Rechtliche Grundlagen - Zivilgesetzbuch ZGB

Art. 926 ZGB ist nur anwendbar, wenn der rechtsmässige Besitzer sofort handeln kann. Wenn diese unmittelbare Reaktion nicht mehr möglich ist, muss Katharina auf Rückgabe der Sache klagen - Art. 927 ZGB.

Das Grundbuch ist grundsätzlich öffentlich und damit für jedermann einsehbar. Wer ein Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch darauf, dass ihm Einsicht in das Grundbuch gewährt oder dass ihm daraus ein Auszug erstellt wird. Ohne Interessensnachweis könnnen über folgende Daten Auskunft oder ein Auszug verlangt werden: die Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung, den Namen und ide Identifikation des Eigentümers, die Eigentumsform und das Erwerbsdatum (vgl. Art. 970 ZGB)

Das formelle Grundbuchrecht bestimmt, wie das Grundbuch eingerichtet und geführt werden soll.

Darunter versteht man die Regel, dass weder eine Entstehung noch eine Übertragung oder eine Löschung dinglicher Rechte an Grundstücken eintreten kann, wenn keine entsprechende eintragung, Löschung oder Abänderung im Grundbuch vorgenommen wird.

Durch die Vormerkung erhält ein sonst rein obligatorisches Recht Wsirkung nicht nur unter den Parteien, sondern auch gegenüber Dritten. Beispiele: Vor-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht, Mietverträge.

Das Grundbuch besteht aus dem Tagebuch und dem Hauptbuch. Grundsätzlich gilt nur, was im Hauptbuch eingetragen wird. Das Datum der Eintragung im Hauptbuch ist aber nciht massgebend, sondern das Datum der Eintragung im Tagebuch: Dieses wird für die Eintragung im Hauptbuch verwendet.

Den Ausweis über das Verfügungsrecht und den Ausweis über den Rechtsgrund (z.B. öffentlich beurkundeter Veräusserungsvertrag)

Der Eigentümer hat die absolute Verfügungsmacht: Er kann die Sache verkafuen, verschenken, belehnen oder zerstören etc.

Horizontal ergibt sich der Umfang aus den Grenzen, wie sie durch die Grundbuchpläne und die Abgenzungen auf dem Grundstück (Zäune etc.) bestimmt werden (Art. 668 Abs. 1 ZGB). Vertikal erstreckt sich das Eigentum nach oben und unten auf dne Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht (Art. 667 abs. 1 ZGB). Sodann erstreckt sich das Eigentum aufgrund des Akzessionsprinzips auf alle fest verbundenen Bauten (z.B. Art. 671 Abs. 1 ZGB), auf alle Bestandteile (Art. 642 ZGB) und Früchte (Art. 643 ZGB).

Jeder Miteigentümer ist Eigentümer einer bestimmten Quote; das Recht des Gesamteigentümers geht hingegen auf die ganze Sache. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen; Gesamteigentümer können nur gemeinsam über die Sache verfügen. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung des Miteigentums verlangen; beim Gesamteigentum besteht keine Anspruch auf jederzeitige Aufhebung.

Materielle (Rauch, Staub, Russ, Lärm, Strahlung), negative (Entzug von Luft, Licht, Aussicht) oder ideelle Immissionen (das psychische Empfinden störend) vgl. Art. 684 ZGB

Alle drei Rechte beschränken das Eigentum und gehen auf den käuflichen Erwerb einer Sache. Sie unterscheiden sich jedoch durch den Zeitpunkt der Ausübung: Das Vorkaufsrecht kann nur im Vorkaufsfall ausgeübt werden, während beim Kaufsrecht und Rückkaufsrecht der Berechtigte den Zeitpunkt der Ausübung alleine bestimmen kann.

