HS Rechtskunde
HS Rechtskunde 3. Auflage
HS Rechtskunde 3. Auflage
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 447 |
|---|---|
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Droit |
| Niveau | Apprentissage |
| Crée / Actualisé | 21.08.2021 / 29.05.2025 |
| Lien de web |
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| Intégrer |
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Wann ist der gesetzliche Zeitpunkt für die Zahlung des Mietzinses?
Der gesetzliche Zeitpunkt für die Zahlung des Mietzinses durch den Mieter (inklusive allfälliger Nebenkosten) ist am Ende jedes Monats bzw. bei befristeten Mietverträgen spätestens am Ende der Vertragsdauer.
Was wird üblicherweise bei Wohn- und Geschäftsräumen vereinbart, dass der Mietzins wann bezahlt werden muss?
Zu beginn jedes Monats (dispositive Regelung).
Was verstehen wir unter Bruttomiete und Nettomietzins?
Ohne besondere Vereinbarung dürfen bei Wohn- und Geschäftsräumen keine zusätzlichen Nebenkosten verlangt werden. Der vereinbarte Mietzins ist in solchen Fällen als Bruttomiete(inklusive Nebenkosten) zu versehen. Nur wenn ein Nettomietzins vereinbart wird (was üblich ist), darf der Vermieter Nebenkosten für Leistungen die mit dem Gebrauch zusammenhängen (z.B. Heizung, Warmwasser, Elektrizität, Reinigungsarbeiten, Gartenarbeiten, Radio- und Fernsehgebühren usw.) separat in Rechnung stellen. Über solche Nebenkosten muss der Vermieter jährlich eine detaillierte Abrechnung erstellen.
Du weisst wie es funktioniert bei einem Zahlungsverzug des Mieters von Wohn und Geschäftsräumen.
Erläutern Sie detailiert.
Bei Zahlungsrückstand kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Nachfrist setzen (bei Wohn- und Geschäftsräumen 30 Tage) und die Kündigung androhen. Nimmt der Mieter die Nachfrist nicht wahr, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen (bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats).
z.B. Der Mieter hat am 5. Juni die seit Monatsbeginn fällige Junimiete für die 3-Zimmer-Wohnung noch nicht überwiesen. Der Vermieter teilt dem Mieter am 7. Juni schriftlich die Nachfrist von 30 Tagen mit und kündigt am 12. Juli den Mietvertrag per 31. August, da der mieter immer noch nicht bezahlt hat.
Diagramm folgt S.106
Was ist eine sicherheit des Vermieters für ausstehende Mietzinszahlungen?
Eine Kaution (Mietzinsdeppot).
Eine Kaution darf maximal wie viele Monatsmieten betragen?
Drei Monatsmieten bei Wohnungen.
Wo wird die Kaution hinterlegt?
Der entsprechende Geldbetrag muss lautend auf den Namen des Mieters auf dem Sperrkonto einer Bank hinterlegt werden.
Der vermieter von Geschäftsräumen hat neben der Kaution noch welches recht?
Retentionsrecht am Mobiliar des Mieters, falls dieser grossen Zahlungsrückstand hat.
Was verstehen wir unter Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen?
Das Mietrecht schützt den Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen vor missbräuchlich hohen Mietzinsforderungen durch den Vermieter. Vereinfacht ausgedrückt, darf der Gewinn des Vermieters in Prozent des eingesetzten Eigenkapitals (Nettorendite) nicht deutlich über dem aktuellen (variablen) Hypothekarzinssatz liegen.
Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen:
Nicht missbräuchlich sind unter anderem Mietzinserhöhungen aus folgenden Gründen:
3P
- Anpassung an orts- oder quartierübliches Niveau
- Kostensteigerung des Vermieters (z.B. steigende Hypothekarzinsen)
- Mehrleistung des Vermieters (z.B. erstmaliger Einbau einer Geschirrspülmaschiene)
Auf wann kann der Mietzins vom Vermieter erhöht werden(zeitlich)?
Wie muss der Vermieter dies anmelden(evtl. schriftlichkeit)?
Der Mietzins kann vom Vermieter nur auf den nächst möglichen Kündigungstermin (oder später) erhöht werden. Die Erhöhung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor beginn der Kündigungsfrist auf einem amtlich bewilligten Formular mitgeteilt und begründet werden (qualifizierte Schriftlichkeit).
Wie kann man eine missbräuchliche Mietzinserhöhung anfechten?
Der Mieter kann einen (anfänglich oder nachträglich durch eine Erhöhung) missbräuchlichen Mietzins schriftlich beim Vermieter anfechten. Wahlweise kann er das Begehren auch an die kantonale Schlichtungsbehörde (Gericht oder Mietamt) richten (insbesondere wenn der Vermieter nicht reagiert). Diese fällt einen angemessenen Entscheid.
