Mietliegenschaften

Heiz- und Betriebskosten

Richtig oder Falsch?

Bei der LIFO-Methode für die Berechnung des Heizölverbrauchs wird das Öl mit dem tiefsten Beschaffungswert zuerst verbraucht

Heiz- und Betriebskosten

Richtig oder Falsch?

Durch eine Standardklausel in der Nebenkostenabrechnung kann das Einsichtsrecht des Mieters rechtsgültig auf 30 Tage befristet werden

Heiz- und Betriebskosten

Richtig oder Falsch?

Werden im Mietvertrag die Nebenkosten pauschal vereinbart, kann auf eine detaillierte Aufzählung verzichtet werden.

Heiz- und Betriebskosten

Richtig oder Falsch?

Eine freiwillige Nichtbenutzung einer Einrichtung entbindet den Mieter von der Zahlung der entsprechenden Nebenkosten.

Heiz- und Betriebskosten

Richtig oder Falsch?

Die Kosten für eine akute Schädlingsbekämpfung dürfen den Mietern in der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden.

Heiz- und Betriebskosten

Nennen Sie 4 Verteiler (inkl. jeweils 1 Kostenbeispiel).

Heiz- und Betriebskosten

Welche 4 Systeme der Verrechnung von NK gibt es?

Heiz- und Betriebskosten

Gemäss Mietverträgen einer anderen Liegenschaft werden bisher nur die Heiz- und Warmwassererwärmungskosten an die Mieter verrechnet. Der Eigentümer wünscht, dass künftig auch alle anfallenden Betriebskosten in Rechnung gestellt werden.

a) Auf welchen Zeitpunkt kann seinem Wunsch frühestens entsprochen werden?

b) Welchen Vorteil hat eine Auslagerung der Betriebskosten für den Eigentümer?

c) Wie ist die gesetzliche Verjährungsfrist für Forderungen aus Nebenkostenabrechnungen?

Vermietungsaktivitäten

Richtig oder Falsch?

Im Rahmen der Erstvermietung eines Neubaus ist zwingend die Nettogeschossfläche der Wohnungen in den Mietverträgen aufzuführen.

Vermietungsaktivitäten

Richtig oder Falsch?

Wenn sich eine 4-köpfige Familie, die solvent ist und gute Referenzen vorweisen kann, für eine 1-Zimmer-Wohnung bewirbt, ist es gesetzeswidrig, den Abschluss eines Mietvertrages zu verweigern, nur weil die Anzahl der Bewohner für dieses Objekt zu viel sind.

Vermietungsaktivitäten

Richtig oder Falsch?

Je kleiner die Fläche einer Wohnung ist, desto höher ist in der Regel der jährliche Quadratmeterpreis.

Vermietungsaktivitäten

Neben den Vor- und Nachnamen, der vollständigen Adresse, Telefonnummern und E-Mail-Adresse enthält ein Anmeldeformular für eine Wohnung noch weitere Angaben zu den Mietinteressenten.

a) Nennen Sie deren 5. Anmerkung: Nur die ersten 5 Nennungen werden bewertet.

b) Dagegen ist es Ihnen gesetzlich untersagt, bestimmte andere Auskünfte zu verlangen. Nennen Sie deren 3.

Vermietungsaktivitäten

Der mit dem Bau der Dachsenstrasse 12 beauftragte Totalunternehmer teilt Ihnen mit, dass die Wohnungen erst am 01.07.2020 bezogen werden können statt wie geplant am 01.06.2020. Sie haben bereits 2 Mietverträge per 01.06.2020 abgeschlossen.

a) Was schlagen Sie diesen beiden Mietern vor? Nennen Sie 3 Möglichkeiten an.

b) Einer der beiden betroffenen Mieter ist sehr verärgert über diese schlechte Neuigkeit und möchte vom Mietvertrag zurücktreten. Ist ein Rücktritt möglich? Begründen Sie Ihre Antwort in 1-2 Sätzen und nennen Sie den entsprechenden Gesetztesartikel.

Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen

Richtig oder Falsch?

Es dürfen nur Änderungen und Erneuerung am Mietobjekt durchgeführt werden, wenn das Mietverhältnis ungekündigt ist.

Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen

Richtig oder Falsch?

Um gravierende Folgeschäden am Mietobjekt zu vermeiden, ist der Mieter berechtigt, Reparaturaufträge direkt zu vergeben.

Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen

Begriff Instandhaltung erklären.

Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen

Wertvermehrung und Werterhalten anhand eines Beispiels Backofen erklären.

Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen

Sie planen eine einfache Sanierung einer zurzeit leerstehenden Mietwohnung. Nach Absprache mit dem Eigentümer entscheiden Sie, das Bad, die Küche, die Bodenbeläge sowie den Wandanstrich zu erneuern. Nennen Sie 4 Beurteilungskriterien, die bei der Auswahl der Materialentscheidung anzuwenden sind

Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen

a) Erklären Sie die Unterschiede zwischen OR und SIA?

b) Mängelrecht nach OR: Wie ist bei Mängeln vorzugehen und welche Fristen sind einzuhalten? Nennen Sie den entsprechenden Gesetzesartikel.

c) Mängelrecht nach SIA: Welche Fristen für Mängel gelten nach der Abnahme? Nennen Sie die Fristen und die entsprechende Norm.

Versicherung / Hauswartung

Richtig oder Falsch?

Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, eine private Haftpflichtversicherung abzuschliessen

Versicherung / Hauswartung

Richtig oder Falsch?

Sie stellen heute fest, dass die Versicherungsprämie das Jahr 2016 doppelt bezahlt wurde. Aufgrund der Bestimmungen von Artikel 62 ff. OR können Sie die Erstattung des zu viel gezahlten Betrages fordern

Versicherung / Hauswartung

Richtig oder Falsch?