Grundstücke bilden Gegenstand des Grundeigentums. Als Grundstücke im Sinne des Zivilgesetzbuches gelten (i) Liegenschaften, (ii) die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, (iii) Bergwerke und (iv) die Mieteigentumsanteile an Grundstücken 

Art. 655 ZGB

Eine Liegenschaft ist eine bebaute oder unbebaute Parzelle. Zu beachten ist jedoch, dass die Liegenschaft stets ein Körper, d.h. eine dreidimensionale Einheit und nicht bloss eine zweidimensionale Fläche ist. Auch private Gewässer können zusammen mit dme Seeboden als Liegenschaften qualifiziert und ins Grundbuch aufgenommen werden.

a) Der Sohn hat das Eigentum durch die Erbschaft derivativ vom Vater erworben. Gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB erlangt der Erbe schon vor der Eintragung in das Grundbuch das Eigentum. Daraus ergibt sich die Berechtigung, Mietzinserhöhungen vorzunehmen.

b) Gemäss Art. 656 Abs. 2 ZGB kann der Sohn trotz derivativem Eigentumserwerb erst nach erfolgter Eintragung in das Grundbuch über das Grundstück verfügen bezw. das Grundstück verkaufen.

Heidi könnte mit dem Käufer ein Rückkaufsrecht vereinbaren und sich damit das Recht sichern, während maximal 25 Jahren das Grundstück zurückzukaufen. Der entsprechende Vertrag muss zwingend öffentlich beurkundet werden und kann überdies im Grundbuch vorgemerkt werden.

vgl. Art. 216 f. OR

Petra und Rolf können sich auf Art. 684 ZGB berufen: Danach ist jedermann bei der Ausübung seines Eigentums verpflichtet, sich aller übermässigen einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten.

Beschränkte dingliche Rechte sind (dingliche) Rechte, die dem Berechtigten nicht ein umfassendes Herrschaftsrecht an einer Sache, sondern nur eine begrenzte Zahl einzelner Herrschaftsbefugnisse gewähren. Beteiligt sind i.d.R. immer ein herrschendes und ein dienendes Grundstück.

Als Dienstbarkeiten, Grundlasten oder PFandrechte (Grundpfand- oder Fahrnispfandrechte)

Ein Dulden oder ein Unterlassen

Bei den Personaldienstbarkeiten fehlt ein herrschendes Grundstück. Berechtigt ist iene beliebige Person, die nicht Grundeigentümerin sein muss.  Bsp.: die Nutzniessung (ARt. 745 ff ZGB), das Wohnrecht (Art. 776 ff ZGB), das Bauchrecht (Art. 779 ff. ZGB), das Quellrecht (Art. 780 ZGB) sowie die sog. anderen Dienstabrkeiten (Art. 781 ZGB)

Hat ein Grundstück keine oder keine genügende Verbindung zu einer öffentlichen Strasse, so hat dessen Eigentümer gegen den Nachbarn von Gesetzes wegen (es handelt sich deshalb um ein sog. Legalservitut) und gegen volle Entschädigung einen Anspruch auf ein WEgrecht (Fahr- oder Fusswegrecht) über das Nachbargrundstück (Art. 649 ZGB)

Weder das Wohnrecht noch das Recht zu seiner Ausübung ist übertragbar, aufgenommen werden können höchstens Familienangehörige und Hausgenossen (Art. 777 Abs. 2 ZGB). Ist das Wohnrecht ausschliesslich, hat der Berechtigte für den gewähnlichen Unterhalt aufzukommen (Art. 778 ZGB). Bei der Nutzniessung geht das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache auf den Nutzniesser über (inkl. Bezug von Zinsen und Früchten, Art. 756 f. ZGB). Der Nutzniesser hat die auslagen für den gewähnlichen Unterhalt, die Steuern etc. zu tragen (Art. 765 f. ZGB)

Der Dienstbarkeitsvertrag muss öffentlich beurkundet werden

Art. 732 ZGB, Art. 781 Abs. 3 ZGB

Selbständig und dauernd ist ein Recht, das (i) weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet wurde (freie Übertragbarkeit) und (ii) für mindestens 30 Jahre begründet wurde.

