Verwalter Prüfung Mündlich
Immobilientreuhänder Wien
Immobilientreuhänder Wien
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 129 |
|---|---|
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Allemand |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 12.02.2025 / 12.02.2025 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20250212_verwalter_pruefung_muendlich
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| Intégrer |
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Sie bekommen das als Verwalter, was ist zu tun (es ist alles am Plan so umgebaut
und umgesetzt, alles erledigt, Eigentümer kommt jetzt zu mir als Verwalter, was ist zu
tun?
Software umstellen, Verrechnungsschlüssel anpassen, Nutzflächen prüfen,
Verteilungsschlüssel etc
Ich freue mich als Verwalter, warum?
Das Honorar kann erhöht werden da aus dem Geschäftslokal aus 106m² Nutzfläche
107m² Nutzfläche geworden sind (m² Angaben waren am Plan ersichtlich).
Flächenwidmungsplan: Öffnen Sie den Plan, zeigt mit dem Finger auf einen Bereich,
was ist das hier?
EKLw – Kleingartengebiet mit ganzjährigemWohnen, Sonderbestimmungen 3, findet man in
der Legende laut Plan (hat so gereicht für den Prüfer)
Zusätzlich bei manchen wurde noch eine Karte vorgelegt, auf der ein Haus zu sehen
war mit Top1 im EG und darüber Top2 Dachgeschossausbau, Frage: Wie können Sie
das jeweilige Top vermieten.
Antwort (Fangfrage) Es ist eine Vollausnahme da es nur 2 Objekte in diesem Haus gibt usw.
Was verstehen Sie unter Grundkostenanteil?
Unter Grundkostenanteil versteht man den Kostenanteil des Grundstücks – ohne Gebäude. Hier
gibt es Regelungen in der Grundkostenverordnung um Grund- und Gebäudeanteil vereinfacht zu
trennen. Also ohne Gutachten.
Welche Bedeutung hat dieser für den Richtwert?
Dieser ist relevant für den Lagezuschlag beim Richtwert-Mietzins
Wie berechnen Sie den Grundkostenanteil? Beispiel 1000m² Grund, Verbaut 500m²,
300 Euro Kaufpreis / m²- berechnen Sie den Grundkostenanteil.
In diesemBeispiel ist der Grundkostenanteil mit 20% und der Gebäudeanteil mit 80% zu
berechnen.
Berechnen Sie den Lagezuschlag
Kann online abgefragt werden / Lagezuschlag Wien
(Grundkostenanteil der Wohnung – Grundkostenanteil Richtwert) x 0,33 = Lagezuschlag / Monat
/ m²
Was sind Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung imWE?
• Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
• Bildung der Rücklage
• Aufnahme von Erhaltungsdarlehen
• Angemessene Versicherung der Liegenschaft
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Erlassung & Änderung der Hausordnung
• Vermietung allg. Teile an Dritte und Aufkündigung derartiger MV
• Erstellung eines Energieausweises
• Die Beauftragung von Facility Managements ( Hausreinigung, Winterdienst, Grünraum)
• Erstellung Vorausschau
• Erstellung Jahresabrechnung
• Mahnung von Außenständen
• Hinweis Naheverhältnis bei Geschäftsabschluss
Sie sind WE-Verwalter, Hausbesorger geht in Pension, was passiert mit der
Wohnung, was kann damit gemacht werden?
Die HB Wohnung kann zb. Vermietet oder Verkauft werden.
Was ist nötig für einen Verkauf? Welcher Schritt ist notwendig für WE Begründung?
Sachverfügung- Entscheidung muss einstimmig entschieden werden. Nutzwertgutachten muss
angepasst werden – Nicht mehr allg. Teil der Liegenschaft; Anpassung BK Schlüssel und
Rücklagen Schlüssel. Erträgnisse sind im Verhältnis der Miteigentumsanteile aufzuteilen.
Wie kann über die Vermietung der Wohnung entschieden werden?
Einstimmig
Wohin mit dem Gutachten?
Grundbuch- Urkundensammlung
Wer führt das Grundbuch?
Bezirksgericht in dessem Sprengel das Grundstück liegt.
Wann gilt der §29 WEG? Wann fällt ein Objekt in die Teilanwendung?
