Dienstbarkeit wird rechtsgültig durch schriftlichen Vertrag und Eintrag ins Grundbuch. Zum Teil wird eine öffentliche Beurkundung nötig

Zur Erbringung einer bestimmten Leistung verpflichtet. Beispielsweise kann der Eigentümer verpflichtet werden, eine Hecke zu pflegen oder für die Wartung einer Strasse aufzukommen. Es ist das Komplement zur Dienstbarkeit: Dort besteht die Leistung in einer Unterlassung oder Duldung, während eine Grundlast eine Verpflichtung darstellt. Ebenfalls öffentliche Beurkundung und Eintrag ins Grundbuch

• Parteien (Baurechtgeber und nehmer)

• Dauer (max 100 Jahre)

• Übertragung (Vererbung, Verkauf)

• Baurechtzins

• Heimfall (was passiert mit Gebäude nach Vertragslaufzeit?)

Öffentliches Register, das Auskunft über die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse eines Grundstückes gibt.

Register im Grundbuch

• Tagebuch (chronologische Auflistung aller Anträge)

• Hauptbuch (pro Grundstück eine Seite)

• Grundbuchpläne (Geometrische Darstellung des Grundstücks, Lage, Grenzen)

• Belege (Verträge, Bescheinigungen)

• Liegenschaftsbeschreibung

• Weitere Hilfsregister (Eigentümerverzeichnis, Gläubigerregister)

Zählen nicht zu den dinglichen Rechten können aber bei einem späteren Erwerber als solche durchgesetzt werden (auch realobligatorische Rechte genannt)

• Vormerkung von persönlichen Rechten

• Verfügungsbeschränkungen

• Vorläufige Eintragungen

Achtung es gibt hier diverse Unterpunkte (wie wichtig die sind fraglich)

haben lediglich Informationscharakter

• WEF

• Eigentumsbeschränkung (Quartierplan, Enteignung…)

• Besondere Rechtsverhältnisse (Nutzungs-/ Verwaltungsreglemente)

• Pfandänderungen

• Erhöhung von Schuld- Pfandbeträgen

• Anpassungen von Zins und Zahlungsbestimmungen

• Rangänderungen

Ein Unterschreiben des Kaufvertrags reicht noch nicht um Eigentümer zu sein erst sobald der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist man Eigentümer

Begründet eine Forderung oder anderes Recht an einem Grundstück oder einer beweglichen Sache

• Grundpfandrecht

  • Grundpfandverschreibung

  • Schuldbrief

• Fahrnis(Faus)Pfandrecht

Die Grundpfandverschreibung ist die «Light-Version» des Grundpfandrechts: Sie ist im Gegensatz zum Schuldbrief kein Wertpapier und dient der Sicherung einer Forderung. Es handelt sich um einen Vertrag, der öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss.

Durch einen Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist . Die Schuldbriefforderung ist eine persönliche Forderung. Das bedeutet, dass der Schuldner nicht nur mit dem verpfändeten Grundstück, sondern mit seinem ganzen Vermögen haftet.

• Register Schuldbrief

  • kein Wertpapier

  • elektronisch geführt

  • heute Standard

• Papierschuldbrief

  • Wertpapier (Pfandtitel)

  • in Papierform

Die Rangordnung im Grundbuch dient zur Sicherung eines Ranges bei Veräußerung oder Verpfändung einer Immobilie. Die Ränge beim Pfandrecht geben dann die Reihenfolge an, in der die Kreditforderungen der Gläubiger befriedigt werden, falls es zum Kreditausfall und zur Versteigerung der Immobilie kommt. Bauhandwerkepfandrechte sind im selben Rang unabhängig wann sie eingetragen wurde.

Ein Schuldbrief kann (muss aber nicht) aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn die Hypothek vollständig abbezahlt ist. Die rechtskräftige Löschung kann nur vom Grundbuchamt vollzogen werden.

Bewegliche Sache = Fahrnis

Beim Faustpfand gibst du eine Sache absichtlich als Sicherheit.

Beim Retentionsrecht behält der Gläubiger eine Sache zurück, die er ohnehin besitzt, bis du zahlst.

Das Versatzpfand ist ein spezielles Fahrnispfand, das in einem Pfandleihhaus hinterlegt wird, um kurzfristig Geld zu bekommen. Oft hohe Zinssätze.

Bauhandwerker und Unternehmer können ihre Forderungen herrührend aus Arbeiten bzw. Material an einem Grundstück auf zwei Arten im Grundbuch bis maximal vier Monate nach erfolgter Arbeit anmelden:

• Eintragung mit Einverständnis des Eigentümers (freiwillig) ist selten der Fall da man nicht sein eigenes Grundstück belastet

• Eintragung ohne Einverständnis des Eigentümers (gerichtlich durchgesetzt)

Nur wer direkt am Bauwerk arbeitet und Wert schafft, kann das Bauhandwerkerpfandrecht nutzen! Arbeit geistiger Natur z.B von Architekten und Ingenieuren sind nicht geschützte Forderungen. Auch die blosse Lieferung von Material nicht.

