Bewertung
Immobilientreuhand 2023
Immobilientreuhand 2023
Kartei Details
| Karten | 87 |
|---|---|
| Lernende | 19 |
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Finanzen |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 16.08.2023 / 11.02.2025 |
| Weblink |
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Wie sieht ein Schätzungablauf aus?
- Autragserteilung /Annahme
- Schätzungsgrundlagen organisieren
- Objektbesichtigung
- Analyse /Recherchen
- Berechnungen
- Schätzungsbericht erstellen und kommentieren
- Schätzung abgeben und besprechen
Für was stehen die Nummern 0, 1, 2, 3, 4 und 5 im Baukostenplan (BKP)?
0 Grundstück
1 Vorbereitungsarbeit
2 Gebäude
3 Betriebseinrichtung
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
Was ist in der Bewertungslehre mit dem Begriff „Verlust an Nutzungspotential“ gemeint?
Im Gegensatz zum temporären Minderwert kann ein Verlust an Nutzungspotential nicht mehr behoben werden. Die Immobilie kann nachhaltig nicht mehr ökonomisch optimal genutzt werden. Es resultiert eine Ertrags- und somit Werteinbusse.
Welchen Einfluss hat ein limitiertes Vorkaufsrecht auf den Verkehrswert?
- eingeschränkte Handelbarkeit
- Sollte der Verkehrswert höher sein als der festgelegte Preis im Vorkaufsrecht ist der vereinbarte Preis des Vorkaufsberechtigten massgebend bzw. der aktuelle Immobilienwert liegt maximal beim für den Vorkaufsberechtigten stipulierten Wert.
Definiere Landreserve:
Mehrfläche,welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet der sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.
Definiere Ausnützungziffer
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen anrechenbarer Grundstücksfläche und anrechenbarer Bruttogeschossfläche.
Definiere absoluter Landwert
Wert bei bestmöglicher Nutzung eines voll erschlossenen (unüberbauten) Grundstückes.
Defniere relativer Landwert
Wert eines Grundstücks in Relation zur Bebauung.
Landwertanteil für überbaute Parzelle in Abhänigkeit von:
- Gebäudealter
- Zustand
- Form
- Ausnützung
- Ertragsmöglichkeiten für vergleichbare Lagen, Gemeinden, Regionen.
Defniere Baumassenziffer:
Aufgrund festgelegter Zahlenwerte kann das auf dem Grundstück mögliche Bauvolumen bestimmt werden. Die BMZ bestimmt, wieviele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen.
Definiere Lageklassemethode
Die Lageklassemethode berut auf der Erkenntnis, dass zwischen dem Wert der Baute und dem Wert des Bodens in der Regel ein bestimmtes Wertverhältnis besteht, welches erlaubt, den Landwert in Relation zum Gesamtwert oder zum Wert der Baute zu berechnen.
Welche Arten von Landbewertungsmethoden gibt es?
Gleichsetzung mit dem Kaufpreis
Vergleichswertmethode/Preisvergleich
Definition Verkehrswert:
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag.
Definition Fortführungswert
Der Fortführungswert ist der Wert unter der Annahme, dass die bisherige Nutzung fortgeführt wird (Industrie, Gewerbe, Betreiberliegenschaft)
Definition Liquidationswert
Der Liquidationswert ist der Wert für Konkursobjekte und Nachlassliquidationen
Definition Liebhaberwert
Der Liebhaberwert ist unter der berücksichtigung der Wertzumessung aus persönlichen Gründen
Definition Gebäudeversicherungswert
Gebäudeneuwert, häufig Obligatorium gegen Elementarschäden
Definition Fiskalwert
Wert von spezielle Bewertungssysteme, stark reglementiert
Defintion Vergleichswert
Der Wert richtet sich nach den bezahlten Preisen vergleichbarer Objekte
Definition Ertragswert
Der Wert richtet sich nach den Erträgen und Aufwendungen
Zähle die Hauptgruppen des BKP's auf
0 Grundstück
1 Vorbereitungsarbeiten
2 Gebäude
3 Betriebseinrichtung
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
6,7,8 Reserven
9 Ausstattung
Was beinhaltet BKP 1 Vorbereitungsarbeiten?
- bestandesaufnahmen, Baugrunduntersuchungen
- Räumung, Abbrücke, Demotagen
- Sicherung, Provisorien
- Anpassung an bestehende Bauten, Leitungen, Verkehrsanlagen
- Spezielle Fundationen, Baugrubsicherungen, Grundwasser
- Honorare
Was beinhaltet BKP 0 Grundstück?
