Set of flashcards Bewirtschaftung von Mietliegenschaften (Page 1 of 6)

Flashcards	238
Language	Deutsch
Category	Career Studies
Level	Other
Created / Updated	30.10.2021 / 01.06.2025
Weblink	https://card2brain.ch/cards/20211030_bewirtschaftung_von_mietliegenschaften
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Welche externen Partner (Anspruchsgruppen) umgeben den Bewirtschafter (Umfeld)?

Eigentümer, Mieter, Nachbarn, Verbände, Behörden, Handwerker, Betriebspersonal, Versicherungen, Banken

Welche Gesetze und Normen sollte/muss der Immobili- enbewirtschafter kennen?

OR; Mietrecht und Verordnung (VMWG)
Einführungsgesetz zum ZGB (kantonal)
Zivilgesetzbuch; Sachenrecht
SchKG
Umweltschutzgesetz
Planungs- und Baugesetz
BFU und SUVA Richtlinien
SIA-Normen
Energiegesetz und Energieverordnung
Etc.

Was verstehen sie unter einer kaufmännisch und tech- nisch fachgerechten Betreuung der Liegenschaften?

Gewährleistung der Vollvermietung zu marktkonfor- men Mietzinsen
Führen des Buchhaltungs- und Abrechnungswesens
Sicherstellen von Unterhalt und allgemeiner Immobilien-Bewirtschaftung

Was erwartet der Eigentümer vom Immobilienbewirtschafter?

8 Punkte

Massgeschneiderte, professionelle Bewirtschaftung
Umsetzung Strategie und Ziele des Eigentümers
Erhaltung der Substanz, Wertsteigerung
Erzielung eines angemessenen Ertrages
Sorgsamer Umgang mit den Ausgaben (Kosten)
Einhaltung der SVIT Standesrichtlinien
Massgeschneidertes Reporting
Info bei besonderen Ereignissen

Was erwartet der Mieter vom Immobilienbewirtschafter?

Erhalt eines Mietobjektes nach seinen Vorstellungen zu einem angemessenen Preis
Betrieb einer massvollen Mietzinspolitik
Angemessene Hauswartung zu einem marktüblichen Preis (NK)
Pünktliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung
Zügige Erledigung der Aufträge und optimale Betreuung der allgemeinen Teile
Erreichbarkeit des Bewirtschafters

Was sind die Hauptaufgaben eines Immobilienbewirtschafters?

Vermietung, Erst- und Wiedervermietung
Betreuung der Mieter
Einwandfreier Betrieb der Liegenschaft
Mietverträge, Vertragsanpassungen, Kündigungen, Mietzinsinkasso
Buchführung / Budget / Abrechnung
Ordentlicher und ausserordentlicher Liegenschaftenunterhalt
Kontrollen, Zustandsberichte
Administration, Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge etc.
Aus- und Weiterbildung, Seminare und Kurse
Führungsaufgaben, Betriebspersonal

Umschreiben sie das Anforderungsprofil eines Immobilienbewirtschafters?

Gute Allgemeinbildung, einen einwandfreien Leumund, fundiertes Fachwissen, psychologisches Geschick, stän- dige Lernbereitschaft, Organisationstalent und Arbeits- disziplin, kostenbewusstes Denken und Handeln, die Fähigkeit zu führen und zu motivieren, Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge, Vertändnis für eine zweckmässig aufgebaute Liegenschaf- tenbewirtschaftung

Wie viele Wohnungen bewirtschaftet ein Immobilienbewirtschafter im Durchschnitt?

Ca. 400 - 700 je nach Unterstützung durch Sachbearbei- tung und Buchhaltung.

Beispiel Umsatzberechnung: Annahme 700 Whg. x MZ CHF 1500.- = 12.6 Mio
Umsatz bei 4% Honorar = 504'000
(Ohne Berücksichtigung HNK Honorar)

Beschreiben sie die wirtschaftliche Verantwortung eines Immobilienbewirtschafters

(in Zahlen)

Bewirtschaftung von ca. 700 Wohnungen
Mietertrag von ca. 10 Mio.
Vermögen von ca. 200 Mio.
Jahresbudget ca. 1.6 Mio.

