Bewirtschaftung von Mietliegenschaften
Fragen / Antworten von Alex Widmer
Fragen / Antworten von Alex Widmer
Kartei Details
| Karten | 238 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Berufskunde |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 30.10.2021 / 01.06.2025 |
| Weblink |
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Beträgt die Mindestmietdauer für Wohnungsmietverträge 3 Monate?
nein
Was gilt als befristetes Mietverhältnis?
Wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der Dauer oder auf einen bestimmten Termin endet
Ist in einem befristeten Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung zulässig?
Ja, sofern dies vereinbart wurde (Anpassung an Index, Wertvermehrung etc.)
Was gilt als unbefristetes Mietverhältnis?
Alle Mietverträge welche nicht befristet oder mit einer Mindestlaufzeit abgeschlossen werden.
Welche Mindestlaufzeiten gelten für Staffelmietverträge und indexierte Mietverträge?
Staffelmietvertrag mind. 3 Jahre
Indexierter Mietvertrag mind. 5 Jahre
Wie hoch darf die Mietzinskaution bei Wohn- und Ge- schäftsräumen sein?
Wohnungen max. 3 Bruttomietzinse
Geschäftsräume unbegränzt, muss jedoch im verhältnis sein
Darf die Mietzinskaution auch bei einer Versicherung abgeschlossen werden?
Ja, z.B. MZ Kautionsversicherung bei Zürich, Swisscaution, Firstcaution etc.
Unter welcher Voraussetzung darf die Bank das MZ- Depot herausgeben?
- unterschrift beider Parteien
- Nach Ablaufes eines Jahres nach Mietende (für Mieter)
- Rechtskräftiges Gerichtsurteil oder Zahlungsbefehl
Der Mieter möchte nach 7 Jahren den aufgelaufenen Zins auf dem Kautionskonto beziehen, darf er das?
Ohne anderweitige Vereinbarung gehört der Zins dem Mieter, welcher über das Zinsguthaben verfügen kann.
Wann ist der Mietzins fällig?
Dispositiv, wenn vereinbart vorschüssig
Wenn keine Vereinbarung gilt Ortsüblichkeit
Fehlt es an Ortsüblichkeit, nachschüssig (Monatlich)
Geldschulden sind bekanntlich Bringschulden. Muss der Mietzins bei Vorauszahlung nun am letzten des Monates einbezahlt sein oder muss der Vermieter am 1. über den Mietzins verfügen können?
Bei Banküberweisung muss der Vermieter am 1. Des Monates über den Mietzins verfügen können. Wenn dem Mieter Einzahlungsscheine der Post ausgehändigt wurden, reicht es aus, wenn der Mieter am letzten Tag vor Beginn des Monates am Postschalter einzahlt.
Kann der Mietzins auch in Form von Naturalleistungen beglichen werden?
Ja, z.B. Lieferung von Waren oder Arbeitsleistungen (Zusammengesetzte Verträge)
Wann muss in einem Mietvertrag die Mehrwertsteuer ausgewiesen werden?
PP an dritte, sofern der Eigentümer MWST-pflichtig ist
Optierte Mietverträge
Weitere siehe MWST Branchenbroschüre Immobilien
Wann ist nach Gesetz ein Mietzins missbräuchlich?
- Wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird
- Wenn er auf offensichtlich übersetztem Kaufpreis beruht
Wann gelten Mietzinse als nicht missbräuchlich?
- wenn sie im Rahmen der Orts- und Quartiersüblichkeit liegen
- durch Kostenszteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind
- bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen
- lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen
- nach WEG-Lastenplan oder Empfehlungen Rahmenmietverträge
Was bedeutet, dass die Liegenschaft einen übersetzten Ertrag erzielt?
Mietzinse sind missbräuchlich, wenn ein übersetzter Ertrag erzielt wird d.h.
Nettorendite max. 2 % über dem Referenzzinssatz, sofern der Referenzzinssatz nicht grösser als 2% ist. Wenn Refzins >2% NR 1⁄2% über dem Referenzzinssatz. Bruttorendite max. 2% über dem Referenzzinssatz (Ojekte mit einem Alter bis 10 Jahre)
Was sind relative Kostenfaktoren?
Hypothekarzinsveränderung, Teuerung, Kostensteigerung, Mehrleistung
Was gilt zudem noch als Erhöhungsgrund?
Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit
Welches sind die Voraussetzungen für die Beweisführung bei der Orts- und Quartierüblichkeit
mind. 5 Vergleichsobjekte wie folgt
- Lage
- Grösse
- Ausstattung
- Zustand
- Bauperiode
Zudem müssen die Objekte unterschiedliche Eigentümer haben. Bei der Gewerbemiete wird i.R. die m2 Miete verglichen
Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter ein Mietzinssenkungsbegehren abweisen?