- Erwerb
- Handänderungskosten
- Abfindung, Servitute
- Finanzierung vor Baubeginn
- Erschliessung ausserhalb Grundstück
- Honorare
Was beinhaltet BKP 2 Gebäude?
- Baugrube
- Rohbau 1+2
- Ausbau 1+2
- Honorare
Was beinhaltet BKP 3 Betriebseinrichtung?
- für spezielle Nutzung
- Fest mit dem Gebäude verbunden
Was beinhaltet BKP 4 Umgebung?
- Terraingestaltung
- Gartenanlage
- Kleinere Trassenbauten
- Kleinere Kunstbauten
- Kleinere Untertagbauten
- Honorare
Was beinhaltet BKP 5 Baunebenkosten?
- Wettbewerbskosten
- Bewilligungen, Gebühren
- Muster, Modelle
- Versicherungen
- Finanzierung ab Baubeginn
- übrige Baunnebenkosten
- MWST
- Rückstellungen
Welche Ertragswertmethoden gibt es?
Klassische Methode: Bruttoeinnahmen / Nettoeinnahmen
Dynamische Methode: Barwertmethode / DCF Methode
Welche Berechnungsgrössen gibt es bei der Ertragswertmethode?
- effektiver Mietertrag
- nachhaltiger Mietertrag
- Bewirtschaftungskosten ( Betriebskosten:4-8% / Unterhaltskosten 6-15% / Verwaltungskosten 3-7 % / Mietzinsrisiko 0-6%)
- Rückstellungen (7-15%)
- Nettomietertrag
Welche Methoden gibt es für die Festlegung des Zinssatzes (Ertragswertmethode)?
- langfristiger durchschnittlicher Referenzzinssatz, angepasst an die aktuellen und zu erwartenden Verhältnisse
- Durchschnittssatz für Bundesobligationen 20-30 Jahre, Zuschlag für objektspezifisches Risiko und Bonität
- angelsächsische Praxis: durschnittliche Kosten Fremd- und Eigenkapital (70% -30%)
Welche Aufgabe hat der Zinssatz bei der Berechnung der Ertragswertmethode?
- Abzinsung künftiger Mietzinseinnahmen
- Berücksichtigung Risikoprämie
- Vergleichsrendite mit ähnlicher Anlage, deshalb keine Teuerung
Wie sieht eine Bruttokapitalisierung aus?
Brutto-Mietertrag p.a.
Basisizinssatz
Zuschläge: Bewirtschaftungskosten, Rückstellunegn
= Kapitalisierungssatz
Wie sieht eine Nettokapitalisierung aus?
Nettomietertrag mit Basiszinssatz:
Bruttomietertrag pa.
- Bewirtschatungskosten
- Rückstellungen
= Nettomietertrag
Was beinhaltet der Zuschlag bei der Kapitalisierung?
Betriebskosten
Verwaltungskosten
Instandhaltungkosten
Rückstellungen
Mietzinsrisiko
Was ist der unterschied zwischen der klassischen Etragswertmethode und der Barwertmethode?
Die Barwertrechnung geht von einer zeitlichen begrenzten Sichtweise aus.(Kapitalisierung mit dem Rentenbarwertfaktor)
Die klassische Etragswertmethode rechnet "ewig". (Brutto- Nettokapitalisierung mit Basissatz)
Was bedeutet Aufzinsen?
Wert in Zukunft gesucht.
Ich lege heute CHF 100 an, wie viel habe ich in 10 Jahren mit Zins und Zinseszins?
Was bedeutet Abzinsen?
Wert heute gesucht
Wieviel muss ich heute auf die Seite legen, damit ich in 10 Jahren mit Zins-und Zinseszins CHF 10'000 habe?
Was bedeutet Rentenbarwert?
Wert einer jährlichen Rente heute gesucht
Wenn ich jedes Jahr über 10 Jahre eine Rente von 100 erhalte, welchen Kapitalwert hat sie per heute?
Was bedeutet Rentenendwert?
Wert einer jährlichen Rente in Zukunft gesucht
Wenn ich jedes jahr über 10 Jahre immer denselben Beitrag einzahle, wie viel habe ich dann in 10 Jahren?
Welche Arten von Barwert gibt es?
- Jährlich wiederkerende Zahlungen (Nettomietertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten, Abgezinst auf Bewertungsstichtag)
- In grossen Zeitabständen anfallende Zahlungen (Renovation in Zukunft, abgezinst auf den Bewertungsstichtag)
Muss der Substanzwert in der Grössenordnung dem errechneten Ertragswert enstprechen? (klassischer Etrags-, Bar- oder DCF Wert)
Ja, weil er denselben Wert repräsentiert.
