Bewertung
Immobilientreuhand 2023
Immobilientreuhand 2023
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 87 |
|---|---|
| Utilisateurs | 19 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Finances |
| Niveau | Autres |
| Crée / Actualisé | 16.08.2023 / 11.02.2025 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/20230816_bewertung
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| Intégrer |
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Welche Ursachen gibt es, wenn zwischen dem Substanzwert - und Ertragswert eine Differenz besteht?
- Verlust an Nutzungspotential
- Aufgelaufener Erneuerungsfonds
- Temporärer Mehr- oder Mindernutzen
Welche Methoden gibt es bei der Landwertmethode?
- Preisverleichsmethode = absoluter Landwert
- Rückwertsrechnung (Ertragswert - Neubaukosten = Landwert)
- In Relation zu den Neubaukosten mit Landbewertungsmodell = relativer Landwert
Was ist der Unterschied vom Wert zum Preis?
Der Wert bemisst sich nach individuellen EInschätzung des Nutzens.
Der Preis hingegen ist das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem Wertvorstellungen von Anbieter und Abnehmer ausgleichen.
Für was stehen die Nummern 2, 4 und 5 im Baukostenplan BKP?
2 Gebäudekosten
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
Was ist ein Mehrumschwung?
Baurechtlich nicht ausgenützer Grundstücksanteil, welcher nicht separat überbaut werden kann.
Welchen Einfluss hat ein unlimitiertes Vorkaufsrecht auf den Verkehrswert?
keinen
Welche Angaben brauchen Sie zwingend um das Baurecht zu berechnen?
- Heimfallentschädigung
- Aktueller Baurechtszins
- Dauer des Baurechts
- Mögliche Anpassungsmöglichkeiten des Baurechtszins
Wie setzt sich der Kapitalisierungssatz zusammen
- Basiszinssatz
- Betriebskosten
- Verwaltung
- Unterhaltskosten
- Risiko für Mietzinsausfälle
- Rückstellungen
Nennen Sie drei wichtige Kennzahlen die aus der Bewertung eines Anlageobjekts zu lesen sind.
Nettorendite, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite
Welche Unterlagen sind für die Bewertung einer Betreiberliegenschaft gegenüber einer normalen Bewertung zwingend notwendig
Kosten der fest installierten Betriebseinrichtungen, Umsatzzahlen
Geben Sie 4 mögliche Bestandteile/Bereiche an, bei der die hedonische Bewertung fehlerhaft sein kann
1) Ausnützungsreserven
2) exotisches Objekt
3) Keine Vergleichswerte (oder wenige)
4) Kleine klare Angaben über Netto- oder Bruttowohnflächen
Nennen Sie drei wichtige Unterlagen um eine Bewertung eines Mehrfamilienhauses erstellen zu können.
1) Mieterspiegel
2) Grundbuchauszug
3) Gebäudeversicherungspolice (mit Kubatur)
Erklären Sie die Abkürzung WACC-Methode und was diese beinhaltet
WACC = Weighted Average Cost of Capital oder aber Diskontierungssatz
WACC gewichtet die durchschnittlichen Kapitalkosten des Fremd- und des Eigenkapitals.
Was bedeutet DCF?
Discounted Cash Flow / Ertragswertverfahren der Investitionsrechnung
Welche Angaben benötigen Sie für die Berechnung des DCF-Wertes?
1) Mieterträge
2) Leerstände
3) Steuern
4) Versicherung
5) Verwaltungskosten
6) Betriebskosten
Welche Konzepte sind für die Bestimmung des Diskontsatzes verbreitet?
1. Konzept der Opportunitätskosten (Ableitung vom Finanzmarkt)
2. WACC / Konzept der durchschnittlichen Kapitalkosten), Weighted
Average Cost of Capital
3. Ableitung vom Immobilienmarkt
Erklären Sie den Unterschied zwischen dem nominalen und dem realen Zinssatz.
Bei welcher Bewertungsmethode kommen diese zur Anwendung?
Unterschied:
Nominaler Zinssatz: Teuerungserwartung ist nicht berücksichtigt.
Realer Zinssatz: Teuerungserwartung ist im Zinssatz berücksichtigt.
Methode: DCF
Wie wird ein überbautes Grundstück (Land) bewertet?
absoluter Landwert: einsetzen eines Vergleichswertes
relativer Landwert: Lageklasse oder Strukturwert
Welche vorabklärungen und Arbeiten müssen sie vorgenommen haben, bevor sie im Büro mit den eigentlichen Schatzungsarbeiten beginnen können?
- Grundlagen zusammenstellen
- Abklärungen betr. Altlasten
- Bau- und Zonenordnung studieren und Zone festlegen
- Besichtigung des Objektes (unerlässlich)
Welche vorabklärungen und Arbeiten müssen sie vorgenommen haben, bevor sie im Büro mit den eigentlichen Schatzungsarbeiten beginnen können?
- Grundlagen zusammenstellen
- Abklärungen betr. Altlasten
- Bau- und Zonenordnung studieren und Zone festlegen
- Besichtigung des Objektes (unerlässlich)
Welche Anforderungen werden an einen Schätzer gestellt?
- Sorgfaltspflicht
- Berufsethik
- Schweigepflicht
- Fachkenntnisse
Für die Landwertberechnung werden Lageklassen verwendet. Wie erfolgt die Berechnung?
(6.25 x Lageklasse) / (100 x Ertragswert) (Renditeliegenschaft)
Was bedeutet Demodierung?