Welche Verbände vertreten die Anliegen der Immobilien- branche in der Öffentlichkeit?

Grössten und einflussreichsten Verbände:

Schw. Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT)
Hauseigentümerverband
Mieterverband

Weitere:

Schw. Stockwerkeigentümerverband
Verband der Geschäftsmieter
Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband
Verband der Immobilieninvestoren

Was für eine Vertragsart ist der Bewirtschaftungsauftrag und wie entsteht er?

Durch Erteilung / Annahme eines Auftrags (zweiseitiges Rechtsgeschäft)
schriftlich (mündlich oder stillschweigend möglich)
Einfacher Auftrag OR Art. 394ff

Warum schliessen sie einen Bewirtschaftungsvertrag schriftlich ab?

Schriftliche Definition der Aufgaben (Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten)
Übersicht der vereinbarten Leistungen
stellt eine Vollmacht für den Bewirtschafter gegenüber Dritten dar

Welche Pflichten hat der Auftraggeber gegenüber der Liegenschaftsverwaltung zu erfüllen?

Zahlung Honorar und Spesen, Befreien von eingegangenen Verbindlichkeiten, kein Schaden zuführen

Welches sind die Pflichten des Auftragnehmers nach OR?

Getreue und sorgfältige Geschäftsführung, Wahrung der Interessen des Auftraggebers, persönliche Ausführung, nach dem Willen des Auftraggebers handeln, Rechen- schaftspflicht

Was sind die Leistungen/Aufgaben des Auftragnehmers?

Vermietung, Mietzinsfestsetzung, Inkasso, Buchhaltung / Budget / ev. Kontenrahmen, Kommunikation mit Behörden, Unternehmungen und Privaten, Hausordnung, Hauswart, Unterhalt, Service Abonnemente, Versicherungen, Bearbeitung von Schadenfällen, Kreditorenbewirtschaftung

Welche Punkte gehören in einen Bewirtschaftungsauftrag?

Parteien, Genauer Objektbeschrieb, Beginn, Dauer, Kündigung, Leistungsbeschrieb, Kompetenzen, Abrechnungstermine, Auszahlungen an die Eigentümerin / Kontoverbindungen, Besondere Vereinbarungen, Honorare und Spesen, Vollmacht, Gerichtsstand, Datum, Unterschrift

In welchem Bereich bewegen sich die Kompetenzen eines Bewirtschafters gegenüber seinem Auftraggeber? (Ohne Berücksichtigung der internen Firmen-Kompetenzregelung

i.d.R zwischen CHF 3000.00 bis 10000.00 CHF oder im Rahmen bereits bewilligter Budgetpositionen. Anm. Der Bewirtschafter kann über die vereinbarte «Kompetenzsumme» verfügen, ohne vorgängig einen Kreditantrag zu stellen. Mit dem vereinbarten Betrag werden Reparaturen und Instandstellungen bezahlt

Welche Punkte beachten sie bei der Honorarfestlegung?

Pflichtenheft, Wohnungsgrössen, Mietzinse, Mieterstruktur, Lage-Region, Grösse der Liegenschaft, allfällige Probleme, Markt-Konkurrenz (Nachfrage), Kompetenzen

Wie wird in der Regel das Bewirtschaftungshonorar abge- rechnet?

Pauschale oder % der Sollmieten oder nach Wunsch % der Ist-Mieten (kein Honorar auf dem Leerstand) Bewirtschaftungshonorar wird i.d.R. nicht nach Aufwand abgerechnet.

In welcher Bandbreite bewegt sich das Bewirtschaftungshonorar für die Bewirtschaftung von Mietwohnungen?

Umfassendes Portfolio 2.5% bis 3.5%

Einzelliegenschaften 3.0% bis 4.5%

Welche Leistungen werden meist sep. vergütet?

Spesen
Publikationskosten
Aufwand für Erneuerungsarbeiten
Aufwand für Betreibungen / Klagen etc.

Sie haben einen Bewirtschaftungsauftrag für die Laufzeit von 3 Jahren fest abgeschlossen. Wann kann er gekündigt werden?
Geben sie den Gesetzesartikel an

Bewirtschaftungsauftrag entspricht einem einfachen Auftrag und kann jederzeit, ausser zu Unzeit, gekündigt werden, OR Art. 404
Anm. Vereinbarte Kündigungsfrist wenn möglich einhalten

Welche 7 ethischen Grundsätze hat der Bewirtschafter gegenüber seinem Auftraggeber?