Sorgfalt und Rücksichtsnahme
Was wissen wir über die Hausordnugn? Wer erstellt die? Unter einverständniss mit wem?
Der Mieter hat die Mietsache mit der üblichen Sorgfalt zu gebrauchen. Dazu gehört bei Wohn- und Geschäftsräumen auch die Rücksichtsnahme auf andere Hausbewohner und Nachbarn. Eine entsprechende Hausordnung ist in der Regel Bestandteil des Mietvertragabschlusses. Dieser kann auch später einseitig durch den Vermieter abgeändert werden, wenn die Änderung sich im Rahmen der üblichen Gewohnheiten bewegt (z.B. ein Grillverbot auf allen Balkonen).
Um sich gegen Schäden, die der Mieter verursacht hat, abzusichern, verlangen Vermieter vom Mieter häufig den Nachweis über den Abschluss von was?
Den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung.
Wo kann der Vermieter zusätzlich zur absicherung von Haftpflichtschäden zugreifen?
Abgesehen davon kann der Vermieter ein beim Vertragsabschluss durch den Mieter hinterlegtes Mietzinsdepot auch zur Deckung von Haftpflichtschäden beanspruchen.
Wird das Vertragsverhältnis durch Sorgfaltspflichtsverletzungen des Mieters unzumutbar, hat der Vermieter das recht, wozu?
Der Vermieter darf von Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen (auch wenn andere Fristen und Termine vereinbart wurden). Bei anderen Mietobjekten und immer bei vorsätzlich schweren Schäden darf die Kündigung fristlos ausgesprochen werden.
Während der Dauer des Mietvertrages sind sowohl der Vermieter als auch der Mieter verantwortlich für die Instandhaltung der Mietsache.
Wir kennen der Laufende Unterhalt und der Ausserordentliche Unterhalt was ist von dem Mieter und was vom Vermieter zu tragen?
- Laufender Unterhalt vom Mieter
- Ausserordentlicher Unterhalt vom Vermieter
Unter dem Laufenden Unterhalt und Ausserordentlichen Unterhalt gibt es je zwei einteilungen. Benennen Sie diese.
(Diagramm)
S107 Bild folgt.
Benennen Sie was wir unter dem Laufenden Unterhalt verstehen. Dazu gibt es eine Faustregel vom betrag, benennen Sie.
Der Mieter hat wärend der dauer des Vertrags für den laufenden Unterhalt (Reinigung, kleine Reparaturen) zu sorgen. Als Faustregel gehört jede Auslage von bis zu ca. CHF 200 zum laufenden Unterhalt.
z.B. Bei Wohnräumen gehören die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns, dasAbdichten eines Fensters, der ersatz einer Steckdose oder auch das Auswechseln eines Filters im Dampfabzug der Küche zum laufenden Unterhalt.
Muss der Mieter was den ausserordentlichen Unterhalt betrifft zu melden? Was wenn er es nicht macht? Und muss der Mieter dem Vermieter und handwerker eintritt gewähren?
Der Vermieter ist als Eigentümer der Mietsache verantwortlich für den ausserordentlichen Unterhalt (grosse Reparaturen, Erneuerungen). Entsprechende Mängel sind vom Mieter zu melden. Andernfalls muss er allfällige Folgeschäden selbst tragen. In der folge hat der Mieter die notwendigen Arbeiten zu dulden, also z.B. bei Wohn oder Geschäftsräumen den Handwerkern und auch dem Vermieter Zutritt zu gewähren.
z.B. Bei Wohnräumen gehören ein neuer Kochherd, der Ersatz alter Fenster, das Streichen der Wände nach ungefähr zehn Jahren oder acuh eine neue Heizung zum aussergewöhnlichen Unterhalt.
Zwischen Mieter und Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen herrscht in der Praxis häufig Uneinigkeit bezüglich der Frage, ob ein Schaden am Mietobjekt der zu erwartenden Abnützung entspricht, oder ob der Schaden wegen fehlender Sorgfalt durch den Mieteer entstanden ist.
Was geschieht in solchen fällen?
Wer muss die farbigen markierungen Bezahlen? Mieter oder Vermieter?
- Erwartete Abnützung = Erneuerung zulasten des Vermieters
- Fehlende Sorgfalt = Erneuerung zulasten des Mieters
In solchen Fällen werden Lebensdauertabellen beigezogen. Diese weisen für alle möglichen Bestandteile und Materialien aus, mit welcher Lebensdauer und mit welchen Kosten bei gewöhnlicher Abnützung zu rechnen ist.
z.B. Die Lebensdauertabelle weist für eine Tapete mittlerer Qualität zehn Jahre Lebensdauer bei gewöhnlicher Nutzung aus. Müssen nun die Tapeten einer Mietwohnung bereits nach sieben Jahren ersetzt werden, weil der Mieter stark raucher ist, muss dieser grundsätzlich 30% der Kosten übernehmen (für die drei Jahre vorzeitige Erneuerung).