Falls Bauhandwerkpfandrecht von mehreren Handwerken oder Unternehmen sind diese gleichberechtigt (unabhängig von ihrem Rang)

Eine Sicherungsübereignung ist eine spezielle Form der Sicherheit für ein Darlehen oder eine Forderung, bei der der Schuldner dem Gläubiger das Eigentum an einer beweglichen Sache übereignet, aber der Schuldner weiterhin Besitzer und Nutze der Sache bleibt.

Der Kreditnehmer übereignet die Immobilie dem Kreditgeber, ohne dass der Kreditgeber den Besitz übernimmt. 

• Besitzkonstitut:

  Es wird vertraglich festgelegt, dass der Kreditnehmer die Immobilie weiterhin nutzen darf. 

• schriftliche Zustimmung Ehegatte notwendig

• falls Vorsorgegelder von beiden stammen müssen beide im Grundbuch eingetragen werden

• Kapitalleistungen aus beruflicher Vorsorge werden besteuert. Steuer wird nicht direkt abgezogen. Muss vom freien Vermögen kommen.

• Kaiptalbezug aus 2. Säule wird im Grundbuch eingetragen (Anrmerkung)

• Bei Rückzahlung an Pensionskasse kann Steuer (ohne Zins) rückgefordert werden. Muss innerhalb von 3 Jahren passieren! (3a keine Rückzahlung möglich)

• Bei Verkauf Wohneigentum vor Vorsorgefall muss zurückbezahlt werden

• PK Geld darf auch für Amortisation von Hypothekendarlehen aus selbstgenutztem Wohneigentum zu

• 3 Jährige Sperrfrist nach Kapitalbezug

• Freilwillige Einkäufe erst nach Rückzahling WEF

Falls Miteigentum darf WEF Bezug nur so hoch sein wie der Anteil am Miteigentum (Gültig für Ehe, Eingetragene Partnerschaft oder Konkubinat)

Bei Gesamteigentum gilt alles beiden. Jeder Partner kann 100% einsetzen. Achtung für Konkubinat nicht gültig!

Mindestbetrag: 20k

Höchstbetrag: Vor Alter 50 alles / danach Saldo per 50 oder 1/2)

Einschränkungen: Alle 5 Jahre / bis 3 Jahre vor Pension

Verkauf: Rückzahlungspflicht (bis 3 Jahre vor Pension)

Die Pfandhaft bezieht sich auf Kapitalforderungen,

• Kosten der Betreibung und Verzugszinsen
• sowie drei verfallenen Jahreszinsen (ab Zeitpunkt der Konkurseröffnung oder Begehrens).
• Bei einem eingetragenen Maximalbetrag beschränken sich alle vorgenannten Forderungen auf diesen Wert.

Zahlt der Verkäufer (falls nicht in Lage müsste der Käufer bezahlen) daher muss diese sichergestellt werden)

• Persönliche Angaben;
• Personalien (Ausweise, Identität, Aufenthaltsbewilligungen);
• Lohnbescheinigungen;
• Steuererklärung / -veranlagung;
• Betreibungsauskunft;
• Güterrechtliche Verhältnisse (bei Ehepaaren);
• Eigenmittelnachweis / zusätzliche Sicherheiten;
• Entwicklung Einkommen (Karriere, Zweiteinkommen etc.);
• Objektangaben;
• Ortsplan, Situationsplan, Katasterplan;
• Vollständiger Grundbuchauszug (mit Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten o.ä. Rechte);
• Grundstückbeschrieb, Pläne, (Vor-)Verträge;
• Schätzung, m3-Bewertung nach SIA, KV, Gutachten o.ä.;
• Gebäudeversicherungspolice o.ä.;
• Bei Neubau: Baubewilligung, Handwerkerverträge etc.;
• Bei StWE: Quotenaufteilung, StWE-Reglement-Begründungsakt;
• Bei Mehrfamilienhaus: Mietverträge, Mieterspiegel etc.;

Berufliche Laufbahn und Zukunft (Einkommenssituation);
• Lebensstil, Leumund, Vertrauenswürdigkeit, Zuverlässigkeit;
• Finanzauskunft über ZEK, Betreibungsregister, Informationen bei Partnerinstituten, Steuerzahlen etc.;
• Entwicklungspotential weiterer Geschäftsbeziehungen.

Belehnungshöhe, Tragbarkeitsberechnung, Richtlinien;
• Eigenmittelnachweis;
• Zusätzliche Sicherheiten (WEF etc.);
• Anwartschaften;
• Amortisationsmöglichkeiten.

Grossstadt, Agglomeration, Randgebiete, Ferienregion; Wirtschaftsregion (Krisenregion, Entwicklungstrend);

Aussicht, Umgebung, Sonnenlage, Ausrichtung; Wohnlage, Ruhezone, Lärmemissionen.

Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel; Schulen, Einkaufsmöglichkeiten; Vermietbarkeit;