- wenn er keinen genügenden Ertrag erzielt
- wennd er Mietzins nicht kostendeckend ist
- wenn der Mietzins nicht dem Orts- und Quartiersüblichen Niveau entspricht
- wenn eine Mietzinsreserve vorhanden ist
Welche Frist muss der Vermieter für die Mietzinserhöhung beachten?
- 20 Tage vor der Kündigungsfrist versenden
3 Tage Zustellung
7 Tage Abholfrist
10 Tage vor Kündigungsfrist zugestellt
Ist eine Mietzinserhöhung oder eine mietvertragliche Leistungsänderung nichtig, wenn sie zu spät zugestellt wird?
Nein, sie wird auf den nächsten Kündigungstermin rechtskräftig
Wem stellen sie ein Mietzinsänderungsformular bei einer Familienwohnung oder eingetragenen Partnerschaft zu?
Ein Formular an beide Partner adressiert
Müssen sie das amtliche Formular für sämtliche Mietzinsveränderungen anwenden?
Nein, eine Mietzinssenkung oder eine konsensuale Mietzinserhöhung muss nicht zwingend auf dem amtlichen Formular mitgeteilt werden (konsensuale Erhöhung = Erklärung zwischen den Parteien (Abänderungsvertrag)
Wann ist eine Mietzinserhöhung nach OR nichtig?
- wenn sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitgeteilt wird
- wenn sie nicht begründet ist
- wenn mit der Mitteilung die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird
Muss eine Mietzinsanpassung erst auf Verlangen begründet werden?
Nein, die Begründung ist zwingend, ansonsten wäre die Mietzinsanpassung nichtig.
Welche 5 Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Mietzinsanpassung gültig ist?
- Amtl. genehmigtes Formular
- Bisheriger und neuer Mietzins und Nebenkosten
- Termin auf den die Erhöhung in Kraft tritt
- Begründung
- Eigenhändige Unterschrift
Welche Informationen muss das Mietzinsänderungsfor- mular enthalten?
- Bisheriger Mietzins und bisherige Belastung des Mieters für Nebenkosten
- Neuer Mietzins und neue Belastung des Mieters für Nebenkosten
- Zeitpunkt auf den die Erhöhung in Kraft tritt
- Klare Begründung der Erhöhung
- Gesetzliche Voraussetzung für Anfechtung
- Verzeichnis der Schlichtungsbehörde und ihre örtliche Zuständigkeit
Was müssen sie beachten, wenn sie das Formular ihrer Bewirtschaftungssoftware verwenden?
Es muss amtlich genehmigt sein, sonst ist die Mietzinserhöhung nichtig
Sind Mietzinserhöhungen bei befristeten Mietverträgen von z.B. 12 Monaten möglich?
Nein
Nur bei gestaffelten oder indexierten Verträgen kann der Mietzins angepasst werden
Wann gilt ein Mietverhältnis als unbefristet?
Wenn keine speziellen Vereinbarungen (feste Laufzeit / Mindestlaufzeit) vereinbart wurde
Was gilt als Grundlage für den Hypothekarzinssatz und von wem wird dieser publiziert?
Für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes gilt ein Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf den vierteljährlich erhobenen, volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird in Viertelprozenten festgesetzt. Er wird vom Eidg. Dep. für Wirtschaft, Bildung, Forschung (WBF) bzw. vom BWO bekannt gegeben
Bei wem erfolgt die Datenerhebung des Referenzzinssat- zes?
Alle Banken, deren auf Schweizer Franken lautenden inländischen Hypothekarforderungen den Gesamtbetrag von 300 Millionen Franken übersteigen, sind zur vierteljährlichen Meldung der notwendigen Basisdaten verpflichtet. Sie haben den Gesamtbetrag der am Quartalsende (Stichtag) bilanzierten Hypothekarforderungen nach Zinssatz gegliedert zu melden
Nennen sie die Sätze für die MZ Anpassung bei jeweils 1⁄4% Änderung des Hypothekarzinssatzes?
unter 5% = 3.9%
5-6% = 2.5%
über 6% = 2.0%
Um wie viel % ist der Mietzins zu senken, wenn der Hypothekarzinssatz von 6.25% auf 3% sinkt?
Stellen sie die Lösung übersichtlich dar.
Berechnen sie die prozentuale MZ Veränderung wenn der Referenzzinssatz von 3.5% auf 5.5% steigt?
Wie viel beträgt die prozentuale Senkung wenn der Referenzzinssatz von 5.5% auf 3.5 % sinkt?
Wie viel beträgt die prozentuale Senkung, wenn der Referenzzinssatz von 6.25% auf 4.5 % sinkt?
Wie hoch ist die allgemeine Kostensteigerung vom 1. Jan. 2004 bis 31. März 2008 (Basis 0.5%)?
51 Monate x 0.5% / 12 Monate = 2.125%