Bleibt der Vermieter trotz ordnungsgemäss gemeldeten grösseren Mängln untätig, hat der Mieter - je nach Schwere des Mangels - verschiedene Rechte:
Er kann nicht fristlos kündigen wenn der Mangel einer unbewegliche Sache eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt oder der Mangel einer beweglichen Sache deren Tauglichkeit vermindert.
Ist die aussage Korrekt oder nicht?
Er kann fristlos kündigen wenn der Mangel einer unbewegliche Sache eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt oder der Mangel einer beweglichen Sache deren Tauglichkeit vermindert.
Bleibt der Vermieter trotz ordnungsgemäss gemeldeten grösseren Mängln untätig, hat der Mieter - je nach Schwere des Mangels - verschiedene Rechte:
Er darf den Mangel nicht auf Kostn des vermieters beseitigen lassen, wenn der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigt.
Ist die aussage Korrekt oder nicht?
Er kann den Mangel auf Kostn des vermieters beseitigen lassen, wenn der Mangel die Tauglichkeit der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigt.
Bleibt der Vermieter trotz ordnungsgemäss gemeldeten grösseren Mängln untätig, hat der Mieter - je nach Schwere des Mangels - verschiedene Rechte:
Er kann für die Dauer des Mangels eine verhältnissmässige Mietzinsreduktion verlangen. Welche Reduktion für welchen Mangel verhältnissmässig ist, lässt sich anhand früherer Gerichtsentscheide ableiten. So wurde zum beispiel für eine mangelhafte Heizung eine Reduktion von 20% oder für undichte Fenster eine Reduktion von 10% des Mietzinses entschieden.
Ist die aussage Korrekt oder nicht?
Richtig
Bleibt der Vermieter trotz ordnungsgemäss gemeldeten grösseren Mängln untätig, hat der Mieter - je nach Schwere des Mangels - verschiedene Rechte:
Er kann Schadenersatz verlangen (z.B, wenn dem Mieter wegen der mangelhaften heizung im Winter Krankheitskosten entstehen).
Ist die aussage Korrekt oder nicht?
Richtig
Bleibt der Vermieter trotz ordnungsgemäss gemeldeten grösseren Mängln untätig, hat der Mieter - je nach Schwere des Mangels - verschiedene Rechte:
Er kann bis zur Behebung des Mangels den Mietzins auf einem Sperrkonto hinterlegen (anstatt an den Vermieter zu leisten). Der Mieter muss dem Vermieter vorher schriftlich eine Nachfrist setzen und die Hinterlegung des Mietzinses (ebenfalls schriftlich) ankündigen.
Ist die aussage Korrekt oder nicht?
Richtig
An wen können Sich Mieter und Vermieter bei uneinigkeit wenden?
Bei Uneinigkeit betreffend Vertragspflichten können sich Mieter und Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen an die Kantonale Schlichtungsbehörde (Gericht oder Mietamt) wenden. Diese vermittelt grundsätzlich kostenlos in einem einfachen und schnellen Verfahren zwischen den Parteien und fällt wenn nötig einen Entscheid.
Einführungsfall:
Erwin Münger ist verzweifelt. Mitten im Februar lässt sich seine Mietwohnung auf nur knapp 17 Grad heizen - viel zu wenig, damit es sich einigermassen behaglich wohnen liesse. Zu allem Übel reagiert der Vermieter völlig unbefriedigend auf Erwin Müngers Reklamationen. Der zuständige Heizungsmondeur sei sehr beschäftigt und habe erst im April Zeit für die erforderlichen Arbeiten...
Am liebsten würde Erwin Münger selbst einen fähigen Monteur mit der sofortigen Reparatur beauftragen und die Rechnung einfach seinem Vermieter schicken. Wäre dies rechtlich zulässig?
Im Fall von Erwin Münger wäre er als Mieter berechtigt, den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Wahlweise hätte Erwin Münger auch das Recht, eine verhältnissmässige Mietzinsreduktion und allfälligen Schadenersatz zu verlangen, den Mietzins auf einem Sperrkonto zu hinterlegen oder eventuell sogar fristlos zu kündigen (falls die Schlichtungsstelle die Mangelhafte Heizung als erhebliche Beeinträchtigung einstuft).
Wie endet eine Kündigung durch Zeitablauf befristeter Verträge?
Wurde der Mietvertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen, endet er ohne Kündigung durch Ablauf der vereinbarten zeit.
Wie kann eine Kündigung unbefristeter Vertäge entstehen?
