Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

Ansprechende Visualisierungen
Standort- und Umgebungsfotos
Logo / Claim
Beschrieb Ortschaft
Beschrieb Lage/Erschliessung/Standortvorteile
Übersichtsplan Umgebung
Grundrisse klar strukturiert und übersichtlich
Einfacher Ausbaubeschrieb
Mietzinsübersicht (Wohnungen, PP, Nebenräume etc.)
Termine
Kontaktdaten
Link auf Homepage

• Informieren
• Überzeugen
• Entscheide bewirken

Geografisch
Demografisch
Sozialpsychologisch
Verhaltensbezogen

Einzugsgebiet / Sprache
Alter/Geschlecht/Beruf
Kontakt/Selbständigkeit
Freizeitgestaltung etc.

Doppelverdiener, Familien mit Kindern, Senioren, Junges Konkubinat (Erstwohnung), Geschäftspersonen, Personen mit Tieren etc.

Einfacher Auftrag (OR Art. 394ff) Orientiert sich am Bewirtschaftungsauftrag

Pauschal oder in % vom Netto-Jahresmietzins

I.d.R. zwischen 6% und 9%

 Name, Adresse des Auftraggebers
 Name, Adresse des Auftragnehmers
 Pflichten und Leistungen des Auftragnehmers
 Pflichten und Leistungen des Auftraggebers
 Umgang mit Direktvermietung durch Auftraggeber 
 Honorar und Spesenvereinbarung
 Zeitliche Begrenzung
 Auflösung/Kündigung

• Land- und Erstellungskosten
•  Pläne, Details, wenn vorhanden Vermietungspläne 
•  Situationsplan / Katasterplan
•  Baubeschrieb
•  Renditeziel / Mietzinsvorgaben
•  Allfällige Vermietungsvorgaben
•  Terminvorgaben
•  Marketing / Kommunikationskonzept / Marktanalyse (sofern vorhanden) 
•  Vermarktungsbudget

• Betreuung Eigentümer und Projektteam 
•  Mietzinskalkulation und Festlegung
•  NK Verteilschlüssel
•  Betriebskonzept (ev. extern)
•  Insertion, Broschüre, Flyer, Internet, Bautafel etc. 
•  Durchführung der Besichtigungen
•  Weitere Vermietungsaktivitäten
•  Auswahl der Mieter, einholen von Auskünften über Mietinteressenten
•  Erstellung der Mietverträge und Zusatzverträge
•  Mietzinsdepot
•  Meldung Einwohnerkontrolle
•  Übergabe der Mietobjekte
•  Organisation und Überwachung des Einzuges
•  Organisation techn. und infrastrukturelles Gebäudemanagement (Hauswartung, Reinigung, techn. Unterhalt, Hauswartgeräte etc.)
•  Laufendes Reporting an den Auftraggeber 
• Übergabe an die Verwaltung

• Objektkenndaten
•  Ziele
•  Kostengliederung
•  Strategie- und Organisationsprozesse 
•  Kaufmännische Prozesse
•  Erhaltungsprozesse
•  Prozess Betrieb und Instandhaltung
• - Ver- und Entsorgung
• - Sicherheit
• - Reinigung
• - Bedienung und Instandhaltung
•  Weitere Prozesse nach Bedarf - Notfall / Pikett
• - Schliessmanagement
• - Parkplatzbewirtschaftung
• - Anlieferung
• - Signaletik
•  Betriebskostenbudget
•  Betriebsvorbereitung / Inbetriebnahme

im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;

durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;

bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;

lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewährt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;

lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapi- tal ausgleichen;

das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

• Orts- und Quartierüblichkeit
• Bruttorendite
• Kalkulatorische Miete (sollte mietrechtliche BR nicht überschreiten)
• Marktmiete (sollte mietrechtliche BR nicht überschreiten)

30 Tage ab Wohnungsübergabe

Max. 2% über dem Referenzzinssatz für Hypotheken

Gebäude, deren Anlagekosten leicht bestimmt werden können und nicht älter als 10 Jahre sind