• Schlichtes Eigentum ab 30.06.1953
• Wohnungseigentum ab 09.05.1945
• Aufbauten & DG Aufbauten mit BB ab 31.12.2001
• Zubauten mit BB ab 30.09.2006
• Mietgegenstände in Wirtschaftsparks
Der Besitzer einer Eigentumswohnung will von Ihnen wissen, ob er diese um 1100
Euro vermieten kann, ob der Preis OK ist? Wie kann vermietet werden?
Zuerst ist der Tag der Anwendungsbereich zu ermitteln. Dann kann ich dem Eigentümer
erläutern, ob dieser Mietzins zulässig ist.
Was ist der Richtwertmietzins?
• Zumindest Ausstattungskat. C
• Altbauwohnungen mit BB vor 09.05.1945
• Grundlage zur Berechnung ist der Richtwert (Wien €6,67 /Wfl./Monat) für Mietrechtliche
Normwohnung.
• Weicht die betroffene Wohnung dieser ab, werden hier Zu- und Abschläge definiert. Hier
gibt es einen Mietzinsrechner online der Stadt Wien.
• Falls Befristung -25% Befristungsabschlag auf Mietzins, Zu- und Abschläge
Berechnen Sie den Richtwertmietzins?
Mithilfe des online Rechners für die Stadt Wien, sowie dem Lagezuschlagrechner Wien
Was ist mit Umsatzsteuer aus dem Aufwand gemeint? Wer zahlt die USt? Wie wird
dies aufgeteilt in der WEG?
Hier ist die Umsatzsteuer von Rechnungen bzgl. Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
gemeint. Hier kann man als WEG die Vorsteuer geltend machen und muss diese für Wohnungen
mit 10% und bei Geschäftsflächen mit 20% abführen.
Zur Ermittlung müssen die Anteile auf Wohnungen und Geschäfte dementsprechend aufgeteilt
werden
Was ist ein Bauwerksbuch?
Dies ist bei der Erstattung von Fertigstellungsanzeigen anzulegen. Das Bauwerksbuch beinhaltet
all jene Bauteile des Gebäudes von denen Gefahren ausgehen können.
Es ist laufend zu aktualisieren und erfolgt in der Regel durch die Hausverwaltung.
Wieso benötigt man es? Wer muss das Buch führen? Gibt es eine Vorgabe dazu?
(§28 Bauordnung).
Für die Fertigstellungsanzeige, verpflichtend für die Eigentümer der Liegenschaft oder die
beauftragte Hausverwaltung.
Erklären Sie das Wesen der Teilanwendung? Was sind die Unterschiede zur
Vollausnahme / Vollanwendung?
• Vollanwendung = Preisschutz (Mietzinsobergrenzen, Taxativer BK Katalog, Zulässigkeit
von Einmalzahlungen), Kündigungsschutz/ Befristungsrecht
• Teilanwendung = Nur Kündigungsschutz/ Befristungsrecht
• Vollausnahme = Keine Schutzwirkungen
Ein Einfamilienhaus ist auf 10 Jahre befristet vermietet, kann der Mieter früher raus?
Da hier das MRG nicht angewendet werden kann und unter die Vollausnahme fällt, kann hier
ohne Zustimmung des Vermieters nicht vorzeitig gekündigt werden.
Was ist unter außerordentlicher Kündigung gemeint? Wo ist diese geregelt?
Diese wird imABGB geregelt und ist nur aus wichtigem Grund zulässig
Gibt es einen Befristungsabschlag? bei Geschäftsräumen auch?
Der Befristungsabschlag ist nur im Vollanwendungsbereich anwendbar. Auch bei
Geschäftsräumen.
Anwendung = Richtwert, Angemessener Mietzins, Kat. D
Sie verwalten WEG, nur Wohnungen, Bewohner im EG will Liftkosten nicht zahlen,
was machen Sie?
Fällt in die Außerordentliche Verwaltung. Hier kann ein abweichender Aufteilungsschlüssel
vereinbart werden. Ansonsten Antrag bei Gericht.
Welche Möglichkeiten gibt es? Wo kann so etwas geregelt sein/werden? Er hat
tatsächlich keinen Nutzen, was kann er machen?
(Außerstreitrichter über Gericht letzte Möglichkeit)
Wie führen Sie einen Beschluss herbei? Zustimmungsfiktion?
