Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

 Eingeschränkte Empfangstheorie / Relative Empfangstheorie

- Die Sendung gilt als zugegangen, wenn sie dem Empfänger übergeben wird.
- Die Sendung gilt als zugestellt, wenn sie bei der Post abgeholt wird.
- Holt der Adressat die Sendung nicht ab, gilt sie mit dem Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt

 Uneingeschränkte Empfangstheorie / Absolute Empfangstheorie

- Die Sendung gilt als zugegangen, wenn sie dem Empfänger übergeben wird.
- Die Sendung gilt als zugestellt, wenn der Empfänger diese das erste Mal bei der Poststelle abholen kann

• Bestätigung Kündigungstermin
• Kündigung allfälliger Nebenräume
• Pflichten des Mieters (Kleinunterhalt und Reinigung)  
• Wohnungsabnahmetermin
• Info Schlussrechnung
• Termin HNK Abrechnung
• Meldepflicht: Energielieferndes Werk, Kommunikationsanbieter, Post etc.

Nein, es endet ohne zu kündigen

Dem Mieter wird bei einem z.B. befristeten indexierten MV mit einer Dauer von 5 Jahren ein z.B. jährliches Kündigungsrecht eingeräumt. Das einseitige Kündigungsrecht unter einer Laufzeit von 5 Jahren ist aber nur für den Mieter möglich ansonsten der Mietvertrag als unbefristetes Mietverhältnis eingestuft wird.

• Auf einem vom Kanton genehmigten Formular
• Alle Mietparteien aufführen
• Bei Familienwohnung oder eingetragener Partnerschaft Kündigung an beide Partner separat zustellen, unabhängig ob im Vertrag erwähnt OR Art. 266n
• Zu beweiszwecken eingeschrieben (nicht zwingend)

Ja, die Familienschutzartikel im OR und ZGB haben die Funktion, denjenigen Ehegatten zu schützen, der nicht Vertragspartei ist. So lange die Ehe dauert, behält die Wohnung i.d.R. die Eigenschaft der Familienwohnung

• Wenn beide Ehegatten die Wohnung nicht mehr als Familienwohnung betrachten
• Wenn die Wohnung def. an einen der beiden Ehegatten zugewiesen wird
• Wenn der Ehegatte, welcher nicht Vertragspartner ist, freiwillig und definitiv aus der Wohnung auszieht
• Anm. Zivilstandsänderungen sind dem Vermieter zu melden. Falsche Auskünfte oder fehlende Informationen können zu einer Schadenersatzpflicht führen.

Gem. ZGB Art. 121 kann der Richter bei Scheidung oder Auflösung einer eingetragenen Partnerscherschaft auf Antrag den Mietvertrag auf den einen Ehegatten/Partner übertragen.

Wenn kein Ehegatte/Partner in der Wohnung verbleiben will, müssen die Ehegatten/Partner den Mietvertrag gemeinsam kündigen.

Der Vermieter kann sich in diesem Falle der Übertragung nicht widersetzen.

Die Sicherheitsleistung muss ev. vom neuen Mieter, sofern die Kaution nicht von diesem hinterlegt wurde, neu hinterlegt werden, ansonsten müsste diese Zediert (abgetreten) werden.

Wenn die folgenden Formvorschriften nicht eingehalten sind:

• Schriftlich / Formular amtlich bewilligt
• Zustellung bei Fam./eingetr. Partnerschaft individuell
• Unterschrift
• Einschreiben wird empfohlen (nicht zwingend)

Nein, nur auf Verlangen des Mieters

Nein, sie verschiebt sich aber auf den nächsten Kündigungstermin

Schriftlich, Unterzeichnung aller Mietparteien und Partnerschaften auch wenn nicht Mietpartei, keine Formularvorschriften 
Faksimile Unterschrift nicht gültig

Grundsätzlich kann eine beim Empfänger eingetroffene Kündigung nicht widerrufen werden, weil sie ohne weiteres den Vertrag auflöst. Wenn die Kündigung beim Empfänger eingetroffen ist, kann nur noch ein neuer Vertrag abgeschlossen werden, sofern der Vermieter dazu bereit ist.

Eine Widerruferklärung muss vor oder gleichzeitig beim Empfänger eintreffen. Somit könnte der Mieter beim Vermieter vorsprechen und die Kündigung vor dem eintreffen widerrufen.

Neuer Mietvertrag abschliessen, sofern das Mietobjekt noch nicht vermietet ist oder Mitteilung, dass kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird und der Mieter das Mietobjekt fristgerecht zu räumen hat.

OR 107 Rücktritt bzw. Schadenersatz ergibt sich bis zur Wiedervermietung bzw. bis zum ersten ordentlichen Kündigungstermin.
Praxis:

Ein Ausstieg vor Mietantritt ist möglich, wenn ein neuer Mieter gefunden wird, welcher zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Ansonsten Kündigung erst auf den erst möglichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist möglich. Somit besteht die Verpflichtung bis zu diesem Termin den Mietzins zu bezahlen.

