Verwalter Prüfung Mündlich
Immobilientreuhänder Wien
Immobilientreuhänder Wien
Set of flashcards Details
| Flashcards | 129 |
|---|---|
| Language | Deutsch |
| Category | German |
| Level | Other |
| Created / Updated | 12.02.2025 / 12.02.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/box/20250212_verwalter_pruefung_muendlich
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| Embed |
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Man befindet sich imWohnungseigentum. Man übernimmt eine neue Liegenschaft
und möchte als neuer Verwalter gleich eine Versammlung ausschreiben. Was
benötigt man von der Vorverwaltung?
• Kontaktdaten der WET
• Nutzwertgutachten
• WEG Vertrag samt Zusätze
• Beschlüsse
• Salden und Vorschreibungsliste
• Abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten
• Rücklagenstand samt Abrechnungen
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Benützungsvereinbarungen
• Gerichtliche Entscheidungen
• Steuerunterlagen (Steuernummer & UID)
• Zinsliste
• Rechtsverfahren
• Vorausschau
Welche Trennung gibt es?
Wohnungen und Geschäftslokal
Man benötigt eine Vorschreibungsliste. Welche Informationen nimmt man sich
heraus?
Wie viel Einheiten; TOP Nummern, Flächenausmaß der Wohnungen, BK, HK, Liftkosten
Was kontrolliert man im Grundbuch?
• Eigentumsverhältnisse
• Belastungen
• Darlehen
• Dienstbarkeiten
• Fruchtgenussrechte
• Pfandrechte
Wo dokumentieren Sie zukünftig notwendige Instandhaltungen?
Vorausschau
Wann wird die Vorausschau gelegt?
Bis zum 31.12 des Jahres
Welche Belastungen interessieren Sie?
Dienstbarkeiten, Sanierungsdarlehen, Vorzugspfandrecht
Gibt es imWohnungseigentum ein Fruchtgenussrecht?
Ja.
Welche Zahlungen ist ein Wohnungseigentümer nicht nachgekommen, wenn ein
Vorzugspfandrecht eingetragen ist? Vorschreibung
BK, BK von allgemeinen Teilen, Rücklagen, anteiliges Darlehen
Worauf ist das MRG anwendbar? Ist es ein Wohnzweck?
Nein, Freizeitzweck. Neutrales Objekt. Weder Wohnung noch Geschäftsraum. Also kein MRG
anwendbar, sondern ABGB und KSchG.
Gibt es Mietzinsbeschränkungen? Welche Ausnahmen gibt es? Allgemeine
Mietzinsgrenzen?
Laesio enormis, Wucher, Sittenwidrigkeit
Was ist eine Rangordnung?
Diese dient zur Sicherung eines Ranges bei einer Veräußerung oder Verpfändung einer
Immobilie. Die Ränge beim Pfandrecht geben dann die Reihenfolge an, in der Kreditforderungen
der Gläubiger befriedigt werden, falls es zum Kreditausfall oder Versteigerung der Immobilie
kommt.
Im Kaufvertrag steht, dem Käufer ist nach x-Tagen eine Rangordnung zu
übergeben. Was hat man dann?
Rangordnungsbeschluss
Was ist der Vorteil, wenn man eine Rangordnung hat?
Ist eine Absicherung für Immobilienkäufer und Gläubiger. Je besser der Rang um so günstiger für
den Gläubiger.
Gewerbeanmeldung – Was muss man vorlegen? Welche Besonderheit gibt es
beim Immobilienverwalter? Wo kann man so etwas nachlesen?
• Vermögensschadenshaftpflichtversicherung (mind. €400.000 / Schadensfall; mind.
1.200.000,- pro Jahr; max 5% Selbsbehalt)
• Befähigung
Gewerbeordnung
Zinshaus mit 1.000 m2. Was muss man steuerlich als Verwalter tun? Was
kostet die Leistungen?
Steuerliche Angelegenheiten:
• Afa ist zu berechnen
• Umsatzsteuervorameldung
Mein Verwaltungshonorar ist der Kat. A Satz /m² / Jahr
= 1000m² x 4,47 = €4.470,- / Jahr – Diese dürfen auch auf den Mieter überwälzt werden.
Zusätzlich werde ich Honorare für MV Erstellung, Wohnungsübergaben und Rücknahmen,
Maklertätigkeiten, Bauabwicklungen und sonstige Leistungen vereinbaren umwirtschaftlich
gewinnorientiert zu handeln.
Wann führt an die Umsatzsteuervoranmeldung ab? Ist es immer monatlich?
Worauf kommt es an? Quartalsweise bei einem Umsatz von? Mann kann man
jährlich abführen? Hängt es vom Umsatz ab?
• Vorjahresumsatz über €100.000 = Monatliche UVA
• Vorjahresumsatz €35.000 - € 100.000 = Vierteljährliche UVA
• Vorjahresumsatz €0 - €35.000 = idR keine UVA
Was macht man noch als Verwalter? Wer ist das Umsatzsteuersubjekt? Darf
man die Umsatzsteuererklärung machen?
• Die WEG ist Steuersubjekt
• Die Umsatzsteuererklärung darf gemacht werden
Man bekommt eine Rechnung für 20 Fenster um 20.000 €? Wir verarbeitet
man diese Rechnung? Wie wird sie betreffend der Abschreibung bei der
Einkommenssteuer behandelt?