Zeitlich unbefristet abgeschlossene Verträge können unter Einhaltung gesetzlicher oder längerer vereinbarten Fristen (Zeitdauer) auf bestimmte gesetzliche oder vereinbarte andere Termine (letzter Tag des Vertragsverhältnisses) gekündigt werden.
Wo unterscheidet sich die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen und Anderen Mietsachen ?
An die Form der Kündigung von Mietverträgen werden bei Wohn- und Geschäftsräumen vergleichsweise hohe Anforderungen gestellt, während alle andern Mietsachen ohne anderslautende Verabredung formfrei gekündigt werden können.
Welche form muss die Kündigung durch den Mieter haben (Wohn- und Geschäftsräumen)?
Der mieter von Wohn- und Geschäftsräumen muss schriftlich kündigen, ohne jedoch bestimmte Formulare verwenden oder bestimmte inhalte darlegen zu müssen (einfache Schriftlichkeit).
Wie muss die Gemeinsame Familienwohnung gekündigt werden oder wenn man mit jemandem zusammen wohnt?
Die gemeinsame Familienwohnung kann ein Ehegatte nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen. Gleiches gilt für die gemeinsame Wohnung eingetragener (gleichgeschlechtlicher) Partnerschaft.
Welche Form muss die Kündigung durch den Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen haben?
Und wie wenn es sich um die gemeinsame Wohnung von Ehepartnern oder eingetragener Partnerschaft handlet?
Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen muss mit einem amtliche bewilligten Formular kündigen, in welchem der Mieter auf seine rechtlichen Möglichkeiten hingewiesen wird (Qualifizierte Schriftlichekeit).
Handelt es sich um die gemeinsame Wohnung von Ehepartnern oder eingetragenen Partnerschaft, so muss die Kündigung je separat an beide Ehegatten bzw. Partnerinnen oder Partner erfolgen.
Ordentliche Kündigungsfristen und -termine:
Wurden durch die Vetragsparteien keine längerfristigen oder andere Termine verabredet, so geltn je nach Mietsache die folgenden gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine. Nach ortsgebrauch gibt es häufig zwei bis drei Termine pro Jahr.
Benennen Sie
- Gesetzliche Kündigungsfrist:
- Termin der Kündigung:
Von beweglichen Sachen.
Gesetzliche Kündigungsfrist: 3 Tage
Termin der Kündigung: Beliebiger Zeitpunkt
Ordentliche Kündigungsfristen und -termine:
Benennen Sie
- Gesetzliche Kündigungsfrist:
- Termin der Kündigung:
Von Möblierte Zimmer und Einstellplätze.
- Gesetzliche Kündigungsfrist: 2 Wochen
- Termin der Kündigung: Jeden monat seit Vertragsbeginn
Ordentliche Kündigungsfristen und -termine:
Benennen Sie
- Gesetzliche Kündigungsfrist:
- Termin der Kündigung:
Von Wohnungen.
- Gesetzliche Kündigungsfrist: 3 Monate
- Termin der Kündigung: Ortsgebrauch oder alle drei Monate seit Vertragsbeginn.
Ordentliche Kündigungsfristen und -termine:
Benennen Sie
- Gesetzliche Kündigungsfrist:
- Termin der Kündigung:
Von Geschäftsräumen.
- Gesetzliche Kündigungsfrist: 6 Monate
- Termin der Kündigung: Ortsgebrauch oder alle drei Monate seit Vertragsbeginn
Der Mieter kündigt am 5 März seine Mietwohnung. Ortsübliche Kündigungstermine sind der 30. April und der 31 Oktober. Wann endet das Vertragsverhältnis ohne anderslautendes Vereinbarung des vertrages?
31. Oktober
Bild folgt. S. 110
Die Unternehmerin Xenia Jud hat vom Vermieter am 9 Januar die Kündigung für das in der Berner Altstadt gemietete Coiffeurlokal erhalten. Das bestehende Mietverhältniss werde per mitt Jahr, also am 30. Juni, aufgelöst,steht im schriftlichen, vom Kanton Bern bewilligten Kündigungsformular. Im unbefristeten, schriftlichen Mietvertrag hatten die Vertragsparteien seinerzeit betreffend Vertragsauflösung nichts vereinbart. Xenia Jud ist jedoch beknnt, dass in der Stadt Bern Mietverträge für Wohn- und Geschäftsräume üblicherweise per 30. April oder 31. Oktober aufgelöst werden.
Ist das Xenia Jud mitgteilte Datum der Vertragsauflösung (30. Juni) rechtlich in ordnung?
Im Fall von Xenia Jud kommt die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin (30. April oder 31. Oktober) zur Anwendung. Mit der Kündigung durch den Vermieter am 9 Januar ist folglich der erste ordentliche Kündigungstermin der 31. Oktober, und nicht wie vom Vermieter mitgeteilt der 30 Juni.
