Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Fragen / Antworten von Alex Widmer
Fragen / Antworten von Alex Widmer
Kartei Details
| Karten | 238 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Berufskunde |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 30.10.2021 / 01.06.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/cards/20211030_bewirtschaftung_von_mietliegenschaften?max=40&offset=160
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Wie hoch ist die Kaufkraftsicherung in %?
MV auf 5 Jahre abgeschlossen, Anpassung an LIK zu 80% vereinbart, Indexveränderung von 102.0 auf 106.2?
Aktueller MZ 1600.- inkl. NK, NK 150.-,
Referenzzinssatz 3.75%, Index 99.2, Kostensteigerung 15 Monate, 1%, I
ndex neu 100.9, Referenzzinssatz neu 4.5%.
Wie viel beträgt die MZ Anpassung in CHF und %?
Wie lautet die Formel zur Berechnung der Teuerung bei unbefristeten Mietverträgen?
(neuer Index - alter Index) / alter Index x 100 x 40%
Kann in einem unbefristeten Geschäftsmietvertrag die Herabsetzung des Mietzinses mittels vertraglich ausgeschlossener Unterschreitung des Anfangsmietzinses rechtsgültig vereinbart werden?
Nein
(BGE 125 III 358)
Was ist bei einem indexierten Mietvertrag zu beachten?
- Laufzeit mind. 5 Jahre
- Option regeln
- Erhöhungsprozedere für Indexanpassung vereinbaren
- Erhöhung nach Wertvermehrung vereinbarung
Wie lautet die korrekte Formel für die Mietzinsanpassung bei einem zu 80% indexierten Vertrages
Anpassung in %
= (neuer Ix alter Ix) / alter Ix * 100 * 80%
Was versteht man unter einer echten Option?
Eine Einigung über alle wesentlichen Elemente für eine feste Vertragsverlängerung nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit hat bereits stattgefunden (Objekt, Mietzins, Dauer). Die Ausübungserklärung bewirkt eine Weiterführung des Vertrages
Was versteht man unter einer unechten Option?
Bei einer unechten Option erhält der Mieter das Recht, den Mietvertrag um weitere 5 oder mehr Jahre zu verlängern, sofern sich die Parteien über die neuen Konditionen einigen können. Der Vermieter kann die Konditionen den dannzumaligen Verhältnissen anpassen.
Definieren sie eine echte Option, welche so in den MV übernommen werden kann?
Der Mieter hat das Recht, die Verlängerung der festen Vertragsdauer (die am xx.xx.xxxx endet) einmal um weitere fünf Jahre zu verlängern, das heisst bis zum xx..xx.xxxx. Wenn der Mieter von dieser Option Gebrauch machen will, so hat er diese dem Vermieter spätestens zwölf Monate vor Ablauf der festen Vertragsdauer mit eingeschriebenem Brief mitzuteilen.
Wann muss der Mieter die Option ausüben, wenn keine Frist abgemacht wurde?
Wenn keine Frist vorgesehen wurde, ist die Ausübung grundsätzlich bis zum letzten Tag vor Ablauf der Vertragsdauer möglich.
Können bei Indexverträgen die Mietzinsanpassungen beliebig oft vorgenommen werden?
Nein, jährliche Anpassung
Vor 6 Monaten endete ein befristeter, 10-jähriger, indexierter Geschäftsmietvertrag, Option wurde nicht ausgeübt. Der Mieter ist immer noch im Mietobjekt und es wurde kein neuer Vertrag abgeschlossen. Muss der Mieter ausgewiesen werden?
Wenn nein, welche Vertragsgrundlagen gelten?
Mit dem Ablauf wurde ein stillschweigender unbefristeter Mietvertrag begründet.
Basis unbefristet, somit Kündigungsfrist 6 Monate auf die ortsüblichen Termine.
Was sind die Voraussetzungen für einen Staffelmietvertrag?
Mind. 3 Jahre fest abgeschlossen
Staffelung klar ersichtlich in CHF ausgewiesen
Nur eine Anpassung pro Jahr möglich
Anpassung mit amtlich genehmigtem Formular
(keine Anpassung aufgrund wertvermehrender Investitionen)
Formulieren Sie eine einfache Vertragsklausel welche die wesentlichen Punkte einer Staffelung beinhaltet
Der Mietvertrag weist eine feste Mietdauer von 3 Jahren bis 31.12.2016 auf.
Während der obenerwähnten Vertragsdauer richtet sich die Mietzinshöhe nachfolgender Mietzinsstaffelung.
von 01.01.2014 bis 31.12.2014 = CHF 6'000
von 01.01.2015 bis 31.12.2014 = CHF 7'000
von 01.01.2016 bis 31.12.2014 = CHF 8'000
Mögliche Ergänzung:
Änderungen des Mietzinses gemäss obenstehender Staffelung müssen gem. BGer 4A_124/2019 nicht mehr angezeigt werden. Somit ist der Art. 19 Abs. 2 VMWG mit der Anzeigefrist von 4 Monaten auf einem amtlich genehmigten Formular nicht mehr in Kraft.
Wann kommt ein Staffelmietvertrag zur Anwendung?
- Vermietung von teuren Neubauobjekten
- Anschluss an umfassende Sanierung
- Starthilfe Geschäftsräume
Sie stellen fest, dass die Mietzinsanpassung eines Staffelmietvertrages vor 3 Monaten nicht vorgenommen wurde. Was sind die gesetzlichen Bestimmungen und wie gehen sie vor?
folgen (VMWG Art. 19).
Da rückwirkend keine Erhöhung möglich ist, Anzeige der Erhöhung, bzw. der letzten Staffelung mit einer Frist von einigen Tagen vornehmen und neue Einzahlungsscheine zustellen.
