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129 / FA Immobilienbewerter 2017

Prüfung 2017

Prüfung 2017

7
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Kartei Details

Karten 7
Sprache Deutsch
Kategorie Finanzen
Stufe Andere
Erstellt / Aktualisiert 20.04.2025 / 11.05.2025
Weblink
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Aufgabe A2:
Wenn sie bei einer Stockwerkeigentumswohnung den Wert dieser Einheit auf drei abstrakte Parameter (die aber nur diese Einheit betreffen) zerlegen müssten, welche drei Parameter wären das?

  • Lage innerhalb des Gebäude

  • Standard / Ausstattung

  • Grundriss / Nutzungsqualität 

Aufgabe B:
DCF-Methode
Welche Faktoren berücksichtigen Sie bei der Liegenschaftsbewertung mithilfe der DCF-Methode (pro richtiger Antwort 2 Punkte, Maximum 20 Punkte)?

  • Mietzinseinnahmen (pro Jahr)
    Prognostizierte Netto-Mieterträge 

  • Betriebskosten (nicht überwälzbar)

  • Instandhaltungskosten
    Laufender Unterhalt 

  • Geplante Investitionen / Erneuerungen
    z. B. CHF 40'000 für neue Heizung im Jahr 6 – tatsächliche Investitionszahlungen, nicht Rückstellungen!

  • Diskontierungssatz

  • Kapitalisierter Restwert (Residualwert)

  • Kapitalisierungssatz für den Residualwert
    Separater Zinssatz für die ewige Rente des letzten Cashflows (oft stabiler als der Diskontsatz).

  • Leerstand / Mietausfallrisiko

  • Teuerung / Indexierung der Mieten und Kosten

  • Restnutzungsdauer / Lebenszyklus des Gebäudes

Gibt es Ihrer Meinung nach einen Unterschied in der Bewertung und Berechnung,
wenn sich das Nutzniessungsrecht auf eine Villa bezieht, die nach Ablauf der Nutzniessung
vom ursprünglichen Eigentümer (sogenanntes nacktes Eigentum) genutzt
werden wird, oder auf eine Liegenschaft, die nach Ablauf der Nutzniessung veräussert
werden soll?

Ja, es gibt einen Unterschied.
Bei geplanter Veräusserung ist der Marktwert (z. B. über Vergleichswert) massgebend.
Bei geplanter Eigennutzung wird nur das nackte Eigentum bewertet – ohne Marktanpassung.

Aufgabe C7:
Nennen Sie abgesehen vom Nutzniessungsrecht und vom Wohnrecht Dienstbarkeiten, die den Wert einer Liegenschaft beeinflussen können

  • Fahrwegrecht

  • Leitungsrecht

  • Näherbaurecht

  • Aussichtsschutzrecht

Was sind die Besonderheiten bei der Bewertung des Wohnrechtes aus Sicht des Berechtigten? 

  • Der Wohnrechtsberechtigte nutzt die Wohnung nicht nur wirtschaftlich, sondern auch emotional bzw. subjektiv:
    • Er wohnt ohne Umzugsaufwand,
    • in gewohnter Umgebung,
    • ohne Mietvertrag oder Kündigungsrisiko.

Diese Vorteile haben für ihn einen zusätzlichen ideellen Wert, der nicht im Marktwert der Liegenschaft enthalten ist.

 Folge:

  • Aus Sicht des Eigentümers:
    → Verlust = Marktmiete
  • Aus Sicht des Berechtigten:
    → Wert = Marktmiete + konsumtiver Nutzungszuschlag
    → daher höherer Barwert

Worin besteht die Differenz der Wohnrechtsbewertung je nach Betrachtungsweise?

Die Differenz ergibt sich aus dem konsumtiven Nutzungszuschlag, der nur aus Sicht des Wohnrechtsberechtigten relevant ist.
Er bewertet das Wohnrecht höher, da es für ihn neben dem Mietwert auch einen persönlichen Nutzen (z. B. Vertrautheit, Sicherheit, emotionale Bindung) bietet.

Was könnten Gründe für unterschiedliche Zinsen bei Bewertung eines Wohnrechtes je nach Betrachuntgsweise sein? 

  • Der Eigentümer bewertet das Wohnrecht mit einem höheren Diskontsatz (z. B. 3.5 %), da er aus dem Blickwinkel des Marktes (inkl. Risiken) denkt.

  • Der Berechtigte hingegen rechnet aus subjektiver Sicht oft mit einem tieferen Satz (z. B. 2.5 %), weil für ihn der Nutzen sicher ist und keine Kapitalanlage im klassischen Sinn darstellt.

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