Sorgfalts- und Verantwortungspflicht gegenüber dem Auftraggeber
Qualitativ hochstehende berufliche und ethische Dienstleistungsstandards
Gewährleistung von Unabhängigkeit
Wahrung Berufsgeheimnis
Rechenschaftspflicht
Getrennte Aufbewahrung von Kundengeldern
Vermeidung von Interessenskonflikten
(Quelle SVIT Standesregeln vom 25.10.2007)

Welche Leistungen hat die Verwaltung zu erbringen, wenn sie ein Objekt in die Bewirtschaftung übernimmt

Prüfung und Erfassung Mieterakten (Verträge, Ver- tragsänderungen, Protokolle, Sicherstellungen, NK Abrechnungen, Korrespondenz)
Übernahme, Prüfung und Inventarisierung der Unter- lagen (Stammakten)
Übernahme und Prüfung Versicherungsverträge
Übernahme und Prüfung Serviceverträge
Übernahme und Kontrolle Hauswartinventar und
Hauswartung
Schliessplan, Sicherheitsschein und Schlüsselverzeichnis
Prüfung und Übernahme Liegenschaft vor Ort mit
Kontrolle der sicherheitsrelevanten Einrichtungen und der Sauberkeit
Prüfung der ausserterminlichen Abrechnung der alten Verwaltung
Übernahme der HNK Belege, Rückstellungen, Heizölvorrat
Marchzählige Abrechnung der Mietzins und NK-Leistungen
Inventarübernahme
Info an alle Mieter, Banken, Vertragspartner der Liegenschaft, Zahlungsverbindungen, Nachbarn
Liegenschaftsbeschrieb, Baubeschrieb, Unternehmerverzeichnis
Pläne, Grundrisse, Situation, Schnitt, Kanalisation, Haustechnik
Katasterplan, Grundbuchauszug und ev. Dienstbarkeitsverträge
Gebäudecheck; Zustand, Sicherheit, Funktionalität, Schäden, Beschriftungen, Sauberkeit
Etc.

Der Bewirtschafter hat die Akten übernommen und prüft die Mietverträge, welche Daten, Fristen und Termine sind für die aktive Bewirtschaftung relevant?

Mietzins, HNK und Fälligkeit MZ und HNK Akon- to/Pauschalen, Kündigungsfristen, Kündigungstermine, Stand Hypothekarzins, Stand Kostensteigerung, Stand Teuerung, Mietzinsreserve

Nächste Anpassung bei einem Geschäftsmietvertrag

Was unternehmen sie, wenn ihnen das Bewirtschaftungsmandat gekündigt wird?

Bestätigung Kündigung durch die Bewirtschaftung mit Vorschlag für Abgabeprozedere
Übergabetermin für die Akten bestimmen
Zusammenstellen der Bewirtschaftungsakten
Pendenzenliste erstellen
Buchhaltungsabschluss erstellen (Abschlagszahlungen an Eigentümer eventuell sistieren)
Übergabe der Akten und Buchhaltungsabschluss
(Auszahlung Schlusssaldo).

Können Sie Ihren Auftrag für die Bewirtschaftung im Unterakkord vergeben?

Nein, ohne Zustimmung Auftraggeber nicht zulässig. Art. 398 OR muss der Beauftragte den Auftrag persönlich ausführen.

Was für Besonderheiten kennt der Immobilienmarkt

Immobilien sind unverzichtbar
Immobilien sind Standort gebunden
Immobilien sind beschränkt vermehrbar (Starre Angebot führt zu Nachfrageschwankungen bzw. starken Preisbewegungen)
Zeitintensive Planungs- und Bauphase
Immobilien-Märkte zeichnen sich durch zahlreiche Marktteilnehmer aus (Mieter, Eigentümer, Investor, Bauherr)
Immobilienmärkte sind wenig Transparenz

Wo wird Immobilienmarketing eingesetzt

Sollte eingesetzt werden von der Idee, Entwicklung, Planung, Finanzierung, Vermarktung, Realisierung, Nutzung sowie Bewirtschaftung. Umso eher das Marketing mitwirken kann umso grösser besteht die Chance, dass Fehler in der Entwicklung entdeckt werden können um fatale Folgen in der Vermarktungsphase zu vermeiden.