Im zweiten Jahr wird der Staffelmietzins gem. MV erhöht. In diesem Jahr änderte sich der Hypothekarzinssatz um +0.5%. Darf der MZ auch an den Hypozins angepasst werden?
Welche Möglichkeit besteht den Mieter zu begünstigen ohne eine starre Staffelungsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen?
Dem Mieter kann ein Rabatt im z.B. ersten und zweiten Jahr gewährt werden.
Wann empfiehlt sich die Anwendung der Umsatzmiete?
Bei Geschäftsflächen an sehr guten Standorten. Meist im Detailhandel oder Gastrobereich.
Was ist der Grund zur Anwendung einer Umsatzmiete?
Der Eigentümer kann dadurch durch den Standortvorteil und einem guten Umsatz profitieren.
Wie wird die Umsatzmiete berechnet?
%-Satz vom Umsatz vor Steuern
Auf was ist bei der Anwendung der Umsatzmiete besonders zu achten?
Umsatz klar definieren. Zählt z.B. der Umsatz vom Internethandel dazu oder nicht. Der Geschäftsabschluss muss von einer anerkannten Revisionsgesellschaft geprüft werden.
Kann bei der Umsatzmiete eine Mindestmiete vereinbart werden?
Ja, zudem könnte auch eine Maximale Umsatzmiete definiert werden. Der Mindestmietzins kann indexiert werden.
In welchem Bereich liegt die Umsatzmiete?
Zwischen 2% und 15%
Detailhandel Lebensmittel z.B. 2% - 3%
Welche Positionen berechnen sie bei einer wertvermehrenden Investition für die Mietzinserhöhung?
- Wertvermehrender Anteil
- Verzinsung
- Amortisation
- Unterhalt
Wie viel % der Baukosten kann bei umfassenden Sanierungen als Wertvermehrung geltend gemacht werden?
50-70% (Prüfung mit 70% rechnen)
Zusatz: nicht in der Praxis anwendbar
Wann spricht man von einer umfassenden Sanierung
Wenn mehrere Bauteile gleichzeitig erneuert werden
Was ist der Unterschied der Werterhaltung und der Wertvermehrung? Erklärung an einem Bauteil
Werterhaltung
Das Bauteil wird durch ein Bauteil gleicher Art ersetzt Teppich wird durch gleichwertigen Teppich ersetzt
Wertvermehrung:
Das Bauteil bietet einen Mehrwert, der Standard wird entsprechend erhöht
Teppich wird durch hochwertiges Parkett ersetzt oder Ölheizung wird durch eine Wärmepumpe ersetzt
Was beeinflusst den pauschalen Satz der wertvermehrenden Investitionen?
Anteil neuer Einrichtungen / wertvermehrender Inv.
Verhältnis der Sanierungskosten zu den MZ-Einnahmen
Alter der Liegenschaft
Komfortsteigerung
Mehrkosten gegenüber der reinen Instandsetzung
Wann darf die Investition 100% wertvermehrend umgewälzt werden?
Wenn es sich um den Einbau eines bis anhin nicht vorhandenen Bauteils oder einer Einrichtung handelt
Darf die Miete bei einem indexierten Vertrag durch wertvermehrende Investitionen erhöht werden?
Wenn die Parteien die Erhöhung durch wertvermehrende Investitionen vereinbart haben ja (meist in den AGB der Geschäftsmietverträge bereits enthalten)
Was ist zu berücksichtigen, wenn der Eigentümer für die Sanierung Subventionen erhalten hat?
Die Subventionen sind vom wertvermehrenden Anteil in Abzug zu bringen.
Auf dem Mietzinsanpassungsformular sind die Subventionen auszuweisen (VMWG Art. 19, in Kraft seit Juli 14)
Zu welchem Zeitpunkt darf die Mietzinserhöhungen aufgrund Wertvermehrender Investitionen angezeigt werden?
Wenn die Arbeiten ausgeführt sind und sachdienliche Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Mietzinserhöhungen nach Massgabe der bereits erfolgten Zahlungen zulässig (VMWG Art. 14)
Umfassende Sanierung eines Mehrfamilienhauses, Bauabrechnung CHF 550000.-
Wie hoch ist die Mietzinserhöhung pro Monat bei einem maximalen wertvermehrenden Anteil?
Referenzzinssatz 1,5%, Lebensdauer 30 Jahre
Betriebs- und Unterhaltskosten 10% von Amortisation und Verzinsung
Was ist in Bezug auf die Nebenkosten bei einer umfassenden Sanierung zu beachten?
Mietvertragsänderung bzw. Anpassung der Nebenkosten Ev. Einführung neuer zusätzlicher Nebenkostenkomponenten
Ev. Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten bei Einbau von Wärmezähler
Wovon ist auszugehen, wenn im MV oder im MZ- Änderungsformular kein MZ Vorbehalt angebracht ist?
Dass der Mietzins voll ausgeschöpft und angepasst ist
Auf was müssen sie achten, wenn sie nicht die volle Mietzinserhöhung ausschöpfen?
MZ Reserve vorsehen
Was ist bei einem Mietzinsvorbehalt zu beachten?
Er ist in Franken oder Prozent auszuweisen
Der Vermieter weist bei einer Mietzinsanpassung einen neu gebildeten Vorbehalt aus. Kann der Vorbehalt innert 3 Tagen angefochten werden?
Nein, der Vorbehalt kann erst angefochten werden, wenn er geltend gemacht wird.
Bleibt ein Mietzinsvorbehalt bestehen, wenn er bei einer Mietzinsanpassung mit dem amtlichen Formular nicht aufgeführt wurde?
Nein