Diese sind als Instandsetzungsaufwand auf 15 Jahre abzuschreiben.
Muss es mehr oder weniger als ein Viertel der Fenster sein? Wie sagt man
dann dazu?
• Unter 25% , also bei weniger als einem Viertel = Instandhaltung
• Darüber = Instandsetzung
Was empfehlen Sie? Sofort oder 15 Jahre im Alleineigentum?
Sofortabschreibung – Durch die Abschreibung verringert sich die Steuerbelastung.
In welcher Einkunftsart sind wir hier?
Außerbetriebliche Einkünfte
Wie wird der Herstellungsaufwand steuerlich behandelt?
Herstellungsaufwand wird auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Was macht man bei einem Dachgeschossaufbau? Wann darf man auf 15
Jahre abschreiben? Kategorie Anhebung Wie wird der Dachgeschossausbau
grundsätzlich abgeschrieben?
Bei einer Aufstockung eines Gebäudes wird der Herstellungsaufwand auf die
Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Man kauft ein Zinshaus um 1. Mio €. Wie schreiben Sie ab? Wie hoch ist sie? Was nimmt man als Basis?
Gebäude zu Wohnzwecken werden auf 66,67 Jahre abgeschrieben.
Seit 01.07.2020 gibt es die Beschleunigte Afa. Im ersten Jahr 3 Fach; Im zweiten Jahr die
doppelte Afa und ab dem dritten Jahr der normale Afa Satz. 1,5% / 3% / 4,5%
Bei Berechnung der Afa nur Gebäudeteil abschreibbar. Trennung Gebäude und Grundwer
Was ist das Wesen des Prekarium? Was ist der Unterschied zur Leihe?
Der Unterschied zum „echten“ Leihvertrag ist, dass bei der Bittleihe der Leihgeber die Sache
jederzeit zurückfordern kann.
Dürfen klassischen Betriebskosten verrechnet werden? (Prekarium)
Nur verbrauchsabhängige Kosten wie Müll, Warmwasser, Heizkosten aber nicht die Grundsteuer
oder Versicherungskosten.
Sie haben das Gewerbe ruhend gemeldet und möchten es wieder ausüben?
Was macht man?
Aktivierung der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung und Meldung an WKO
Man verwaltet Wohnungseigentum. Es ruft ein neuer Eigentümer an, der das
Geschäftslokal im Erdgeschoss erworben hat. Den Kaufvertrag hat man erhalten.
Wer muss imWohnungseigentum die Vorschreibung bezahlen?
Eigentümer laut Grundbuch
Was darf man aus der Rücklage zahlen?
Ausgaben zur Erhaltung und Verbesserungsarbeiten und Aufwendungen aller Art der
Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wann darf man mit und wann ohne Umsatzsteuer vorschreiben? Was heißt
unecht und echt steuerbefreit?
• Bei der Vermietung an einen Arzt muss man ohne USt. vermieten.
• Ein Geschäftslokal ist grundsätzlich unecht Umsatzsteuerbefreit
• Unecht Steuerbefreit = Keine USt., kein Recht auf Vorsteuerabzug
• Echt Steuerbefreit = Keine USt., Recht auf Vorsteuerabzug
Sie stellen jetzt also von bisher 20%Umsatzsteuer auf 0%Umsatzsteuer um?
Was wird man dem neuen Eigentümer sagen?
Vorsteuerschaden weiterverrechnen
Geschäftslokal das zu Umsatzsteuer optiert. Wie hoch ist die Umsatzsteuer
in der Rücklage?
Rücklagen werden nicht versteuert, Sondervermögen
Wann ist die Abrechnung imWohnungseigentum zu legen?
• 6 Monate nach Abrechnungsperiode
• idR. Abrechnungsjahr 01.01 – 31.12 Abrechnung bis 30.6 des Folgejahres
Was macht man mit einem Guthaben?
Sofern nichts anderes vereinbart ist, wird dies auf zukünftige Vorschreibungen gutgeschrieben.
Was macht man mit einer Nachzahlung? Wann ist sie fällig?
Diese muss der Eigentümer bezahlen. Binnen zwei Monaten ab Legung, also bei Legung am 30.06. Ende Augus
Wann ist die Heizkostenabrechnung zu legen?
6 Monate nach Abrechnungsperiode
Was passiert mit dem Guthaben?
Ein Überschuss ist binnen 2 Monaten ab Abrechnung zurückzuerstatten
Was passiert mit der Nachzahlung? Wer muss sie zahlen? Wer zahlt sie im
MRG?
• WEG Ein Fehlbetrag ist binnen 2 Monaten ab Abrechnung vom Eigentümer zu
begleichen
• MRG Fehlbeträge sind vom demjenigen nachzuzahlen, in dessen
Nutzungszeitraum der Fehlbetrag angefallen ist
Es geht um ein altes Haus im schlichten Miteigentum und vielen Kategorie D
Wohnungen. Der Eigentümer möchte was Nettes machen, es sich irgendwann
rechnen.
• Möglichkeit der Sanierung und Wohnungszusammenlegung.
• Mietzinsanhebung