Werteinbusse aufgrund von ökonomischen, sozialen und gesellschaftlichen Veränderungen (z.B. Küchen- & Badezimmerausstattungen, Grundrisse,
neue Nutzungsvorstellungen im Wohn-, aber auch im Bürobereich etc.).
Was beudetet teschnische Entwertung?
Jede Bausubstanz altert und entwertet sich infolge Abnützung und Zerfall. Der dadurch entstehende Minderwert, die sogenannte technische Entwertung, nimmt im Laufe der Zeit stetig zu.
Die technische Entwertung entspricht dem Geldbetrag, der nötig ist, die bestehende Bausubstanz wieder in einen entwertungsfreien Zustand zu bringen, ohne Verbesserungen von Bauqualität / Komfort etc. und ohne Ertragssteigerung zu bewirken.
Wo berücksichtigen sie in der Regel die teschnische Entwertung in der Berechnung, Wie fliesst diese in die Berechnung ein?
In den Baukosten, der Umgebung, den Baunebekosten
Die technische Entwertung wird vom Ertragswert abgezogen.
Was versteht man unter ökonomischen Horizont?
Reine finanzielle mathematische Grösse, Zeitspanne innert welcher 85% des Wertes einer ewigen Rente generiert werden.
Welche dynamischen Ertragswertmethode kennen sie?
Barwertmethode, Discounted Cash Flow (DCF) – Methode.
Eerkläre die DCF Methode
DCF (Discounted Cash Flow) eignet sich nur für ertragsorientierte Liegenschaften. Die Berechnung ermöglicht eine genaue Abbildung der zukünftigen Cash Flows und berücksichtigt diesen periodengerecht.
Dabei wird der Barwert sämtlicher Ein- und Ausgaben ermittelt. Die detaillierte Prognose erfasst in der Regel 10 Jahre.
Der Zeitraum danach wird kapitalisiert und auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert.
Die Summe aller diskontierten Cash Flows (jedes Jahr im präzisen Prognosehorizont) ergibt den DCF Wert oder Marktwert.
Mit welcher Methode kann der Wert eines unbebauten Grundstückes ermittelt werden?
Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert)
Preisvergleich (absoluter Landwert)
Hilfsmethoden:
Lageklassen-Methode (relativer Landwert)
Rückwärtsrechnung aus Ertragswert
Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen
Zählen sie die Punkte auf, die sie bei einem wohnrecht zu beachten haben
- Restdauer des Wohnrechts
- Alter der Wohnrecht berechtigten Person
- Mietzinsansatz des Wohnrechts
- Zustand der Wohnung/Renovationszyklus
Bei der Bewertung eines Wohnrechts kommt speziell eine Berechnungsmethode zur Anwendung.
Nenne diese und beschreibe sie
Barwert-Methode
Zeitlich begrenzter Wert
Eerkläre den Unterschied zscihen der statischen und dynamischen Ertragswertmethode
DCF (Discounted Cash Flow) / Dynamisch:
Die Berechnung ermöglicht eine genaue Abbildung der zukünftigen Cash Flows und berücksichtigt diesen periodengerecht. Dabei wird der Barwert sämtlicher Ein- und Ausgaben ermittelt. Die detaillierte Prognose erfasst in der Regel 10 Jahre. Der Zeitraum danach wird kapitalisiert und auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert. Die Summe aller diskontierten Cash Flows (jedes Jahr im präzisen Prognosehorizont) ergibt den DCF Wert oder Marktwert.
Statische:
Direkte Kapitalisierung von jährlichen Konstanten und während einer unbefristeten Dauer erzielbaren Erträgen.
Aus welchem Grund wird ein selbständiges und dauerndes Baurecht mittels Barwertmethode bewertet?
Befristetet Nutzung / Wertelemente
1. Nutzungsdauer
2. Baurechtszins (Anpassungsmodalitäten)
3. Heimfallentschädigung
Wann wird der Ertragswert mittels Mietwert und wann mittels effektiv fliessenden Erträgen berechnet?
Wird der Marktwert gesucht wird der Mietwert eingesetzt.
Wird der Fortführungswert gesucht, setzt man die effektiv fliessenden Erträge ein.
Begründung: Beim Fortführungswert wird der Wert der gegenwärtigen Nutzung ungeachtet des möglichen Potentials berechnet. Beim Marktwert wird das Potential in der Berechnung mit einbezogen
Wie und mit welcher Methode wird ein temporärer Mindernutzen berücksichtigt
Barwertmethode: Abzug der diskontierten Mietzinsdifferenz SOLL und IST während einer bestimmten Zeit vom Ertragswert (Barwert)
DCF-Methode: Senken der Mietwerte während des definierten Zeitabschnitts.
Welche Rückstellungsmethoden kennen sie?
Berechnungsarten Rückstellungssaldo und Rückstellungsmanko
Welches sind die 3 Bewertungsfaktoren einer DCF
- Nettoerträge
- Diskontsatz
- Zeithorizont
Was versteht man unter Residualwertmethode
Bei der Residualwertmethode ergibt sich der Wert mittels Rückwärtsrechnung aus dem Ertragswert oder Verkaufserlös abzüglich der entsprechenden Investitionen.
Mit welcher methode berechnet man eine Baulandreserve
Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (absoluter Landwert)
Preisvergleich (absoluter Landwert)
Hilfsmethoden:
Lageklassen-Methode (relativer Landwert)
Rückwärtsrechnung aus Ertragswert
Rückwärtsrechnung aus Verkaufspreisen
Welchen BKP-Positionen entspricht der Realwert?
BKP 0 bis 5