Entwicklungsphase Vermarktungsphase Bewirtschaftung

Welches sind die wichtigsten externen Kriterien bei der Wohnungssuche?

Attraktivität Gemeinde
Öffentliche Verkehrsmittel
Grünflächen im Quartier / Sympathie des Quartiers
Einkaufsmöglichkeiten
Länge Arbeitsweg
Steuerfuss u.a.

Welches sind die wichtigsten internen Kriterien bei der Suche nach einer Wohnung?

Mietzins
Licht und Sonne
Lärm
Platz und Geräumigkeit
Grösse Balkon oder Sitzplatz
Möglichkeit Annmiete EP/AP

Was für Bedürfnisse hat ein Mensch gem. Maslow

Pyramide von oben nach unten:

Selbstverwirklichung
Anerkennung
Soziale Bedürfnisse
Sicherheitsbedürfnisse
Physiologische Bedürfnisse

Trends bei Wohnimmobilien

Älter werdenden Gesellschaft: alters WG, Pflegeservice
Ökologie
Gesundheit: gesunde Materialen
Mehr Raum
Wohnen als Statussymbol, Lifestyle
Globalisierung: Mobilität, Multikultigesellschaft

Wie ist eine Standort- Marktanalyse aufgebaut

Einleitung (Aufbau, Ziel, Grundlagen)
Geographische Lage und Grundstück (Makro-/Mikrolage)
Verkehrsinfrastruktur (Distanzen zu..., ÖV, Pendlerströme)
Soziodemographische und wirtschaftliche Struktur (Bevölkerungsstruktur, Einkommen, Steuern, Infrastruktur Gemeinde, Image der Gemeinde usw.)
Immobilien-Markt (Leerstände in Gemeinde, Bautätigkeit, Preise)
Fazit der Daten
Empfehlung an den Auftraggeber (Strategieansätze Vermarktung, Empfehlung für mögliches Bauprojekt)

Was ist der Inhalt einer Marktanalyse

Angebot an Wohnungen in der Umgebung
Bautätigkeit
Leerwohnungsbestand
Nachfragevolumen
Absorptionszeiten
Kaufkraft
Ausbildungsstand der Bevölkerung
Wohnflächenbedarf
Mietzinsniveau
etc.

Was ist die Aussage einer Standortanalyse

Gibt Auskunft über die verschiedenen Faktoren der Lage- und Standortqualitäten, die einen Immobilienstandort ausmachen, Mit Hilfe der Standortanalyse soll eine möglichst objektive Aussage über die heutige und künftige Qualität der Lage und des Standortes getroffen werden.

Was ist der Inhalt einer Standortanalyse

Beschrieb der Lagequalität
Standortqualität
Freizeitqualität
Erschliessung
Nähe zu Autobahn
Nähe zu ÖV
Pendlerströme
Bevölkerungsmix
Einkaufsmöglichkeiten
Infrastruktur der Region / Gemeinde

Wie ist ein Vermarktungskonzept aufgebaut

Ausgangslage
Standort- und Marktanalyse
Ziel (Marketingziele, Segmentierung, Positionierung)
Angebotsgestaltung (Architektur, Preis)
Verkaufs- und Vermietungsorganisation, evtl. Phasenplan
Marketinginstrumente (Übersicht)
Timing
Budget
weitere Schritte
Schluss/Zusammenfassung

Welches sind die wichtigsten Umzugsgründe?

Unzufriedenheit mit der Wohnung
Familiäre Gründe
Wohnung zu klein
Unzufriedenheit mit der Lage
Berufliche Gründe / Arbeitsort
Wohnung / Haus zu gross
Sozialer Aufstieg

Welche Punkte gehören in ein Vermarktungskonzept?

Zielsetzung Auftraggeber
Analyse der Ausgangslage
Planung
- Product
- Price
- Place
- Promotion
Budget
Controlling

Bewirtschaftung von Mietliegenschaften

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