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129 / FA Immobilienbewertung Nutzniessung

Kurzabriss

Kurzabriss

9
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Kartei Details

Karten 9
Sprache Deutsch
Kategorie Finanzen
Stufe Andere
Erstellt / Aktualisiert 22.04.2025 / 23.04.2025
Weblink
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B7:
Ihr Kunde möchte sein Immobilien-Portfolio seinen Nachkommen übertragen und zu seinen Gunsten ein Nutzniessungsrecht einräumen.

Welche Auswirkungen hat dies auf den Wert des Immobilien-Portfolios und die Fremdfinanzierung? (nennen Sie 4 Auswirkungen)

  • Wert Portfolio mit Nutzniessung reduziert sich (stark) für die Dauer der Nutzniessung (zeitlich begrenzt, lebenslänglich)

  • In dieser Zeit muss Belasteter jedoch keinen Aufwand für Verwaltung, Betriebskosten, Mietertragsausfälle und Unterhalt übernehmen

  • Er muss auch die Schuldzinsen nicht übernehmen

  • Er zahlt reduzierte Steuern

  • Er muss jedoch nach wie vor die Instandsetzungen übernehmen und finanzieren, ausser es handelt sich um eine langfristige Nutzniessung

a) Muss eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht in einer Verkehrsermittlung berücksichtigt werden ?

Ja

Erklären Sie die Nutzniessung 

Zeitlich begrenztes und lebenslängliches Recht zG einer nP oder jP zur Nutzung eines Objektes (Mietertrag) unter Übernahme der Lasten (Verwaltung, Betriebs-, Unterhaltskosten, Schuldzinsen)

Erkläre das Wohnrecht

Zeitlich begrenztes und lebenslängliches Recht zG einer nP in einem Objekt ausschliesslich oder gemeinschaftlich, unentgeltlich oder entgeltlich zu wohnen

Was sind die grössten Unterschiede des Wohnrechtes und der Nutzniessung? 

  • Wohnrecht nur zG nP, während NN auch zG jP möglich

  • Wohnrecht erlaubt keine Vermietung (nur Aufnahme von engen Familienangehörigen), während bei NN eine Vermietung möglich ist

  • Wohnrechtsberechtigter muss i.d.R. keine Kosten tragen (evtl. Teilmiete). NN-Berechtigter muss, nebst Instandsetzungskosten, alle Kosten tragen, auch Schuldzinsen

Wieso macht eine Nutzniessung an einem Bauland oder Einfamilienhaus wenig Sinn?

Eine Nutzniessung macht nur an Objekten Sinn, welche einen Ertrag abwerfen. Ein nicht bebautes Grundstück oder ein selbstgenutztes EFH bringen daher keinen Vorteil

Aufgabe A13
Sie haben den Verkehrswert eines EFH berechnet und kennen den Mietwert, den konsumtiven Nutzen, den Bewirtschaftungsaufwand sowie die Fremdkapitalkosten und verzichten auf die Eigenkapitalverzinsung. Die Lebensdauer der 91-jährigen Frau beträgt 4.55 Jahre.

a) Beschreiben Sie stichwortartig und chronologisch die Berechnung des Kapitalwertes der Nutzniessung.

a) Brutto-Soll-Mietertrag abzüglich aller Kosten, die der Nutzniessungsberechtigte übernehmen muss

(Mietertragsausfall, Betriebskosten, Unterhaltskosten + Schuldzinsen) 

Nettoertrag × Rentenbarwert für die Dauer von 4.55 Jahren = Kapitalwert

Aufgabe A13
Sie haben den Verkehrswert eines EFH berechnet und kennen den Mietwert, den konsumtiven Nutzen, den Bewirtschaftungsaufwand sowie die Fremdkapitalkosten und verzichten auf die Eigenkapitalverzinsung. Die Lebensdauer der 91-jährigen Frau beträgt 4.55 Jahre.


b) Was ist im Bewirtschaftungsaufwand enthalten?

Mietertragsausfall

Versicherungsgebühren 

Liegenschaftssteuern

nicht verrechenbare Nebenkosten

Verwaltungsgebühren

Aufgabe A14
Beschreiben Sie stichwortartig und chronologisch die Berechnung des Verkehrswertes mit Berücksichtigung der Nutzniessung (A13, 91-jährige Frau, 4.55 Jahre). Ausgangslage ist der unbelastete Verkehrswert.

Begründen Sie Ihre Wahl der Anzahl Jahre, die Sie berücksichtigen.

  • Bewertung Liegenschaft im unbelasteten Zustand

  • Ermittlung Mietertrag unter Abzug der Kosten, welche der Nutzniessungsberechtigte übernehmen muss 

  • Ermittlung Rentenbarwertfaktor für die Dauer von 4.55 Jahren bei einem Zinssatz von 3.5 % gemäss Vorgabe SVG

  • Multiplikation Nettoertrag × Rentenbarwertfaktor = Kapitalwert Nutzniessung

  • Die Anzahl Jahre widerspiegeln die statistische Lebenserwartung einer Frau mit 91 Jahren gemäss der Mortalitätstabelle 

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