Art. 655 Abs. 3 ZGB

Gem. Akzessionsprinzip ist der Eigentümer eines Grundstücks auch Eigentümer sämtlicher Bestandteile. BEstandteil einer Sache ist alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem BEstande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nciht abgetrennt werden kann (Art. 642 ABs. 2 ZGB). Durch das Einräumen eines Baurechts erhält der Baurechtsnehmer das Recht, eine Baute, die in seinem Eigentum bleibt, auf fremden Boden zu errichten. Somit fallen Eigentum an Boden und Eigentum an der Baute auseinander.

Als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief.

a) Unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht: Die Eiintragung in das Grundbuch ist in diesem Fall für die Entstehung des Pfandrechts nciht erforderlich. Vgl. hierzu Art. 836 ZZGB, wonach das kantonale Recht Gläubigern für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dme belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht einräumen kann. Ein weiteres Beispiel ist Art. 819 Abs. 1 ZGB: Hat der Pfandgläubiger zur Erhaltung der Pfandsache notwendige Auslagen gemacht, insbesondere die vom Eigentümer geschuldeten Versicherungsprämien bezahlt, so hat er dafür an dme Grundstück ein Pfandrecht. Dieses Pfandrecht entsteht ohne Eintragung im Grundbuch und geht jeder eingetragenen Belastung vor.

b) Mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht: Eine Person kann unter bestimmten Voraussetzungen einen (obligatorischen) Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechts, d.h. auf Eintragung in das Grundbuch haben (sog. Legalservitut). Als Beispiel kann das Bauhandwerkerpfandrecht gemäss Art. 837 Abs. 1 Zigg. 3 ZGB genannt werden.

Man unterscheidet den Register- und den Paperschuldbrief als auch den Inhaber- und den Namensschuldbrief.

Die Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts unterliegt grundsätzlich folgenden Voraussetzungen: (i) eine bestimmte Forderung eines Bauhandwerkers, (ii) ein bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt und (iii) das Fehlen einer anderen hinreichenden Sicherheit (vgl. hierzu Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 ZGB)

Jedes Grundpfandrecht hat einen bestimmten Rang, der ihm bei der Begründung gegeben wurde. Im Falle eienr Verwertung der Pfandsache werden die Gläubiger gemäss den Rängen ihrer Pfandrechte befriedigt. Der Rang ändert sich grundsätzlich nciht. Wird eine grundpfandgesicherte Schuld zurückbezahlt, so bleibt das entsprechende Pfandrecht sowohl in der Höhe als auch im Rang bestehen und ist frei. An den Pfandrechten, die im Rang nachgehen, änder sich ncihts. Beim Freiwerden eines vorangehenden Ranges besteht demnach kein Anspruch darauf, in die Lücke nachzurücken (vgl. Art. 814 Abs. 1 ZGB)

Paul kann sein Einfamilenhaus entweder mit einem Wohnrecht oder mit einer Nutzniesssung belasten. Dabei kann er überlegen, ob er das ganze Haus belasten will, oder z.B . nur eine Etage. Das mindert zwar den Verkaufswert, aber es ermöglicht ihm, bis zu seinem Ableben im Haus weiter zu wohnen.

Wenn nichts anders vereinbart wurde, ist das Quellenrecht frei übertragbar (Art. 780 Abs. 2 ZGB). Ist das Quellenrecht selbständig und dauernd, so kann es als Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 780 Abs. 3 ZGB). Damit besteht auch die Möglichkeit, das Quellenrecht als Grundstück mit einem Grundpfand zu belasten.

Bei der Bau- und Beton AG handelt es sich um einen Handwerkerbetrieb, der Material und Arbeit geliefert hat. Die Bau- und Beton AG hat noch einen Monat Zeit, um das Bauhandwerkerpfandrecht anzumelden (vier Monate ab Abschluss der Hauptarbeit). Gemäss Sachverhalt liegt die Zustimmung des Eigentümers ebenfalls vor. Somit scheinen die Voraussetzungen erfüllt (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB und Art. 839 ZGB). Der Eigentümer kann den Eintrag des Pfandrechts nur verhindern, sofern er eine angemessene Sicherheit für die angemeldete Forderung leistet.