• Kapitalverzinsung (Fremd- und Eigenkapital)
• Betriebskosten
• Unterhaltskosten
• Verwaltung

• Marktmiete vergleichbarere Objekte
• Kostendeckende Bruttorendite
• Makrolage (Gemeinde, Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Steuern, usw.)
• Mikrolage (Quartier, Erschliessung, Aussicht, Ruhe, usw.)
• Zustand, Alter, Grösse
• Verkehrsanbindung

• Nutzung
• Grösse der Mietfläche
• Nebenflächen wie Balkon, Keller, Estrich, Reduit, usw.
• Wertbeeinflussende Faktoren wie Lage pro Stockwerk, Lift, Besonnung, Aussicht, Lärm, Grundrissqualität, Wohnungsgrösse, usw. 

• Kapitalzinsen (Fremd- und Eigenkapital) (Höhe abhängig von den aktuellen Zinssätzen)
• Laufende Kosten für Abgaben, Betrieb, Steuern, Versicherungen (0.25 - 0.5% der Anlagekosten)
• Unterhaltskosten (Reparaturen und Unterhalt) (0.5 - 1.5% der Baukosten)
• Abschreibungen ( nicht auf dem Grundstückswert) ( 0.75 - 1.5% der Baukosten)
• Risikoprämie (Leerstände usw.) (0.25 - 0.5% der Anlagekosten) 
• Verwaltungskosten ( 4-5% des kostendeckenden Mietzinses) 

Bruttorendite 4.07%

SIA 416 Flächen und Volumen von Gebäuden

SIA 165 Kennzahlen im Immobilienmanagement

korrekt

Merkblatt über die Anmeldeformulare für Mietwohnungen des eidgenössischen Datenschutzbeauftragen

• Beurteilung Preis-Leistung der Wohnung
• Mitglied Mieterschutzorganisationen
• Bestehende chronische Krankheiten
• Zwang für Miete vorhanden
• Details zur finanziellen Situation (nur in 10'000 Schritten)

• Bewerbungsformular immer einfordern
• Grunddaten des Interessenten dürfen mittels Formular gesammelt werden
• Nur Daten welche für die objektive Auswahl benötigt werden, sind zulässig
• Bei der Datenerhebung ist auf die Persönlichkeit des Mieters Rücksicht zu nehmen
• Referenzen dürfen nur bei den unter dieser Rubrik gennaten Personen eingeholt werden
• Auswertung der Anmeldeformulare bezogen auf die Zielgruppendefinition
• Nach der Auswahl sollten die nicht mehr benötigten Daten sofort vernichtet werden

• Name der Firma
• Rechtsform (AG, GmbH, ect.)
• Sitz und Domiziladresse
• Zweck
• Zeichnungsberechtigte / Engetragen am (Datum) 

• Einkommen, finanzielle Lage
• Passen die Personen ins Haus / Quartier
• Verhältnis der Anzahl Personen zur Wohnungsgrösse
• Interessenten Feedback der bisherigen Mieter
• Dringlichkeit und Bedarf
• Grund des Bedarfs
• Auskünfte der Referenzen vomn Arbeitgeber und Vermieter
• Reihenfolge der Anmeldung
• Bei Gewerbemieter: längerfristiges Potentiel der Branche?
• Besondere Verbindung zur Eigentümerschaft?

• Aktrueller Betreibungsregisterauszug
• Kreditauskunft bei spezialisierten Institutionen
• Unterlagen zur Finanzellen Situation von Firmen z.B. Businessplan, Geschäftsbericht, Jahresabschluss, Budget usw.

OR Artikel über Miete und Pacht Art. 253ff,

VMWG Verordnung über Miete und Pacht von WOhn und Geschäftsräumen, seit 01.07.90

zweiseitiges Rechtsgeschäft

Ja

Keine, MV kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend abgeschlossen werden

Der Mietvertrag hat zwar Gültigkeit, hingegen der Mietzins gilt als nicht vereinbart und kann auch nach 30 Tagen nach Übergabe der Wohnung noch angefochten werden.