(Es steht dem Vermieter frei, die Mieterin jederzeit aus dem Mietverhältnis zu entlassen)

Couvert nicht öffnen und aufbewahren (Beweismittel) Kündigung per A-Post zustellen mit Vermerk dass Kündigung als zugestellt gilt

Teilkündigungen sind i.d.R. nur möglich, wenn sep. Mietverträge erstellt wurden. Aber auch da koppeln sich die Verträge und der Mieter kommt in den Genuss der Kündigungsschutzbestimmungen.

Das Beste wäre ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag. Der Vermieter kann aber im Falle eines Estrichabteiles eine einseitige Vertragsänderung anzeigen, sofern keine wesentlichen Teile des Mietobjektes betroffen sind. Zudem muss er den Mietzins entsprechend herabsetzen.

Ausser bei der Übertragung der Familienwohnung durch den Richter, gibt es kein gesetzliches Recht einen Wohnungsmietvertrag zu übertragen, ist aber möglich, wenn alle Parteien zustimmen z.B. bei Trennung eines Konkubinatpaars

Nein

Es muss ein baureifes Projekt vorliegen

• Zahlungsrückstand (OR Art. 257d) - Kündigungsfrist 30 Tg. auf Ende eines Monats
• Verletzung der Sorgfaltspflicht (OR Art. 257f) - Kündigungsfrist 30 Tg. auf Ende eines Monats - 
• Bei vorsätzlich schwerem Schaden fristlose Kündigung möglich
• Beseitigung eines Mangels (OR Art. 259b) - Fristlose Kündigung (erhebliche Beeinträchtigung, Vermieter muss Kenntnis haben)
• Wechsel des Eigentümers (OR Art. 261 Abs. 2a) - Gesetzliche Kündigungsfrist auf gesetzlichen Termin  
• Wichtige Gründe (OR Art. 266g Abs.1) z.B. Einbruch, Gesundheit, Job etc. - Gesetzliche Kündigungsfrist auf beliebigen Zeitpunkt
• Tod des Mieters (OR Art. 266i) - Gesetzliche Kündigungsfrist auf gesetzlichen Termin
• Konkurs des Mieters (OR Art. 266h) - Fristlose Kündigung wenn innert vorgegebener Frist keine Sicherheit gewährleistet wird - Angemessene Frist beträgt mindestens 2 Wochen

Ja
Bei den Akontobeträgen ist die Fälligkeit analog dem Mietzins. Bei der Abrechnung erst, wenn die Nachzahlung nicht innerhalb angemessener Frist erfolgte.

• Wenn kein Nachfolger gemeldet wird, ist die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin wirksam
• Ein Nachfolgemieter der das Mietverhältnis übernimmt muss zumutbar und solvent sein
• Ein Ersatzmieter der die Kriterien erfüllt reicht aus  Der Vermieter hat 2-3 KW Zeit die Angaben des Ersatzmieters zu prüfen (AVB MV meist 14 Tg.).
• Die Mieterschaft ist erst befreit, wenn der Interessent den MV unterzeichnet hat
• Wenn die Vermieterschaft einen zumutbaren und solventen Ersatzmieter ablehnt oder nicht in der Frist Stellung nimmt, ist der Mieter auf den Zeitpunkt ent- lassen, auf welchen der Nachfolgemieter die Wohnung übernommen hätte

1. Eine Abmahnung an die betreffende Mieterin senden.
2. Wenn das Problem weiterhin besteht, eine Mahnung mit Fristansetzung an die Mieterin senden, damit die Ruhestörung aufhört.
3. Den Mieter bitten, bei der nächsten nächtlichen Ruhestörung die Polizei zu rufen.
4. Den Sachverhalt objektivieren, schriftliche Zeugenaussagen aufnehmen.
5. Wenn die Ruhestörung nach Ablauf der Frist weiter besteht oder wieder anfängt, den Mietvertrag gemäss Art. 257f OR kündigen, unter Einhaltung einer 30- tägigen Frist zum Monatsende.

Kündigung wegen dringendem Eigenbedarf auf amtlichem Formular, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin

Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsstelle anfechten (OR Art. 273)

• Begründung der Kündigung verlangen  
• Klage auf Nichtigkeit
• Erstreckung verlangen

• Wenn der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht
• Wenn der Vermieter eine Mietzinsanpassung oder eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters durchsetzen will
• Wenn der Vermieter den Mieter zum Erwerb der Wohnung veranlassen will
• Während eines Schlichtungsverfahrens
• Vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens vor der Schlichtungsstelle oder einem Gericht, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Klage zurückgezogen, den Richter nicht mehr angerufen oder sich mit dem Mieter geeinigt hat
• Wegen Änderung der familiären Situation des Mieters, welche für den Vermieter keine wesentlichen Nachteile bringt

Ja, bei folgenden Tatbeständen kann trotzdem gekündigt werden:

• Dringender Eigenbeedarf
• Zahlungsrückstand
• Schwere Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme
• Infolge Veräusserung
• Wichtige Gründe
• Konkurs des Mieters (OR Art 271a Abs. 3)

Ja

• Wohnung 4 Jahre
• Geschäftsmietvertrag 6 Jahre
• OR Art. 272b

• wegen Zahlungsrückstand des Mieters
• wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme
• wegen Konkurs des Mieters
• Mietvertrag zeitlich befristet bis Baubeginn oder Abbruch der Liegenschaft
• Bei Angebot eines gleichwertigen Ersatzobjektes durch den Vermieter OR Art. 272a