Privilegiertes/vereinfachtes Verfahren?
In der Außerordentlichen Verwaltung WEG gilt imBereich der nützliche Verbesserungen ein
Mehrheitsbeschluss oder die 2/3 Mehrheit mit 1/3 Miteigentumsanteile.
Eigentümer hat KFZ Stellplatz will eine Wallbox anbringen, geht das?
• ( Zustimmungsfiktion = Für gewisse Maßnahmen ist keine aktive Zustimmung der übrigen
WET mehr notwendig. Verständigung der übrigen WET und in Folge kein Widerspruch der
WET reicht aus.)
• 2 Monate Frist
Wie geht man einen Beschluss imWE für Verbesserungsmaßnahmen an? Wie geht
das?
Mehrheitsbeschluss oder die 2/3 Mehrheit mit 1/3 Miteigentumsanteile.
Was ist ordentliche Verwaltung? Beispiele dafür? Warum unterscheidet man
ordentlich/ außerordentlich?
Zur Ordentlichen Verwaltung zählen:
• Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
• Bildung der Rücklage
• Aufnahme von Erhaltungsdarlehen
• Angemessene Versicherung der Liegenschaft
• Bestellung und Abberufung des Verwalters
• Erlassung & Änderung der Hausordnung
• Vermietung allg. Teile an Dritte und Aufkündigung derartiger MV
• Erstellung eines Energieausweises
• Die Beauftragung von Facility Managements ( Hausreinigung, Winterdienst, Grünraum)
• Erstellung Vorausschau
• Erstellung Jahresabrechnung
• Mahnung von Außenständen
• Hinweis Naheverhältnis bei Geschäftsabschluss
Zur Außerordentlichen Verwaltung zählen:
• Alle Maßnahmen, die über die ordentliche Verwaltung hinaus gehen.
• Faustregel: Wenn etwas Neues hergestellt wird, dass es bisher noch nicht gegeben hat,
liegt außerordentliche Verwaltung vor
Was passiert, wenn ich in der ordentlichen Verwaltung, über Angelegenheiten der
außerordentlichen Verwaltung beschlließe?
(Schadenersatz, Pflichtverletzung)
Wohnungsverkauf – ImmoEst – wann gilt diese?
• Hauptwohnsitzbefreiung: 2 Jahre durchgehend ab Anschaffung, 5 Jahre Hauptwohnsitz
während der letzten 10 Jahre
• Herstellerbefreiung: Wenn selbst hergestellt und finanzielles Baurisiko getragen wurde.
Wenn es die letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Befreiung
NUR Gebäudeteil!
Wie gehen Sie vor, wenn Sie jemand fragt?
• Ermittlung ob Befreiung greift
• Wenn Nicht – Alt- oder Neuvermögen?
• Letzter Erwerb vor 31.03.2002 = Altvermögen 4,2% vom Verkaufserlös
• Nach 31.03.2002 Neuvermögen 30% vom Gewinn
Sie verwalten Reihenhäuser / WEG, ein Eigentümer will Photovoltaik auf seinem
Dach errichten, darf er das? Wie gehen Sie vor?
Es muss ein Beschluss gefasst werden
Welche Zustimmung brauchen Sie?
Einstimmig
Was sind privilegierte Maßnahmen?
Sofern folgende Voraussetzungen gegeben sind, darf die Zustimmung nicht verweigert werden:
• Keine Schädigung des Hauses
• Keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der WET
• Keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses
• Keine Sicherheitsgefährdung für Personen, Haus oder anderen Sachen
Bsp:
• Errichtung von Strom, Wasser & Heizungsleitungen
• Barrierefreie Gestaltung eines Objekts
• Anbringung einer Ladestation
• Anbringung einer Sat Schüssel
Zustimmungsfiktion? Worauf muss er aufmerksammachen?
(Rechtsfolge)
Was ginge noch?
(gerichtliche Entscheidung herbeiführen)
Ein Arzt will eine Wohnung mieten, darf er das? Für eine Praxis? Wen muss er
fragen? Wie ist das imWE? Wie macht er das?
Der Eigentümer muss zustimmen. Da hier steuerfrei vermietet werden muss. Der Eigentümer hat
hier einen Verlust, denn er kann die Vorsteuer nicht geltend machen. Eine Arztpraxis schließt die
Optionierung aus.