Die Versicherungsleistung entspricht immer dem Zeitwert.

Versicherung / Hauswartung

Das Bruttogehalt beträgt CHF 400.00 pro Monat. Welche Sozialabgaben in %, werden vom Gehalt des Hauswarts abgezogen?

Versicherung / Hauswartung

 Bei der Übergabe der Bewirtschaftungsobjekte teilt der ehemalige Bewirtschafter Ihnen mit, dass der Hauswart mit der Instandhaltung des Gebäudes (innen und aussen) beauftragt war. Ohne zusätzlich nähere Angaben zu machen. Sie beschliessen, ein schriftliches Pflichtenheft zu erstellen.

Nennen Sie 6 Aufgaben, die Teil eines solchen Pflichtenhefts sein können.

Versicherung / Hauswartung

Welches sind die wesentlichen Elemente eines Hauswartvertrages? Nennen Sie deren 4

Versicherung / Hauswartung

Bei der Übergabe der Bewirtschaftungsunterlagen haben Sie auch die Versicherungspolicen geprüft; welche sollten Sie üblicherweise erhalten? Nennen Sie 4 Versicherungen, die sinnvollerweise für eine Liegenschaft vorhanden sein sollten.

Versicherung / Hauswartung

Nennen Sie 3 Vorteile für die Beauftragung einer Hauswartfirma anstatt der Anstellung eines Hauswartes aus Sicht des Hauseigentümers

Versicherung / Hauswartung

Nennen Sie 8 Versicherungsdeckungen, die im Rahmen einer Gebäudeversicherung abgeschlossen werden können.

Gebäudeunterhalt / Renovationen / Erneuerungen

Wann ist ein Arbeitgeber verpflichtet, das Gehalt des Hauswartes bei der AHV anzumelden?

Mietvertragliche Leistungsänderungen

Sie haben an der Dachsenstrasse 10 am 31. Januar 2020 eine der 3.5 ZimmerWohnungen im 1. OG an die Mieter Styger Philipp und Tanja übergeben. Der Mietvertrag inkl. der Anzeige für die Mitteilung des Anfangsmietzinses wurde am 18. Januar 2020 allseitig unterzeichnet. Am 26. Februar 2020 erhalten Sie ein Schreiben der zuständigen Schlichtungsbehörde, wonach die Mieter mit Eingabe vom 22. Februar 2020 den Anfangsmietzins angefochten haben. Ist die Anfechtung fristgerecht erfolgt? Begründen Sie Ihre Antwort unter Angabe der entsprechenden Frist und erklären Sie, ab welchem Zeitpunkt die Frist zu laufen beginnt

Mietvertragliche Leistungsänderungen

Das Investitionsvolumen für die Dachsenstrasse 10 betrug CHF 3‘650‘000. Erläutern Sie, wie hoch die aktuell maximal zulässige Bruttorendite sein darf.

Bemerkung: Zeigen Sie die Berechnung des Prozentsatzes auf und berechnen Sie den daraus resultierenden jährlich zulässigen Maximal-Ertrag für die ganze Liegenschaft

Mietvertragliche Leistungsänderungen

In einer von Ihnen betreuten Liegenschaft ist ein Büromieter eingemietet. Das Mietzinsvolumen beträgt CHF 50'000 pro Jahr. Ihre Bewirtschaftungs-Software erinnert Sie daran, dass eine Anpassung an den neuen Index fällig ist.

a) Was sind die mietvertraglichen Voraussetzungen, dass ein Mietzins den Veränderungen des Landesindex der Konsumentenpreise folgt?

b) Berechnen Sie die daraus resultierende jährliche Mietzinsanpassung. Massgebend sind folgende Parameter:

• Indexstand bei letzter Mietzinsanpassung: 100.6 Pt.

• Aktueller Indexstand 101.3 Pt.

• Anpassung des Index zu 80%

Mietvertragliche Leistungsänderungen

In welchen 3 Fällen sieht das Gesetz die Nichtigkeit von Mietzinsanpassungen vor?

Mietvertragliche Leistungsänderungen

Richtig oder Falsch?

Bei Staffel-Mietverträgen darf das Mietzins-Anpassungsformular für den nächsten Erhöhungsschritt frühestens vier Monate vor Eintritt der Erhöhung angezeigt werden

Mietvertragliche Leistungsänderungen

Richtig oder Falsch?

Die Erhöhung in Staffel-Mietverträgen darf sowohl in Franken, wie auch in Prozent vereinbart werden

Mietvertragliche Leistungsänderungen

Richtig oder Falsch?

Bei Indexverträgen können Mietzinsanpassungen aufgrund Index-Veränderungen beliebig oft pro Jahr angezeigt werden

Mietvertragliche Leistungsänderungen

Richtig oder Falsch?

Eine Senkung des Referenzzinssatzes von 1.75% auf 1.50% führt zu einer Mietzinssenkung von 3%

Mängel / Mieterwechsel

Welche rechtlichen Möglichkeiten stehen einem Mieter zur Verfügung, um einen Mangel beheben zu lassen bzw. seine Rechte gegenüber dem Vermieter durchzusetzen. Nennen Sie stichwortartig 5 Möglichkeiten

Mängel / Mieterwechsel

 Was unternehmen Sie als Vermieter, um an die korrekt hinterlegten Mietzinse zu gelangen? Nennen Sie die 2 Möglichkeiten und begründen Sie diese.

Mängel / Mieterwechsel

 Welche Vorgehensweise muss eingehalten werden, wenn ein Mieter seine Mietzinse bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen will. Schreiben Sie alle nötigen Teilschritte stichwortartig auf.